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??回遷房營(yíng)業(yè)稅怎樣計(jì)算

144****1402 | 2018-07-14 09:23:18

已有4個(gè)回答

  • 138****0433

    回遷的安置房，不是商品房，所屬土地也是劃撥或集體性質(zhì)，所以，安置房不允許買賣，無(wú)法過(guò)戶。
    需要安置房的房主持有安置房滿5年，憑安置協(xié)議，繳納土地出讓金，契稅等稅費(fèi)，辦理完畢商品房的房產(chǎn)證，契稅證明，出讓性質(zhì)土地證，才可過(guò)戶該住房。

    查看全文↓ 2018-07-14 09:25:03
  • 138****1470

    回遷房還需要交納成交價(jià)格3%的土地出讓金，交納該土地出讓金后，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)變?yōu)樯唐贩俊?/span>

    查看全文↓ 2018-07-14 09:24:46
  • 156****7555

    產(chǎn)權(quán)調(diào)換、土地不作價(jià)、互不補(bǔ)房款 　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換、土地不作價(jià)、互不補(bǔ)房款，指開(kāi)發(fā)商在不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開(kāi)發(fā)回遷安置房，并向原居民無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的一種安置形式。 　　計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的確定：依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人開(kāi)發(fā)回遷安置用房有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第2號(hào)）和營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十條第一款第
    （三）項(xiàng)核定。 　　計(jì)稅營(yíng)業(yè)額＝工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1－營(yíng)業(yè)稅稅率），公式中的工程成本不包含回遷安置房所處地塊的土地成本。 　　需要注意的是，采取該方法核定計(jì)稅營(yíng)業(yè)額必須符合下列3個(gè)條件： 　　
    1.開(kāi)發(fā)商必須以自己的名義立項(xiàng)； 　　
    2.開(kāi)發(fā)商必須在不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開(kāi)發(fā)回遷安置房；
    3.開(kāi)發(fā)商必須是無(wú)償?shù)叵蛟用褶D(zhuǎn)讓回遷安置房的所有權(quán)。

    查看全文↓ 2018-07-14 09:24:23
  • 147****8832

    你好,根據(jù)您的問(wèn)題,我為您找到了回遷房買賣的注意事項(xiàng):
    一、未取得房產(chǎn)證回遷房能否買賣,買賣雙方簽訂的回遷房買賣協(xié)議能否有效《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定:“下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:……
    (六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的……”。該條真實(shí)的立法意圖不在于禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓,而在于方便行政管理,不屬于合同效力取締性規(guī)范。只要是出賣人有《拆遷協(xié)議》和《回遷證》,即取得對(duì)房屋的準(zhǔn)所有權(quán),有權(quán)對(duì)其所安置的房屋進(jìn)行處分。因此,只要雙方意思表示真實(shí),不損害國(guó)家、集體或第三人利益,在取得《房地產(chǎn)證》之前,可以轉(zhuǎn)讓房屋,買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同有效。
    二、房屋交易稅由買方負(fù)擔(dān)的約定是否有效自從二手房市場(chǎng)出現(xiàn)至今,本來(lái)應(yīng)由賣家來(lái)支付的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅,卻通過(guò)約定轉(zhuǎn)嫁到了買家頭上,而熟悉二手房市場(chǎng)的人都知道,這是二手房交易市場(chǎng)的“潛規(guī)則”。對(duì)于房屋交易雙方的該項(xiàng)約定是否合法有效呢?房屋交易雙方的這種約定并不違反相關(guān)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。雖然我國(guó)稅收管理方面的法律、法規(guī)對(duì)于各種稅收的征收均明確規(guī)定了稅種、稅率、稅額及納稅義務(wù)人,但是并未禁止納稅義務(wù)人與合同相對(duì)人或第三人約定由合同相對(duì)人或第三人繳納稅款,即對(duì)于實(shí)際由誰(shuí)繳納稅款并未作出強(qiáng)制性或禁止性規(guī)定。因此,如果合同當(dāng)事人約定由合同相對(duì)人或第三人實(shí)際繳納稅款,并不違反法律規(guī)定,也不損害國(guó)家利益,對(duì)其約定應(yīng)認(rèn)定為有效。值得注意的是,回遷房的買賣涉及到兩次稅費(fèi)的繳納:一次是原房主取得房屋所有權(quán)證書是需要繳納的稅費(fèi),另一次是原房主轉(zhuǎn)讓時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi),這兩次稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān),應(yīng)當(dāng)在合同中予以明確約定。
    三、特別需要注意的問(wèn)題上述幾點(diǎn),一般的房屋買賣合同中也會(huì)涉及,但對(duì)于回遷房買賣合同,還需要尤其注意以下幾點(diǎn),并約定相應(yīng)的違約責(zé)任。
    1、嚴(yán)防“一房數(shù)賣”回遷房買賣無(wú)法辦理預(yù)告登記,這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆,一旦房?jī)r(jià)高漲,違約成本過(guò)低,出賣人極有可能將房屋出售給他人。當(dāng)前我國(guó)民事立法采用的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式,即當(dāng)事人之間存在著有效的債權(quán)合同并辦理了交付或者登記手續(xù),才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同,不違反法律的禁止性規(guī)定,均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。在此情形下,先辦理商品房登記手續(xù)的買受人取得商品房的所有權(quán);其次是出賣人先行交付,買受人已經(jīng)合法取得商品房的買受人取得商品房的所有權(quán),但出賣人和買受人之間惡意串通的除外;如果數(shù)買受人均未占有房屋,依法成立在先的買賣合同的買受人請(qǐng)求履行合同的請(qǐng)求應(yīng)予以支持。因此,出賣人不得將房屋另行轉(zhuǎn)讓給他人,相應(yīng)的違約責(zé)任的規(guī)制顯得十分重要。
    2、一定要約定房產(chǎn)過(guò)戶和交房的時(shí)間簽訂回遷房買賣協(xié)議時(shí),出賣人并沒(méi)有取得房產(chǎn)證,無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。因此,一定要約定房產(chǎn)過(guò)戶的時(shí)間,實(shí)踐中雖然不能保證何時(shí)取得房產(chǎn)證,但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。簽訂回遷房買賣協(xié)議時(shí),要確定具體的交房時(shí)間,若在簽訂合同時(shí)就是現(xiàn)房,則可以約定繳納**之日即為交房時(shí)間。
    3、買方要留尾款沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風(fēng)險(xiǎn),違約責(zé)任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任,需要繳納法院訴訟費(fèi)用、律師費(fèi),還需花費(fèi)時(shí)間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款),而賣方認(rèn)為違約所得小于尾款時(shí),買方的違約機(jī)會(huì)將會(huì)大大降低。當(dāng)然,具體如何將為款留下,且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂,需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買方較高的談判技巧。
    4、要求賣方的配偶簽名實(shí)踐中,回遷房一般屬于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn),根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定,該房產(chǎn)應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),一方處分應(yīng)當(dāng)?shù)玫搅硪环降耐?否則可能產(chǎn)生兩類法律后果:其一,若房?jī)r(jià)上漲,而配偶借口不同意出賣房屋,則有可能產(chǎn)生無(wú)效的法律后果;其二,若在過(guò)戶之前,賣方夫妻離婚,則涉及到共同財(cái)產(chǎn)的分割問(wèn)題。以上兩種情況,只要賣方配偶簽名,并輔之以必要的條款,則基本上能夠預(yù)防。
    5、盡量要求賣方的第一順序繼承人簽字因回遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性,在取得房產(chǎn)證之前,若賣方發(fā)生不測(cè),該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。因此,回遷房買賣協(xié)議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字,以表明對(duì)賣方出賣行為的認(rèn)可和對(duì)繼承權(quán)利的放棄。一般而言,順序繼承人包括配偶、父母、子女。實(shí)踐中,要求賣方的第一順序繼承人簽字時(shí),一定要注意說(shuō)話的方式和技巧,以免不快。
    四、“改合同”法律性質(zhì)和法律后果以上三大點(diǎn),不管在簽訂回遷房買賣合同還是未取得房屋權(quán)屬證書的正規(guī)商品房買賣合同時(shí),都是可以通用的,但在未取得房屋權(quán)屬證書的正規(guī)商品房買賣合同時(shí),往往會(huì)涉及“改合同”的問(wèn)題,那么“改合同”法律性質(zhì)和法律后果是什么?在法律上,“改合同”實(shí)際上是先解除上家與開(kāi)發(fā)商的合同,再由開(kāi)發(fā)商直接與下家簽訂新的商品房買賣合同以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的行為。在商品房預(yù)售時(shí),投資客(上家)想炒房,開(kāi)發(fā)商也想?yún)R集部分建設(shè)資金,雙方利益一致、一拍即合,有的投資者在**初購(gòu)房時(shí)就跟開(kāi)發(fā)商說(shuō)好,讓他們?cè)诟暮贤瑫r(shí)提供方便。而從簽合同到交房還有較長(zhǎng)的一段時(shí)間,投資者簽合同后等到房?jī)r(jià)漲得差不多了,就抓緊在交房前把房子賣出去,不然等到辦證后再賣,5年之內(nèi)要交5.5%的營(yíng)業(yè)稅,減少了炒房的利潤(rùn);5年之后賣的話要長(zhǎng)期占用資金,有違炒房初衷。為了盡快脫手,他們的出價(jià)一般比同期開(kāi)發(fā)商的出價(jià)略低。“改合同”實(shí)質(zhì)上系利用房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同這一合法形式,以掩蓋逃稅的非法目的,損害國(guó)家稅收利益,顯然違反合同法第五十二條的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)歸于無(wú)效。然而前文所述,未取得房產(chǎn)證回遷房(商品房)買賣合同是有效的,“改合同”確實(shí)不允許的,二者是否矛盾呢?不矛盾。未取得房產(chǎn)證回遷房(商品房)買賣合同可以等到上家取得房產(chǎn)證,并繳納有關(guān)稅費(fèi)后,再轉(zhuǎn)讓給下家,該合同當(dāng)然是有效的。也就是說(shuō),“改合同”條款是無(wú)效的,但不影響合同其它條款的效力。延伸閱讀:回遷房如何辦理房產(chǎn)證小產(chǎn)權(quán)房及回遷房相關(guān)法律知識(shí)回遷房可以買賣嗎以上信息都是相關(guān)法律的摘要,希望能夠幫到您!

    查看全文↓ 2018-07-14 09:24:03

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