集體土地出讓流程是什么？

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• 157****1691

  農民集體土地是不可以直接轉讓為出讓地的，根據(jù)《土地管理法》第四十三條、第六十三條規(guī)定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，但興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農民集體所有的土地的除外。、
  　　農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。

  查看全文↓ 2018-11-29 13:47:16
• 158****9072

  根據(jù)我國現(xiàn)行《憲法》第10條規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用。任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地?！睹穹ㄍ▌t》第80條也規(guī)定，土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉讓。但是，《憲法》和有關的法律法規(guī)又規(guī)定土地使用權可以依法轉讓。這里的土地使用權應包括國有和集體兩種。對于國有土地使用權，國務院已以第55令的法規(guī)形式明確規(guī)定轉讓的條件、轉讓的范圍、轉讓辦法；對集體土地使用權的轉讓至今還沒有一部相關的法規(guī)。但新的《土地管理法》為集體土地使用權的轉讓問題提供了法律上的依據(jù)，并為今后出臺相關的實施辦法埋下了伏筆。特別是新《土地管理法》提出了“用途管制”概念，為集體土地使用權轉讓大開方便之門。從資源保護的角度理解，用途管住了，一切就管??；用途管不?。灰磺卸纪甑?，任你如何流動，政府只管納稅、收費；這是市場經(jīng)濟條件下政府管理資源的**高明手段。
  一、關于集體土地使用權轉讓的法律根據(jù)問題 國務院至今未出臺一部相關的集體土地使用權轉讓的管理法規(guī)，因此，出現(xiàn)學術理論上的長期爭鳴是極為正常的?，F(xiàn)在的問題是，人們要把原先在理論上長期爭鳴的東西付諸于實踐，有的地方甚至提出了解放思想、突破禁區(qū)、制度創(chuàng)新等口號，這就有點令人疑惑不解了。因為，理論上爭鳴和實踐中具體運作完全是兩碼事。作為政府職能部門，依法辦事是其天職，在這個大前提下，才能談解放思想、突破禁區(qū)。我認為，法律法規(guī)的每一條款的遣字造句應當是非常慎密而嚴謹?shù)?，其立法的宗旨也當是明確客觀的，任何從左或有的角度隨意歪曲理解采取實用主義的做法均不足取，事實上，無論《憲法》或《土地管理法》等法律都沒有在文字上明確表述集體所有土地使用權不能轉讓或流轉，恰恰相反，新《土地管理法》及其《實施條例》的某些條款規(guī)定已為集體土地使用權的轉讓提供了法律依據(jù)上的支持。 （一）新《土地管理法》第14條第2款規(guī)定，在土地承包經(jīng)營期限內，對個別承包經(jīng)營者之間承包的土地進行適當調整的，必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級人民政府農業(yè)行政主管部門批準。這里的承包經(jīng)營權，實質即為集體所有農業(yè)用地的土地使用權，調整行為說白了就是土地使用權有條件的轉讓，只是名稱不同并經(jīng)村民代表大會通過及報上級機關批準而已。 （二）新《土地管理法》第63條規(guī)定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。我認為，該條款有二層意思：①這里的農民集體所有的土地使用權應特指農業(yè)用地，如果農業(yè)用地未經(jīng)依法辦理農轉審批手續(xù)而轉讓和出租用于非農業(yè)建設，當然是不允許的，也和新法的立法宗旨相悖。如若轉、受讓雙方都是用于農業(yè)生產，不改變用途，那就不適用本條款，而適用上述第14條之規(guī)定。在實際工作中，人們往往根據(jù)這一條款規(guī)定不加分析地對集體土地轉讓行為進行全面否定，均因未深刻領會新法的立法宗旨及從整體上理解《土地管理法》條文所致。②該條款的下一段話即取得建設用地的企業(yè)……已開宗明義的告訴我們，符合特定條件的集體建設用地使用權可以依法轉移。何謂依法轉移？轉移者，轉讓也。既然允許轉讓，就可以不辦理征用手續(xù)而允許流動辦理變更登記手續(xù)。如果征為國有，那就不是轉讓，而是劃撥或出讓。這個根本概念必須弄清。

  查看全文↓ 2018-11-29 13:47:08
• 157****9660

  先弄清這房子是宅基地的農民自建房還是其他集體土地或者耕地上蓋的房子，有區(qū)別，宅基地房本集體內部可以轉，不過你老公再申請宅基地就有障礙了。
  其次：看你那一大堆問題，沒必要搞這么復雜，也沒必要請律師。
  集體地包含宅基地各地的管理規(guī)則有區(qū)別，整體來說，沒有特別明確的合法或者確權途徑，但這不代表你不能買。關鍵在于法律后果：
  
  你要是買來住的話，住就可以了，以后無論誰來要房子或者拆遷，至少還不得把原來錢給你？
  要是考慮增值收益的話，存在一些問題，若**后被確認轉讓無效， 而出讓方主張收回房屋的話，大部分增值收益判決歸對方，但你也能獲得一定比例的增值收益，目前北京就是這樣判的。
  此外，著重考慮一點，這房是否是耕地來著，若是的話國土部衛(wèi)星照到要強拆的，不過有集體土地使用證時耕地的可能性不大，你核實下唄。
  
  所以結論是：就你描述的情況來看，法律后果比較明確，本金應該不會有大的風險，其他事情遇到再說。確認是宅基地的話，跟現(xiàn)房主簽房屋買賣合同或者按當?shù)卣蠛灒缓蟾谝粋€房主去當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)辦一登記即可。其他非宅基地的集體建設用地程序不明確。耕地的房子不能買。
  
  不要糾結于書面上的簽什么合同及是否有效的問題上，這說不清楚，也要具體看怎么寫。因為就算無效，你出了錢，你住的房，法院會考慮的。你就當有效就好，呵呵。這是個司法實務的問題。

  查看全文↓ 2018-11-29 13:46:51

相關問題

• 問 農村集體土地出讓的流程是怎樣的
  答

  （一）申請1、由農村村民個人向所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源管理所提出申請，領取土地登記申請審批表。2、提交個人身份證或農村居民戶口簿復印件一份。3、土地權屬材料(82年5月14日以前，提交村、隊權屬來源證明書;82年5月14日以后，提交農村建房使用證;97年4月以后提交農村建房申請書、農村建設用地批準書等)。（二）調查由鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源管理所對申請者的用地進行地籍調查、地籍測量、申請人現(xiàn)場指界、鄰宗地簽字蓋章，填寫地籍調查表，繪制宗地草圖。（三）審核先由鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源管理所進行審核，再報縣國土資源局審核，審核用地材料是否合法，用地界線是否無爭議，用地面積是否準確。（四）審批經(jīng)審核符合“用地面積清楚，界址準確，權屬合法，無爭議”原則的，可批準并進行張榜公布，在公布一個月內無單位或個人對其提出爭議的，由縣人民政府頒發(fā)集體土地使用證。只要申請者符合法律法規(guī)及當?shù)卣囊?guī)章制度的要求，依法依規(guī)提交申請材料，集體土地使用證一般都會辦理下來。有了集體土地使用證，那么就可以談談集體土地使用證的轉讓程序了。

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• 問 集體土地出讓程序是如何的？
  答

  根據(jù)農村土地承包法通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權可以依法轉讓，當事人雙方應當簽訂書面合同，并且應當經(jīng)發(fā)包方同意；土地承包經(jīng)營權流轉合同一般包括以下條款： （一）雙方當事人的姓名、住所； （二）流轉土地的名稱、坐落、面積、質量等級； （三）流轉的期限和起止日期； （四）流轉土地的用途； （五）雙方當事人的權利和義務； （六）流轉價款及支付方式； （七）違約責任。

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• 問 集體土地出讓金是多少啊？
  答

  集體土地轉為國有土地的繳納標準以及如何計算土地出讓金？在此特收集相關資料以供參考。土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅等項目，采用招標、拍賣的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價?？墒菍τ诮?jīng)濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發(fā)園區(qū)等工業(yè)項目，往往不是依靠完全的市場調節(jié)，土地出讓金就帶有稅費的性質，是定價。 各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款土地出讓金計算方法土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方建筑面積上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進行估算投資效益。 一般認為建高層可攤屬地價，實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。 集體土地轉國有土地，一般都是為了公共事業(yè)所需的政府征地，這就由當?shù)氐胤秸驼鞯毓こ讨鞴懿块T協(xié)商，根據(jù)當?shù)禺敃r的土地價格進行協(xié)商議定。

  ??村集體土地出讓程序是如何的?

  答

  根據(jù)農村土地承包法通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權可以依法轉讓，當事人雙方應當簽訂書面合同，并且應當經(jīng)發(fā)包方同意；土地承包經(jīng)營權流轉合同一般包括以下條款： （一）雙方當事人的姓名、住所； （二）流轉土地的名稱、坐落、面積、質量等級； （三）流轉的期限和起止日期； （四）流轉土地的用途； （五）雙方當事人的權利和義務； （六）流轉價款及支付方式； （七）違約責任。

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• 問 ??土地出讓流程是什么啊？
  答

  土地使用權出讓的程序　　1.土地使用權出讓的審批程序　　房地產熱過后，政府加強了對房地產市場的宏觀調控，其中重要的控制措施是嚴把房地產市場的龍頭———土地使用權出讓關，嚴格出讓的審批程序。依照有關規(guī)定，土地使用權出讓應經(jīng)過下列審批程序：　　(1)確立房地產開發(fā)用地控制指標。房地產開發(fā)用地控制指標是指省級以上人民政府根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展需要以及房地產業(yè)發(fā)展對土地的需求，在保證土地供需平衡基礎上提出的房地產開發(fā)用地計劃控制指標。一般包括國家級控制指標和省級控制指標兩個層次，又分為長期、中期和年度控制指標三種?！　?2)制定年度出讓土地使用權總面積方案。年度出讓土地使用權總面積方案是指市、縣人民政府根據(jù)省級人民政府下達的房地產開發(fā)用地控制指標，結合當?shù)氐姆康禺a開發(fā)對土地需求的實際情況，分年度擬訂的出讓土地使用權總面積方案。一般包括出讓項目的名稱、投資開發(fā)建設規(guī)模。投資總額、開發(fā)用途、出讓地塊的幅數(shù)、總面積數(shù)量及出讓土地的種類等等。年度出讓土地使用權總面積方案須報上一級人民政府審批。　　(3)擬定具體出讓方案。市、縣政府土地管理部門會同城市規(guī)劃和建設部門、房地產管理部門等，共同擬定出讓地塊具體方案，編制出《土地使用條件》、《土地使用出讓合同》(草本)等。如采用招標或拍賣方式，還須擬定相應的法律文件。如擬出讓的土地屬集體所有，還要擬定征地補償安置方案，屬舊城改造用地，還要擬定拆遷安置補償方案?！　?4)正式報批。上述出讓方案經(jīng)市、縣人民政府審批后，向上一級人民政府正式報批。年月日國務院下發(fā)了《關于出讓國有土地使用權批準權限的通知》，根據(jù)該通知的規(guī)定，政府對土地使用權出讓的批準權限與土地使用權劃撥的批準權限相同?！　?.土地使用權出讓的操作程序　　土地使用權出讓經(jīng)依法審查并獲得批準后，即可進入操作程序。其操作必須嚴格依下列法定程度進行：　　(1)出讓方采取協(xié)議、招標或拍賣方式確立受讓方?！　?2)由出讓方與受讓方簽訂土地使用權出讓合同，隨后由受讓方按合同約定交納土地使用權出讓金。　　(3)出讓方向受讓方頒發(fā)《國有土地使用權》證。至此，國有土地使用權出讓受讓關系正式成立。

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