咨詢一下，沒(méi)房產(chǎn)證怎樣保證交易有效呢?

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• 155****2865

  建議不要購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋，權(quán)益難以保障。
  
  二手房交易十大注意事項(xiàng)：
  一、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
  二、土地情況是否清晰
  二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
  三、交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可"買(mǎi)賣(mài)不破租賃"，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。
  四、房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
  五、福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。
  六、物管費(fèi)用是否拖欠
  有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。
  七、市政規(guī)劃是否影響
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
  八、單位房屋是否侵權(quán)
  一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
  九、中介公司是否違規(guī)
  有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零**的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
  十、合同約定是否明確
  二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮

  查看全文↓ 2018-08-03 10:30:14
• 134****6822

  沒(méi)有房產(chǎn)證也就只有做公證安全一點(diǎn)了.
  但是做公證也有風(fēng)險(xiǎn)的.
  只公證不過(guò)戶對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵谖覈?guó)房地產(chǎn)法律、法規(guī)中，買(mǎi)賣(mài)雙方一旦發(fā)生糾紛，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的第一證據(jù)，購(gòu)房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣(mài)房人將房屋抵押或轉(zhuǎn)售，買(mǎi)方人的利益將無(wú)法保證。
  
  另外，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)房產(chǎn)證的所有權(quán)而不是根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)做公證，如果雙方發(fā)生糾紛走訴訟程序，其公證效力也將受質(zhì)疑。買(mǎi)房不是一件小事，動(dòng)輒就是幾十萬(wàn)，所以提醒消費(fèi)者，對(duì)于沒(méi)有房產(chǎn)證的房子，一定要多加小心，目前還沒(méi)有一種合適的辦法處理這種交易，保證雙方的利益都不受到損失。

  查看全文↓ 2018-08-03 10:30:06
• 132****6035

  可以交易！但是需注意：
  第一，現(xiàn)在這樣的房子沒(méi)有證，自然不能過(guò)戶。只能進(jìn)行公證。
  第二，只能一次性付款，不能向銀行申請(qǐng)按揭，因?yàn)闊o(wú)證。
  第三，風(fēng)險(xiǎn)比較大。有幾個(gè)原因：
  1，期房開(kāi)發(fā)商的因素，如：爛尾，你老鄉(xiāng)的房子已經(jīng)交房，這個(gè)應(yīng)該不用擔(dān)心。不能出證，如開(kāi)發(fā)商跑了，沒(méi)有錢(qián)交國(guó)家稅費(fèi)等。
  2，原來(lái)業(yè)主的因素：如將來(lái)房?jī)r(jià)漲了反悔自己買(mǎi)便宜了，等幾年證下來(lái)后，房?jī)r(jià)肯定比現(xiàn)在的價(jià)格貴很多，一般利益驅(qū)使人都會(huì)變。
  如果你不能一次性買(mǎi)斷，需要按揭的，或者對(duì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力不信任的，或者對(duì)賣(mài)方不信任的，**好不要出手。
  像這樣無(wú)證的房屋，業(yè)主有心賣(mài)的話，一般比較便宜。

  查看全文↓ 2018-08-03 10:29:59
• 156****2816

  要注意以下幾點(diǎn):1,對(duì)要買(mǎi)的房子的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)了解清楚2,沒(méi)房本的房子是不能網(wǎng)簽的,要核實(shí)好這套房子之前有沒(méi)有賣(mài)給其他人,避免一房二賣(mài)3,簽訂三方合同后把業(yè)主的購(gòu)房合同放到自己手中,防止業(yè)主跟您簽訂合同,您把房款付給業(yè)主后,業(yè)主又拿著購(gòu)房合同賣(mài)給別人4,房本辦好后,要盡快辦理網(wǎng)簽、過(guò)戶等手續(xù),夜長(zhǎng)夢(mèng)多,早日過(guò)戶早日安心。
  

  查看全文↓ 2018-08-03 10:29:52
• 157****4046

  沒(méi)有房產(chǎn)證不能進(jìn)行房屋交易。
  《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定是管理性規(guī)范，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，“不得轉(zhuǎn)讓”應(yīng)理解為不能辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，而不是指房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
  《**高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第十四條規(guī)定合同法第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。至于強(qiáng)制性規(guī)定和管理性規(guī)定如何區(qū)分有待進(jìn)一步明確，在相關(guān)司法解釋出臺(tái)之前由法官酌情認(rèn)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定是管理性規(guī)范目前已形成共識(shí)，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的理由。
  《物權(quán)法》第十五條規(guī)定當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。該規(guī)定明確對(duì)不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的原因與結(jié)果進(jìn)行了區(qū)分，將合同效力與物權(quán)效力相區(qū)別。出賣(mài)人通過(guò)合法有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同而取得房屋，房屋轉(zhuǎn)移占有之日即視為房屋已經(jīng)交付，出賣(mài)人即使未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，也已經(jīng)實(shí)際取得了房屋的處分權(quán)，其有權(quán)對(duì)房屋進(jìn)行處分。
  合同的效力應(yīng)當(dāng)主要依據(jù)《民法》和《合同法》的相關(guān)規(guī)定來(lái)進(jìn)行認(rèn)定。合同法第五十二條規(guī)定有下列情形之一的，合同無(wú)效：
  (一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;
  (二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;
  (三)以合法形式掩蓋非法目的;
  (四)損害社會(huì)公共利益;
  (五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
  如果出賣(mài)人與買(mǎi)受人所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是雙方的真實(shí)意思表示，沒(méi)有損害國(guó)家、集體或者第三人利益和社會(huì)公共利益，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。
  出賣(mài)人或買(mǎi)受人以房屋未取得產(chǎn)權(quán)證而主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效同時(shí)也違背了民法的誠(chéng)實(shí)信用原則，不利于維護(hù)社會(huì)交易關(guān)系的穩(wěn)定。
  

  查看全文↓ 2018-08-03 10:29:45

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 沒(méi)房產(chǎn)證怎么公積金貸款？咨詢一下誰(shuí)知道呢？
  答

  職工付清購(gòu)買(mǎi)商品房?jī)r(jià)款的，需提供全額不動(dòng)產(chǎn)＊＊、契稅完稅憑證、《房地產(chǎn)權(quán)證》或房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)登記有效的《ⅩⅩ市商品房預(yù)售（預(yù)購(gòu)）合同》；付清購(gòu)買(mǎi)二手房?jī)r(jià)款的，需提供契稅完稅憑證、《房地產(chǎn)權(quán)證》或《ⅩⅩ市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》；付清購(gòu)買(mǎi)房改房?jī)r(jià)款的，需提供國(guó)有住房出售專用票據(jù)、《房地產(chǎn)權(quán)證》；付清購(gòu)買(mǎi)拆遷還建房?jī)r(jià)款的，需提供拆遷還建房的《房地產(chǎn)權(quán)證》、《拆遷安置協(xié)議》及繳款收據(jù)、契稅完稅憑證。直系親屬付清購(gòu)買(mǎi)本款上述類型自住住房?jī)r(jià)款的, 除需提供相應(yīng)類型所需資料外，還需提供結(jié)婚證、戶口簿或公安機(jī)關(guān)出具的直系親屬關(guān)系證明。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??我想咨詢一下房產(chǎn)證委托應(yīng)該怎樣辦理呢？
  答

  委托開(kāi)發(fā)商或代理公司房產(chǎn)證辦理流程　　通常在《購(gòu)房合同》中都有關(guān)于委托開(kāi)發(fā)商代辦房產(chǎn)證的條款，這可以說(shuō)是一份單獨(dú)的委托協(xié)議，這里又可以分為兩種：開(kāi)發(fā)商或代理公司代收代交契稅、公共維修基金、印花稅等稅費(fèi)以及購(gòu)房者自己繳納契稅、公共維修基金、印花稅等稅費(fèi)　　第一種、開(kāi)發(fā)商或代理公司代收代交契稅、公共維修基金、印花稅等稅費(fèi)的辦理流程。　　1、簽訂委托協(xié)議　　(1)開(kāi)發(fā)商必須在什么期限內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證?！　?2)開(kāi)發(fā)商須在什么期限內(nèi)提供繳納相關(guān)稅費(fèi)的收繳憑證。　　(3)因開(kāi)發(fā)商原因?qū)е虏荒苋缙谵k理時(shí)該如何處理，**好能明確賠償金額等?！　?4)如果貸款銀行扣押產(chǎn)權(quán)證和購(gòu)房合同，業(yè)主該如何核驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證?！　?5)如果銀行辦理抵押登記，抵押登記的手續(xù)該由誰(shuí)辦，費(fèi)用等。　　(6)代辦費(fèi)用的數(shù)額和繳納方法，并一定要正式的開(kāi)發(fā)商數(shù)據(jù)?！　?、繳納產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi)、公共維修基金、契稅、印花稅　　在繳納之前，一定要想方法打聽(tīng)確認(rèn)是否有誤;交錢(qián)之后，要保留好收款憑證，記住收款憑證一定要該單位的公章。　　3、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證　　在開(kāi)發(fā)商或代理公司代交上述稅費(fèi)之后，申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證，并辦理抵押登記后，就可以領(lǐng)取房產(chǎn)證了?！　核對(duì)證書(shū)的數(shù)量;b核對(duì)產(chǎn)權(quán)證的記載，如面積、位置、權(quán)利人姓名、權(quán)屬狀態(tài)等，如與合同約定不符，要求開(kāi)發(fā)商說(shuō)明原因;c特別要注意的是核對(duì)“他項(xiàng)權(quán)利”一欄記載的抵押事項(xiàng);d索要繳納稅費(fèi)的正式發(fā)票。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) ??想請(qǐng)問(wèn)一下大家，沒(méi)房產(chǎn)證交易后怎樣保障雙方利益？
  答

  尚未辦下來(lái)房產(chǎn)證的二手房交易、需要注意**重要的事情是等取得房產(chǎn)證后再交易，按照法律規(guī)定沒(méi)有房產(chǎn)證的房子是不可以買(mǎi)賣(mài)交易的！ 沒(méi)有取得房產(chǎn)證的房屋法律規(guī)定不準(zhǔn)上市，若是買(mǎi)賣(mài)的話單靠簽訂買(mǎi)賣(mài)合同不能保證購(gòu)房者權(quán)益

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) ??咨詢一下，小區(qū)的房子沒(méi)房產(chǎn)證，能過(guò)戶嗎？
  答

  不可以。過(guò)戶流程：領(lǐng)表：《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)審批書(shū)》、《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》、《買(mǎi)方確認(rèn)單》，填表；交易：買(mǎi)賣(mài)雙方驗(yàn)人簽字；查檔：查房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰、有無(wú)抵押、查封（上午查下午出結(jié)果，下午查次日出結(jié)果） ；鑒定：做《房屋安全鑒定報(bào)告》；核價(jià)：財(cái)政部門(mén)根據(jù)《房屋買(mǎi)賣(mài)（置換）合同》的成交金額評(píng)估房?jī)r(jià)；地稅：繳納賣(mài)方房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅（免稅的地稅部門(mén)開(kāi)具免稅確認(rèn)單）和印花稅，印花稅買(mǎi)賣(mài)雙方各萬(wàn)分之五；第二天或第三天交件七天后交契稅：交納契稅，領(lǐng)取契證交手續(xù)費(fèi)：交納交易手續(xù)費(fèi)封卷；領(lǐng)取證回執(zhí)此后十個(gè)有效工作日后領(lǐng)證：買(mǎi)方拿身份證原件取房證。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 房子沒(méi)房產(chǎn)證怎樣贈(zèng)與有效
  答

  如果沒(méi)有辦理房產(chǎn)證的話，其實(shí)是沒(méi)有辦法辦理贈(zèng)與的，也就是說(shuō)怎么做，所產(chǎn)生的贈(zèng)予都無(wú)效，到公證處去辦理公證的時(shí)候沒(méi)有房產(chǎn)證，也就沒(méi)有辦法走正常的流程去辦理公證，即便是對(duì)雙方的協(xié)議進(jìn)行了公證，意義也并不大，只有辦理了正式的所有產(chǎn)權(quán)變更登記之后，房屋的贈(zèng)與才算具有了法律的效力。就目前而言，辦理房屋產(chǎn)權(quán)的變更，除了通過(guò)買(mǎi)賣(mài)的方式之外，可以通過(guò)贈(zèng)與和繼承，買(mǎi)賣(mài)的話需要繳納相應(yīng)的稅費(fèi)，而贈(zèng)予和繼承，同樣也需要繳納稅費(fèi)，只不過(guò)贈(zèng)予和繼承雖然可以免交營(yíng)業(yè)稅，但是在之后二次出售的時(shí)候，就需要把這部分的稅費(fèi)補(bǔ)齊，也是一筆不小的費(fèi)用，特別是繼承需要等待繼承人去世之后才能夠辦理過(guò)戶，很多人會(huì)權(quán)衡之后還是選擇房屋買(mǎi)賣(mài)的方式辦理過(guò)戶。