什么時(shí)候做商品房預(yù)告登記？網(wǎng)簽之前嗎？

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• 143****0507

  這兩者不是一回事?！熬W(wǎng)簽合同備案”，側(cè)重點(diǎn)是“備案“兩字。備案與“注記”同義。簡(jiǎn)言之，是備案受理方”留存了、知道了”的意義和作用。
  “備案”可以發(fā)生在多種場(chǎng)合，例如房屋交易管理中，除了預(yù)售合同備案，還有租賃合同備案、《房屋使用公約》備案，物業(yè)服務(wù)合同備案，等等；工商管理業(yè)務(wù)中，還有“格式合同”、“格式條款”備案呢！
  眾所周知，我國(guó)房地產(chǎn)交易實(shí)行“登記制”，“預(yù)告登記”是各項(xiàng)登記內(nèi)容其中的一種。什么情況下可以或應(yīng)該辦理預(yù)告登記，其意義如何，在官方文件”房地產(chǎn)登記管理?xiàng)l例”里都列得很全面很清楚，在此就不贅述了。
  拿許多房產(chǎn)中介人員都熟知的情況來(lái)講，個(gè)人購(gòu)買期房，且要申請(qǐng)銀行抵押貸款的，按銀行要求，該購(gòu)房合同必須辦理了“預(yù)告登記”（標(biāo)志是拿到了“預(yù)售商品房預(yù)告登記證明”）才行，目的是要維護(hù)銀行自身權(quán)益。但在辦“預(yù)售合同預(yù)告登記”前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要求先辦理“合同備案”。所以銀行受理貸款前，一定是這兩樣都辦完了。
  在銀行批準(zhǔn)了貸款申請(qǐng)，但在發(fā)放貸款款項(xiàng)前，同樣出于維權(quán)考慮，它（貸款人、抵押權(quán)人）與購(gòu)房人（借款人、抵押人）雙方要共同去登記機(jī)構(gòu)辦理“預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記”手續(xù)，等到這事辦完了（標(biāo)志同樣是拿到了“證明“），它這時(shí)才會(huì)實(shí)際放款。這道手續(xù)也是屬于辦理“預(yù)告登記”。

  查看全文↓ 2018-09-13 18:34:59
• 144****1005

  兩者的區(qū)別在于商品房預(yù)售合同登記備案制度是一種
  行政管理制度，而預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)登記制度，因此兩者的
  法律效力不一樣。預(yù)告登記的目的在于“保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物
  權(quán)”
  ，預(yù)告登記是種特殊的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，其所登記的不
  是已經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，即不是現(xiàn)實(shí)的物權(quán)變動(dòng)，而
  是目的在于將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。
  就預(yù)購(gòu)商
  品房的預(yù)告登記而言，就是為了使得預(yù)購(gòu)人在預(yù)購(gòu)的房屋辦
  理了所有權(quán)初始登記之后，能夠辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。從而
  確定取得房屋的所有權(quán)。
  但是，商品房預(yù)售合同登記備案制度在行政程序上對(duì)預(yù)
  購(gòu)人具有保護(hù)功能。簡(jiǎn)單的說(shuō)就是預(yù)告登記之后，預(yù)告登記
  具有準(zhǔn)物權(quán)登記的效力，其權(quán)利人就具有準(zhǔn)物權(quán)權(quán)利人的性
  質(zhì)。所以未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，就
  不發(fā)生物權(quán)效力。而商品房預(yù)售合同登記備案之后，該登記
  備案就沒(méi)有準(zhǔn)物權(quán)的效力，所以預(yù)購(gòu)人想要更好的將來(lái)實(shí)現(xiàn)
  物權(quán)，就應(yīng)該在合同登記備案之后再進(jìn)行預(yù)告登記。
  登記備案是開(kāi)發(fā)商一方申請(qǐng)登記備案的，這是具有強(qiáng)制
  性的。而預(yù)告登記時(shí)雙方合意之下申請(qǐng)的，不具有強(qiáng)制性，
  只有雙方達(dá)成合意才能可以申請(qǐng)登記，也可以不用申請(qǐng)預(yù)告
  登記。登記備案只是適用于商品房預(yù)售合同，而預(yù)告登記有
  2
  預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記、房屋所
  有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記等。商品房預(yù)售合同登記備案在前，而預(yù)
  告登記在后，商品房預(yù)售合同登記備案制度主要是和預(yù)購(gòu)商
  品房預(yù)告登記制度相銜接的，要辦理預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記就
  必須要有已經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售合同原件才能辦理。
  兩者的登記機(jī)關(guān)不同，預(yù)告登記就是房屋的登記機(jī)構(gòu)，
  而商品房預(yù)售合同登記備案可以是建設(shè)主管部門也可以是

  查看全文↓ 2018-09-13 18:34:52
• 135****6295

  預(yù)告登記，網(wǎng)簽合同備案
  　　根據(jù)《房屋登記辦法》第七條 辦理房屋登記，一般依照下列程序進(jìn)行：（一）申請(qǐng)；（二）受理；（三）審核；（四）記載于登記簿；（五）發(fā)證。房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要時(shí)，可以就登記事項(xiàng)進(jìn)行公告。第七十條 申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）登記申請(qǐng)書(shū)；（二）申請(qǐng)人的身份證明；（三）已登記備案的商品房預(yù)售合同；（四）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；（五）其他必要材料。預(yù)購(gòu)人單方申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人在商品房預(yù)售合同中對(duì)預(yù)告登記附有條件和期限的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的證明材料。
  　　商品房預(yù)售合同登記備案可以很好的維護(hù)購(gòu)房者的利益，主要是在備案后，如果購(gòu)房者尚未全部交付購(gòu)房款，那么購(gòu)房者取得了優(yōu)先購(gòu)買特定商品房的權(quán)利；如果購(gòu)房者已經(jīng)付清了房款的，那么房屋竣工后，開(kāi)發(fā)商只能將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者，而不能轉(zhuǎn)移其他人。預(yù)告登記與網(wǎng)簽合同備案不是一個(gè)程序。
  　　如果項(xiàng)目存在抵押，但開(kāi)發(fā)商較為誠(chéng)信，明確告知購(gòu)房者項(xiàng)目存在抵押，并在合同中明確約定購(gòu)房者購(gòu)買后辦理解押手續(xù)的期限。并且項(xiàng)目銷售情況良好，如期償還貸款，五證齊全的情況下，在這種情況下，購(gòu)房者也可順利取得房產(chǎn)證。
  　　如果購(gòu)房者已經(jīng)購(gòu)買的存在抵押的房子，可采取的補(bǔ)救措施是替開(kāi)發(fā)商履行其對(duì)銀行的債務(wù)，解除抵押，以此來(lái)保護(hù)其已經(jīng)取得的所有權(quán)，之后購(gòu)房人再向開(kāi)發(fā)商追償該筆債務(wù)。
  因此在購(gòu)買抵押的房地產(chǎn)的情況下，如果買受人的確想購(gòu)買該被抵押的房地產(chǎn)，則一定要注意如下事項(xiàng)：
  一是所支付的價(jià)款應(yīng)當(dāng)先用于清償?shù)盅簱?dān)保的債務(wù)，只有清償了該債務(wù)，擔(dān)保債務(wù)才能滅失。
  二是在抵押未解除的情況下，如果購(gòu)買了該房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)直接與抵押權(quán)人協(xié)商確定擔(dān)保債務(wù)的清償問(wèn)題，即將擔(dān)保債務(wù)未清償?shù)牟糠謨r(jià)款暫時(shí)不支付為宜。

  查看全文↓ 2018-09-13 18:34:44

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 什么時(shí)候商品房預(yù)告登記備案
  答

  備案 在與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》后，準(zhǔn)備資料到房管局備案。（這一步都是由開(kāi)發(fā)商必做的，具體沒(méi)必要了解）準(zhǔn)備辦理預(yù)告資料 由房開(kāi)蓋章，客戶簽字的《商品房買賣合同》一份，備案后的備案表一份，房屋登記申請(qǐng)表（客戶簽字 房開(kāi)蓋章）一份，身份證復(fù)印件一份，婚姻狀況證明一份， 首期款和維修基 收據(jù)復(fù)印件一份，以上復(fù)印件全部加蓋房開(kāi)公章。送件取件 將準(zhǔn)備好的辦理預(yù)告資料帶到房管局，交予經(jīng)辦人，3-4個(gè)工作日后，向之前交予的經(jīng)辦人取回資料，此時(shí)多了四份資料分別是《房屋預(yù)告登記審批表》《收費(fèi)通知單》《詢問(wèn)筆錄》《房屋預(yù)告登記申請(qǐng)表》簽字蓋章 客戶本人在《房屋預(yù)告登記申請(qǐng)表》 《詢問(wèn)筆錄》簽名按手印，開(kāi)發(fā)商加蓋公章。審批發(fā)證 將簽好字，蓋好章的《房屋預(yù)告登記申請(qǐng)表》 《詢問(wèn)筆錄》交予經(jīng)辦人審批，3-4個(gè)工作日后，客戶持身份證原件，到房管局的繕證窗口，領(lǐng)取《收費(fèi)通知單》，到繳費(fèi)窗口，繳納80元的預(yù)告登記費(fèi)和20元的檔案管理費(fèi)，然后交予繕證窗口經(jīng)辦人，經(jīng)辦人打證，發(fā)證。你就可以領(lǐng)到自己的《房屋預(yù)告登記證明》了

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• 問(wèn) 商品房預(yù)告登記須在什么時(shí)候辦理
  答

  預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記是指購(gòu)房人簽了預(yù)售合同買期房，暫時(shí)不能辦產(chǎn)證（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記），為了保障購(gòu)房人權(quán)益，在房地產(chǎn)登記部門先做合同的“預(yù)告登記”。

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• 問(wèn) ??什么時(shí)候商品房預(yù)告登記備案？怎么規(guī)定的呢？
  答

  跟開(kāi)發(fā)商簽了合同，網(wǎng)簽24小時(shí)內(nèi)完成；網(wǎng)簽就是和銷售對(duì)象簽訂合同后，要到房地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案，并公布在網(wǎng)上。然后會(huì)給個(gè)網(wǎng)簽號(hào)，可以通過(guò)這個(gè)號(hào)在網(wǎng)上進(jìn)行查詢。網(wǎng)簽是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化。簽合同后可以撤銷。交易雙方當(dāng)事人根據(jù)網(wǎng)上公示的商品房定金協(xié)議或買賣合同文本協(xié)商擬定相關(guān)條款———由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，打印經(jīng)雙方確認(rèn)的協(xié)議或合同———雙方當(dāng)事人簽字（蓋章）———在電子樓盤表上注明該商品房已被預(yù)訂或簽約。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??商品房預(yù)告登記須在什么時(shí)候辦理？有沒(méi)有什么影響嗎？
  答

  房屋預(yù)告登記指當(dāng)事人約定買賣房屋或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開(kāi)發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。物權(quán)法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！薄邦A(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！彼^預(yù)告登記，就是為保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記。它將債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以登記，使其具有對(duì)抗第三人的效力，使妨害其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)所為的處分無(wú)效，以保障將來(lái)本登記的實(shí)現(xiàn)。

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• 問(wèn) 什么是商品房登記預(yù)告？如何進(jìn)行商品房登記預(yù)告？
  答

  商品房登記預(yù)告：1、商品房買賣合同登記備案后，購(gòu)房者可以和開(kāi)發(fā)商在預(yù)售合同中合同約定預(yù)告登記。2、約定后，購(gòu)房者到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行申請(qǐng)，經(jīng)過(guò)受理審核后，由房產(chǎn)管理部門記載于登記簿，購(gòu)房者交費(fèi)后領(lǐng)取登記證明。3、辦理登記預(yù)告需要提交的材料有：預(yù)告登記申請(qǐng)書(shū)；申請(qǐng)人的身份證明；已登記備案的商品房買賣合同，以及當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；買受人單方申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，出賣人與買受人在商品房買賣合同中對(duì)預(yù)告登記附有條件和期限的，買受人應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的證明材料；其他必要材料。辦理商品房登記預(yù)告一般需要10個(gè)工作日。登記費(fèi)為80元。建議：簽訂商品房買賣合同后，如果開(kāi)發(fā)商未按照約定申請(qǐng)預(yù)告登記，購(gòu)房者可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記可以和商品房買賣合同備案手續(xù)合并申請(qǐng)辦理。

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