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購買回遷房的風(fēng)險是什么?

136****5029 | 2018-12-04 16:36:41

已有4個回答

  • 156****7318

    買回遷房風(fēng)險
    (一)、辦證難有保障。許多“回遷房”會因各種復(fù)雜原因暫無法領(lǐng)取房產(chǎn)證,因此從回遷戶手里購買的回遷房,無法辦理過戶登記手續(xù)。有的回遷房即使能辦房產(chǎn)證,但辦證時間難保障。買回遷房風(fēng)險
    (二)、過戶登記費用高?;剡w戶可以享受的一些政策優(yōu)惠,但回遷房過戶交易時就可以面臨補交一些費用的情況,增加了過戶登記費用支出。比如,回遷房若是使用的劃撥土地,則需補交土地出讓金變成出讓土地,才能辦理土地使用證。買回遷房風(fēng)險
    (三)、不能辦理按揭。無房產(chǎn)證的回遷房,銀行不會給辦理按揭貸款手續(xù),只能雙方協(xié)商分期付款或一次性付款。買回遷房風(fēng)險
    (四)、經(jīng)濟風(fēng)險。大多購買回遷房的交易行為,一時無法辦理備案登記或產(chǎn)權(quán)過戶登記,有的回遷戶故意一房多賣,致購買者出資后無法取得房屋產(chǎn)權(quán),有的即使索賠也會遭遇已無賠償能力的困境。在未辦理房產(chǎn)證前,若回遷戶對外有債務(wù),回遷房可能會被法院查封。

    查看全文↓ 2018-12-04 16:37:15
  • 158****6409

      第一、一房多賣?;剡w房買賣無法辦理預(yù)告登記,這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆,一旦房價高漲,違約成本過低,出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下,辦理了交付或者登記手續(xù),才能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同,不違反法律的禁止性規(guī)定,均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。購買時一定要注意。
      第二、盡量要求賣方的第一順序繼承人簽字。因回遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性,在取得房產(chǎn)證之前,若賣方發(fā)生不測,該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。因此,回遷房買賣協(xié)議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字,以表明對賣方出賣行為的認(rèn)可和對繼承權(quán)利的放棄。一般而言,順序繼承人包括配偶、父母、子女。實踐中,要求賣方的第一順序繼承人簽字時,一定要注意說話的方式和技巧,以免不快。
      第三、必須約定房產(chǎn)過戶和交房的時間。簽訂回遷房買賣協(xié)議時,出賣人并沒有取得房產(chǎn)證,無法辦理過戶手續(xù)。因此,一定要約定房產(chǎn)過戶的時間,實踐中雖然不能保證何時取得房產(chǎn)證,但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。簽訂回遷房買賣協(xié)議時,要確定具體的交房時間,若在簽訂合同時就是現(xiàn)房,則可以約定繳納**之日即為交房時間。
      第四、買方要留尾款。沒有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風(fēng)險,違約責(zé)任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任,需要繳納法院訴訟費用、律師費,還需花費時間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款),而賣方認(rèn)為違約所得小于尾款時,買方的違約機會將會大大降低。當(dāng)然,具體如何將為款留下,且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂,需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買方較高的談判技巧。

    查看全文↓ 2018-12-04 16:37:10
  • 142****5386

    1、無法辦理房產(chǎn)證,不能將房屋過戶至自己名下。房產(chǎn)證是房屋的物權(quán)證明,不動產(chǎn)無法取得房產(chǎn)證即不能獲得不動產(chǎn)的完整物權(quán),不能合法轉(zhuǎn)讓、抵押房屋收益、用益,如:購買沒有房產(chǎn)證的回遷房是無法辦理抵押貸款的。
    2、在房價上漲時,易發(fā)生糾紛。出賣人違約主張合同無效或合同解除的風(fēng)險極大,如果所購回遷房的性質(zhì)屬禁止轉(zhuǎn)讓的,此時可能喪失對所購回遷房的一切權(quán)利。
    3、戶籍無法遷入等問題。物業(yè)、衛(wèi)生、供暖、消防,甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。
    4、流動人口多,有安全隱患?;剡w房的原房主通常都有多套回遷房,你所居住的回遷樓很多房屋會被其他房主出租,住在回遷樓里,你會遭遇形形色色數(shù)量極大的流動人口。

    查看全文↓ 2018-12-04 16:37:02
  • 144****2020

    回遷房就是發(fā)展商征收土地時,賠給回遷戶的房子;商品房就是由發(fā)展商自己出售的房子。每一個樓盤基本都有回遷房,一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價。回遷房與商品房一樣,都有房產(chǎn)證,有房產(chǎn)證的回遷房是可以上市交易的。沒房產(chǎn)證的,回遷戶手持的是購房合同,無法上市交易。
    購買手續(xù):
    購買回遷房與購買商品房的手續(xù)是一樣的。
    1、憑拆遷證明和身份證簽訂購房合同并結(jié)算房款.
    2、按合同規(guī)定交房款并取回發(fā)票.
    3、憑拆遷證和購房合同等到房產(chǎn)交易中心大廳辦理房產(chǎn)證手續(xù).
    4、視房屋面積大小減免部分或全部契稅.
    5、憑房產(chǎn)證和契證到國土資源局辦理土地證手續(xù)。

    查看全文↓ 2018-12-04 16:36:55

相關(guān)問題

  • 買回遷房風(fēng)險(一)、辦證難有保障。許多“回遷房”會因各種復(fù)雜原因暫無法領(lǐng)取房產(chǎn)證,因此從回遷戶手里購買的回遷房,無法辦理過戶登記手續(xù)。有的回遷房即使能辦房產(chǎn)證,但辦證時間難保障。買回遷房風(fēng)險(二)、過戶登記費用高?;剡w戶可以享受的一些政策優(yōu)惠,但回遷房過戶交易時就可以面臨補交一些費用的情況,增加了過戶登記費用支出。比如,回遷房若是使用的劃撥土地,則需補交土地出讓金變成出讓土地,才能辦理土地使用證。買回遷房風(fēng)險(三)、不能辦理按揭。無房產(chǎn)證的回遷房,銀行不會給辦理按揭貸款手續(xù),只能雙方協(xié)商分期付款或一次性付款。買回遷房風(fēng)險(四)、經(jīng)濟風(fēng)險。大多購買回遷房的交易行為,一時無法辦理備案登記或產(chǎn)權(quán)過戶登記,有的回遷戶故意一房多賣,致購買者出資后無法取得房屋產(chǎn)權(quán),有的即使索賠也會遭遇已無賠償能力的困境。在未辦理房產(chǎn)證前,若回遷戶對外有債務(wù),回遷房可能會被法院查封。

    全部3個回答>
  • ①不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。從回遷戶手里購買的回遷房無法辦理過戶登記的手續(xù)②過戶費用較高。回遷戶在買回遷房的時候可以享受到一些政策優(yōu)惠,但是再次過戶交易時面臨補交一些費用的情況、增加了過戶登記費用支出③存在一房多賣風(fēng)險以及違約風(fēng)險④存在很多安全隱患。很多回遷房的建設(shè)并未通過規(guī)劃、審批、驗收等程序以及房屋設(shè)計、房屋質(zhì)量、配套設(shè)施以及裝飾裝修工程的安全性無法保障

  • ①不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。從回遷戶手里購買的回遷房無法辦理過戶登記的手續(xù)②過戶費用較高?;剡w戶在買回遷房的時候可以享受到一些政策優(yōu)惠,但是再次過戶交易時面臨補交一些費用的情況、增加了過戶登記費用支出③存在一房多賣風(fēng)險以及違約風(fēng)險④存在很多安全隱患。很多回遷房的建設(shè)并未通過規(guī)劃、審批、驗收等程序以及房屋設(shè)計、房屋質(zhì)量、配套設(shè)施以及裝飾裝修工程的安全性無法保障

  • ①存在安全隱患有不在少數(shù)的回遷房在物業(yè)、衛(wèi)生、供暖、消防,甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。②無法辦理產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)權(quán)證是房屋的物權(quán)證明,不動產(chǎn)無法取得產(chǎn)權(quán)證即不能獲得不動產(chǎn)的完整物權(quán),不能合法轉(zhuǎn)讓、抵押房屋。③可能出現(xiàn)一房多賣的情況在房價上漲時,出賣人違約主張合同無效或合同解除的風(fēng)險極大,易發(fā)生法律糾紛。④回遷房過戶交易時會面臨補交一些費用的情況,增加了過戶登記費用支出。

  • 風(fēng)險1 辦證時間難有保障 珠江中原物業(yè)顧問有限公司客戶服務(wù)部副主任龍靜文稱,在暫無房產(chǎn)證情況下,如果是買家認(rèn)為該物業(yè)十分“超值”,則買賣雙方可以在充分協(xié)商好的前提下,采用“公證贈與”方式進行。即表面是辦理公證贈與物業(yè),但私底下還是二手交易。這種做法要雙方十分信任才能進行。等房產(chǎn)證出來之后,再辦理轉(zhuǎn)名手續(xù)。而一般情況下,許多“回遷房”會因各種復(fù)雜原因領(lǐng)不到房產(chǎn)證,無法正常上市。 風(fēng)險2 不能辦理按揭 如果采用“公證贈與”的方式進行的話,則該買家無法辦理按揭貸款手續(xù),只能一次性付款。 如買家在居住過程中又希望將此房產(chǎn)進行交易,如急需套現(xiàn)資金,該套沒有房產(chǎn)證的“回遷房”是無法上市交易的,也無法再通過“公證贈與”的方式出售,因為有關(guān)法令規(guī)定,一套單位的贈與只能做一次。如此一來,該買家無法變現(xiàn)資金,**多只能以租賃的形式進行。 風(fēng)險3 經(jīng)濟風(fēng)險 龍靜文介紹說,在無證情況下,該房產(chǎn)還會出現(xiàn)一定的經(jīng)濟風(fēng)險。如辦理了“公證贈與”后,上家業(yè)主如有不良貸款,被法院查封的話,該下手買家就算是手上有“贈與公證書”也無濟于事,該套房產(chǎn)還是得被查封。 “回遷房”:丁般為私房,被政府征地或開發(fā)商收購,在雙方達(dá)成一致意見后,業(yè)主將原來物業(yè)的權(quán)屬證明交給開發(fā)商,并乎開發(fā)商簽訂“回遷協(xié)議”;新房產(chǎn)物業(yè)建成后,開發(fā)商收回“回遷協(xié)議”,并代理辦出新房產(chǎn)證。 建議 1.考察開發(fā)商實力 遇到這種情況,如果是“非買不可”,則要考察拆遷、收購的發(fā)展商實力,如果發(fā)展商資金運作良好、項目上馬快、建設(shè)速度快,則回遷速度?房產(chǎn)證相對有些保障。 2.先租后買 如果雙方均十分滿意的話,中介公司建議,雙方簽訂協(xié)議,先以交租金的方式每月支付一定金額;等該回遷房的權(quán)屬證明辦理完畢之后,再將租金轉(zhuǎn)為首期房款;可再進行按揭貸款。這種方式可保障雙方的權(quán)益。 近日,某市的謝女士打算從別人手中購買一處回遷房,但不了解回遷房是否可以像商品房一樣辦理過戶手續(xù),也不清楚購買回遷房有沒有什么政策規(guī)定。 記者就此咨詢了合肥市房產(chǎn)局市場交易處有關(guān)人士,據(jù)了解,目前可以進行合法買賣的主要分為新建商品房和二手房,新建商品房只要取得商品房預(yù)售許可證即可進行正常的產(chǎn)權(quán)交易。而回遷房因為“身份”特殊,涉及的法律關(guān)系相當(dāng)復(fù)雜,回遷人是否能取得房屋所有權(quán)、回遷房是否能辦理合法的房屋所有權(quán)證、回遷戶家庭內(nèi)部對所有權(quán)的劃分是否明確,這一系列法律問題難以得到確定。在這種情況下,出于保護自身權(quán)益的考慮,購買者在購買回遷房時,要持慎重態(tài)度。一般來說,房產(chǎn)管理部門并不提倡購買回遷房。 商品房回遷房有區(qū)別 拆遷安置過程中,如果采取貨幣補償皆方式,拆遷戶用補償款購買商品房?普通人購買商品房沒有任何區(qū)別,都是花錢買房,購房者的身份是相同的。如果采取的是回遷的方式,因為拎遷房不是商品房,不能當(dāng)作商品房?售,二者之間存在一些區(qū)別。 首先,在房價款方面,商品房與拆遷房有區(qū)別,商品房可立即上市,且在銀行做抵押進行貸款。而拆遷房享受國家政策的優(yōu)惠,不含土地轉(zhuǎn)讓金,價格相對低廉且有大、小產(chǎn)權(quán)之說,故不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的,補償房屋由市政府有關(guān)主管部門參照經(jīng)濟適用住房政策核定價格,并按照經(jīng)濟適用住房政策管理。另外,商品房和回遷房買賣雙方的關(guān)系不同,商品房的購買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》,房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協(xié)議,在協(xié)議中進行約定。 其次,在房屋公攤面積方面,依照規(guī)定,商品房按照《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》進行計算,對于回遷安置的拆遷房要按照相應(yīng)的規(guī)定執(zhí)行。但是需要指出的是,有些回遷房屋面積和結(jié)構(gòu)存在不合理現(xiàn)象,不符合建筑規(guī)范,例如有的回遷房屋房間只有1.9米寬,或者以劣質(zhì)房屋安置拆遷戶都是不符合有關(guān)規(guī)定的行為。 再次,在物業(yè)管理費方面,普通商品房按照京價(房)字(1997)第196號文件即《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》來收取物業(yè)管理費,對于北京市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費實行政府定價,費用由產(chǎn)權(quán)人交納,按照京價(房)字(2000)163號文件《北京市經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費辦法》的規(guī)定來收取物業(yè)管理費。值得指出的是,無論是拆遷戶還是普通商品房的購買者,他們作為業(yè)主的身份和地位是相同的,物業(yè)管理的品質(zhì)不能因為服務(wù)對象是拆遷戶而有所降低,更不能認(rèn)為拆遷素質(zhì)低而引發(fā)矛盾。 總之,雖然回遷房屋和商品房存在一些差距,但是主要是政策上的優(yōu)惠,體現(xiàn)在有關(guān)費用的減免上,除此之外,在房屋質(zhì)量和物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)等方面都不應(yīng)有所區(qū)別,購買商品房的人和回遷的拆遷戶在入住以后都是業(yè)主,在房屋使用過程中都具有同樣的權(quán)利,在這方面是沒有任何區(qū)別的。 回遷房有無標(biāo)準(zhǔn) **近有位王先生打來電話,反映他所居住的危改回遷房,有一居室房間長度只有1.9米,空間比較狹窄,無法居住。王先生想知道回遷房是否有標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定,以及這種情況是否合理? 記者為此走訪了首規(guī)委、市國土房管局等相關(guān)部門,據(jù)首規(guī)委法制處的有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹:當(dāng)時在計劃經(jīng)濟條件下提出的住房標(biāo)準(zhǔn),兩居為56平方米,三居為80平方米等,但是隨著經(jīng)濟的發(fā)展,這些規(guī)定早已不適應(yīng)市場的發(fā)展,所以這個標(biāo)準(zhǔn)已不再執(zhí)行。 對于王先生這種情況,回遷房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照市政辦發(fā)[2001]21號文件執(zhí)行。 據(jù)介紹,對于危改回遷房屋,按照原住房面積標(biāo)準(zhǔn)進行安置。 如果回遷房的建筑面積與原建筑面積相同的,按照當(dāng)年房改成本價,扣除工齡、調(diào)節(jié)因素、教師優(yōu)惠等因素計算。 如果回遷房的建筑面積超過原建筑面積,但未超過人均15平方米的,超出部分按照房改成本價計算,不再扣除工齡等因素。 如果回遷房的建筑面積超出人均15平方米的,超出部分按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用住房的價格購買。 但是,對于人均面積不足5平方米的住房困難戶,按照人均建筑面積5平方米標(biāo)準(zhǔn)進行安置。 對于王先生安置的回遷房居室長度只有1.9米,顯然是屬于房型設(shè)計不合理,而與回遷房的標(biāo)準(zhǔn)沒有直接關(guān)系。所以,對于像王先生的這種情況,在簽合同時就應(yīng)該注明,如果違約,則應(yīng)由開發(fā)商來承擔(dān),這樣就可有效地保護自己的利益。網(wǎng)友問:現(xiàn)在從中介看到一處回遷房,據(jù)中介說可以幫我把底卡換成我的名字,然后我只需把錢直接付給回遷戶,就可以了!不知這種方式可行嗎?有什么風(fēng)險? 律師答:您**好與出賣方協(xié)商將房屋價款辦理公證提存手續(xù),在該房屋取得房屋所有權(quán)證并辦理過戶手續(xù)后,由公證處向出賣方支付房屋價款,以避免您的風(fēng)險;此外應(yīng)要求出賣方提供真實、有效的回遷協(xié)議和其身份證明,并隨回遷房的來源進行核實,是屬于危改回遷,還是屬于商品房回遷。如是經(jīng)濟適用住房,危改房,集資房或其他土地是以劃撥方式供應(yīng)的房屋,則在轉(zhuǎn)讓交易時,由出賣人按房屋成交價款的10%補交土地出讓金。 網(wǎng)友問:在拆遷中購買回遷房,可否支取住房公積金?如何辦理? 專家答:可以支取?!侗本┦凶》抗e金制度實施辦法》第九條規(guī)定:“職工住房公積金可用于下列支出:一、家庭購、建住房;二、自有住房的大、中修;三、超過家庭工資總額收入5%部分的房租。拆遷中職工購買回遷房,當(dāng)屬家庭購、建住房之列,可以申請支取住房公積金。具體辦理程序如下:申請用住房公積金購建住房的職工及其配偶,向所在單位提交有關(guān)證明,如商品房預(yù)售合同或意向書等,并經(jīng)單位審核后,由單位開具“住房公積金支取申請書”,到所屬歸集部門辦理支取住房公積金,歸集部門通過轉(zhuǎn)帳結(jié)算的方式,將此款項轉(zhuǎn)劃至售房銀行帳戶;若購房資金不足,交存人還可申請個人住房擔(dān)保委托貸款。

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