前期物業(yè)服務費收取標準是怎樣的

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• 142****3747

  物業(yè)費分前期物業(yè)管理收費和正式物業(yè)管理收費
  前期物業(yè)費的收費標準由房管部門負責對物業(yè)收費標準進行初審和批準。
  經(jīng)房管部門批準的物業(yè)收費標準，由物業(yè)公司和開發(fā)商在前期物業(yè)管理合同中進行約定。并公示在物業(yè)規(guī)約、房屋銷售合同之中。
  物業(yè)公司同時應將房管局核準的收費標準上方地方物價管理部門做收費備案，并取得備案通知書。部分地區(qū)在收費前還要去的《收費許可證》。
  正式物業(yè)管理費由業(yè)主委員會、物業(yè)公司協(xié)商制定標準，或經(jīng)過物業(yè)招投標形式來確定物業(yè)收費標準，并由業(yè)主大會表決通過。
  經(jīng)業(yè)主大會通過的收費標準，由物業(yè)企業(yè)和業(yè)委會簽訂物業(yè)管理協(xié)議后，分別報房管部門和物價管理部門備案批準。
  繼續(xù)由前期物業(yè)企業(yè)提供物業(yè)服務，且延續(xù)前期物業(yè)收費標準的，可以不再報物價管理部門備案。
  物業(yè)收費標準由物業(yè)企業(yè)按照建設部《物業(yè)服務企業(yè)收費管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)過管理成本核算，加上企業(yè)利潤和稅金等綜合計算而來。物業(yè)企業(yè)在和開發(fā)商、業(yè)主委員會協(xié)商制定物業(yè)費標準時，應提交成本核算表等財務報告。而開發(fā)商和業(yè)委會有權對物業(yè)收費標準核算進行審計或平谷。
  經(jīng)適房、兩限房、房改房、拆遷安置房的物業(yè)費由物業(yè)管理企業(yè)按照政府指定價格標準收取費用。因增加公共設備設施導致費用增加的，需向房屋主管部門申報。

  查看全文↓ 2018-10-13 02:03:08
• 154****9101

  物業(yè)公司對小區(qū)進行服務，一般都是簽訂物業(yè)合同的，前期一般是開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂，如業(yè)主大會成立了，是業(yè)委會代表全體業(yè)主和物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同。
  物業(yè)公司都是根據(jù)物業(yè)合同的內容對小區(qū)公共區(qū)域進行維修、保養(yǎng)，服務內容包括環(huán)境清潔 綠化養(yǎng)護 公共區(qū)域維修保養(yǎng) 公共設施設備養(yǎng)護 公共秩序維護
  等內容。
  一般小區(qū)內業(yè)主就是監(jiān)督物業(yè)公司工作的，業(yè)主有權向物業(yè)公司提出意見，如果物業(yè)公司做的實在不像樣子，業(yè)主可以向當?shù)胤抗懿块T、街道等部門反映，也可以向業(yè)委會反映情況。
  但愿能幫到你，希望采納，謝謝！

  查看全文↓ 2018-10-13 02:03:03
• 158****6088

  雙方爭議的焦點集中在《浙江省物業(yè)服務收費辦法》第二十條內容：“物業(yè)服務費可以預收，具體由物業(yè)管理企業(yè)按照與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務合同》所約定的時限向業(yè)主、使用人收??；未作約定的，預收期不得超過12個月。物業(yè)服務費自房屋交付使用、購房者（業(yè)主）領取鑰匙次月起計收?！睂Υ?，部分業(yè)主解釋認為，前期物業(yè)服務費起始，應以業(yè)主到管理處辦理入住時領取鑰匙時間的次月為準即實際入住的次月起。而物業(yè)公司認為，應以建設單位通知房屋交付使用之日的次月為準即理論入住的次月起。有關前期物業(yè)服務費起始時間到底該從何時計起，全國各地法規(guī)也僅是原則性的規(guī)定，即從房屋交付之日起開始計算，至于建設單位如何履行房屋交付責任，業(yè)主如何履行收房責任，由雙方合同約定，各地做法各有差異，造成物業(yè)管理實際操作過程中的爭議也是在所難免。 依照《浙江省物業(yè)服務收費辦法》，前期物業(yè)服務合同簽訂之日起至物業(yè)交付之日發(fā)生的物業(yè)服務費由建設單位承擔，房屋交付之日起的次月由業(yè)主承擔。從這里發(fā)現(xiàn)，房屋交付與業(yè)主領取鑰匙是同一時日完成的，事實上，建設單位也應該這么做。但目前房地產(chǎn)行業(yè)實際做法并非如此，而是在房屋竣工交付之后，與物業(yè)公司辦理鑰匙托管手續(xù)，將小區(qū)購房戶的鑰匙交于管理處保管，由業(yè)主到管理處辦理入住手續(xù)時再領取。這樣做有兩個好處：一是建設單位可以減少房屋交付期間的工作量；二是有利于督促業(yè)主主動到管理處辦理入住手續(xù)，避免出現(xiàn)自行入住的現(xiàn)象。而問題恰恰就發(fā)生在此環(huán)節(jié)，這就出現(xiàn)部分業(yè)主在建設單位辦理完房屋交付使用手續(xù)后不是立即到管理處領取鑰匙，而是等到實際入住時再領取，由于通知交房和實際交房存在著時間差，所以業(yè)主要求這段時間應該不計入收費時間。 那么，如果建設單位在房屋交付時直接將鑰匙發(fā)放給業(yè)主，是否可直接避免此類問題的出現(xiàn)呢？毫無疑問，物業(yè)服務費從業(yè)主領取鑰匙的次月起計算。但現(xiàn)實是建設單位、物業(yè)公司都可能排斥這種做法，也與行業(yè)多年形成的慣例不相符，這樣建設單位就要增加履行陪同業(yè)主驗房工作，業(yè)主也可能不會主動到管理處辦理入住手續(xù)。那么，在房屋的交付與業(yè)主的鑰匙領取兩者不是同時進行的情況下，是否有更好的處理辦法進行銜接呢？筆者個人認為，可以從以下方面就業(yè)主前期物業(yè)服務費起始時間的確定進行設計。
  一、由物業(yè)公司在《前期物業(yè)服務合同》中與開發(fā)商約定。 《前期物業(yè)服務合同》是物業(yè)管理公司收取物業(yè)服務費的依據(jù)和法律保障。按照建設部《前期物業(yè)管理招投標辦法》規(guī)定，建設單位應在取得《商品房預售許可證》之前完成物業(yè)管理招投標工作。因此，物業(yè)公司要與建設單位在《前期物業(yè)服務合同》中盡可能明確建設單位房屋交付責任手續(xù)履行的形式，明確哪些情況是由建設單位履行繳納物業(yè)服務費責任，尤其要明確在發(fā)生交付責任爭議時，物業(yè)服務費繳納責任歸責的處理辦法，不能叫物業(yè)公司無故承擔損失，也為物業(yè)企業(yè)確定物業(yè)服務費起始時間提供依據(jù)。
  二、提醒各方當事人在《購房合同》和《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》中明確約定。 《前期物業(yè)管理服務協(xié)議書》是由建設單位，業(yè)主、物業(yè)公司三方簽訂的包括有關業(yè)主繳納物業(yè)服務費和有關物業(yè)服務質量的承諾內容的協(xié)議。通常由物業(yè)公司代建設單位起草擬定，在業(yè)主辦理購房手續(xù)時由業(yè)主簽字確認。為此，在草擬《前期物業(yè)管理服務協(xié)議書》期間，物業(yè)公司盡量對有關房屋的交付手續(xù)辦理完結的標志進行明確，從源頭上避免與業(yè)主發(fā)生繳費爭議。而《購房合同》的簽訂時間一般都在《前期物業(yè)服務合同》簽訂之后，因此，物業(yè)公司要提醒建設單位在《購房合同》中就房屋交付時間，收房責任的履行進一步細化，與《前期物業(yè)服務合同》保持銜接。
  三、建議建設單位完善物業(yè)交付責任履行的形式。 建設單位通知業(yè)主辦理物業(yè)交付手續(xù)方式大都在《購房合同》中明確約定，大致有三種：一是電話直接通知業(yè)主，優(yōu)點是方便快捷，缺點是無法保留證據(jù)，出現(xiàn)扯皮時無法區(qū)分責任；二是掛號信通知業(yè)主，優(yōu)點是可保留回執(zhí)作為證據(jù)，缺點是可能由于個別業(yè)主住址變動無法予以通知，發(fā)生交付爭議；三是媒體公告，優(yōu)點是責任明確，手續(xù)完善，可避免發(fā)生無謂爭議，需要注意的是此種行為需由相關政府主管部門予以適當?shù)囊龑Ъ皞浒福栽鰪娫撔袨榈暮戏ㄐ耘c透明性。通過對比可以發(fā)現(xiàn)，**為理想的方式是將第一種或第二種方式與第三種方式相結合，既可以做到快捷方便，又能體現(xiàn)房屋交付責任充分履行。因此，物業(yè)公司在房屋即將交付前，要協(xié)助建設單位履行必要的手續(xù)，采用上述方式進行通知，并對公告進行復印存檔。
  四、必要時，在地方規(guī)范性文件中予以明確。 考慮到各地物業(yè)管理實操的差異性和便捷性，在地方性的法規(guī)中不太可能對此類問題作出更加明確和細致可操性規(guī)定。物業(yè)公司、行業(yè)協(xié)會要及時總結情況，提出解決方案，提議物業(yè)主管部門對此類問題進行規(guī)范，使物業(yè)公司在實際操作中有據(jù)可依，也為解決糾紛提供切實可行的辦法。原載于《現(xiàn)代物業(yè)》雜志2006年第8期總第50期

  查看全文↓ 2018-10-13 02:02:53

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• 問 前期物業(yè)服務費收取標準是怎樣的
  答

  物業(yè)公司一般從房開商公告交房之日起算，物業(yè)公司如果開始向業(yè)主收取物業(yè)費，那么就有義務按前期物業(yè)管理合同的約定行使了相應的職責，提供相應的保潔、保安、工程維護等**基本的服務。

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• 問 什么是前期物業(yè)服務費
  答

  前期物業(yè)服務合同由建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，包含主要內容為前期物業(yè)管理階段的服務費用、服務內容和質量要求、雙方的權利義務等。前期物業(yè)服務合同必須采取書面形式。

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• 問 收取物業(yè)服務費是從什么時侯收取的
  答

  自交房日起收取，因為交房后，房屋的所有權發(fā)生改變，由房地產(chǎn)公司轉移給了業(yè)主，所以業(yè)主應當于此時開始履行相關義務，包括按時繳納物業(yè)費。

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• 問 濟南物業(yè)費收取標準是什么 物業(yè)服務費可不可以同漲
  答

  2012年7月，濟南出臺《濟南市住宅物業(yè)服務收費管理實施辦法》，明確了物業(yè)等級收費標準，其中高層和小高層**低一星級物業(yè)費為1.05元/月·平方米，**高五星級為2.15元/月·平方米。新的收費標準一出，即引來物業(yè)公司、業(yè)主等人的擔憂。一方面，新規(guī)定的物業(yè)費比之前收取的普遍要高，物業(yè)公司擔心業(yè)主拒交；另一方面，業(yè)主則憂心服務能不能跟著物業(yè)費一起漲。 濟南市住宅物業(yè)服務收費管理實施辦法 第一條 為規(guī)范住宅物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》、《山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法》（魯價綜發(fā)【2011】185號）等法律、法規(guī)及相關政策規(guī)定，結合我市實際情況，制定本辦法。 第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內住宅物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理。 第三條 本辦法所稱住宅物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照服務合同的約定，對住宅小區(qū)內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人所收取的費用。 第四條 提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。 第五條 住宅物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。 第六條 市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門依據(jù)國家和省有關規(guī)定，制定全市住宅物業(yè)服務收費政策，負責全市住宅物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。 各縣（市）、區(qū)價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門按照價格管理權限負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。 第七條 住宅物業(yè)服務收費根據(jù)住宅的種類、特點及物業(yè)服務階段，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。 第八條 業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。 包干制是指由業(yè)主、物業(yè)使用人向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主、物業(yè)使用人享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 第九條 普通住宅前期物業(yè)服務費、停車服務費采取包干制的實行政府指導價。歷下區(qū)、市中區(qū)、天橋區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)及高新區(qū)基準價及浮動幅度，由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門制定，報市人民政府批準并每年向社會公布。各縣（市）、長清區(qū)基準價及浮動幅度由其價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定，報同級人民政府批準并每年向社會公布。具體收費標準，由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在規(guī)定的基準價和浮動幅度內合同約定。 非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務收費、停車服務費實行市場調節(jié)價，由雙方合同約定。 第十條 普通住宅前期物業(yè)服務費根據(jù)物業(yè)服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。停車服務費根據(jù)停車服務標準、服務質量等因素定價。 普通住宅前期物業(yè)服務等級標準、停車服務標準由市物業(yè)主管部門會同市價格主管部門制定并公布。各縣（市）、長清區(qū)參照執(zhí)行。 第十一條 普通住宅物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括： （一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； （二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用； （三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； （四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； （五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； （六）辦公費用； （七）物業(yè)服務企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊； （八）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用； （九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。 物業(yè)管理區(qū)域內共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。 物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。 專業(yè)經(jīng)營設施設備產(chǎn)權屬于專業(yè)經(jīng)營單位的，其運行、維護、養(yǎng)護、更新費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔，不得計入物業(yè)服務支出或物業(yè)服務成本。 第十二條 建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同應當約定以下內容：物業(yè)服務等級、物業(yè)服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同中應當包含上述物業(yè)服務合同內容。 物業(yè)服務企業(yè)應當自與建設單位簽訂前期物業(yè)服務合同之日起三十日內，將營業(yè)執(zhí)照、資質證書、物業(yè)服務合同和物業(yè)服務成本等相關資料分別向物業(yè)所在地市、縣（市）、長清區(qū)價格主管部門備案。 第十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應當自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務費。已納入物業(yè)服務范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務費由開發(fā)建設單位交納。 業(yè)主或者物業(yè)使用人無正當理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務費從建設單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收。 物業(yè)服務合同有約定的，物業(yè)服務費可以預收，預收時間一般不超過半年。 第十四條 物業(yè)服務費按法定房屋產(chǎn)權面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。 改變設計用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲藏室的物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價，可高于住宅物業(yè)服務收費標準，由雙方協(xié)商確定。 第十五條 因開發(fā)建設單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成物業(yè)管理區(qū)域配套設施和綠化環(huán)境等未能達到購房合同約定標準的，業(yè)主交納的物業(yè)服務費適當降低，降低幅度應在約定收費標準的30%以內，由開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商約定，差額部分由建設單位補償物業(yè)服務企業(yè)。 第十六條 房屋交付后空置半年以上的，經(jīng)業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)確認后，其物業(yè)服務費按照物業(yè)服務收費標準的70%交納，合同另有約定的從其約定。 第十七條 實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。 物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。 業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。 第十八條 物業(yè)服務收費采取酬金制方式的，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定，聘請專業(yè)機構對物業(yè)資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。 第十九條 車位租賃費實行政府指導價，由市、縣（市）、長清區(qū)價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門按照第九條定價權限規(guī)定制定基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準后執(zhí)行。具體收費標準由承租人與建設單位在規(guī)定的基準價和浮動幅度內合同約定。 第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的共用車庫內的車位產(chǎn)權人或承租人應當交納停車服務費。 停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的費用。 車位未停放車輛空置半年以上的，經(jīng)車位產(chǎn)權人或車位承租人與物業(yè)服務企業(yè)確認后，停車服務費按照收費標準的70%收取。 第二十一條 占用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業(yè)主大會確定。車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。 第二十二條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。 第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域內為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務等車輛收取停車費用。 第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)對車輛實行出入證管理的，應當為業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的，可適當收取工本費。 第二十五條 供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務合同，向**終用戶收取費用。 物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。 專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向**終用戶提供服務。 第二十六條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進行室內裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應當按照物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)居民委員會指定的地點堆放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協(xié)商確定。 第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當加強價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴格履行物業(yè)服務合同，服務標準與收費標準應當質價相符。 第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示服務企業(yè)名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據(jù)、12358價格舉報電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。 第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。 第三十條 物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權拒絕繳納。 物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按時足額交納物業(yè)服務費，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可依法追繳。 物業(yè)產(chǎn)權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費。 第三十一條 物業(yè)服務企業(yè)接受委托為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，其收費標準由雙方協(xié)商約定。 第三十二條 政府價格主管部門對物業(yè)服務收費實行成本監(jiān)審和價格監(jiān)測制度。物業(yè)服務企業(yè)應按照價格主管部門的要求，如實反映情況，報送相關資料。 第三十三條 政府價格主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)《價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處罰： （一）超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的； （二）低于服務等級要求提供服務并收費的； （三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的； （四）強制服務并收費的； （五）不按規(guī)定實行明碼標價的； （六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。 第三十四條 本辦法實施前已簽訂物業(yè)服務合同尚未到期的，物業(yè)服務及其收費標準等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。 第三十五條 其他管理人的物業(yè)服務收費可參照本規(guī)定執(zhí)行。 第三十六條 本辦法自2012年8月1日起施行，有效期至2017年7月31日。濟南市物價局、房產(chǎn)管理局《關于印發(fā)<濟南市物業(yè)服務收費管理實施辦法（試行）>的通知》（濟價房字[2004]168號）同時廢止。

• 問 ??物業(yè)管理服務都包括什么以及物業(yè)服務費收費標準是什么
  答

  （一）綜合服務1、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務等有償便民服務的，并公示服務項目和服務標準。2、簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務項目、內容及物業(yè)服務標準，建立有完善的財務管理公開、監(jiān)督制度。3、設有服務接待，公示24小時服務電話，及時處理物業(yè)管理服務合同范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。4、廣泛的應用專門的物業(yè)管理軟件、計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務、收費情況、設備檔案和日常進行管理。5、按合同適時組織開展健康有益的文體娛樂活動。6、小區(qū)業(yè)主支持和物業(yè)管理的各項工作，每年進行一次對物業(yè)管理服務滿意度抽樣調查，滿意率達90%以上，及時改進薄弱環(huán)節(jié)。7、小區(qū)物業(yè)管理人員應全部持有物業(yè)管理人員職業(yè)上崗證書，特種作業(yè)人員應100%持有政府或專業(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。8、全體員工統(tǒng)一著裝，佩戴標志，服務意識高，敬業(yè)精神高，業(yè)務素質強，行為語言規(guī)范，服務主動，熱情。9、定期對服務人員進行物業(yè)管理業(yè)務知識培訓、消防培訓及其他服務培訓。（二）房屋管理及維修養(yǎng)護1、按照物業(yè)服務合同和業(yè)主公約的約定對房屋及配套設施設備提供服務。2、小區(qū)出入口設有小區(qū)房屋、道路平面示意圖、宣傳欄，主要路口設有路標；各組團、棟、及單元（門）、戶和公共配套設施場地的標識齊全、規(guī)范、美觀。3、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置，整齊有序。4、對違反規(guī)劃私搭亂建、私自拆改管線和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和相關主管部門。5、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護；檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。6、每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據(jù)普查結果制定維修計劃，組織實施。7、按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。

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