農民宅基地買賣可以嗎？

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• 142****9785

  宅基地只能在本村村民之間買賣，不能出售給本村村民之外的人。
  
  根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設?！鞭r村村民一戶只能申請一處宅基地，農民宅基地使用權由于是村民基于其身份而無償取得的與集體經濟組織成員的資格是聯(lián)系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能。所以，農村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買賣流轉，賣給非本村人的屬于無效的買賣。
  
  農村宅基地是僅限本集體經濟組織內部符合規(guī)定的成員，按照法律法規(guī)規(guī)定標準享受使用，用于建造自己居住房屋的農村土地。農村村民建住宅需要使用宅基地的，應向本集體經濟組織提出申請，并在本集體經濟組織或村民小組張榜公布。公布期滿無異議的，報經鄉(xiāng)(鎮(zhèn))審核后，報縣(市)審批。經依法批準的宅基地，農村集體經濟組織或村民小組應及時將審批結果張榜公布。
  根據(jù)宅基地使用權隨房屋轉移的原則。農村房屋發(fā)生買賣、繼承、贈與等法律事由的，其所占宅基地的使用權隨房屋所有權而轉移。
  
  1984年**高人民法院《關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》中規(guī)定：“公民在城鎮(zhèn)依法買賣房屋時，該房屋宅基地的使用權應隨房屋所有權一起轉歸新房主使用?！标P于辦理農村房屋宅基地使用權轉移手續(xù)問題，實踐中應注意掌握一個時間界限，即在1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》發(fā)布之前，農村房屋買賣中宅基地使用權均隨房轉移，無須辦理批準手續(xù);但自該《條例》之后，宅基地使用權須經過申請批準后方可隨房轉移。

  查看全文↓ 2018-11-19 14:26:42
• 148****3490

  一、根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設?！?農村村民一戶只能申請一處宅基地，農民宅基地使用權由于是村民基于其身份而無償取得的與集體經濟組織成員的資格是聯(lián)系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能。所以，農村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買賣流轉，賣給非本村人的屬于無效的買賣。
  二、農村宅基地買賣3大原則
  1、農村宅基地買賣需進行權利（使用權）主體變更登記
  《宅基地使用證》和《集體土地建設用地使用證》是農民合法取得宅基地使用權的重要憑據(jù)，如果宅基地房屋通過買賣轉移宅基地使用權（使用權主體發(fā)生變化），應當依照規(guī)定進行審查、批準，完成權利主體的變更登記。
  需要注意的是宅基地房屋買賣，除了要到房屋管理部門辦理產權過戶登記手續(xù)，還要進行宅基地使用權的主體變更。如果不進行宅基地使用權的變更，房屋根本就沒有發(fā)生轉移。
  2、宅基地購買者的資格有限制
  宅基地使用權主體應是該農業(yè)集體經濟組織成員，或與成員有直系親屬等身份或其他規(guī)定的身份。因經濟發(fā)展、人口流動等，原使用權人不再使用宅基地，依法可以轉讓，但宅基地使用權的購買者（受讓主體），有資格限制。
  宅基地使用權只可在本集體經濟組織內部自由轉讓，如果轉讓給城市居民或其他農業(yè)集體經濟組織成員，將不符合法定的條件。解決方法：轉讓時，購買者已經將戶口遷入本鄉(xiāng)或本村，成為本集體經濟組織內部成員。
  3、轉讓后原則：“一戶一宅”
  《土地管理法》明確規(guī)定，宅基地遵守“一戶一宅”的標準。雙方進行宅基地買賣是，應該滿足這個標準的限制。
  如果宅基地數(shù)量超標，以后進行分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設時，超過部分需歸還集體經濟組織。

  查看全文↓ 2018-11-19 14:26:36
• 132****2571

  根據(jù)農村房屋買賣的特點，我們很容易就可以分為售房者和購房者兩種情況。
  對于售房者而言，基于農村房屋的土地性質，我們也不難知道，售房者一般應為農村集體組織的村民。
  而對于購房者來說，則存在兩種情況，即：
  1、集體組織外的成員。
  2、集體組織內的成員。對于集體組織內的成員，也可以根據(jù)其擁有的宅基地使用權情況進行分類。即：
  （1）已有一處宅基地，符合國家標準；
  （2）已有宅基地，但在具體情況上還未達國家標準；
  （3）已在集體經濟組織落戶但并未分到宅基地；
  以上就是農村房屋買賣可能會出現(xiàn)的全部情況，每一情況的具體規(guī)定或者操作方式都會有所不同，甚至能否進行買賣都有不同的規(guī)定。那么，宅基地可以買賣嗎？
  二、宅基地可以買賣嗎？
  宅基地可以買賣嗎？回答這個問題，不僅要結合上面農村房屋買賣的情況，還需要結合我國的相關法律法規(guī)的規(guī)定。
  我國法律規(guī)定，農村集體經濟組織內，一戶村民只能申請一處宅基地，宅基地所有權屬農村集體經濟組織所有，其使用權由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權人，有權在取得的土地上享有占有、使用的權利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權人無權單獨轉讓宅基地，但如果使用權人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權的完整權能屬于宅基地使用權人。此時，房屋的所有權與土地的所有權分屬不同的權利主體，雙方在權利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結合的特點決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者房隨地走或者地隨房走。故而其處置情況應該有以下幾方面：
  1、如果是集體組織內的成員，即根據(jù)上文分出來的三種情況，在第一種和第二種情況下，該成員通過申請宅基地的方式一般是不會被允許的，因為這違反了一戶一處宅基地的規(guī)定；而對于第三種情況，則通過法定的程序可以依法申請得到一處宅基地。
  然而，這是不是代表著集體組織內的成員不能購買宅基地了呢？并非如此。盡管法律規(guī)定一戶只能申請一處宅基地，但并不妨礙村民擁有一處以上的宅基地。只要售房者自己有其他住處，并且雙方達成合意，宅基地是可以在集體經濟組織內部進行轉讓的。
  2、如果是村民集體組織外部成員申請購買宅基地建房，則是不允許的。眾所周知，我國土地所有權的主體分為國家和集體兩種。根據(jù)法律規(guī)定，國有土地可以上市自由交易，而集體土地則只能是組織內部成員所有。集體組織外部成員是不允許購買農村宅基地的。即便已經購買，一旦將來農民反悔，起訴到法院要求返還房屋，根據(jù)我國目前的法律法規(guī)，法院是肯定會作出買賣合同無效的判決的。
  綜上所述，宅基地是否可以買賣，需要分情況而定。對于集體經濟組織內部成員，一般是可以轉讓買賣的，而對于集體組織外部成員，想購買農村宅基地則是不允許的或者說風險非常大的。故而，提醒廣大購房者注意這個問題，近年來已有很多城里人購買農村宅基地被判無效的案例，相信能給大家一個明確的信號。

  查看全文↓ 2018-11-19 14:26:29

相關問題

• 問 ??購買農民宅基地可以嗎？
  答

  1城鎮(zhèn)戶口買不 可靠，有政策限制，農村村民建住宅可以申請使用農民集體所有的土地，但一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省（自治區(qū)、直轄市）規(guī)定的標準。 已經達到或者超過標準的，不得再申請使用宅基地，也不得在農村購買住宅。但由于房地產繼承等原因形成的多處住宅（包括宅基地），原則上不作處理，村民可以出賣多余的住宅，也可以維持原狀，但不得翻建。房屋損壞后多余的宅基地應當依法收回。 農村村民建住宅用地，由村民向農村集體經濟組織或村民委員會提出申請，經村民會議討論，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，報縣級人民政府批準。涉及占用農用地的，應當先按照《土地管理法》的規(guī)定取得農用地轉用手續(xù)。 農村村民宅基地經依法批準后，由縣級人民政府土地行政主管部門逐級通知申請用地者，并組織監(jiān)督實施。住宅建成后，由縣級人民政府土地行政主管部門對建設用地進行驗收，并辦理土地登記，核發(fā)《集體土地使用證》。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。 宅基地收費標準要體現(xiàn)多用地多交費，少用地少交費的原則。宅基地面積以戶為單位計算，一九八二年十二月三十一日以前批準占用的宅基地，超過各區(qū)、縣規(guī)定用地面積標準的部分，按超標準用地的收費標準核定收費；凡不按村莊規(guī)劃實施建設的用地收費，應高于符合規(guī)劃 的；經營性的用地收費應高于生活性的；出租地上物的用地收費應高于自己使用的；低于用地標準的應給予適當獎勵。 三、宅基地有償使用收費標準，由各區(qū)、縣人民政府根據(jù)當?shù)剞r民的承受能力，按下列幅度核定： （一）符合規(guī)定用地面積標準的宅基地，按每平方米土地每年○點一元至○點五元計費。屬于出租地上建設物或經營性的用地，可適當提高上述收費標準。 （二）超過規(guī)定用地面積標準的宅基地，用地面積標準以內的部分按上款計費，超出用地面積標準的部分，按每平方米每年○點五元至五元計費。 四、宅基地使用費的核算方法： （一）每戶宅基地使用面積按實際占用數(shù)量累計計算。 （二）對超出用地標準多占的宅基地可采取分段累進遞增的收費辦法。 （三）對不符合申請使用宅基地條件而立戶用宅基地的，按超標計費。 （四）戶口不在本村而使用宅基地的按超標計費。 （五）農村革命烈士家屬、二等以上殘廢軍人、五保戶、扶貧對象以及領取獨生子女證的生活特殊困難戶，在用地標準以內的宅基地，由個人提出申請，經村民代表討論同意，村民委員會審查批準，其宅基地使用費可定期減、免。超過用地標準的部分，仍按超標計費。 （六）新批準使用的宅基地，免收當年宅基地使用費。 五、宅基地使用費每年收取一次。使用宅基地的農戶應按村委會規(guī)定的時間，向本村委會繳付使用費。逾期不交的，按日加收滯納金，日加收標準一般不超過應繳宅基地使用費總額的1％。 各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地管理所（站），應按規(guī)定向所在區(qū)、縣物價局辦理核發(fā)收費許可證手續(xù)。 六、各區(qū)、縣人民政府可根據(jù)本地區(qū)集體經濟狀況，具體規(guī)定宅基地使用費留村及上繳比例，其上繳區(qū)（縣）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）部分，一般不超過每年實際收取宅基地使用費總額的10％，**高不得超過15％。宅基地使用費留村部分，主要用于村內基礎設施和公益事業(yè)建設；上繳部分作為區(qū) （縣）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地管理部門推動宅基地有償使用工作專項經費，用于開展業(yè)務、技術培訓、宣傳、會議和添置必要設備等。宅基地使用費要單設帳戶，存入銀行、?？顚Ｓ?，嚴格控制使用范圍。村使用時，需由村委會做計劃提出申請，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地管理所（ 站）使用時，需報區(qū)（縣）土地管理部門批準。 七、宅基地使用費收繳、開支情況要向群眾及時公布、接受群眾監(jiān)督。區(qū)（縣）土地管理部門要會同同級財政、物價部門對宅基地使用費的收繳、管理、使用情況進行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。對不按規(guī)定用途使用的，要限期退回，并對主要責任者給予批評教育；對侵吞使用費的 個人，除責令退回外，并視情節(jié)輕重給予行政處分；構成犯罪的要追究刑事責任。 八、各區(qū)、縣人民政府應根據(jù)有關文件和本補充意見，結合本地區(qū)實際情況，制訂試點工作實施細則。我國宅基地使用權的流轉問題 現(xiàn)行立法嚴格禁止宅基地使用權的抵押、出租和轉讓的做法是不完全合理的。因為法律并不禁止農村私有房屋的轉讓，既然宅基地上的房屋所有權可以轉讓，則意味著宅基地使用權也可以轉讓。因為“地隨房走”是我國現(xiàn)行法的一項基本原則。如果禁止宅基地使用權可以轉讓，權利人也會通過房屋轉讓的名義轉讓宅基地使用權。更何況，如果宅基地使用權不能轉讓，則意味著宅基地的交換價值不能實現(xiàn)，從根本上不利于保護農民的利益。所以，從發(fā)展農村經濟出發(fā)，完全禁止宅基地使用權的轉讓是不合理的。我們必須看到，宅基地盡管是一種財產權利，但是具有一定的身份性質，否則宅基地就不再與農村集體的成員權聯(lián)系在一起，這不符合宅基地使用權的固有屬性。所以，筆者認為，宅基地只能在集體經濟組織成員之間自由轉讓。如果限制宅基地使用權的轉讓和抵押，就會使農村的不動產難以進入市場進行交易，在一定程度上會限制農民的融資的手段，甚至會阻礙農村經濟的發(fā)展。尤其是現(xiàn)階段，許多農民已經進城打工，在城里已經購置了房產，在農村的房屋已經閑置，如果不允許農民轉讓房屋，將會造成農民房屋的長期空閑，不符合“物盡其用”的原則。因此，法律雖不允許宅基地使用權的自由轉讓和抵押，但應當允許農村居民對宅基地長期出租，對于出租的對象，在法律上也不應當有所限制。這樣，就會在一定程度上彌補不能自由轉讓所產生的不利后果。 宅基地使用權在轉讓給集體經濟組織的其他成員以后，如果是按照市價轉讓的，應當向集體補交適當?shù)牡貎r。有人認為，宅基地使用權與成員權聯(lián)系在一起，帶有不定期的福利性質，公民取得宅基地支付的費用很少，如果某個人取得多處宅基地使用權，可能會損害其他成員的權利，對其他成員也不公平。這種觀點不無道理。正因為農村宅基地使用權確與成員權有一定的聯(lián)系，所以筆者認為，轉讓房屋時，集體對轉讓房屋者要適當收取一定的宅基地費用。至于賣房后，農村居民沒有房住怎么辦？依“一戶只能申請一處宅基地”的原則，凡已經行使了宅基地申請權且取得了宅基地，在轉讓房屋后又無房住者，應不能再申請取得宅基地，只能依轉讓、出租的方法取得宅基地；凡未行使宅基地申請權的，即原來是依繼承、轉讓、出租的方式取得宅基地者，轉讓房屋后無房住時，如果再申請宅基地，因為是初次申請宅基地，所以應給予批劃宅基地。

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• 問 農民宅基地可以買嗎
  答

  你好，宅基地的物業(yè)只可以私下交易，不能上市交易，也就是不能辦理過戶手續(xù)！地基也不可以買賣，現(xiàn)在的地基也辦不了更名，你們的協(xié)議有效，可以在原地基上重建！

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• 問 ??農民宅基地買賣是怎么規(guī)定的?有哪些新規(guī)?
  答

  根據(jù)我國《物權法》和《**高人民法院在司法實踐的指導》規(guī)定，我國農村宅基地的買賣是被允許的，但又有諸多的限制條件。具體的買賣效力如下：1、宅基地使用權不得單獨轉讓，有下列轉讓情況之一，應認定無效：（1）城鎮(zhèn)居民購買；（2）法人或其他組織購買；（3）轉讓人未經集體組織批準；（4）向集體組織成員以外的人轉讓；（5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。2、宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件：（1）轉讓人擁有二處以上的農村住房（含宅基地）；（2）同一集體經濟組織內部成員轉讓；（3）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件；（4）轉讓行為征得集體組織同意；（5）宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一并轉讓。

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• 問 ??農民宅基地證需要如何辦理？
  答

  個人申請，村委會、小組開會；土地所勘察、公示；填寫申請表、村鎮(zhèn)、土地所簽署意見；區(qū)縣一級土地主管部門審批。

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• 問 想問下城里人可以買農民宅基地嗎?
  答

  第一：必須清楚認識到，政策上絕對不允許城里人到農村買宅基地宅基地的所有權歸農村集體，因此，只有具備農村集體經濟組織成員的身份才能夠獲得宅基地的使用權！所以，根據(jù)政策要求，城里人是不能夠在農村買宅基地，更別說能在宅基地上建別墅、私人會所賺錢等；第二：政策上雖然不允許，但不能否認農村閑置農房是一筆寶貴的資源財富農村宅基地不能讓城里人產生買賣行為，但實際上，農村卻是存在很多農房資源閑置浪費的現(xiàn)象，很多農村人都只是在過春節(jié)的時候回家住一段時間，平常就是閑置的狀態(tài)；而城里人想要回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的，其實是對農村閑置農房有一定需求的，因此，如果能把閑置農房利用好，既給農民增加收入，又給回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員提供條件，這是很好的；所以，不能否認農村閑置農房是一筆寶貴的資源財富，值得放開條件限制，予以利用；第三：讓農村宅基地能夠在農民手中創(chuàng)造出價值的**大化在國家政策還未允許城里人利用宅基地的情況下，要能夠讓宅基地在農民的手中創(chuàng)造出價值利益的**大化！其主要可以探索的方向為，放活宅基地的使用權限范圍，即不僅僅是用來建房的用地，而能夠通過多種不同方式，將其發(fā)展成旅游農家樂等形式的業(yè)態(tài)，增加農民的財產性收入，也帶動農村經濟的活躍性發(fā)展！綜上，總而言之，不管國家將來是放開政策，允許城里人到農村買宅基地，還是依舊不允許，作為農村農民，都能夠享受到宅基地帶來的利益，關鍵問題在于，你是否愿意讓城里人同樣能獲得宅基地，一起促進收入更好更快地增加呢？

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