商品房簽約注意事項(xiàng)有哪些？

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• 156****0238

  簽約前審查
  
  購(gòu)房人委托的律師在簽署合同前，要認(rèn)真審核開(kāi)發(fā)商的銷售許可文件。審查《商品房預(yù)售許可證》或竣工驗(yàn)收合格證明（或開(kāi)發(fā)商初始登記的《房地產(chǎn)權(quán)證》）和出售許可證明中關(guān)于該房地產(chǎn)的內(nèi)容和范圍，包括宗地號(hào)、項(xiàng)目名稱、棟號(hào)、層數(shù)、用途、套數(shù)、面積等信息與所購(gòu)買的房地產(chǎn)的棟號(hào)、樓層、名稱等是否相符。
  
  審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，委托銷售的還應(yīng)審查代理銷售企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書(shū)和代理銷售合同或委托銷售證明。
  
  簽約時(shí)買受人的知情權(quán)和開(kāi)發(fā)商的義務(wù)
  
  對(duì)商品房面積和房?jī)r(jià)的計(jì)算，購(gòu)房人擁有知情權(quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也有告知義務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售（包括預(yù)售、現(xiàn)售）商品房時(shí)，應(yīng)在售樓處將有關(guān)房屋建筑面積計(jì)算資料或測(cè)算資料進(jìn)行公示，供購(gòu)房者查閱，公示的資料包括：房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告書(shū)(房屋土地調(diào)查機(jī)構(gòu)提供)、建筑平面布置圖（經(jīng)規(guī)劃管理部門(mén)審核同意）。
  
  簽署商品房預(yù)售合同時(shí)，購(gòu)房人可要求面積計(jì)算表或測(cè)算表，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者提供《房屋建筑面積計(jì)算表》；簽訂房屋交接書(shū)或簽訂商品房現(xiàn)售合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者提供《房屋建筑面積測(cè)算表》；前述兩表中《房屋公用部位建筑面積說(shuō)明》中必須將分?jǐn)偟墓灿胁课蝗苛忻?，并能與建筑平面布置圖對(duì)照查核。
  
  商品房買賣合同的基本內(nèi)容
  
  律師應(yīng)提示委托人,為便于在房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記,商品房買賣可采用建設(shè)部或地方房地產(chǎn)管理部門(mén)制定的出售合同或預(yù)售合同的示范文本，也可自擬合同文本,實(shí)務(wù)操作中，采用示范文本較多，如另有約定，增加合同附件。自擬合同文本應(yīng)具備以下主要內(nèi)容，且在合同訂立前，應(yīng)當(dāng)將合同文本報(bào)工商行政管理部門(mén)備案：
  
  （1）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所。
  
  （2）商品房基本情況。
  
  （3）商品房的銷售方式。
  
  （4）商品房?jī)r(jià)款的確立方式及總價(jià)款、計(jì)款方式、付款時(shí)間。
  
  （5）交付使用條件及日期。
  
  （6）裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾。
  
  （7）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通風(fēng)、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任。
  
  （8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬。
  
  （9）面積差異的處理方式。
  
  （10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜。
  
  （11）解決爭(zhēng)議的方法；
  
  （12）違約責(zé)任。
  
  （13）雙方約定的其他事項(xiàng)。

  查看全文↓ 2018-12-06 17:43:35
• 151****5636

  簽訂商品房買賣合同的注意事項(xiàng)：
  
  許多購(gòu)房者在房屋交付時(shí)才發(fā)現(xiàn)眼前的房屋與當(dāng)初開(kāi)發(fā)商信誓旦旦的承諾相去甚遠(yuǎn)，或者根本就拿不到房產(chǎn)。但由于商品房買賣契約規(guī)定不清或者根本就沒(méi)有作規(guī)定，無(wú)從追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。因此，認(rèn)真簽好商品房買賣契約，是保護(hù)自己合法利益的第一道屏障。
  
  簽合同時(shí)有一個(gè)觀念是要修正的，那就是格式合同是不可修改的。許多購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的標(biāo)準(zhǔn)格式合同全部服從，大筆一揮了事。其實(shí)格式合同是由房地產(chǎn)交易的主管部門(mén)制定的，具有普遍適用性，但并不具有針對(duì)性。
  
  建設(shè)部1998年2月發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售管理的通知》中明確指出：商品房銷售應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，開(kāi)發(fā)商不得使用強(qiáng)制性的格式合同，購(gòu)房者有權(quán)對(duì)合同內(nèi)容提出變更和修改。據(jù)此，購(gòu)房者完全可以根據(jù)自己對(duì)商品房的要求及開(kāi)發(fā)商的承諾修改格式合同，修改的內(nèi)容作為原格式合同的補(bǔ)充協(xié)議，與原格式合同具有同等的合同效力。
  
  簽合同時(shí)第二個(gè)注意的事項(xiàng)是商品房的質(zhì)量條款。據(jù)調(diào)查資料顯示，商品房質(zhì)量糾紛中主要質(zhì)量問(wèn)題是屋面、廚房、廁所滲漏，結(jié)構(gòu)裂縫，墻皮或面磚脫落，裝飾裝修粗糙，器具質(zhì)量低劣等。因此對(duì)質(zhì)量條款的約定應(yīng)事無(wú)巨細(xì)，**好是能請(qǐng)這方面的行家提供建議。對(duì)于開(kāi)發(fā)商提供樣板房做參考的，對(duì)樣板房的各項(xiàng)質(zhì)量指標(biāo)也應(yīng)以質(zhì)量條款的形式落實(shí)。
  
  總之，簽訂質(zhì)量條款時(shí)周到細(xì)致是與將來(lái)發(fā)生質(zhì)量糾紛時(shí)你可能得到的補(bǔ)償成正比的。
  
  **后要注意的是在合同簽訂后三個(gè)月內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓登記具有絕對(duì)效力，可以對(duì)抗未登記的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。這就是說(shuō)，即使你簽約在先，并已交足房款，但如果開(kāi)發(fā)商再將同一房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人，并已搶先登記，雖然開(kāi)發(fā)商會(huì)由此承擔(dān)退回房款和違約責(zé)任，但你預(yù)想中的房屋必然落空，為買房所作出的種種努力也將付之東流。

  查看全文↓ 2018-12-06 17:43:25
• 146****9687

  注意事項(xiàng)一：謹(jǐn)防面積縮水。
  注意事項(xiàng)二：謹(jǐn)防代繳稅費(fèi)陷阱。在合同中**好約定“出賣人不得將買受人交納稅費(fèi)作為交接該商品房的條件”。如果購(gòu)房人選擇由開(kāi)發(fā)商代繳稅費(fèi)，**好約定開(kāi)發(fā)商在一定期限內(nèi)向購(gòu)房人出具繳納稅費(fèi)發(fā)票等憑證，這樣可以有效防止開(kāi)發(fā)商挪用資金。
  注意事項(xiàng)三：預(yù)防經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)內(nèi)購(gòu)買商品房的風(fēng)險(xiǎn)。
  注意事項(xiàng)四：不要誤將開(kāi)發(fā)商資料備案義務(wù)等同為辦理房產(chǎn)證義務(wù)如果購(gòu)房人要委托開(kāi)發(fā)商辦理房產(chǎn)證應(yīng)當(dāng)在合同中另行約定。
  注意事項(xiàng)五：交房不等于交鑰匙根據(jù)建設(shè)部的商品房買賣合同示范文本第十一條,在交接商品房時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)提交第八條規(guī)定的證明文件，提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，簽署房屋交接單。根據(jù)該條款，開(kāi)發(fā)商交鑰匙并不意味著已經(jīng)履行了交房義務(wù)，如果交鑰匙后開(kāi)發(fā)商仍未完整提交約定的兩書(shū)或證明文件，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。
  注意事項(xiàng)六：明確會(huì)所、車庫(kù)、雜物間等附屬物的歸屬。為了避免此類糾紛的發(fā)生，建議購(gòu)房人**好在合同中明確約定該商品房附屬的車庫(kù)、雜物間等是否隨同該商品房一并轉(zhuǎn)讓，是否可以辦理相關(guān)權(quán)屬證書(shū)。
  注意事項(xiàng)七：注意商品房的交付條件。購(gòu)房人簽訂合同時(shí)一般選擇“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”作為房屋交付條件。驗(yàn)收合格是指商品房經(jīng)建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位聯(lián)合驗(yàn)收合格。驗(yàn)收合格不等同于竣工驗(yàn)收備案，竣工驗(yàn)收備案要求更為嚴(yán)格，五家單位聯(lián)合驗(yàn)收合格僅是申請(qǐng)竣工驗(yàn)收備案的條件之一，此外，開(kāi)發(fā)商還需要取得消防、環(huán)保、規(guī)劃等部門(mén)的許可文件以及其他資料。律師提醒購(gòu)房人**好在合同中約定取得商品房竣工驗(yàn)收備案表作為商品房的交付條件之一。
  注意事項(xiàng)八：明確公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到使用條件的日期，并規(guī)定違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2018-12-06 17:43:13
• 131****2197

  　一、買房、簽約時(shí)應(yīng)注意：
  　　1、盡可能買現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。這樣可以避免不少風(fēng)險(xiǎn)，如：窗臺(tái)的高低、凈高太低、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)不合理、房屋太小、管道設(shè)備層、房屋爛尾、室內(nèi)有害氣體、改變房屋結(jié)構(gòu)、裂縫等表面質(zhì)量問(wèn)題。
  　　2、爭(zhēng)取一步到位直接簽訂合同，不要交定金，也不要簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)等，否則，容易被動(dòng)和受制約。實(shí)在要交定金，也不要交太多。雖然在簽訂正式合同之前，從法律上一般定金是可以退的，但大家不要給自己添麻煩。
  　　3、按照法律規(guī)定，將開(kāi)發(fā)商在樓書(shū)或廣告中的承諾寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。如果開(kāi)發(fā)商不同意寫(xiě)，事前可準(zhǔn)備一部小錄音機(jī)，將開(kāi)發(fā)商的口頭承諾錄下來(lái)。
  　　4、簽訂合同時(shí)，按照法律規(guī)定，同時(shí)也簽訂物業(yè)管理協(xié)議，以防辦理入住時(shí)物業(yè)管理費(fèi)發(fā)生變化（漲價(jià)等）。
  　　5、列明應(yīng)交費(fèi)用清單，避免亂收費(fèi)。
  　　6、注意律師代表誰(shuí)？目前在房地產(chǎn)領(lǐng)域，辦理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師有3種，其中包括：開(kāi)發(fā)商的律師、銀行的律師、業(yè)主的律師。只有業(yè)主自己聘請(qǐng)的律師才能替業(yè)主自己說(shuō)話。
  　　7、簽訂盡可能詳細(xì)的補(bǔ)充協(xié)議（注意審查出賣人提供的補(bǔ)充協(xié)議），或集體簽約；并寫(xiě)明如何承擔(dān)違約責(zé)任，退房或不退房。退房包括哪些費(fèi)用？不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任？很多業(yè)主合同簽完后，除了自己的簽名是自己的以外，其他文字都是別人的字體，這樣太被動(dòng)。
  　　二、收樓時(shí)應(yīng)注意：
  　　1、根據(jù)合同列明的交樓時(shí)應(yīng)提交的相關(guān)文件，如：測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)面積文件、《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》等進(jìn)行驗(yàn)收，據(jù)此辦理入住手續(xù)。實(shí)在不行則注明“室內(nèi)情況尚不清楚”，避免既成事實(shí)。
  　　2、根據(jù)合同列明的交樓標(biāo)準(zhǔn)實(shí)地進(jìn)行驗(yàn)收，并在辦理入住手續(xù)時(shí)注明相應(yīng)的問(wèn)題。如果不讓您入室查驗(yàn)，則注明“室內(nèi)情況尚不清楚”，避免既成事實(shí)。
  　　3、注意相互聯(lián)系，為業(yè)主委員會(huì)的建立打下基礎(chǔ)。
  　　三、發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)注意：
  　　1、從簽約的開(kāi)始就要注意留好證據(jù)，要盡可能多地收集對(duì)方的書(shū)面材料。
  　　2、確定正確的訴訟策略，如：先行政訴訟還是先民事訴訟？這是決定官司成敗的關(guān)鍵。
  　　3、可能的情況下，發(fā)揮集體的力量或請(qǐng)消協(xié)或媒體介入。
  　　北京市英島律師事務(wù)所　　　鄧澤敏
  　　買房注意事項(xiàng)
  　　律師在此提醒，購(gòu)房人一定要簽訂《商品房買賣合同》，要把開(kāi)發(fā)商發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)在合同中加以約定。此外，在開(kāi)發(fā)商交房時(shí)還應(yīng)注意以下問(wèn)題：
  　　1.要看交付給你的商品房和合同簽訂的要購(gòu)買的商品房是否一致，其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同。房屋面積是否經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)部門(mén)實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有差異。
  　　2.要看所購(gòu)商品房整棟樓的《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，有此表方能說(shuō)明該棟樓已經(jīng)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格。
  　　3.要和開(kāi)發(fā)商共同對(duì)所購(gòu)商品房進(jìn)行驗(yàn)收交接工作。這是一項(xiàng)細(xì)致工作，如果購(gòu)房人不懂工程質(zhì)量等相關(guān)知識(shí)，**好找懂工程的朋友來(lái)共同完成，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。有《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》說(shuō)明整棟樓是合格的，但不意味著購(gòu)房人所購(gòu)買的這套房沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題。
  　　4.要向開(kāi)發(fā)商索要《質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題按約要求維修。
  　　5.簽訂合同要注明房屋縮水要開(kāi)發(fā)商賠償，所交大定金可以退還（法律規(guī)定），會(huì)所應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，不在業(yè)主的公攤中。
  　　那么，業(yè)主如發(fā)現(xiàn)購(gòu)買的商品房有質(zhì)量問(wèn)題能不能退房呢？如果購(gòu)買人和開(kāi)發(fā)商在退房問(wèn)題上不能達(dá)成一致，那么按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定只有以下四種情況可以退房：一是套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致；二是開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)；三是面積誤差絕對(duì)值超過(guò)3％；四是商品房確屬主體結(jié)構(gòu)不合格。具備上述條件之一，如果開(kāi)發(fā)商不同意退房，購(gòu)房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴，要求開(kāi)發(fā)商退房；如果不具備上述條件，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題只能要求開(kāi)發(fā)商維修，因此造成損失的由開(kāi)發(fā)商賠償。
  　　戶型 比什么都重要
  　　考慮以下五大因素，即：一看地段，二看戶型，三看房?jī)r(jià)，四看環(huán)境，五看服務(wù)。顧名思義，地段指的是樓盤(pán)所處的地理位置。嚴(yán)格來(lái)講，其中還應(yīng)該包括該樓盤(pán)周邊的配套設(shè)施等；戶型和房?jī)r(jià)自不必過(guò)多解釋。環(huán)境和服務(wù)，指的是樓盤(pán)周邊環(huán)境、區(qū)內(nèi)環(huán)境和物業(yè)服務(wù)了。之所以“地段”會(huì)排于“老大”地位，是因?yàn)榈囟螞Q定著樓盤(pán)的身價(jià)以及增值潛力的大小。仔細(xì)分析，凡是身價(jià)居高不下的樓盤(pán)，其交通、購(gòu)物、就醫(yī)、上學(xué)、休閑、娛樂(lè)一定是非常方便的，而這種優(yōu)越地段，往往又是開(kāi)發(fā)商確定自身身價(jià)和衡量自身銷售成功與否的有力籌碼，亦是吸引眾多購(gòu)房者眼球的一把“上方寶劍”。故而，有房地產(chǎn)巨頭感慨地說(shuō)：成功的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，除了地段，還是地段。
  　　其實(shí)，隨著近年來(lái)城市功能的不斷轉(zhuǎn)變以及城市交通的快速發(fā)展，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)“距離”已不再成為居住的首要問(wèn)題。特別是隨著“居住郊區(qū)化”這一浪潮的襲來(lái)以及城市有車族的迅猛增長(zhǎng)，“地段”已不再具有昔日那誘人的魅力。有專家分析，隨著城市的迅猛發(fā)展，人們不再把住宅僅僅看做是一個(gè)只供吃、住的場(chǎng)所，而會(huì)更加注重私人空間的個(gè)性化、人性化及舒適度。住房，也不再僅僅是體現(xiàn)居住功能，更多體現(xiàn)的是享受功能。可以說(shuō)，戶型的優(yōu)劣，不僅直接關(guān)系著人們?nèi)粘Ｉ畹钠肺?，也直接關(guān)系著人們一生的生活質(zhì)量。

  查看全文↓ 2018-12-06 17:43:11
• 146****0596

  ??買房簽合同注意事項(xiàng)：
  ??1、首先看開(kāi)發(fā)商是否具備“五證”
  ??五證，一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開(kāi)工證，第四是國(guó)有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開(kāi)工市是由市建委核發(fā)的，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。
  ??那么怎么樣看待“五證”?交給您一種方法，這五證**主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國(guó)有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒(méi)有問(wèn)題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。
  ??2、使用規(guī)范的合同文本
  ??一定要參照**好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫(xiě)，了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開(kāi)發(fā)商自己定的《定購(gòu)協(xié)議書(shū)》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購(gòu)房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對(duì)自己尤其不利。**好能夠直接與開(kāi)發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個(gè)步驟，一定不能馬虎啊!否則到時(shí)吃大虧就慘了。
  ??3、查驗(yàn)有關(guān)證明文件
  ??買期房要查看開(kāi)發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購(gòu)之房在預(yù)售范圍內(nèi)，買現(xiàn)房則要查看開(kāi)發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。
  ??4、買期房要注意建筑面積的約定
  ??在填寫(xiě)暫測(cè)面積時(shí)除了要填上總建筑面積外，還要填上套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e。
  ??5、買期房要約定條件和時(shí)限
  ??所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。
  ??6、簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問(wèn)題
  ??購(gòu)房者在簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》兩書(shū)的內(nèi)容，并將質(zhì)保書(shū)作為合同的附件。
  ??7、簽約時(shí)明確物業(yè)管理事項(xiàng)
  ??合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
  ??8、注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容
  ??購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)防有些開(kāi)發(fā)商，將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款，通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議加以取消，以減輕賣方的責(zé)任。
  ??9、注意約定違約責(zé)任
  ??這里指的違約包括：簽約后購(gòu)房者要求退房、不按期付款;開(kāi)發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。
  ??買房簽合同補(bǔ)充協(xié)議注意事項(xiàng)：
  ??在買賣的時(shí)候一個(gè)是簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，第二個(gè)簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)房合同有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購(gòu)買合同里沒(méi)有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購(gòu)房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來(lái)約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問(wèn)題。
  ??1、應(yīng)該明確的把售樓書(shū)和其他廣告的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。
  ??2、明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘?gòu)銷合同里通常沒(méi)有說(shuō)多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)，這通常在補(bǔ)充條款里約定。
  ??3、要明確按揭辦不下來(lái)的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái)，沒(méi)有辦下來(lái)的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來(lái)，雙方各自的責(zé)任是什么。
  ??4、明確關(guān)于公攤建筑面積。現(xiàn)在面積爭(zhēng)議**多的就是公用面積的分?jǐn)倖?wèn)題，而且有些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開(kāi)發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。
  ??5、應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說(shuō)裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。
  ??6、明確退房的責(zé)任。購(gòu)房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說(shuō)買家電什么的，但是一旦退房是由于開(kāi)發(fā)商的原因，必須寫(xiě)明開(kāi)發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫(xiě)名在確定的日期內(nèi)把開(kāi)發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。
  ??買房簽合同注意事項(xiàng)就和大家分享到這里了，買房是比較重要的一件事情，會(huì)花費(fèi)我們大量的精力財(cái)力投入，所以大家一定要謹(jǐn)慎對(duì)待，買房簽合同的時(shí)候一定要清楚明確里面的內(nèi)容，這可都關(guān)系到大家的切身利益，要注意條款細(xì)節(jié)以免損害自身利益。

  查看全文↓ 2018-12-06 17:42:51

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商品房簽約注意事項(xiàng)有什么？
  答

  第一、審查開(kāi)發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證。有了預(yù)售證許可證，則通常開(kāi)發(fā)商也具有了土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。 第二、采用房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本。按照文本中所列條款逐條逐項(xiàng)填寫(xiě)，千萬(wàn)不能馬虎。 第三、買房簽合同注意合同條款中雙方所填寫(xiě)的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。有一些開(kāi)發(fā)商的合同文本事先已填寫(xiě)好甚至補(bǔ)充條款也由自己填好，這種填寫(xiě)好的合同文本大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。一旦發(fā)生此種情況，買房人一定要提出自己的意見(jiàn)，決不能草率行事。 第四、面積確認(rèn)及面積差異處理。如果選擇按套內(nèi)使用面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理時(shí)，應(yīng)當(dāng)在“面積差異處理”條款中明確面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。只有在合同中對(duì)面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當(dāng)。 第五、講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范。在合同中對(duì)付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出約定。有的開(kāi)發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購(gòu)房者交納一定數(shù)額的定金，只給購(gòu)房者一個(gè)收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購(gòu)房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。 第六、認(rèn)準(zhǔn)交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。對(duì)此，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無(wú)誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。 另外，買房簽合同注意，對(duì)于開(kāi)發(fā)商提出的自己認(rèn)為不合理的條款，需要提出自己的修改意見(jiàn)，進(jìn)行協(xié)商，合同是當(dāng)事人協(xié)商一致的產(chǎn)物，如果雙方無(wú)法形成合意的話，合同就無(wú)法成立。而且就您關(guān)心的問(wèn)題，也要在合同中體現(xiàn)。在合意的過(guò)程當(dāng)中，任何一方都無(wú)權(quán)強(qiáng)制對(duì)方，任何一方都有不簽訂合同的權(quán)利。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 買房簽約注意事項(xiàng)有哪些
  答

  買賣雙方姓名 身份證號(hào)碼 賣方一定要是戶主的姓名+身份證需要交易的房屋信息 小區(qū)名+樓棟號(hào)+單元號(hào)+樓層+幾幾室等 一定要寫(xiě)清楚交易房屋的基本信息 里面所有的物品情況 裝修情況買賣雙方協(xié)商同意的付款方式及付款約定時(shí)間 雙發(fā)達(dá)成共識(shí)基本就是這些情況 如果你們是雙方交易 一定一定要注意 一房多賣的事不是沒(méi)有 如果經(jīng)過(guò)第三方中介 那就省心了 由中介機(jī)構(gòu)安排所有事宜 簽完合同賣方的證件資料會(huì)留在中介手里 避免不必要的糾紛

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 購(gòu)買商品房注意事項(xiàng)有哪些？
  答

  ①鑒別商品房廣告的真?zhèn)我哂斜鎰e廣告真?zhèn)蔚哪芰?。其次宣傳廣告和開(kāi)發(fā)商的口頭承諾都應(yīng)寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同中，避免日后開(kāi)發(fā)商反悔。②了解所購(gòu)房屋是否已經(jīng)驗(yàn)收合格如所購(gòu)房屋屬于期房，那么在購(gòu)房時(shí)要注意該房屋是否已經(jīng)驗(yàn)收合同。③注意房屋面積在購(gòu)房前要注意公攤面積占建筑面積多少。④開(kāi)發(fā)商手續(xù)是否齊全因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商手續(xù)不全的話，在日后的交易中會(huì)受阻，這對(duì)買房者來(lái)說(shuō)就沒(méi)有保障。⑤要注意購(gòu)房合同中的各項(xiàng)條例。

• 問(wèn) 購(gòu)買商品房注意事項(xiàng)有哪些
  答

  買房主要注重硬件、軟件兩個(gè)方面：1、硬件就是房物本身質(zhì)量、安全（一般人很難鑒定，你只要看該建筑是否有驗(yàn)收合格證）、外觀質(zhì)量（比如有墻面是否有裂紋、脫料、衛(wèi)生間、廚房是否有漏水、門(mén)窗安裝是否牢固、等）。配套設(shè)施是否完善：除了小區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)施、體育設(shè)施外，還應(yīng)該注意周邊的配套設(shè)施比如醫(yī)療設(shè)施（如大型診所、醫(yī)院）、生活服務(wù)設(shè)施（比如大中型超市、學(xué)校方便小孩上學(xué)、銀行）、交通是否方便（比如有沒(méi)有公交站臺(tái)）。2、軟件：看房屋驗(yàn)收合格證、有沒(méi)有備案、開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和社會(huì)信任度，合同是否對(duì)自己有利。

• 問(wèn) 買商品房注意事項(xiàng)有哪些？
  答

  商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。購(gòu)買商品房流程是怎樣的呢？第1步：和發(fā)展商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)當(dāng)購(gòu)房者決定買房，并挑選好自己中意的住宅后，他將進(jìn)行的第1步就是與發(fā)展商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，以表明購(gòu)房意向并交納一定數(shù)額的認(rèn)購(gòu)金(即訂金)，訂金是由發(fā)展商根據(jù)房?jī)r(jià)自定的，一般幾百元到幾千元不等，也有上萬(wàn)元的。認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要內(nèi)容包括：1.發(fā)展商、銷售方及認(rèn)購(gòu)書(shū)的基本情況；2.所認(rèn)購(gòu)房產(chǎn)的基本情況(戶型、建筑面積、單位價(jià)格、幣種、房產(chǎn)的總價(jià))；3.訂金數(shù)額、付款方式(一次性付款、分期付款、銀行按揭貸款、公積金貸款、組合貸款)；4.付款時(shí)間(主要針對(duì)分期付款方式)、付款地點(diǎn)、帳戶等；5.簽訂正式條約的時(shí)間(一般為認(rèn)購(gòu)后的一周以內(nèi))。簽完了認(rèn)購(gòu)書(shū)，銷售方應(yīng)該給買房人發(fā)放《簽約須知》，以便買房人了解以后的細(xì)節(jié)，為正式簽約作準(zhǔn)備?！逗灱s須知》的內(nèi)容有：A購(gòu)房者若委托他人簽約，委托書(shū)的有關(guān)證明;B關(guān)于貸款所需憑證的說(shuō)明;C需要交納的相關(guān)稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等說(shuō)明;D購(gòu)房人在簽訂條約時(shí)需攜帶的證件;E簽約地點(diǎn)。注意：簽認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，可能有的“認(rèn)購(gòu)書(shū)”上寫(xiě)的是“定金”，您要特別注意這個(gè)“定金”，它只有在合同里才具備法律效力。簽“認(rèn)購(gòu)書(shū)”后若是發(fā)展商違約，您是不能得到雙倍返還“定金”的。如果發(fā)展商還沒(méi)有拿到銷售許可證，您與發(fā)展商簽訂的就是內(nèi)部“認(rèn)購(gòu)書(shū)”，請(qǐng)留意：盡管內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的房?jī)r(jià)會(huì)便宜一些，但內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)在法律上是無(wú)效的!第2步：與發(fā)展商簽訂購(gòu)房合同簽訂購(gòu)房合同時(shí)一定要慎重對(duì)待啦，因?yàn)槟臋?quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在內(nèi)了。另外，一旦將來(lái)與銷售方發(fā)生糾紛，購(gòu)房合同可是解決的重要根據(jù)和憑證。所以，在簽合同之前，您需要仔細(xì)查驗(yàn)發(fā)展商的資格和“五證”(即計(jì)委立項(xiàng)可行性研究的批件、規(guī)劃許可證、土地使用證、開(kāi)工建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證);如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定，發(fā)展商已經(jīng)不需要再辦理“銷售許可證”，而改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)進(jìn)行房屋所有權(quán)的初始登記，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。您一定要看清楚發(fā)展商的《房屋產(chǎn)權(quán)證》是否包括了您想買的房子?一切檢查完畢后，您還需要交納一定數(shù)額的定金。在合同中，買房人必須要把全部有疑惑的問(wèn)題落實(shí)下來(lái)，通常，發(fā)展商會(huì)將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應(yīng)，但是等到實(shí)際交付的時(shí)候，很可能就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，而引起糾紛。發(fā)展商會(huì)把先前的承諾推翻，說(shuō)合同中沒(méi)寫(xiě)。所以，您千萬(wàn)不要疏忽大意，任何值得注意的問(wèn)題都要落實(shí)在合同里。您如果對(duì)簽訂合同沒(méi)有把握，可以委托律師來(lái)協(xié)助辦理，律師可以幫助您起草補(bǔ)充協(xié)議、審查稅費(fèi)明細(xì)表、審核契約須知、制定簽約后的付款進(jìn)程表、審查付款情況等等。注意：還有可能會(huì)出現(xiàn)的情況是，購(gòu)房者在交付了定金之后，隨著對(duì)該房產(chǎn)項(xiàng)目了解的加深而感覺(jué)不好，不想購(gòu)買的時(shí)候，發(fā)展商能否退還定金?這就需要購(gòu)房人和發(fā)展商在雙方協(xié)議中明確何種情況下，購(gòu)買者可以終止協(xié)議，拿回定金。第三步：辦理預(yù)售登記簽完購(gòu)房合同后，買賣雙方應(yīng)到房屋所在地的區(qū)、縣房屋管理局交易管理科辦理預(yù)售(預(yù)購(gòu))登記手續(xù)(如是外銷房，則應(yīng)到市國(guó)土資源和房屋管理局市場(chǎng)處辦理)。預(yù)售登記對(duì)保護(hù)房屋交易雙方的權(quán)益非常重要，只有在辦理完預(yù)售(預(yù)購(gòu))登記后，購(gòu)房合同生效。注意：如果您買的是期房，您還是需要看發(fā)展商的商品房預(yù)售許可證。除此之外，由于買期房距離入住還有一段較長(zhǎng)的時(shí)間，在這段時(shí)間里，您應(yīng)該經(jīng)常與賣房者聯(lián)系，或經(jīng)常到施工現(xiàn)場(chǎng)去看看，了解該房產(chǎn)項(xiàng)目的工程進(jìn)度，發(fā)展商是否能順利交房?如果不能按時(shí)交房，您應(yīng)當(dāng)按合同規(guī)定索賠。第四步：辦理立契過(guò)戶手續(xù)契約有預(yù)售契約和買賣契約兩種，預(yù)售契約是相對(duì)于期房而論的;買賣契約則用于現(xiàn)房交易。立契過(guò)戶是發(fā)展商和買房人進(jìn)行交易、更換房屋產(chǎn)權(quán)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。立契過(guò)戶在市或各區(qū)縣房地產(chǎn)交易所辦理，辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，買房人應(yīng)攜帶購(gòu)房合同正本、結(jié)算單、身份證、個(gè)人名章等，這些手續(xù)都應(yīng)該是買房人親自辦理的，如果不能親自辦理而需他人代辦的，買房人一定要出具委托書(shū)，委托書(shū)上必須加蓋所在單位或街道辦事處的公章(有些區(qū)縣房地產(chǎn)交易所要求同時(shí)具有公證處的公證書(shū));如果購(gòu)房者正在外地，那么則必須在當(dāng)?shù)氐墓C處作公證，把公證書(shū)帶回來(lái);如果購(gòu)房者正在國(guó)外，還應(yīng)加蓋我國(guó)駐當(dāng)?shù)卮笫桂^的公章。辦理立契過(guò)戶手續(xù)時(shí)，買房人要繳納契稅、買賣手續(xù)費(fèi)和印花稅。注意：在辦理立契過(guò)戶之前，購(gòu)房者必須先到相應(yīng)的市小區(qū)辦或各區(qū)縣小區(qū)辦繳納公共維修基金。第五步：辦理入住在辦理入住之前，您需要交清合同款，辦理結(jié)算;發(fā)展商要統(tǒng)一審核您的付款情況，每期付款的底單復(fù)印件都須立檔保存，在較后入住時(shí)以供審核。購(gòu)房人持合同就可以到物業(yè)管理公司拿鑰匙，拿鑰匙時(shí)，要求簽訂物業(yè)管理公約。在簽約前，您要對(duì)公約仔細(xì)研究，充分了解自己應(yīng)享受的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，并交付相關(guān)的管理費(fèi)。注意：如果是期房，那么在其竣工后，實(shí)際測(cè)量面積與合同上的銷售面積會(huì)有一定的差異，購(gòu)房者在與發(fā)展商辦理結(jié)算時(shí)，應(yīng)根據(jù)預(yù)售合同條款，維護(hù)自己的權(quán)益。若實(shí)際面積減少時(shí)，可要求發(fā)展商給予補(bǔ)償，或解除合同并要求賣方賠償相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。買商品房注意事項(xiàng)購(gòu)房者在購(gòu)買商品房，尤其是購(gòu)買期房時(shí)，為使自己的權(quán)利能夠得到保障，在簽訂購(gòu)房合同之前，要注意審查開(kāi)發(fā)商是否“五證俱全”。五證分別是國(guó)有土地使用證 、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證。國(guó)有土地使用權(quán)證。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，只有具有國(guó)有土地使用權(quán)證才能進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā);對(duì)于集體土地，國(guó)家是嚴(yán)禁在集體土地上進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)的。只有縣級(jí)以上人民政府在對(duì)集體土地進(jìn)行征用后，才可以將國(guó)有土地出讓給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)。購(gòu)房者在審查國(guó)有土地使用證時(shí)，要注意土地使用者的名稱與開(kāi)發(fā)商是否一致，是否是國(guó)有土地使用權(quán)。購(gòu)房者還應(yīng)注意土地使用權(quán)證上記載的土地用途和年限，土地用途應(yīng)為住宅(購(gòu)買非住宅類商品房另當(dāng)別論)，使用年限應(yīng)是70年。建設(shè)用地規(guī)劃許可證。根據(jù)《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》,開(kāi)發(fā)商只有在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后,才能辦理國(guó)有土地使用權(quán)證。取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證，表明開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)土地經(jīng)過(guò)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)審核后，符合城市規(guī)劃要求。如果沒(méi)有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，則土地權(quán)屬證明無(wú)效。購(gòu)房者在審查建設(shè)用地規(guī)劃許可證時(shí)，要注意開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)用地的實(shí)際用途、位置界限等證記載的是否一致。

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