營(yíng)改增對(duì)個(gè)人買房的影響有哪些？

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• 146****7112

  總體而言，營(yíng)改增后個(gè)人購(gòu)房的稅負(fù)是下降的。
  因?yàn)樵舛愴?xiàng)目不變，稅率不變。而增值稅是價(jià)外稅，計(jì)算時(shí)要先從總成交價(jià)中扣除應(yīng)繳增值稅后作為計(jì)稅依據(jù)，這樣計(jì)稅依據(jù)就減少了。
  更好的是，根據(jù)財(cái)稅【2016】43號(hào)文，契稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等相關(guān)房產(chǎn)交易稅種都和增值稅保持一致，計(jì)稅依據(jù)為不含增值稅的價(jià)格。
  1、原本需全額繳納營(yíng)業(yè)稅的房產(chǎn)交易，主要指?jìng)€(gè)人出售不滿兩年的住宅，稅負(fù)下降是**可觀的。
  舉個(gè)例子，原本個(gè)人出售一套不滿2年的住宅，合同成交價(jià)105萬(wàn)，假設(shè)根據(jù)房屋情況適用契稅稅率1%，個(gè)人所得稅稅率1%，營(yíng)業(yè)稅稅率5%。
  原本要交契稅1.05萬(wàn)，個(gè)人所得稅1.05萬(wàn)，增值稅5.25萬(wàn)。
  營(yíng)改增后，計(jì)稅依據(jù)調(diào)整為105/(1+5%)=100萬(wàn)，即將增值稅從總價(jià)中剔除出去，還原成不含稅的價(jià)格。
  新的契稅為1萬(wàn)，個(gè)人所得稅1萬(wàn)，增值稅5萬(wàn)，可以省下3500元的稅費(fèi)。
  2、對(duì)原本已滿兩年，免征營(yíng)業(yè)稅的住宅交易，營(yíng)改增對(duì)這部分交易的稅費(fèi)沒(méi)有影響。
  營(yíng)改增的免稅項(xiàng)目平移到增值稅，這部分房產(chǎn)營(yíng)改增后后同樣免征增值稅。因?yàn)椴淮嬖谛枥U納的增值稅，所以計(jì)稅依據(jù)也不做調(diào)整。稅負(fù)不變。
  3、對(duì)于按原營(yíng)業(yè)稅政策需差額繳納營(yíng)業(yè)稅的房產(chǎn)交易，稅負(fù)有一定下降。
  主要指?jìng)€(gè)人出售非住宅和單位出售房產(chǎn)兩種情況，計(jì)稅方法由原先的 營(yíng)業(yè)稅=(賣價(jià)-購(gòu)入價(jià))*5%，調(diào)整為 增值稅=(賣價(jià)-購(gòu)入價(jià))/(1+5%)*5%。其他稅種的計(jì)稅依據(jù)相應(yīng)調(diào)整為"賣價(jià)-增值稅“。相比較原先的直接以賣價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)，自然也下降不小。
  所以，總體而言，營(yíng)改增是有利于減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的。

  查看全文↓ 2018-09-06 08:53:32
• 138****4762

  
  熱心網(wǎng)友2016-05-03 15:16:22
  以目前的信息來(lái)看：
  稅率上漲了，但由于增加了抵扣的因素，實(shí)際稅負(fù)并不會(huì)比原營(yíng)業(yè)稅高很多；二手房方面具體的實(shí)施方案還沒(méi)有正式出臺(tái)，除了計(jì)算方法其他估計(jì)會(huì)沿用原營(yíng)業(yè)稅的政策；改征初期一定會(huì)有不少混亂的情況，得靠后期總局文件打補(bǔ)丁。
  **后流轉(zhuǎn)稅真的會(huì)是影響房?jī)r(jià)的大因素嗎？我個(gè)人不同意。所以我覺(jué)得對(duì)個(gè)人而言營(yíng)改增除了拿到的發(fā)票有變化，流程可能有變化，其他影響是不大的。

  查看全文↓ 2018-09-06 08:53:25
• 137****0885

  1、房地產(chǎn)營(yíng)改增為房企減輕稅負(fù)，相應(yīng)企業(yè)利潤(rùn)率會(huì)因此提升，為正處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)提供了“緩沖期”；
  2、營(yíng)改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，企業(yè)購(gòu)置辦公樓成本降低，從而刺激企業(yè)購(gòu)置辦公樓改善辦公條件，這樣可以有效去化寫字樓庫(kù)存；
  3、企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)增值稅降低，不動(dòng)產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目大宗交易成本會(huì)降低，促進(jìn)土地、項(xiàng)目收購(gòu)，加速房地產(chǎn)的整合；
  4、企業(yè)建房成本降低，便會(huì)在基本面較好的城市投資購(gòu)房，從而促使北上廣深一線城市及其周邊經(jīng)濟(jì)基本面較好的城市繼續(xù)向好，其他城市由于仍然有去庫(kù)存壓力，不會(huì)到市場(chǎng)基本面不好的城市投資。

  查看全文↓ 2018-09-06 08:53:20
• 144****5779

  首先，需要明白一個(gè)初衷，國(guó)家營(yíng)改增的改革方向和本意是減輕稅負(fù)，二手房交易的整體稅收是下降的，不會(huì)增加。 當(dāng)然，也有專家認(rèn)為，“營(yíng)改增”的背景下，是增加負(fù)擔(dān)還是降低負(fù)擔(dān)，本質(zhì)上要看進(jìn)項(xiàng)稅額能夠得到抵扣。
  簡(jiǎn)單的說(shuō)，就是房屋增值大的則需要交納更多的增值稅稅額，而房屋增值小的則可以少交納。也就是說(shuō)，需視不同情況而定，并不能斷言二手房交易的稅負(fù)一定是提高了。

  查看全文↓ 2018-09-06 08:53:15

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 營(yíng)改增對(duì)契稅有影響嗎
  答

  對(duì)契稅沒(méi)有影響。對(duì)營(yíng)業(yè)稅有影響。規(guī)定2016年5月起取消營(yíng)業(yè)稅的征收。改為征收增值稅。對(duì)于持有不滿2年的二手房，過(guò)戶需要繳納5%的增值稅。

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)營(yíng)改增有哪些影響呢？
  答

  “營(yíng)改增”主要對(duì)個(gè)人二手交易的稅收征管產(chǎn)生影響，此前營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、契稅等，都是地稅部門交稅;“營(yíng)改增”后，增值稅要在國(guó)稅部門交稅，對(duì)征管有影響?！　〉恰盃I(yíng)改增”具體政策沒(méi)有出臺(tái)，還難以判斷個(gè)人二手房買賣交易中稅負(fù)是否會(huì)變化。原來(lái)營(yíng)業(yè)稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%。　　個(gè)人二手房交易中，需要交納營(yíng)業(yè)稅的住房，稅負(fù)是否變化還要看未來(lái)政策;但滿2年住房免征營(yíng)業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)該會(huì)延續(xù)免征的優(yōu)惠政策?！　€(gè)人二手房買賣若改成增值稅，則原來(lái)購(gòu)買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時(shí)，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。　　比如，某套住房房主購(gòu)入時(shí)是100萬(wàn)，繳納營(yíng)業(yè)稅5萬(wàn)元，1年后賣出(不適用免征營(yíng)業(yè)稅條件)200萬(wàn)元，買房方需要承擔(dān)10萬(wàn)營(yíng)業(yè)稅?！　≡谠鲋刀悧l件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法、僅對(duì)增值部分征稅，即對(duì)住房增值的100萬(wàn)元(現(xiàn)價(jià)200萬(wàn)-原價(jià)100萬(wàn)=增值100萬(wàn))征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬(wàn)元，稅負(fù)有所下調(diào);稅率若為11%，需繳納增值稅11萬(wàn)元，稅負(fù)有所上升。在增值稅條件下，若按簡(jiǎn)易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對(duì)現(xiàn)在住房出售價(jià)格200萬(wàn)元征稅，繳納增值稅6萬(wàn)元，稅負(fù)也是減輕的。　　不過(guò)，對(duì)于北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房，現(xiàn)有政策為差額征稅，其實(shí)已經(jīng)借鑒了增值稅只對(duì)增值部分征稅的原理，營(yíng)改增的影響還要看未來(lái)具體政策。 簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)買進(jìn)之后兩年再賣出都不存在營(yíng)業(yè)稅或增值稅，其實(shí)影響并不是很大，只是對(duì)于以后買房做證上面的價(jià)格需要慎重考慮一下

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• 問(wèn) ??購(gòu)房營(yíng)改增有什么影響？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？
  答

  “營(yíng)改增”主要對(duì)個(gè)人二手交易的稅收征管產(chǎn)生影響，此前營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、契稅等，都是地稅部門交稅;“營(yíng)改增”后，增值稅要在國(guó)稅部門交稅，對(duì)征管有影響?！　〉恰盃I(yíng)改增”具體政策沒(méi)有出臺(tái)，還難以判斷個(gè)人二手房買賣交易中稅負(fù)是否會(huì)變化。原來(lái)營(yíng)業(yè)稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%?！　€(gè)人二手房交易中，需要交納營(yíng)業(yè)稅的住房，稅負(fù)是否變化還要看未來(lái)政策;但滿2年住房免征營(yíng)業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)該會(huì)延續(xù)免征的優(yōu)惠政策?！　€(gè)人二手房買賣若改成增值稅，則原來(lái)購(gòu)買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時(shí)，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。　　比如，某套住房房主購(gòu)入時(shí)是100萬(wàn)，繳納營(yíng)業(yè)稅5萬(wàn)元，1年后賣出(不適用免征營(yíng)業(yè)稅條件)200萬(wàn)元，買房方需要承擔(dān)10萬(wàn)營(yíng)業(yè)稅?！　≡谠鲋刀悧l件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法、僅對(duì)增值部分征稅，即對(duì)住房增值的100萬(wàn)元(現(xiàn)價(jià)200萬(wàn)-原價(jià)100萬(wàn)=增值100萬(wàn))征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬(wàn)元，稅負(fù)有所下調(diào);稅率若為11%，需繳納增值稅11萬(wàn)元，稅負(fù)有所上升。在增值稅條件下，若按簡(jiǎn)易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對(duì)現(xiàn)在住房出售價(jià)格200萬(wàn)元征稅，繳納增值稅6萬(wàn)元，稅負(fù)也是減輕的。　　不過(guò)，對(duì)于北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房，現(xiàn)有政策為差額征稅，其實(shí)已經(jīng)借鑒了增值稅只對(duì)增值部分征稅的原理，營(yíng)改增的影響還要看未來(lái)具體政策。 簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)買進(jìn)之后兩年再賣出都不存在營(yíng)業(yè)稅或增值稅，其實(shí)影響并不是很大，只是對(duì)于以后買房做證上面的價(jià)格需要慎重考慮一下

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• 問(wèn) ??營(yíng)改增新房有影響嗎
  答

  營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)有如下四點(diǎn)影響：房地產(chǎn)營(yíng)改增有助于房企減輕稅負(fù)，相對(duì)應(yīng)企業(yè)的利潤(rùn)率也會(huì)因?yàn)槎愗?fù)的降低而提升，為正處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)提供了緩沖期;營(yíng)改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，對(duì)于所有企業(yè)來(lái)講當(dāng)然是利好，尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購(gòu)置辦公樓時(shí)，購(gòu)置辦公樓的成本會(huì)降低，同時(shí)，由于企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，也會(huì)刺激企業(yè)購(gòu)置辦公樓改善辦公條件，這樣，可以有效去化寫字樓庫(kù)存;營(yíng)改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，不動(dòng)產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目大宗交易成本會(huì)降低，促使土地、項(xiàng)目收購(gòu)，加速房地產(chǎn)行業(yè)整合;營(yíng)改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，企業(yè)作為逐利的主體，勢(shì)必會(huì)在基本面較好的城市投資購(gòu)房，促使北上廣深一線城市及其周邊經(jīng)濟(jì)基本面較好的城市（比如南京、蘇州、合肥、東莞、佛山、廊坊燕郊三河、保定等繼續(xù)向好，其他城市由于仍然有去庫(kù)存壓力，不會(huì)到市場(chǎng)基本面不好的城市投資。

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• 問(wèn) 營(yíng)改增對(duì)安置房過(guò)戶有影響嗎？具體有什么影響？有了解情況的嗎請(qǐng)問(wèn)？
  答

  營(yíng)改增拆遷房的開(kāi)發(fā)商需要納稅，拆遷戶不需要繳交增值稅，但是領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》前要繳交契稅和印花稅。

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