??個人二手商鋪轉讓的租金怎么算？物業(yè)費誰交？

已有3個回答

• 158****5687

  商鋪租金計算方法
  房地產(chǎn)定價方法價格是房地產(chǎn)經(jīng)營過程的核心與實務，一切的經(jīng)營活動均以此為中心。高價位能夠提高單位利潤，但可能影響房地產(chǎn)銷售，低價位雖然能夠擴大銷售，但可能喪失獲取更多利潤的機會。如何確定**適合的價格，求取**大的利潤，是所有投資人**關心的事情。（一）成本加成定價法將產(chǎn)品的成本（含稅金）加上預期利潤即為房地產(chǎn)價格的定價方法，是一種**基本的定價法，是根據(jù)測算或核算的成本加上一定比例的利潤率確定的。例如：某一項目的總成本為1500萬元，預期利潤10％，則總售價為1650萬元，再將此1650萬元分配至每一單位的房地產(chǎn)商品，即得到單位面積平均售價，再根據(jù)每一單元房地產(chǎn)的樓層、朝向、室內裝飾情況確定房地產(chǎn)售價。成本是開發(fā)項目的全部成本，包括開發(fā)成本以及經(jīng)營過程中的支出和稅收，基本上可分為可直接計入的成本和分配計入的成本。利潤率應當考慮房地產(chǎn)投資的風險情況和整個行業(yè)的平均利潤綜合測算確定。成本加成訂價雖較簡單、理論依據(jù)充分，但這種方法本身考慮市場對價格的接受能力不夠，實際定價時，在此基礎上仍必須考慮市場行情及競爭激烈與否，才能定出合理的價格，在市場競爭激烈的情況下，這種定價方法所做的定價可能缺乏競爭力。（二）競爭價格定價法競爭價格定價法從市場競爭的角度來定價，市場競爭是一種綜合實力的競爭，但其中價格的競爭始終是市場競爭的重要要素，特別是房地產(chǎn)商品這樣高價格的產(chǎn)品，即使你的定價比競爭者的價格高出不多，但作為顧客是特別關心的，由于房地產(chǎn)商品的不可移動性，競爭主要考慮相近產(chǎn)品或附近區(qū)域的競爭情況，因此，所謂競爭價格定價法主要依據(jù)相近產(chǎn)品或附近區(qū)域競爭狀況而確定經(jīng)營房地產(chǎn)的價格。在競爭激烈時，若條件相當?shù)膬勺诜康禺a(chǎn)，定價較高的，一般難以為顧客所接受。定價較低的，可以吸引人氣，形成低開高走的局面。而且房價是買漲不買跌。要比競爭者推出價格較高的房地產(chǎn)，通常應具有公司信譽良好、用材較高級、具有獨特的設計等優(yōu)勢。競爭價格定價法通常是在市場競爭較為激烈時應當考慮的一種方法，在此種方法下，開發(fā)經(jīng)營者獲取較高利潤的途徑就是必須著眼于降低開發(fā)經(jīng)營成本。（三）顧客感受定價法這種方法的理論基礎實際上是效用理論。對購房者而言，他實際上并不清楚也不十分關心市場上房地產(chǎn)商品的成本、造價等問題。他在選購房地產(chǎn)時，影響其作出決定的因素主要有兩方面：一是其他同類房地產(chǎn)商品的價格如何；二是以一定的價位購買該項房地產(chǎn)是不是值得。當購房者對某開發(fā)公司的品牌有信心時，縱然定價較高，購房者基于享受良好的售后服務和今后物業(yè)管理的考慮或是為了體現(xiàn)自己的實力、身份等，仍會欣然前往，而當購房者對推出房地產(chǎn)商品的開發(fā)公司不具信心時，一旦定價太低，購房者反而會懷疑其品質而不予信任。為什么在同一個城市里，物質條件（如交通、綠化、生活服務設施等硬條件）相當?shù)囊恍┬^(qū)，有的定價較高卻仍然賣得火爆，有的價位雖然較低，銷售卻冷冷清清，重要的一個原因就是顧客的感受。顧客的感受與推出該項房地產(chǎn)商品的開發(fā)商的社會信譽有關，也與該項房地產(chǎn)從策劃階段到營銷過程中的宣傳定位有很大的關系。依顧客感受而定價是大膽作風，難以確定定量的理論依據(jù)并進行定量計算，所以，盡管房地產(chǎn)和其他商品一樣，品牌信譽確實能影響甚至主導消費者的消費意愿，但房地產(chǎn)的定價亦不能太離譜，若超過顧客所能忍受的價位，銷售反而不利了。（四）加權點數(shù)定價法預售房屋的定價，通常采用市價比較法，即前述的競爭價格定價法，分析擬推出經(jīng)營房地產(chǎn)每平方米單價的合理行情，再根據(jù)面積、朝向、視野、樓層差別等而確定不同的定價增減比例，并據(jù)以對不同房屋進行定價，稱為加權點數(shù)定價法。樓層、朝向及面積等因素對價格的影響受消費習慣、心理經(jīng)濟條件、社會風俗等多種因素制約，很難有一個統(tǒng)一的標準，因此運用該方法時，應當根據(jù)調查研究的情況而確定。不過一般遵循下列規(guī)律：朝向差價：一般南北向較貴，東西向較便宜。樓層差價：樓層價位高低，受建筑物高度的影響。一般而言，高層建筑中，一、二、三樓及越高越貴，中間較便宜；多層建筑則中間樓層較貴，越往上下價位越低。選間差價：選間因三面采光，因而較其他單位為貴。視野差價：臨公園、湖邊、海灘或視野較佳、景觀較佳為貴，面臨巷弄或采光較暗者，即使同一棟樓，同一樓層，也較便宜。面積差價：一般情況下，辦公經(jīng)營面積集中且達到一定規(guī)模或是住宅單元面積較大時價格可適當提高。設計差價：屋內布局、大小公共設施的配置都會影響房屋價格，布局合理的單元住宅價格可適當提高，一宗房地產(chǎn)項目內某些特別差的單元，可能需要降價銷售。（五）舊房定價方法舊房因受到損耗的影響或是設計、布局等方面已經(jīng)過時，在定價時，應考慮房屋的具體情況，可以根據(jù)附近新建房屋的交易價格，再根據(jù)擬交易房屋的房齡或是成新程度定出價格。舊房如果因為修建年代的影響或其他因素的制約，存在設計及布局過時的情況，則應調低價格，舊房交易前，通常需要經(jīng)過粉刷、整修，給人耳目一新的感覺，可以適當提高價格。
  

  查看全文↓ 2018-08-12 23:20:06
• 144****6782

  按你商鋪的房價乘以7%
  

  查看全文↓ 2018-08-12 23:19:55
• 147****4329

  這是不考慮任何國家稅費的情況下，如果考慮國家稅費的情況下租就是0.8。當然還有更細的算法是按照現(xiàn)金流來算的。投資來講要考慮的是，第一，你的資金有多少，而且是不是全是自有資金。如果都是自有資金的話，我比銀行年的定期存款2.79高就可以了。另外還有一部分是貸款，大致每年的貸款利率是7%，要考慮進去成本。比如如果是5乘10年的貸款，一部分自有資金應該比銀行的定期存款2.79要高，另外從銀行貸款這部分的租金收益至少要比銀行的利息7%要高。在這種情況下他還沒有掙錢，還有每個人對自己的期望值有多大。比如有的人準備掙3%的利潤，有的人是準備掙5%的利潤，把這部分都加進去之后，倒退算一下投資回報率到底是多少，這樣才是合理的、比較理性的行為。而不是到那里一看這個價格覺得便宜就買，不便宜就不買。比如像CBD有8萬塊錢一平米，有人還去買，為什么？因為他還能賺錢。有的項目盡管很便宜，租金很低，收回的成本很慢，而且若干年后房屋處理起來很麻煩，這種項目也是要謹慎一些。還是要做足功課，仔細測算一下。

  查看全文↓ 2018-08-12 23:19:46

相關問題

• 問 你好，我想咨詢一下：個人二手商鋪轉讓物業(yè)費誰交？
  答

  1.因為**先與物業(yè)服務企業(yè)簽定物業(yè)服務契約的一定是開發(fā)商，所以被解聘物業(yè)服務企業(yè)可能主張合同相對性，主張除開發(fā)商外，業(yè)主大會無權對其進行解聘。2.也因為**先與物業(yè)服務企業(yè)簽定物業(yè)服務契約的一定是開發(fā)商，所以物業(yè)服務契約實際上是由開發(fā)商與物業(yè)服務企業(yè)完成，所以很難保證他們不惡意串通損害業(yè)主利益，所以《物權法》實施前，若業(yè)主大會按照物業(yè)服務契約解聘物業(yè)服務企業(yè)可能會有很多障礙，所以才有《物權法》此規(guī)定。通過《物權法》此規(guī)定我們可以看到公權力為公平干預契約自由的目的，也可以感受到一絲經(jīng)濟法的味道在。

  全部4個回答>
• 問 個人商鋪出租的轉讓費有多少？物業(yè)費誰交？
  答

  轉讓費是指在租賃期內如果有人想盤下店就需向原經(jīng)營者支付一定的費用 轉讓費主要由店面的地理位置，店面的大小，店面的裝修組成 店里的硬件和軟件設備一般是附送的 地理位置好 店大 裝修好 轉讓費就貴 轉讓費是建立在租賃期內的 比如店鋪還有半年租賃才到期 在這之間轉讓店面可以得到轉讓費 同時因為租賃期比較寬松 轉讓費也較貴 如果租賃期只剩一個月 轉讓費就會比較低 一但過了租賃期 店鋪就被房東收回 就無權收轉讓費了 好的店鋪一經(jīng)轉讓就有人搶 轉讓費就越高 差不多這些意思了現(xiàn)在這種情況太多了 一般房東是不管這些的,他不管你轉讓費多少 他只要收到房租就行轉讓費可以不用房東知道 可以和轉讓者簽個轉讓協(xié)議但是租房協(xié)議就必須要和房東簽 不然你太被動了

  全部3個回答>
• 問 ??誰了解個人二手商鋪轉讓要交什么稅？
  答

  1、出售方需承擔的稅費主要有：個人所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和手續(xù)費等。其中，個人所得稅為差額部分的20%，即 （賣出價-買入價-營業(yè)稅-契稅-土地增值稅-裝修費用-貸款利息-公正費）×20%；營業(yè)稅為差額部分的5.55%，即（賣出價-買入價）×5.55%；印花稅為合同價×0.05%；手續(xù)費為合同價×0.5%；土地增值稅為增值額的30%—60%，即（賣出價-扣除項目）×（30%—60%）2、二手商鋪購買方需承擔的稅費主要有：契稅、印花稅和手續(xù)費等。其中，契稅為合同價×3%，印花稅為合同價×0.05%，手續(xù)費為合同價×0.5%，

  全部3個回答>
• 問 ??商務樓出租租金怎么交？物業(yè)費誰交？
  答

  以各種優(yōu)惠方式促進成交，實現(xiàn)既定目標，減少項目的空置損失優(yōu)惠方式有： 一、加長免租期即2014年6月31日前簽約的客戶，可享受1年40%的免租期；2014年11月31日以后的客戶，可適當享受半年20%的免租期； 二、免租期按租賃面積來定200平方米以下，免租期10天； 200－500平方米，免租期15天； 500－1000平方米，免租期25天； 1000平方米以上，免租期30天—40天； 三、優(yōu)惠政策 1）根據(jù)面積優(yōu)惠 500－1000平方米以上者，享受97％的優(yōu)惠； 1000平方米以上者，享受95％的優(yōu)惠； 2）根據(jù)付款方式優(yōu)惠 按半年付租者不優(yōu)惠按年付租者享受95％的優(yōu)惠； 3） 根據(jù)租期優(yōu)惠 一次性租期為2--3年者享受租賃期內不遞增； 四、減免年度環(huán)比遞增：簽約租賃期期限為3年的，遞增幅度不變；簽約租賃期限4年及以上的，即可享有第三年開始環(huán)比遞增的優(yōu)惠（即減免二年的遞增）建議你 對同品質的商務樓做一個詳細的調研 找到自身的優(yōu)缺點 制定合理的規(guī)劃（賣點） 才能找到適合的入駐者

  全部4個回答>
• 問 請問大家：我想知道個人二手門面店轉讓的店面都多大的？物業(yè)費誰交？
  答

  看起來其起意是下家一次性（技術上也可分期交付）彌補給上家因轉讓所蒙受的損失的補償，而其實際情況是有些地方有些地段有些店面無理要錢或漫天要價，有“上家非法做二房東”之嫌。目前法律法規(guī)方面尚沒有可以依附的的明確規(guī)定能夠干預此事，一般理解這是商業(yè)活動中“一個愿打一個愿挨”的事情。只有通過轉方和承繼方自己討價還價來定：需不需要轉讓費、付多少轉讓費。正確的做法是，把店面業(yè)主請來三方一起協(xié)商、談判。（這里面就講究一些談判上的技巧。你可以請比較有經(jīng)驗的親友參與這個過程。）

  全部5個回答>