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“營改增”主要對個人二手交易的稅收征管產(chǎn)生影響，此前營業(yè)稅、個稅、契稅等，都是地稅部門交稅;“營改增”后，增值稅要在國稅部門交稅，對征管有影響。 但是“營改增”具體政策沒有出臺，還難以判斷個人二手房買賣交易中稅負是否會變化。原來營業(yè)稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%。 個人二手房交易中，需要交納營業(yè)稅的住房，稅負是否變化還要看未來政策;但滿2年住房免征營業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應該會延續(xù)免征的優(yōu)惠政策?！ €人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。 比如，某套住房房主購入時是100萬，繳納營業(yè)稅5萬元，1年后賣出(不適用免征營業(yè)稅條件)200萬元，買房方需要承擔10萬營業(yè)稅。 在增值稅條件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法、僅對增值部分征稅，即對住房增值的100萬元(現(xiàn)價200萬-原價100萬=增值100萬)征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬元，稅負有所下調(diào);稅率若為11%，需繳納增值稅11萬元，稅負有所上升。在增值稅條件下，若按簡易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對現(xiàn)在住房出售價格200萬元征稅，繳納增值稅6萬元，稅負也是減輕的?！ 〔贿^，對于北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房，現(xiàn)有政策為差額征稅，其實已經(jīng)借鑒了增值稅只對增值部分征稅的原理，營改增的影響還要看未來具體政策。 簡單來說買進之后兩年再賣出都不存在營業(yè)稅或增值稅，其實影響并不是很大，只是對于以后買房做證上面的價格需要慎重考慮一下
全部3個回答>??購房營改增有什么影響？誰能說說呢？
157****7674 | 2019-06-27 17:23:02
已有5個回答
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138****1090
“營改增”主要對個人二手交易的稅收征管產(chǎn)生影響，此前營業(yè)稅、個稅、契稅等，都是地稅部門交稅;“營改增”后，增值稅要在國稅部門交稅，對征管有影響。
查看全文↓ 2019-06-27 17:23:48
但是“營改增”具體政策沒有出臺，還難以判斷個人二手房買賣交易中稅負是否會變化。原來營業(yè)稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%。
個人二手房交易中，需要交納營業(yè)稅的住房，稅負是否變化還要看未來政策;但滿2年住房免征營業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應該會延續(xù)免征的優(yōu)惠政策。
個人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。
比如，某套住房房主購入時是100萬，繳納營業(yè)稅5萬元，1年后賣出(不適用免征營業(yè)稅條件)200萬元，買房方需要承擔10萬營業(yè)稅。
在增值稅條件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法、僅對增值部分征稅，即對住房增值的100萬元(現(xiàn)價200萬-原價100萬=增值100萬)征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬元，稅負有所下調(diào);稅率若為11%，需繳納增值稅11萬元，稅負有所上升。在增值稅條件下，若按簡易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對現(xiàn)在住房出售價格200萬元征稅，繳納增值稅6萬元，稅負也是減輕的。
不過，對于北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房，現(xiàn)有政策為差額征稅，其實已經(jīng)借鑒了增值稅只對增值部分征稅的原理，營改增的影響還要看未來具體政策。
簡單來說買進之后兩年再賣出都不存在營業(yè)稅或增值稅，其實影響并不是很大，只是對于以后買房做證上面的價格需要慎重考慮一下
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136****5533
營改增對房地產(chǎn)有如下四點影響：
查看全文↓ 2019-06-27 17:23:43
1. 房地產(chǎn)營改增有助于房企減輕稅負，相對應企業(yè)的利潤率也會因為稅負的降低而提升，為正處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)提供了緩沖期;
2. 營改增將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，對于所有企業(yè)來講當然是利好，尤其是當企業(yè)改善辦公條件購置辦公樓時，購置辦公樓的成本會降低，同時，由于企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，也會刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件，這樣，可以有效去化寫字樓庫存;
3. 營改增將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，不動產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)項目大宗交易成本會降低，促使土地、項目收購，加速房地產(chǎn)行業(yè)整合;
4. 營改增將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，企業(yè)作為逐利的主體，勢必會在基本面較好的城市投資購房，促使北上廣深一線城市及其周邊經(jīng)濟基本面較好的城市（比如南京、蘇州、合肥、東莞、佛山、廊坊燕郊三河、保定等繼續(xù)向好，其他城市由于仍然有去庫存壓力，不會到市場基本面不好的城市投資。 -
141****9030
營改增是針對二手房交易的，對房產(chǎn)證沒滿兩年，不是唯一住房的，需要交現(xiàn)評估價減去原始購買時的價格之間差額的5.6%的增值稅。你買一手房是沒有影響的房子
查看全文↓ 2019-06-27 17:23:38
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151****5956
營改增之后對出售滿5年的房產(chǎn)沒有影響。
查看全文↓ 2019-06-27 17:23:32
2016年5月1日起實行營改增，取消營業(yè)稅，開始征收增值稅。新的稅費政策規(guī)定是滿2年住房過戶免除5%增值稅。所以對滿五年的住房過戶沒任何影響。
《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知 》規(guī)定：
個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅；個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。
上述政策只適用于除北、上、深、廣外的城市。
而針對北、上、深、廣的政策是：個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。 -
133****3698
非普通住房稅負也將降低
查看全文↓ 2019-06-27 17:23:27
從市場情況看,此次營改增后購房者稅負會降低,是個利好消息。根據(jù)鏈家網(wǎng)統(tǒng)計,春節(jié)后濟南市場二手房成交持續(xù)活躍,3月1-16日房產(chǎn)中介帶看量比2月14-29日上漲40.2%；成交單量比2月14-29日上漲16%；二手房買賣成交均價比2月14-29日上漲0.04%；二手房買賣掛牌均價比2月14-29日上漲6%；說明業(yè)主對房價上漲的預期普遍提高,市場供需兩旺。
但是,值得注意的是,畢竟?jié)鲜袌鲑彿啃枨笫且詣傂韬透纳茷橹?雖然交易量會上升,單實際成交價并未出現(xiàn)很大變化。羅貴洋認為,此次個人二手房交易營改增對兩年以上(含兩年)的住房采用了統(tǒng)一表述,并未區(qū)分“非普通住房”和“普通住房”。這可能意味著未來不分差別對待。這也是個利好,意味著非普通住宅原來要交稅的,營改增后將不用再交了。
山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任孫大海:
營改增將打擊“炒房團
孫大海在接受媒體采訪時認為,“營改增”一定程度上可以規(guī)范二手房交易市場存在的虛假交易行為,對打擊“炒房團”也有一定的好處。不過,對于老百姓而言,“營改增”之后稅負是否減輕,還要看稅率是否合理以及之前免征營業(yè)稅的優(yōu)惠政策是否延續(xù)。
二手房交易市場一直存在虛假不實的情況,買賣雙方為了少繳稅,故意將合同上的房價降低,即所謂的“陰陽合同”,雖然稅務(wù)部門和房管部門有默認的價格范圍,但其更新的頻率遠沒有市場價格更新快,讓一些人有了漏洞可鉆?！盃I業(yè)稅改成增值稅后,房子在過戶、銷售、轉(zhuǎn)讓的過程中,會出現(xiàn)房屋增值空間越大繳稅越多的局面,一定程度上可以規(guī)范虛假交易的情況。”孫大海說。
而對于“炒房團”來說,如果將房子炒到了很高的價格,在成交的時候就會面臨增的越多繳稅越多,所以“營改增”一定程度上可以抑制“炒房團”的行為。
山東財經(jīng)大學經(jīng)濟研究中心主任潘明星:
增值稅不適合,直接減免
個人二手房交易實施營改增,可以使稅收更公平、稅負更加優(yōu)化。根據(jù)國家營改增政策精神,營業(yè)稅優(yōu)惠將延續(xù)。營業(yè)稅進行直接減免,簡便易行。但增值稅運行采取的是環(huán)環(huán)征稅、道道抵扣的征收方式,不適合進行直接減免。所以,以往我國在進行增值稅減免時,多采用“即征即退”“先征后返”等方式。營改增后,營業(yè)稅優(yōu)惠將以何種方式體現(xiàn),還需要等待具體的實施方案。
證券時報記者羅克關(guān):
二手房交易暫無需擔心營改增
未來即便營改增要覆蓋二手房交易,當前的稅費基本框架也會沿用下去。比如,個人首套,或者持有一定年限的房屋營業(yè)稅減免政策應該會沿用下去,否則二手房交易的實際稅費負擔肯定會加重,這不符合營改增試點“只減不增”的大前提。另外,當前的二手房交易稅費制度實際鼓勵個人長期持有住宅,而非短期倒賣加重市場泡沫,這也意味著營改增不會單純以增值額計稅,因為按這個路子走長期持有自用住宅的個人稅收負擔會加重,反而會鼓勵短期炒賣加重市場泡沫。個人二手房交易進入營改增范圍,至少應該在增值稅暫行條例正式升格為法律之后。因為即便是小額納稅人且只適用簡易征收辦法,其中涉及的數(shù)據(jù)規(guī)模也將大大超出當前的營改增試點。另外一個可供參照的時點是,國土部門全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息**快也要在2017年才能實現(xiàn)共享和可查詢,而這個數(shù)據(jù)庫顯然會是未來計稅的重要依據(jù)。
相關(guān)問題
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營改增對房地產(chǎn)有如下四點影響：房地產(chǎn)營改增有助于房企減輕稅負，相對應企業(yè)的利潤率也會因為稅負的降低而提升，為正處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)提供了緩沖期;營改增將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，對于所有企業(yè)來講當然是利好，尤其是當企業(yè)改善辦公條件購置辦公樓時，購置辦公樓的成本會降低，同時，由于企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，也會刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件，這樣，可以有效去化寫字樓庫存;營改增將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，不動產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)項目大宗交易成本會降低，促使土地、項目收購，加速房地產(chǎn)行業(yè)整合;營改增將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，企業(yè)作為逐利的主體，勢必會在基本面較好的城市投資購房，促使北上廣深一線城市及其周邊經(jīng)濟基本面較好的城市（比如南京、蘇州、合肥、東莞、佛山、廊坊燕郊三河、保定等繼續(xù)向好，其他城市由于仍然有去庫存壓力，不會到市場基本面不好的城市投資。
全部5個回答> -
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對契稅沒有影響。對營業(yè)稅有影響。規(guī)定2016年5月起取消營業(yè)稅的征收。改為征收增值稅。對于持有不滿2年的二手房，過戶需要繳納5%的增值稅。
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總體而言，營改增后個人購房的稅負是下降的。因為原免稅項目不變，稅率不變。而增值稅是價外稅，計算時要先從總成交價中扣除應繳增值稅后作為計稅依據(jù)，這樣計稅依據(jù)就減少了。更好的是，根據(jù)財稅【2016】43號文，契稅、個人所得稅、土地增值稅等相關(guān)房產(chǎn)交易稅種都和增值稅保持一致，計稅依據(jù)為不含增值稅的價格。1、原本需全額繳納營業(yè)稅的房產(chǎn)交易，主要指個人出售不滿兩年的住宅，稅負下降是**可觀的。舉個例子，原本個人出售一套不滿2年的住宅，合同成交價105萬，假設(shè)根據(jù)房屋情況適用契稅稅率1%，個人所得稅稅率1%，營業(yè)稅稅率5%。原本要交契稅1.05萬，個人所得稅1.05萬，增值稅5.25萬。營改增后，計稅依據(jù)調(diào)整為105/(1+5%)=100萬，即將增值稅從總價中剔除出去，還原成不含稅的價格。新的契稅為1萬，個人所得稅1萬，增值稅5萬，可以省下3500元的稅費。2、對原本已滿兩年，免征營業(yè)稅的住宅交易，營改增對這部分交易的稅費沒有影響。營改增的免稅項目平移到增值稅，這部分房產(chǎn)營改增后后同樣免征增值稅。因為不存在需繳納的增值稅，所以計稅依據(jù)也不做調(diào)整。稅負不變。3、對于按原營業(yè)稅政策需差額繳納營業(yè)稅的房產(chǎn)交易，稅負有一定下降。主要指個人出售非住宅和單位出售房產(chǎn)兩種情況，計稅方法由原先的 營業(yè)稅=(賣價-購入價)*5%，調(diào)整為 增值稅=(賣價-購入價)/(1+5%)*5%。其他稅種的計稅依據(jù)相應調(diào)整為"賣價-增值稅“。相比較原先的直接以賣價作為計稅依據(jù)，自然也下降不小。所以，總體而言，營改增是有利于減輕購房者負擔的。
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營改增后，納稅人銷售房產(chǎn)時，預收的購房款，可開具增值稅普通發(fā)票。房產(chǎn)交付時，收回預收款時開具的增值稅普通發(fā)票并沖紅，同時開具全額增值稅發(fā)票；也可以不收回原發(fā)票，直接按結(jié)算余額開具增值稅普通發(fā)票，同時在發(fā)票備注欄注明面積、總價、購房款已結(jié)清等信息。
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