??個人合伙建房應(yīng)繳納哪些稅？

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• 153****0852

  合作建房是房地產(chǎn)行業(yè)一個**具熱點(diǎn)、富有爭議的，而且是業(yè)務(wù)實(shí)踐中的難點(diǎn)。而目前關(guān)于合作建房的稅收政策文件也非常多，但依然很難明確的界定和規(guī)范合作建房。在合作建房涉及的眾多稅種中，尤其以營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅**為重要，也讓納稅人**為關(guān)注。
  一、營業(yè)稅方面
  在關(guān)于合作建房的營業(yè)稅方面，**重要的文件就是《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營業(yè)稅問題解答（之一）>的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕156號），相關(guān)規(guī)定如下：
  十七、問：對合作建房行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅？
  答：合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：
  第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：
  （一）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對乙方應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。
  （二）以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。
  第二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅。
  （一）房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。
  （二）房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。
  （三）如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。因此，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。
  此文件規(guī)定非常詳細(xì)，在營業(yè)稅方面，明確將合作建房分為兩類：以物易物類和合營企業(yè)類，以物易物類的說明非常清晰，也易于理解，易于出現(xiàn)爭議的在于合營企業(yè)類。
  其一，文件對合營企業(yè)的法律形式?jīng)]有明確規(guī)定；
  其二，對于提供資金的一方如何將資金投入合營企業(yè)，然后在如何分回資金或產(chǎn)品，未作明確；
  其三，對合營企業(yè)的房屋，在分配給合營雙方環(huán)節(jié)，是否征收營業(yè)稅未作明確，在實(shí)務(wù)中征管雙方爭議**大。
  《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于檢發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之二）〉的通知》（魯?shù)囟惲髯諿1995]2號）規(guī)定：
  七、問：甲方出地，乙方出資合作建房，建筑物建成后，甲方從中分得部分建筑物，對甲乙雙方應(yīng)如何征收營業(yè)稅？
  根據(jù)國家有關(guān)土地管理規(guī)定，甲方出地，乙方出資進(jìn)行合作建房，并對房地產(chǎn)權(quán)分成的，甲方的土地使用權(quán)不論是通過劃撥方式取得的，還是通過出讓方式或轉(zhuǎn)讓方式取得的，實(shí)際上都是以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)換取實(shí)物（建筑物）收入的行為。對此，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)——轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”征收營業(yè)稅。在建筑物交付甲方使用時由甲方交納，其計(jì)稅依據(jù)為甲方分得建筑物的實(shí)際工程造價。對乙方所得的那部分建筑物，自用的不征收營業(yè)稅，如再出售或出租的，應(yīng)分別按規(guī)定征收營業(yè)稅。
  二、土地增值稅方面
  一旦提到土地增值稅，財稅字〔1995〕48號文就是一個繞不過去的文件，這個文件是依據(jù)土地增值稅暫行條例及其細(xì)則，在土地增值稅征管方面做出的一些具體問題規(guī)定。關(guān)于合作建房的土地增值稅如下：
  《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號） 規(guī)定：
  “二、關(guān)于合作建房的征免稅問題
  對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！?br/>在近期的咨詢中，有人說想利用此文件進(jìn)行稅收籌劃，規(guī)避土地增值稅，問可行性有多大。因?yàn)榇宋募?guī)定有瑕疵，缺少對納稅主體的明確確定，而且不同地區(qū)的地稅機(jī)關(guān)，對文件執(zhí)行的口徑差異太大，所以想利用此文件進(jìn)行稅收籌劃，規(guī)避土地增值可能性不大。
  三、企業(yè)所得稅方面
  在2008年，新企業(yè)所得稅法實(shí)施后，國稅總局專門針對房地產(chǎn)行業(yè)下發(fā)了國稅發(fā)〔2009〕31號《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》，來進(jìn)一步明確對這個行業(yè)的企業(yè)所得稅管理問題，其中，對合作建房的企業(yè)所得稅問題也有專門規(guī)定，如下：
  “第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：　　　
  （一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理?！?br/>　?。ǘ┓查_發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理:　
  　　1. 企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。　
  2.投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。”
  很明顯，國稅發(fā)[2009]31號文件有關(guān)合作建房的政策規(guī)定中，有完全違反上位法的規(guī)定，眾所周知，我國企業(yè)所得稅是法人稅制，《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第一條明確規(guī)定：個人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)不適用本法。國稅發(fā)[2009]31號文竟然規(guī)定“項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。”那就是說：企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人成立合伙企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，企業(yè)從合伙企業(yè)取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理即作為免稅收入處理，這在征管實(shí)踐中是不可能實(shí)現(xiàn)的。

  查看全文↓ 2018-10-15 12:37:49
• 138****1343

  1、以貨幣資金投資入股收取固定收益應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅。對企業(yè)以貨幣資金投資入股，但不參與被投資方的利潤分配、不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利潤，應(yīng)該視為貸款，不論其在財務(wù)上如何處理，都應(yīng)該將收到的固定利潤按金融保險業(yè)征收營業(yè)稅。
  2、納稅，即稅收中的納稅人的執(zhí)行過程，就是根據(jù)國家各種稅法的規(guī)定，按照一定的比率，把集體或個人收入的一部分繳納給國家。一般納稅人必須按照國家稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求準(zhǔn)確核算進(jìn)銷項(xiàng)稅額，提供納稅資料，及時足額繳納應(yīng)納稅款，依法使用增值稅專用發(fā)票，并接受國家稅務(wù)機(jī)關(guān)組織的每年一次的一般納稅人資格查驗(yàn)和管理。

  查看全文↓ 2018-10-15 12:37:37
• 134****9133

  一般有兩種方式。
  1、“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有兩種：
  （1） 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。以甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對乙方應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照營業(yè)稅暫行條例十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。
  如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。
  （2）以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務(wù)業(yè)??租賃業(yè)”稅目征收營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按營業(yè)稅暫行條例十五條的規(guī)定分別核定。
  2、甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。具體分三種情況：
  （1）房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。
  （2）房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。
  （3）如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股、共同承擔(dān)風(fēng)險的不征營業(yè)稅行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按營業(yè)稅實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定；其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。

  查看全文↓ 2018-10-15 12:37:29

相關(guān)問題

• 問 農(nóng)村建房要交多少費(fèi)用？居民建房應(yīng)繳納哪些費(fèi)用?
  答

  1、農(nóng)村建房，我想應(yīng)該是自建自用吧，那么是免征營業(yè)稅的；如果不是自建自用，那么就必須交納營業(yè)稅及其附加（城建稅和教育附加費(fèi)）。 2、如果您所說的農(nóng)村只是在城市郊區(qū)或是縣城政府所在地的城鎮(zhèn)，那么仍要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。如果是脫離城市或遠(yuǎn)離城市，屬于農(nóng)村范圍，那么是免征城鎮(zhèn)土地使用稅的。 3、耕地占用稅是要征收的，但是根據(jù)《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》規(guī)定：農(nóng)村革命烈士家屬、革命殘廢軍人、鰥寡孤獨(dú)以及革命老根據(jù)地、少數(shù)民族聚居地區(qū)和邊遠(yuǎn)貧困山區(qū)生活困難的農(nóng)戶，在規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)新建住宅納稅確有困難的，由納稅人提出申請，經(jīng)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)后，可以給予減稅或者免稅。 另外，各地也有可能有不一樣的地方法規(guī)。

  全部4個回答>
• 問 個人出租住房應(yīng)繳納哪些稅款呢？
  答

  一、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《征收個人所得稅若干問題的規(guī)定》的通知》（國稅發(fā)〔1994〕89）規(guī)定：“六、關(guān)于財產(chǎn)租賃所得的征稅問題 （一）納稅義務(wù)人在出租財產(chǎn)過程中繳納的稅金和國家能源交通重點(diǎn)建設(shè)基金、國家預(yù)算調(diào)節(jié)基金、教育費(fèi)附加，可持完稅（繳款）憑證，從其財產(chǎn)租賃收入中扣除。 （二）納稅義務(wù)人出租財產(chǎn)取得財產(chǎn)租賃收入，在計(jì)算征稅時，除可依法減除規(guī)定費(fèi)用和有關(guān)稅、費(fèi)外，還準(zhǔn)予扣除能夠提供有效、準(zhǔn)確憑證，證明由納稅義務(wù)人負(fù)擔(dān)的該出租財產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用。允許扣除的修繕費(fèi)用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止?！?二、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》（國稅函〔2009〕639號）規(guī)定：“一、個人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“財產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個人所得稅。二、取得轉(zhuǎn)租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計(jì)算個人所得稅時，從該項(xiàng)轉(zhuǎn)租收入中扣除。” 三、根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）規(guī)定：“四、…… 個人出租房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計(jì)算轉(zhuǎn)租所得時予以扣除?！?/p> 全部3個回答>

• 問 以房產(chǎn)入股應(yīng)繳納個人所得稅嗎
  答

  以房產(chǎn)作為股資金入股的不用交納所得稅。

  全部2個回答>
• 問 個人轉(zhuǎn)讓房屋需要繳納哪些稅？
  答

  滿5年不需要，只要所得稅。

  全部2個回答>
• 問 我跟別人合伙建房如果發(fā)生糾紛應(yīng)該怎么辦
  答

  建議主動咨詢律師進(jìn)行處理。

  全部4個回答>