??我有一套小產(chǎn)權(quán)的房子，想賣給別人，能不能過(guò)戶?

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• 155****0018

  小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房?jī)r(jià)躥升密不可分，其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房?jī)r(jià)上漲邁入快速之年的2007年開(kāi)始的。按照國(guó)家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。
  “小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效為原則。但也區(qū)分不同情況：
  1.對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。
  2.對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。
  3.對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理。
  “小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。
  根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和**也有一定影響。
  購(gòu)買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。
  購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。
  鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)沒(méi)有明確的規(guī)定加以約束，開(kāi)發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對(duì)購(gòu)房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開(kāi)發(fā)單位的資質(zhì)沒(méi)有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

  查看全文↓ 2018-07-24 17:31:59
• 134****0280

  不能過(guò)戶，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房沒(méi)有正式的房產(chǎn)證，無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。
  
  “小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，即“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。
  
  “小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。
  
  法條參考：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和**也有一定影響。
  
  中國(guó)目前大部分小產(chǎn)權(quán)房屬于集體、國(guó)有、村委等，公民只有對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的使用權(quán)，不屬于私產(chǎn)，無(wú)法過(guò)戶。
  
  法條參考：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。 集體產(chǎn)權(quán)房屋修建在集體土地上，不能辦理房屋土地使用證，不屬于私產(chǎn)，不能上市交易。

  查看全文↓ 2018-07-24 17:31:49
• 145****3838

  不能，買賣了也不受法律保護(hù)，將來(lái)遇到拆遷時(shí)補(bǔ)償是比較低的

  查看全文↓ 2018-07-24 17:31:40

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• 問(wèn) 我叔叔手里有一套小產(chǎn)權(quán)房想賣給我，請(qǐng)問(wèn)小產(chǎn)權(quán)房能買賣嗎？
  答

  建議你不要買，風(fēng)險(xiǎn)很大的，雖然是親戚，但是親兄弟明算帳。沒(méi)有保障的。

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• 問(wèn) 我想了解下，小產(chǎn)權(quán)的房屋能不能過(guò)戶？有人知道不，謝謝！
  答

  不能的。小產(chǎn)權(quán)、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)只是當(dāng)?shù)卣谜厣w起的房子，沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)，不受國(guó)家法律保護(hù)，不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，其中**為關(guān)鍵的是，且不能辦理房屋相關(guān)的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。即使作為完全的自住房屋，沒(méi)有房產(chǎn)證就意味著，購(gòu)房人不是合法產(chǎn)權(quán)人，法律無(wú)法為其進(jìn)行合法的權(quán)益保障。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房屬于不能對(duì)外交易的房屋，對(duì)外交易不受法律保護(hù)。小產(chǎn)權(quán)房簡(jiǎn)單說(shuō)明是農(nóng)村房子，經(jīng)過(guò)拆遷后從新蓋的樓房，沒(méi)有交征地稅，也不能上市買賣的房子。所以在房產(chǎn)證、過(guò)戶上會(huì)有諸多不便。小產(chǎn)權(quán)房也只能本村村民購(gòu)買。想要交易，但不能過(guò)戶，簽署的合同不具備法律效益。

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• 問(wèn) 我有一個(gè)小產(chǎn)權(quán)的房子可以過(guò)戶給別人嗎？
  答

  一、所謂“小產(chǎn)權(quán)”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。二、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。三、如果該小產(chǎn)權(quán)房所在的集體土地歸屬的行政村居民之間是可以相互轉(zhuǎn)讓的，如果是外村戶口的居民是不能購(gòu)買這樣的小產(chǎn)權(quán)房的。

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• 問(wèn) 我買的小產(chǎn)權(quán)房且與賣家不是同鎮(zhèn)人，但買賣手續(xù)齊全能不能過(guò)戶？
  答

  不能的。小產(chǎn)權(quán)、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)只是當(dāng)?shù)卣谜厣w起的房子，沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)，不受國(guó)家法律保護(hù)，不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，其中**為關(guān)鍵的是，且不能辦理房屋相關(guān)的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。即使作為完全的自住房屋，沒(méi)有房產(chǎn)證就意味著，購(gòu)房人不是合法產(chǎn)權(quán)人，法律無(wú)法為其進(jìn)行合法的權(quán)益保障。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房屬于不能對(duì)外交易的房屋，對(duì)外交易不受法律保護(hù)。小產(chǎn)權(quán)房簡(jiǎn)單說(shuō)明是農(nóng)村房子，經(jīng)過(guò)拆遷后從新蓋的樓房，沒(méi)有交征地稅，也不能上市買賣的房子。所以在房產(chǎn)證、過(guò)戶上會(huì)有諸多不便。小產(chǎn)權(quán)房也只能本村村民購(gòu)買。想要交易，但不能過(guò)戶，簽署的合同不具備法律效益。能合法設(shè)定房屋抵押權(quán)，并且不具備房屋所有權(quán)，不能辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，也不能進(jìn)行二手房交易。如果遇國(guó)家征地或者拆遷的情形，購(gòu)房者的利益很難受到法律保護(hù)。小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房合同屬于違法行為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。如果遇有房屋產(chǎn)權(quán)糾紛則缺少有效的解決糾紛的依據(jù)跟法律保護(hù)。購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理貸款行為，只能付全款或者分期付款。

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• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房子到底能不能買
  答

  一般不要買,一旦房子發(fā)生一女嫁幾夫的情況,倒霉,錢打水漂;而且合同也不受法律保護(hù)(無(wú)效合同),損失責(zé)任自己承擔(dān)。

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