??個(gè)人二手商鋪轉(zhuǎn)讓的租金怎么算？物業(yè)費(fèi)誰(shuí)交？

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• 158****5687

  商鋪?zhàn)饨鹩?jì)算方法
  房地產(chǎn)定價(jià)方法價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的核心與實(shí)務(wù)，一切的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)均以此為中心。高價(jià)位能夠提高單位利潤(rùn)，但可能影響房地產(chǎn)銷售，低價(jià)位雖然能夠擴(kuò)大銷售，但可能喪失獲取更多利潤(rùn)的機(jī)會(huì)。如何確定**適合的價(jià)格，求取**大的利潤(rùn)，是所有投資人**關(guān)心的事情。（一）成本加成定價(jià)法將產(chǎn)品的成本（含稅金）加上預(yù)期利潤(rùn)即為房地產(chǎn)價(jià)格的定價(jià)方法，是一種**基本的定價(jià)法，是根據(jù)測(cè)算或核算的成本加上一定比例的利潤(rùn)率確定的。例如：某一項(xiàng)目的總成本為1500萬(wàn)元，預(yù)期利潤(rùn)10％，則總售價(jià)為1650萬(wàn)元，再將此1650萬(wàn)元分配至每一單位的房地產(chǎn)商品，即得到單位面積平均售價(jià)，再根據(jù)每一單元房地產(chǎn)的樓層、朝向、室內(nèi)裝飾情況確定房地產(chǎn)售價(jià)。成本是開發(fā)項(xiàng)目的全部成本，包括開發(fā)成本以及經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的支出和稅收，基本上可分為可直接計(jì)入的成本和分配計(jì)入的成本。利潤(rùn)率應(yīng)當(dāng)考慮房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)情況和整個(gè)行業(yè)的平均利潤(rùn)綜合測(cè)算確定。成本加成訂價(jià)雖較簡(jiǎn)單、理論依據(jù)充分，但這種方法本身考慮市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的接受能力不夠，實(shí)際定價(jià)時(shí)，在此基礎(chǔ)上仍必須考慮市場(chǎng)行情及競(jìng)爭(zhēng)激烈與否，才能定出合理的價(jià)格，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，這種定價(jià)方法所做的定價(jià)可能缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。（二）競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的角度來(lái)定價(jià)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是一種綜合實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)，但其中價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)始終是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要要素，特別是房地產(chǎn)商品這樣高價(jià)格的產(chǎn)品，即使你的定價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格高出不多，但作為顧客是特別關(guān)心的，由于房地產(chǎn)商品的不可移動(dòng)性，競(jìng)爭(zhēng)主要考慮相近產(chǎn)品或附近區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)情況，因此，所謂競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法主要依據(jù)相近產(chǎn)品或附近區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)狀況而確定經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的價(jià)格。在競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，若條件相當(dāng)?shù)膬勺诜康禺a(chǎn)，定價(jià)較高的，一般難以為顧客所接受。定價(jià)較低的，可以吸引人氣，形成低開高走的局面。而且房?jī)r(jià)是買漲不買跌。要比競(jìng)爭(zhēng)者推出價(jià)格較高的房地產(chǎn)，通常應(yīng)具有公司信譽(yù)良好、用材較高級(jí)、具有獨(dú)特的設(shè)計(jì)等優(yōu)勢(shì)。競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法通常是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮的一種方法，在此種方法下，開發(fā)經(jīng)營(yíng)者獲取較高利潤(rùn)的途徑就是必須著眼于降低開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本。（三）顧客感受定價(jià)法這種方法的理論基礎(chǔ)實(shí)際上是效用理論。對(duì)購(gòu)房者而言，他實(shí)際上并不清楚也不十分關(guān)心市場(chǎng)上房地產(chǎn)商品的成本、造價(jià)等問(wèn)題。他在選購(gòu)房地產(chǎn)時(shí)，影響其作出決定的因素主要有兩方面：一是其他同類房地產(chǎn)商品的價(jià)格如何；二是以一定的價(jià)位購(gòu)買該項(xiàng)房地產(chǎn)是不是值得。當(dāng)購(gòu)房者對(duì)某開發(fā)公司的品牌有信心時(shí)，縱然定價(jià)較高，購(gòu)房者基于享受良好的售后服務(wù)和今后物業(yè)管理的考慮或是為了體現(xiàn)自己的實(shí)力、身份等，仍會(huì)欣然前往，而當(dāng)購(gòu)房者對(duì)推出房地產(chǎn)商品的開發(fā)公司不具信心時(shí)，一旦定價(jià)太低，購(gòu)房者反而會(huì)懷疑其品質(zhì)而不予信任。為什么在同一個(gè)城市里，物質(zhì)條件（如交通、綠化、生活服務(wù)設(shè)施等硬條件）相當(dāng)?shù)囊恍┬^(qū)，有的定價(jià)較高卻仍然賣得火爆，有的價(jià)位雖然較低，銷售卻冷冷清清，重要的一個(gè)原因就是顧客的感受。顧客的感受與推出該項(xiàng)房地產(chǎn)商品的開發(fā)商的社會(huì)信譽(yù)有關(guān)，也與該項(xiàng)房地產(chǎn)從策劃階段到營(yíng)銷過(guò)程中的宣傳定位有很大的關(guān)系。依顧客感受而定價(jià)是大膽作風(fēng)，難以確定定量的理論依據(jù)并進(jìn)行定量計(jì)算，所以，盡管房地產(chǎn)和其他商品一樣，品牌信譽(yù)確實(shí)能影響甚至主導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)意愿，但房地產(chǎn)的定價(jià)亦不能太離譜，若超過(guò)顧客所能忍受的價(jià)位，銷售反而不利了。（四）加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法預(yù)售房屋的定價(jià)，通常采用市價(jià)比較法，即前述的競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法，分析擬推出經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)每平方米單價(jià)的合理行情，再根據(jù)面積、朝向、視野、樓層差別等而確定不同的定價(jià)增減比例，并據(jù)以對(duì)不同房屋進(jìn)行定價(jià)，稱為加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法。樓層、朝向及面積等因素對(duì)價(jià)格的影響受消費(fèi)習(xí)慣、心理經(jīng)濟(jì)條件、社會(huì)風(fēng)俗等多種因素制約，很難有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，因此運(yùn)用該方法時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)調(diào)查研究的情況而確定。不過(guò)一般遵循下列規(guī)律：朝向差價(jià)：一般南北向較貴，東西向較便宜。樓層差價(jià)：樓層價(jià)位高低，受建筑物高度的影響。一般而言，高層建筑中，一、二、三樓及越高越貴，中間較便宜；多層建筑則中間樓層較貴，越往上下價(jià)位越低。選間差價(jià)：選間因三面采光，因而較其他單位為貴。視野差價(jià)：臨公園、湖邊、海灘或視野較佳、景觀較佳為貴，面臨巷弄或采光較暗者，即使同一棟樓，同一樓層，也較便宜。面積差價(jià)：一般情況下，辦公經(jīng)營(yíng)面積集中且達(dá)到一定規(guī)模或是住宅單元面積較大時(shí)價(jià)格可適當(dāng)提高。設(shè)計(jì)差價(jià)：屋內(nèi)布局、大小公共設(shè)施的配置都會(huì)影響房屋價(jià)格，布局合理的單元住宅價(jià)格可適當(dāng)提高，一宗房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)某些特別差的單元，可能需要降價(jià)銷售。（五）舊房定價(jià)方法舊房因受到損耗的影響或是設(shè)計(jì)、布局等方面已經(jīng)過(guò)時(shí)，在定價(jià)時(shí)，應(yīng)考慮房屋的具體情況，可以根據(jù)附近新建房屋的交易價(jià)格，再根據(jù)擬交易房屋的房齡或是成新程度定出價(jià)格。舊房如果因?yàn)樾藿甏挠绊懟蚱渌蛩氐闹萍s，存在設(shè)計(jì)及布局過(guò)時(shí)的情況，則應(yīng)調(diào)低價(jià)格，舊房交易前，通常需要經(jīng)過(guò)粉刷、整修，給人耳目一新的感覺(jué)，可以適當(dāng)提高價(jià)格。
  

  查看全文↓ 2018-08-12 23:20:06
• 144****6782

  按你商鋪的房?jī)r(jià)乘以7%
  

  查看全文↓ 2018-08-12 23:19:55
• 147****4329

  這是不考慮任何國(guó)家稅費(fèi)的情況下，如果考慮國(guó)家稅費(fèi)的情況下租就是0.8。當(dāng)然還有更細(xì)的算法是按照現(xiàn)金流來(lái)算的。投資來(lái)講要考慮的是，第一，你的資金有多少，而且是不是全是自有資金。如果都是自有資金的話，我比銀行年的定期存款2.79高就可以了。另外還有一部分是貸款，大致每年的貸款利率是7%，要考慮進(jìn)去成本。比如如果是5乘10年的貸款，一部分自有資金應(yīng)該比銀行的定期存款2.79要高，另外從銀行貸款這部分的租金收益至少要比銀行的利息7%要高。在這種情況下他還沒(méi)有掙錢，還有每個(gè)人對(duì)自己的期望值有多大。比如有的人準(zhǔn)備掙3%的利潤(rùn)，有的人是準(zhǔn)備掙5%的利潤(rùn)，把這部分都加進(jìn)去之后，倒退算一下投資回報(bào)率到底是多少，這樣才是合理的、比較理性的行為。而不是到那里一看這個(gè)價(jià)格覺(jué)得便宜就買，不便宜就不買。比如像CBD有8萬(wàn)塊錢一平米，有人還去買，為什么？因?yàn)樗€能賺錢。有的項(xiàng)目盡管很便宜，租金很低，收回的成本很慢，而且若干年后房屋處理起來(lái)很麻煩，這種項(xiàng)目也是要謹(jǐn)慎一些。還是要做足功課，仔細(xì)測(cè)算一下。

  查看全文↓ 2018-08-12 23:19:46

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 你好，我想咨詢一下：個(gè)人二手商鋪轉(zhuǎn)讓物業(yè)費(fèi)誰(shuí)交？
  答

  1.因?yàn)?*先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)契約的一定是開發(fā)商，所以被解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能主張合同相對(duì)性，主張除開發(fā)商外，業(yè)主大會(huì)無(wú)權(quán)對(duì)其進(jìn)行解聘。2.也因?yàn)?*先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)契約的一定是開發(fā)商，所以物業(yè)服務(wù)契約實(shí)際上是由開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成，所以很難保證他們不惡意串通損害業(yè)主利益，所以《物權(quán)法》實(shí)施前，若業(yè)主大會(huì)按照物業(yè)服務(wù)契約解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能會(huì)有很多障礙，所以才有《物權(quán)法》此規(guī)定。通過(guò)《物權(quán)法》此規(guī)定我們可以看到公權(quán)力為公平干預(yù)契約自由的目的，也可以感受到一絲經(jīng)濟(jì)法的味道在。

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• 問(wèn) 個(gè)人商鋪出租的轉(zhuǎn)讓費(fèi)有多少？物業(yè)費(fèi)誰(shuí)交？
  答

  轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指在租賃期內(nèi)如果有人想盤下店就需向原經(jīng)營(yíng)者支付一定的費(fèi)用 轉(zhuǎn)讓費(fèi)主要由店面的地理位置，店面的大小，店面的裝修組成 店里的硬件和軟件設(shè)備一般是附送的 地理位置好 店大 裝修好 轉(zhuǎn)讓費(fèi)就貴 轉(zhuǎn)讓費(fèi)是建立在租賃期內(nèi)的 比如店鋪還有半年租賃才到期 在這之間轉(zhuǎn)讓店面可以得到轉(zhuǎn)讓費(fèi) 同時(shí)因?yàn)樽赓U期比較寬松 轉(zhuǎn)讓費(fèi)也較貴 如果租賃期只剩一個(gè)月 轉(zhuǎn)讓費(fèi)就會(huì)比較低 一但過(guò)了租賃期 店鋪就被房東收回 就無(wú)權(quán)收轉(zhuǎn)讓費(fèi)了 好的店鋪一經(jīng)轉(zhuǎn)讓就有人搶 轉(zhuǎn)讓費(fèi)就越高 差不多這些意思了現(xiàn)在這種情況太多了 一般房東是不管這些的,他不管你轉(zhuǎn)讓費(fèi)多少 他只要收到房租就行轉(zhuǎn)讓費(fèi)可以不用房東知道 可以和轉(zhuǎn)讓者簽個(gè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議但是租房協(xié)議就必須要和房東簽 不然你太被動(dòng)了

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• 問(wèn) ??誰(shuí)了解個(gè)人二手商鋪轉(zhuǎn)讓要交什么稅？
  答

  1、出售方需承擔(dān)的稅費(fèi)主要有：個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和手續(xù)費(fèi)等。其中，個(gè)人所得稅為差額部分的20%，即 （賣出價(jià)-買入價(jià)-營(yíng)業(yè)稅-契稅-土地增值稅-裝修費(fèi)用-貸款利息-公正費(fèi)）×20%；營(yíng)業(yè)稅為差額部分的5.55%，即（賣出價(jià)-買入價(jià)）×5.55%；印花稅為合同價(jià)×0.05%；手續(xù)費(fèi)為合同價(jià)×0.5%；土地增值稅為增值額的30%—60%，即（賣出價(jià)-扣除項(xiàng)目）×（30%—60%）2、二手商鋪購(gòu)買方需承擔(dān)的稅費(fèi)主要有：契稅、印花稅和手續(xù)費(fèi)等。其中，契稅為合同價(jià)×3%，印花稅為合同價(jià)×0.05%，手續(xù)費(fèi)為合同價(jià)×0.5%，

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• 問(wèn) ??商務(wù)樓出租租金怎么交？物業(yè)費(fèi)誰(shuí)交？
  答

  以各種優(yōu)惠方式促進(jìn)成交，實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)，減少項(xiàng)目的空置損失優(yōu)惠方式有： 一、加長(zhǎng)免租期即2014年6月31日前簽約的客戶，可享受1年40%的免租期；2014年11月31日以后的客戶，可適當(dāng)享受半年20%的免租期； 二、免租期按租賃面積來(lái)定200平方米以下，免租期10天； 200－500平方米，免租期15天； 500－1000平方米，免租期25天； 1000平方米以上，免租期30天—40天； 三、優(yōu)惠政策 1）根據(jù)面積優(yōu)惠 500－1000平方米以上者，享受97％的優(yōu)惠； 1000平方米以上者，享受95％的優(yōu)惠； 2）根據(jù)付款方式優(yōu)惠 按半年付租者不優(yōu)惠按年付租者享受95％的優(yōu)惠； 3） 根據(jù)租期優(yōu)惠 一次性租期為2--3年者享受租賃期內(nèi)不遞增； 四、減免年度環(huán)比遞增：簽約租賃期期限為3年的，遞增幅度不變；簽約租賃期限4年及以上的，即可享有第三年開始環(huán)比遞增的優(yōu)惠（即減免二年的遞增）建議你 對(duì)同品質(zhì)的商務(wù)樓做一個(gè)詳細(xì)的調(diào)研 找到自身的優(yōu)缺點(diǎn) 制定合理的規(guī)劃（賣點(diǎn)） 才能找到適合的入駐者

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• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)大家：我想知道個(gè)人二手門面店轉(zhuǎn)讓的店面都多大的？物業(yè)費(fèi)誰(shuí)交？
  答

  看起來(lái)其起意是下家一次性（技術(shù)上也可分期交付）彌補(bǔ)給上家因轉(zhuǎn)讓所蒙受的損失的補(bǔ)償，而其實(shí)際情況是有些地方有些地段有些店面無(wú)理要錢或漫天要價(jià)，有“上家非法做二房東”之嫌。目前法律法規(guī)方面尚沒(méi)有可以依附的的明確規(guī)定能夠干預(yù)此事，一般理解這是商業(yè)活動(dòng)中“一個(gè)愿打一個(gè)愿挨”的事情。只有通過(guò)轉(zhuǎn)方和承繼方自己討價(jià)還價(jià)來(lái)定：需不需要轉(zhuǎn)讓費(fèi)、付多少轉(zhuǎn)讓費(fèi)。正確的做法是，把店面業(yè)主請(qǐng)來(lái)三方一起協(xié)商、談判。（這里面就講究一些談判上的技巧。你可以請(qǐng)比較有經(jīng)驗(yàn)的親友參與這個(gè)過(guò)程。）

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