??買回遷房的風險是什么?。匡L險大嗎？

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• 158****6070

  風險1 辦證時間難有保障
  珠江中原物業(yè)顧問有限公司客戶服務(wù)部副主任龍靜文稱，在暫無房產(chǎn)證情況下，如果是買家認為該物業(yè)十分“超值”，則買賣雙方可以在充分協(xié)商好的前提下，采用“公證贈與”方式進行。即表面是辦理公證贈與物業(yè)，但私底下還是二手交易。這種做法要雙方十分信任才能進行。等房產(chǎn)證出來之后，再辦理轉(zhuǎn)名手續(xù)。而一般情況下，許多“回遷房”會因各種復雜原因領(lǐng)不到房產(chǎn)證，無法正常上市。
  
  風險2 不能辦理按揭
  如果采用“公證贈與”的方式進行的話，則該買家無法辦理按揭貸款手續(xù)，只能一次性付款。
  如買家在居住過程中又希望將此房產(chǎn)進行交易，如急需套現(xiàn)資金，該套沒有房產(chǎn)證的“回遷房”是無法上市交易的，也無法再通過“公證贈與”的方式出售，因為有關(guān)法令規(guī)定，一套單位的贈與只能做一次。如此一來，該買家無法變現(xiàn)資金，**多只能以租賃的形式進行。
  
  風險3 經(jīng)濟風險
  龍靜文介紹說，在無證情況下，該房產(chǎn)還會出現(xiàn)一定的經(jīng)濟風險。如辦理了“公證贈與”后，上家業(yè)主如有不良貸款，被法院查封的話，該下手買家就算是手上有“贈與公證書”也無濟于事，該套房產(chǎn)還是得被查封。
  “回遷房”：丁般為私房，被政府征地或開發(fā)商收購，在雙方達成一致意見后，業(yè)主將原來物業(yè)的權(quán)屬證明交給開發(fā)商，并乎開發(fā)商簽訂“回遷協(xié)議”;新房產(chǎn)物業(yè)建成后，開發(fā)商收回“回遷協(xié)議”，并代理辦出新房產(chǎn)證。
  
  建議
  
  1.考察開發(fā)商實力
  遇到這種情況，如果是“非買不可”，則要考察拆遷、收購的發(fā)展商實力，如果發(fā)展商資金運作良好、項目上馬快、建設(shè)速度快，則回遷速度?房產(chǎn)證相對有些保障。
  
  2.先租后買
  如果雙方均十分滿意的話，中介公司建議，雙方簽訂協(xié)議，先以交租金的方式每月支付一定金額;等該回遷房的權(quán)屬證明辦理完畢之后，再將租金轉(zhuǎn)為首期房款;可再進行按揭貸款。這種方式可保障雙方的權(quán)益。
  近日，某市的謝女士打算從別人手中購買一處回遷房，但不了解回遷房是否可以像商品房一樣辦理過戶手續(xù)，也不清楚購買回遷房有沒有什么政策規(guī)定。 記者就此咨詢了合肥市房產(chǎn)局市場交易處有關(guān)人士，據(jù)了解，目前可以進行合法買賣的主要分為新建商品房和二手房，新建商品房只要取得商品房預售許可證即可進行正常的產(chǎn)權(quán)交易。而回遷房因為“身份”特殊，涉及的法律關(guān)系相當復雜，回遷人是否能取得房屋所有權(quán)、回遷房是否能辦理合法的房屋所有權(quán)證、回遷戶家庭內(nèi)部對所有權(quán)的劃分是否明確，這一系列法律問題難以得到確定。在這種情況下，出于保護自身權(quán)益的考慮，購買者在購買回遷房時，要持慎重態(tài)度。一般來說，房產(chǎn)管理部門并不提倡購買回遷房。
  
  商品房回遷房有區(qū)別
  
  拆遷安置過程中，如果采取貨幣補償皆方式，拆遷戶用補償款購買商品房?普通人購買商品房沒有任何區(qū)別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。如果采取的是回遷的方式，因為拎遷房不是商品房，不能當作商品房?售，二者之間存在一些區(qū)別。
  
  首先，在房價款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而拆遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價格相對低廉且有大、小產(chǎn)權(quán)之說，故不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關(guān)主管部門參照經(jīng)濟適用住房政策核定價格，并按照經(jīng)濟適用住房政策管理。另外，商品房和回遷房買賣雙方的關(guān)系不同，商品房的購買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協(xié)議，在協(xié)議中進行約定。
  
  其次，在房屋公攤面積方面，依照規(guī)定，商品房按照《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》進行計算，對于回遷安置的拆遷房要按照相應的規(guī)定執(zhí)行。但是需要指出的是，有些回遷房屋面積和結(jié)構(gòu)存在不合理現(xiàn)象，不符合建筑規(guī)范，例如有的回遷房屋房間只有1.9米寬，或者以劣質(zhì)房屋安置拆遷戶都是不符合有關(guān)規(guī)定的行為。
  
  再次，在物業(yè)管理費方面，普通商品房按照京價(房)字(1997)第196號文件即《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》來收取物業(yè)管理費，對于北京市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費實行政府定價，費用由產(chǎn)權(quán)人交納，按照京價(房)字(2000)163號文件《北京市經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費辦法》的規(guī)定來收取物業(yè)管理費。值得指出的是，無論是拆遷戶還是普通商品房的購買者，他們作為業(yè)主的身份和地位是相同的，物業(yè)管理的品質(zhì)不能因為服務(wù)對象是拆遷戶而有所降低，更不能認為拆遷素質(zhì)低而引發(fā)矛盾。
  
  總之，雖然回遷房屋和商品房存在一些差距，但是主要是政策上的優(yōu)惠，體現(xiàn)在有關(guān)費用的減免上，除此之外，在房屋質(zhì)量和物業(yè)管理標準等方面都不應有所區(qū)別，購買商品房的人和回遷的拆遷戶在入住以后都是業(yè)主，在房屋使用過程中都具有同樣的權(quán)利，在這方面是沒有任何區(qū)別的。
  
  回遷房有無標準
  **近有位王先生打來電話，反映他所居住的危改回遷房，有一居室房間長度只有1.9米，空間比較狹窄，無法居住。王先生想知道回遷房是否有標準規(guī)定，以及這種情況是否合理?
  記者為此走訪了首規(guī)委、市國土房管局等相關(guān)部門，據(jù)首規(guī)委法制處的有關(guān)負責人介紹：當時在計劃經(jīng)濟條件下提出的住房標準，兩居為56平方米，三居為80平方米等，但是隨著經(jīng)濟的發(fā)展，這些規(guī)定早已不適應市場的發(fā)展，所以這個標準已不再執(zhí)行。
  對于王先生這種情況，回遷房標準應按照市政辦發(fā)[2001]21號文件執(zhí)行。
  據(jù)介紹，對于危改回遷房屋，按照原住房面積標準進行安置。
  如果回遷房的建筑面積與原建筑面積相同的，按照當年房改成本價，扣除工齡、調(diào)節(jié)因素、教師優(yōu)惠等因素計算。
  如果回遷房的建筑面積超過原建筑面積，但未超過人均15平方米的，超出部分按照房改成本價計算，不再扣除工齡等因素。
  如果回遷房的建筑面積超出人均15平方米的，超出部分按照當?shù)亟?jīng)濟適用住房的價格購買。
  但是，對于人均面積不足5平方米的住房困難戶，按照人均建筑面積5平方米標準進行安置。
  對于王先生安置的回遷房居室長度只有1.9米，顯然是屬于房型設(shè)計不合理，而與回遷房的標準沒有直接關(guān)系。所以，對于像王先生的這種情況，在簽合同時就應該注明，如果違約，則應由開發(fā)商來承擔，這樣就可有效地保護自己的利益。
  網(wǎng)友問：現(xiàn)在從中介看到一處回遷房，據(jù)中介說可以幫我把底卡換成我的名字，然后我只需把錢直接付給回遷戶，就可以了!不知這種方式可行嗎?有什么風險?
  律師答：您**好與出賣方協(xié)商將房屋價款辦理公證提存手續(xù)，在該房屋取得房屋所有權(quán)證并辦理過戶手續(xù)后，由公證處向出賣方支付房屋價款，以避免您的風險;此外應要求出賣方提供真實、有效的回遷協(xié)議和其身份證明，并隨回遷房的來源進行核實，是屬于危改回遷，還是屬于商品房回遷。如是經(jīng)濟適用住房，危改房，集資房或其他土地是以劃撥方式供應的房屋，則在轉(zhuǎn)讓交易時，由出賣人按房屋成交價款的10%補交土地出讓金。
  網(wǎng)友問：在拆遷中購買回遷房，可否支取住房公積金?如何辦理?
  專家答：可以支取?！侗本┦凶》抗e金制度實施辦法》第九條規(guī)定：“職工住房公積金可用于下列支出：一、家庭購、建住房;二、自有住房的大、中修;三、超過家庭工資總額收入5%部分的房租。拆遷中職工購買回遷房，當屬家庭購、建住房之列，可以申請支取住房公積金。具體辦理程序如下：申請用住房公積金購建住房的職工及其配偶，向所在單位提交有關(guān)證明，如商品房預售合同或意向書等，并經(jīng)單位審核后，由單位開具“住房公積金支取申請書”，到所屬歸集部門辦理支取住房公積金，歸集部門通過轉(zhuǎn)帳結(jié)算的方式，將此款項轉(zhuǎn)劃至售房銀行帳戶;若購房資金不足，交存人還可申請個人住房擔保委托貸款。
  

  查看全文↓ 2018-09-25 20:44:06
• 154****2285

  購買回遷房可能會存在三大風險，其一是辦證時間難有保障，其二是不能辦理按揭，其三是經(jīng)濟風險.
  

  查看全文↓ 2018-09-25 20:43:55
• 158****6917

  如果有100%產(chǎn)權(quán)就沒有風險，如果是小產(chǎn)權(quán)，沒有房產(chǎn)證是有風險的。
  　　一、所謂“小產(chǎn)權(quán)”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。
  　　二、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  　　三、國家明令禁止小產(chǎn)權(quán)房不能買賣的，但是對于擁有小產(chǎn)權(quán)房集體土地的本村戶口的居民來講是可以相互轉(zhuǎn)讓的，對于外村的戶口居民來講是不能買賣的。

  查看全文↓ 2018-09-25 20:43:45

相關(guān)問題

• 問 買回遷房有什么風險啊？
  答

  風險1 辦證時間難有保障 珠江中原物業(yè)顧問有限公司客戶服務(wù)部副主任龍靜文稱，在暫無房產(chǎn)證情況下，如果是買家認為該物業(yè)十分“超值”，則買賣雙方可以在充分協(xié)商好的前提下，采用“公證贈與”方式進行。即表面是辦理公證贈與物業(yè)，但私底下還是二手交易。這種做法要雙方十分信任才能進行。等房產(chǎn)證出來之后，再辦理轉(zhuǎn)名手續(xù)。而一般情況下，許多“回遷房”會因各種復雜原因領(lǐng)不到房產(chǎn)證，無法正常上市。 風險2 不能辦理按揭 如果采用“公證贈與”的方式進行的話，則該買家無法辦理按揭貸款手續(xù)，只能一次性付款。 如買家在居住過程中又希望將此房產(chǎn)進行交易，如急需套現(xiàn)資金，該套沒有房產(chǎn)證的“回遷房”是無法上市交易的，也無法再通過“公證贈與”的方式出售，因為有關(guān)法令規(guī)定，一套單位的贈與只能做一次。如此一來，該買家無法變現(xiàn)資金，**多只能以租賃的形式進行。 風險3 經(jīng)濟風險 龍靜文介紹說，在無證情況下，該房產(chǎn)還會出現(xiàn)一定的經(jīng)濟風險。如辦理了“公證贈與”后，上家業(yè)主如有不良貸款，被法院查封的話，該下手買家就算是手上有“贈與公證書”也無濟于事，該套房產(chǎn)還是得被查封。 “回遷房”：丁般為私房，被政府征地或開發(fā)商收購，在雙方達成一致意見后，業(yè)主將原來物業(yè)的權(quán)屬證明交給開發(fā)商，并乎開發(fā)商簽訂“回遷協(xié)議”;新房產(chǎn)物業(yè)建成后，開發(fā)商收回“回遷協(xié)議”，并代理辦出新房產(chǎn)證。

  購買回遷房的風險是什么？

  答

  買回遷房風險（一）、辦證難有保障。許多“回遷房”會因各種復雜原因暫無法領(lǐng)取房產(chǎn)證，因此從回遷戶手里購買的回遷房，無法辦理過戶登記手續(xù)。有的回遷房即使能辦房產(chǎn)證，但辦證時間難保障。買回遷房風險（二）、過戶登記費用高?；剡w戶可以享受的一些政策優(yōu)惠，但回遷房過戶交易時就可以面臨補交一些費用的情況，增加了過戶登記費用支出。比如，回遷房若是使用的劃撥土地，則需補交土地出讓金變成出讓土地，才能辦理土地使用證。買回遷房風險（三）、不能辦理按揭。無房產(chǎn)證的回遷房，銀行不會給辦理按揭貸款手續(xù)，只能雙方協(xié)商分期付款或一次性付款。買回遷房風險（四）、經(jīng)濟風險。大多購買回遷房的交易行為，一時無法辦理備案登記或產(chǎn)權(quán)過戶登記，有的回遷戶故意一房多賣，致購買者出資后無法取得房屋產(chǎn)權(quán)，有的即使索賠也會遭遇已無賠償能力的困境。在未辦理房產(chǎn)證前，若回遷戶對外有債務(wù)，回遷房可能會被法院查封。

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• 問 買回遷房有什么風險
  答

  ①存在安全隱患有不在少數(shù)的回遷房在物業(yè)、衛(wèi)生、供暖、消防，甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。②無法辦理產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)權(quán)證是房屋的物權(quán)證明，不動產(chǎn)無法取得產(chǎn)權(quán)證即不能獲得不動產(chǎn)的完整物權(quán)，不能合法轉(zhuǎn)讓、抵押房屋。③可能出現(xiàn)一房多賣的情況在房價上漲時，出賣人違約主張合同無效或合同解除的風險極大，易發(fā)生法律糾紛。④回遷房過戶交易時會面臨補交一些費用的情況，增加了過戶登記費用支出。

• 問 買回遷房有什么風險？
  答

  公證處是不給公正的,沒有個人產(chǎn)權(quán)的集體住房法律不允許買賣的,賣方可以在規(guī)定時效內(nèi)要求判定合同無效的。

  全部3個回答>
• 問 買回遷房有什么風險？
  答

  ①存在安全隱患有不在少數(shù)的回遷房在物業(yè)、衛(wèi)生、供暖、消防，甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。②無法辦理產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)權(quán)證是房屋的物權(quán)證明，不動產(chǎn)無法取得產(chǎn)權(quán)證即不能獲得不動產(chǎn)的完整物權(quán)，不能合法轉(zhuǎn)讓、抵押房屋。③可能出現(xiàn)一房多賣的情況在房價上漲時，出賣人違約主張合同無效或合同解除的風險極大，易發(fā)生法律糾紛。④回遷房過戶交易時會面臨補交一些費用的情況，增加了過戶登記費用支出。