私人土地買賣流程是怎么樣的?

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• 131****6567

  這個(gè)是**新通過的《物權(quán)法》 里面詳細(xì)說明了 你看看吧
  　　十屆全國(guó)人大常委會(huì)第24次會(huì)議對(duì)物權(quán)法草案進(jìn)行了第六次審議，常委會(huì)組成人員認(rèn)為住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后，應(yīng)當(dāng)自動(dòng)續(xù)期。但是對(duì)原草案所規(guī)定的支付土地使用費(fèi)、續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和方法，則有不同的看法。有的委員認(rèn)為，住宅建設(shè)用地自動(dòng)續(xù)期以后，住戶還要支付土地使用費(fèi)，這樣的規(guī)定是否合適。
  　　全國(guó)人大法律委員會(huì)研究認(rèn)為，對(duì)這一問題須慎重對(duì)待，目前以不作規(guī)定為宜。
  　　如果說此前的物權(quán)法草案還授權(quán)國(guó)務(wù)院作出規(guī)定，給公民以可期待的空間，那么，刪除這一規(guī)定，就意味著公民的住宅所有權(quán)將處于不穩(wěn)定狀態(tài)。
  　　當(dāng)前社會(huì)上流傳著這樣一種觀點(diǎn)：按照現(xiàn)行的法律規(guī)定，住宅土地使用70年后，政府機(jī)關(guān)會(huì)自動(dòng)續(xù)期，所以，所有權(quán)人不用擔(dān)心。之所以沒有明確是否應(yīng)當(dāng)繳納土地使用金，是因?yàn)槠渲猩婕暗絿?guó)有土地所有權(quán)問題。在我國(guó)憲法沒有作出實(shí)質(zhì)性修改的情況下，我國(guó)物權(quán)法不便將問題明晰化。
  　　如果土地使用權(quán)到期之后，不需要繳納土地使用費(fèi)，自動(dòng)續(xù)期，那么，中國(guó)的房地產(chǎn)將會(huì)出現(xiàn)新一輪的漲價(jià)熱潮。道理非常簡(jiǎn)單，投資土地，一次繳納土地出讓金，將會(huì)使子子孫孫從中受益。購(gòu)買了商品房，就意味著永遠(yuǎn)占有其下的土地，土地的國(guó)有制在物權(quán)法中被解體為實(shí)實(shí)在在的土地私有制。
  　　由于目前尚未找到土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)制度之間有效對(duì)接的基本法律制度，或者，部分決策者認(rèn)為目前我們沒有必要考慮土地使用權(quán)的時(shí)間性，所以，在物權(quán)法草案討論過程中，各種問題紛至沓來。要想走出這個(gè)歷史的法律困境，需要我們尋求恰當(dāng)?shù)睦碚撘罁?jù)。
  　　傳統(tǒng)的破窗理論認(rèn)為，當(dāng)供需之間處于相對(duì)停滯狀態(tài)的時(shí)候，整個(gè)社會(huì)資源的流轉(zhuǎn)速度就會(huì)減緩，財(cái)富增長(zhǎng)的可能性就會(huì)降低。如何打破這種平衡呢？一些學(xué)者認(rèn)為，就像啟動(dòng)汽車需要電瓶一樣，啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須打破窗子。按照破窗理論，當(dāng)土地使用權(quán)期限屆滿，住宅所有權(quán)人可以自動(dòng)續(xù)期，永續(xù)利用土地，土地的國(guó)家所有制就會(huì)化為烏有，而且房地產(chǎn)的發(fā)展也將失去內(nèi)在的動(dòng)力。
  　　規(guī)定土地使用權(quán)期限，并且按照法律規(guī)定要求土地使用權(quán)人必須繳納土地使用費(fèi)，是一種典型的破窗理論制度設(shè)計(jì)。這樣的規(guī)定可以加速土地的流轉(zhuǎn)，并且?guī)?dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。所以，立法機(jī)關(guān)千萬不能誤解土地使用權(quán)有償出讓制度，將憲法中所規(guī)定的土地國(guó)有制改為土地私有制。如果像有些委員所建議的那樣，住宅用戶不需要支付土地使用費(fèi)，那么不僅與現(xiàn)行的憲法不合，而且與發(fā)展經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)也不相一致。當(dāng)土地使用權(quán)到期之后，通過新一輪的利益調(diào)整，不但可以確保土地得到有效利用，而且可在整個(gè)社會(huì)實(shí)現(xiàn)財(cái)富的再分配。
  　　還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，住宅用戶只需象征性地繳納土地使用費(fèi)，繼續(xù)獲得土地使用權(quán)。這樣的觀點(diǎn)同樣荒謬。如果只是繳納手續(xù)費(fèi)，或者，微不足道的補(bǔ)償費(fèi)，那么，中國(guó)的土地使用權(quán)制度毫無價(jià)值，土地的國(guó)有制也沒有存在的必要。
  　　我國(guó)憲法之所以設(shè)計(jì)土地使用權(quán)制度，就是希望在不改變土地國(guó)有制基礎(chǔ)之上，通過國(guó)有土地的有償轉(zhuǎn)讓，提高國(guó)有土地的利用效率。如果土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不能給國(guó)家?guī)硎找?，或者，人們通過購(gòu)買商品房可以永久取得土地使用權(quán)，那么，土地的國(guó)家所有制也就徹底落空了。
  　　土地是中國(guó)**大的國(guó)有資產(chǎn)。物權(quán)法在土地使用權(quán)問題上稍有不慎，就可能導(dǎo)致土地這一國(guó)有資產(chǎn)出現(xiàn)永久性的流失。當(dāng)前我國(guó)住房分配極不平衡，如果允許少數(shù)商品房所有權(quán)人依據(jù)物權(quán)法永久無償占用土地，那么在中國(guó)將會(huì)爆發(fā)土地革命。在沒有解決房地產(chǎn)領(lǐng)域分配不公的問題之前，必須堅(jiān)持憲法中所規(guī)定的土地國(guó)有制和土地使用權(quán)的有償出讓制度，決不允許物權(quán)法草案中出現(xiàn)任何導(dǎo)致土地私有化的行為規(guī)范。

  查看全文↓ 2018-12-25 19:28:56
• 132****9824

  辦事流程:
  一、土地使用者，應(yīng)依法進(jìn)行土地登記。經(jīng)過土地使用者申報(bào)、權(quán)屬審核、地籍調(diào)查、登記注冊(cè)、按規(guī)定繳費(fèi)，**后發(fā)放土地使用證。
  二、初始登記的土地使用者，應(yīng)提供土地權(quán)屬證件，房屋所有權(quán)證或建筑執(zhí)照等相關(guān)的證明材料，填寫土地部門統(tǒng)一的表格。
  三、土地變更登記
  1、買賣房屋：該申報(bào)人應(yīng)提供房屋所有權(quán)證，商品房買賣契約（統(tǒng)一格式），商品房銷售許可證，賣方的土地使用證，該幢分配窗口表等。
  2、析產(chǎn)、繼承、轉(zhuǎn)讓：該申報(bào)人應(yīng)提供房屋所有權(quán)證，原使用人土地使用證，公證書等。填寫土地部門統(tǒng)一的表格。
  四、每周本科負(fù)責(zé)將上述申報(bào)資料上交市局地政地籍處。等制證返回后10個(gè)工作日內(nèi)立即通知使用者領(lǐng)證。
  五、在登記過程中，現(xiàn)場(chǎng)需勘查、測(cè)量、設(shè)標(biāo)。土地使用者應(yīng)給予和配合。土地部門應(yīng)將辦事情況及時(shí)通知土地使用者。
  六、土地使用者登記后，其地塊進(jìn)行地籍調(diào)查，經(jīng)辦事人初審，科長(zhǎng)復(fù)審，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，方可領(lǐng)取土地使用證。領(lǐng)取土地使用證時(shí)，須提交土地登記收件單。

  查看全文↓ 2018-12-25 19:28:47
• 154****5162

  1、該宗土地的性質(zhì)（劃撥、出讓、集體）劃撥土地需補(bǔ)交土地出讓金，價(jià)格土地面積×地級(jí)價(jià)×30%加上工本費(fèi)、出讓的只交工本費(fèi)、集體土地只限本村村民買賣。
  2、國(guó)家已審批的宅基地在建蓋的時(shí)間上有期限，超過期限國(guó)家可以沒收該宗土地，并且不退還購(gòu)地款。
  3、該宗土地的使用性質(zhì)（商業(yè)、工業(yè)、住宅或其他）工業(yè)用地你要考慮清楚了。
  4、土地的使用年限，劃撥暫時(shí)無使用年限、出讓商業(yè)30--40年、住宅70年。

  查看全文↓ 2018-12-25 19:28:40

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• 問 私人房屋買賣流程是怎么樣的？
  答

  二手房買賣交易分買方按揭貸款付款和買方全款購(gòu)房?jī)煞N情況，具體過戶流程如下：一、買方按揭貸款購(gòu)房1、銀行征信調(diào)查（去人民銀行查買方的征信情況）；2、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查（調(diào)查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人情況）；3、向賣方支付定金并預(yù)留房屋尾款；4、房屋過戶的同時(shí)銀行審查貸款條件；5、銀行發(fā)放貸款到賣方賬戶；6、雙方共同去做物業(yè)交割（水、電、氣、暖、物業(yè)費(fèi)，原房主戶口必須遷出）；7、向賣方支付尾款。二、買方全款購(gòu)房1、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查（調(diào)查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人情況）；2、買方支付賣方定金；3、雙方共同去做房屋過戶；4、雙方共同去做物業(yè)交割（水、電、氣、暖、物業(yè)費(fèi)，原房主戶口必須遷出）；5、買方全款付清給賣方。

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• 問 ??私人土地買賣流程是如何的?
  答

  辦事流程: 一、土地使用者，應(yīng)依法進(jìn)行土地登記。經(jīng)過土地使用者申報(bào)、權(quán)屬審核、地籍調(diào)查、登記注冊(cè)、按規(guī)定繳費(fèi)，**后發(fā)放土地使用證。 二、初始登記的土地使用者，應(yīng)提供土地權(quán)屬證件，房屋所有權(quán)證或建筑執(zhí)照等相關(guān)的證明材料，填寫土地部門統(tǒng)一的表格。 三、土地變更登記 1、買賣房屋：該申報(bào)人應(yīng)提供房屋所有權(quán)證，商品房買賣契約（統(tǒng)一格式），商品房銷售許可證，賣方的土地使用證，該幢分配窗口表等。 2、析產(chǎn)、繼承、轉(zhuǎn)讓：該申報(bào)人應(yīng)提供房屋所有權(quán)證，原使用人土地使用證，公證書等。填寫土地部門統(tǒng)一的表格。 四、每周本科負(fù)責(zé)將上述申報(bào)資料上交市局地政地籍處。等制證返回后10個(gè)工作日內(nèi)立即通知使用者領(lǐng)證。 五、在登記過程中，現(xiàn)場(chǎng)需勘查、測(cè)量、設(shè)標(biāo)。土地使用者應(yīng)給予和配合。土地部門應(yīng)將辦事情況及時(shí)通知土地使用者。 六、土地使用者登記后，其地塊進(jìn)行地籍調(diào)查，經(jīng)辦事人初審，科長(zhǎng)復(fù)審，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，方可領(lǐng)取土地使用證。領(lǐng)取土地使用證時(shí)，須提交土地登記收件單。

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• 問 農(nóng)村土地買賣流程是怎么樣的？
  答

  1、農(nóng)村土地大部分都屬于集體土地性質(zhì)，土地證上有戶主名字，但所有權(quán)屬于集體所有，不能過戶，不支持交易。當(dāng)然生活實(shí)際中，也有交易的情況發(fā)生，就是買賣雙方簽訂協(xié)議交易。但，這種交易是不合法的，完全不能得到法律承認(rèn)。將來發(fā)生土地糾紛，法院是不會(huì)支持買家的，即如果將來該地塊增值了，那么賣主反悔了，他可以隨時(shí)向法院起訴要求拿回土地的使用權(quán)，買家打官司必輸（賣家**多退你交易當(dāng)時(shí)的地價(jià)款）。所以，這種交易是建立在賣家單方面的信用上的，明白？2、還有少部分農(nóng)村土地因土地征用或者其他原因，屬于出讓土地性質(zhì)。那么就完全可以進(jìn)行過戶交易。具體，買賣雙方攜交易協(xié)議及相關(guān)證件至當(dāng)?shù)貒?guó)土局辦事大廳，辦理土地過戶手續(xù)。

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• 問 ??問下農(nóng)村土地買賣流程是怎么樣的？
  答

  1、農(nóng)村土地大部分都屬于集體土地性質(zhì)，土地證上有戶主名字，但所有權(quán)屬于集體所有，不能過戶，不支持交易。當(dāng)然生活實(shí)際中，也有交易的情況發(fā)生，就是買賣雙方簽訂協(xié)議交易。但，這種交易是不合法的，完全不能得到法律承認(rèn)。將來發(fā)生土地糾紛，法院是不會(huì)支持買家的，即如果將來該地塊增值了，那么賣主反悔了，他可以隨時(shí)向法院起訴要求拿回土地的使用權(quán)，買家打官司必輸（賣家**多退你交易當(dāng)時(shí)的地價(jià)款）。所以，這種交易是建立在賣家單方面的信用上的，明白？2、還有少部分農(nóng)村土地因土地征用或者其他原因，屬于出讓土地性質(zhì)。那么就完全可以進(jìn)行過戶交易。具體，買賣雙方攜交易協(xié)議及相關(guān)證件至當(dāng)?shù)貒?guó)土局辦事大廳，辦理土地過戶手續(xù)。

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• 問 私人房產(chǎn)證辦理流程是怎么樣的？
  答

  第一步：簽訂委托協(xié)議通?！顿?gòu)房合同》中有關(guān)于委托開發(fā)商代辦房產(chǎn)證的條款，這個(gè)條款本身就可以看作是一份單獨(dú)的委托協(xié)議。此外，很多開發(fā)商還會(huì)要求購(gòu)房人在《購(gòu)房合同》以外另簽一份委托其代辦房產(chǎn)證，并同意入住前將契稅和公共維修基金交給他們的委托書。有些時(shí)候，開發(fā)商會(huì)把辦理相關(guān)手續(xù)的事務(wù)委托給專門的代理公司或律師辦理。此時(shí)，可以選擇，開發(fā)商或代理公司僅辦理相關(guān)手續(xù)，契稅和公共維修基金等稅費(fèi)由您自己來繳納。注意事項(xiàng)：委托代辦的協(xié)議中應(yīng)明確約定：1.開發(fā)商應(yīng)該于什么期限內(nèi)辦理房產(chǎn)證(如果是“兩證分離”的地區(qū)，一定要注明《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》，當(dāng)然如果因?yàn)樾姓?，本地暫時(shí)無法取得《土地使用權(quán)證》的，只能讓步了);2.開發(fā)商或代理公司應(yīng)當(dāng)于什么期限內(nèi)提供繳納相關(guān)稅費(fèi)的正式收繳憑證;3.約定一旦因開發(fā)商原因?qū)е虏荒苋缙谵k理或辦證發(fā)生錯(cuò)誤的情況時(shí)如何處理，**好明確約定“可以退房”或“不退房，但開發(fā)商應(yīng)賠償全部房款x%的賠償金”等明確的違約處理方法;4.約定如果貸款銀行扣押房產(chǎn)證和《購(gòu)房合同》的，購(gòu)房人如何核驗(yàn)房產(chǎn)證，因?yàn)檫@種情況下購(gòu)房人往往只能“看一眼”房產(chǎn)證;5.約定辦理抵押登記的事宜，有些銀行不扣押房產(chǎn)證，僅辦理抵押登記，抵押登記的手續(xù)是否由開發(fā)商辦理以及如何辦理等事宜也應(yīng)當(dāng)約定清楚;6.約定代辦費(fèi)用的數(shù)額和繳納方法，并要求提供正式的開發(fā)商蓋章的收據(jù)。如果《購(gòu)房合同》對(duì)此沒有詳細(xì)約定，請(qǐng)一定要在這份委托協(xié)議中爭(zhēng)取加入這些條款。第二步：繳納房產(chǎn)證代辦費(fèi)、公共維修基金、契稅、印花稅辦理收房入住手續(xù)的時(shí)候，開發(fā)商往往會(huì)要求您繳納這些費(fèi)用。注意事項(xiàng)：1.在交錢之前，請(qǐng)您了解一下這些稅費(fèi)的收繳標(biāo)準(zhǔn)，以便核實(shí)開發(fā)商計(jì)算是否正確，可參見本書附錄十一。2.交錢之后，請(qǐng)您一定保留好收款憑證，并一定要求收款單位蓋公章，不要收“白條”。第三步：按照約定時(shí)間領(lǐng)取房產(chǎn)證開發(fā)商或代理公司代交上述稅費(fèi)之后，申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證，并辦理抵押登記后，您就可以領(lǐng)取房產(chǎn)證了。如果貸款銀行扣押房產(chǎn)證和《購(gòu)房合同》，您一定要找機(jī)會(huì)仔細(xì)核驗(yàn)房產(chǎn)證上的記載，一旦存在記載錯(cuò)誤，應(yīng)及時(shí)要求更改。注意事項(xiàng)：1.仔細(xì)核對(duì)證書的數(shù)量，如果約定取得兩證，一定要核驗(yàn)是否齊全;2.仔細(xì)核對(duì)房產(chǎn)證的記載，尤其是面積、位置、權(quán)利人姓名、權(quán)屬狀態(tài)等重要信息，如與合同約定不符，要求開發(fā)商說明原因;3.核對(duì)“他項(xiàng)權(quán)利”一欄記載的抵押事項(xiàng);4.索要繳納稅費(fèi)的正式發(fā)票?！?〉、自己辦理房產(chǎn)證適用范圍：自己繳納契稅、公共維修基金、印花稅等稅費(fèi)的情況適用第一步：簽訂委托協(xié)議通?！顿?gòu)房合同》中有關(guān)于委托開發(fā)商代辦房產(chǎn)證的條款，這個(gè)條款本身就可以看作是一份單獨(dú)的委托協(xié)議。此外，很多開發(fā)商還會(huì)要求購(gòu)房人在《購(gòu)房合同》以外另簽一份委托其代辦房產(chǎn)證的委托書。有些時(shí)候，開發(fā)商會(huì)把辦理相關(guān)手續(xù)的事務(wù)委托給專門的代理公司或律師辦理。注意事項(xiàng)：同“辦理流程一”中的“第一步”。第二步：繳納房產(chǎn)證代辦費(fèi)售房人住的時(shí)候，開發(fā)商會(huì)要求您繳納。注意事項(xiàng)：交錢之后，請(qǐng)您一定保留好收款憑證，并一定要求收款單位蓋公章，不要收“白條”。第三步：自己到相關(guān)部門繳納公共維修基金、契稅繳納的方法，可以詢問開發(fā)商或代理公司的辦事人員。公共維修基金一般由房產(chǎn)所在地區(qū)的小區(qū)辦收取，部分城市已經(jīng)開始由銀行代收公共維修基金。注意事項(xiàng)：請(qǐng)保證及時(shí)繳納公共維修基金和契稅，根據(jù)法律規(guī)定，這兩筆款項(xiàng)的繳納憑證是辦理房產(chǎn)證的必需文件，因此如果您不能及時(shí)繳納會(huì)影響到您獲得房產(chǎn)證。請(qǐng)一定保留好繳納稅費(fèi)的正式收繳憑證，并及時(shí)交給開發(fā)商或代理公司，以便他們下一步的申請(qǐng)工作。第四步：按照約定時(shí)間領(lǐng)取房產(chǎn)證開發(fā)商或代理公司代交上述稅費(fèi)之后，申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證，并辦理抵押登記后，您就可以領(lǐng)取房產(chǎn)證了。如果貸款銀行扣押房產(chǎn)證和《購(gòu)房合同》，您一定要找機(jī)會(huì)仔細(xì)核驗(yàn)房產(chǎn)證上的記載，一旦存在記載錯(cuò)誤，應(yīng)及時(shí)要求更改。注意事項(xiàng)：1.仔細(xì)核對(duì)證書的數(shù)量，如果約定取得兩證，一定要核驗(yàn)是否齊全;2.仔細(xì)核對(duì)房產(chǎn)證的記載，尤其是面積、位置、權(quán)利人姓名、權(quán)屬狀態(tài)等重要信息，如與合同約定不符，要求開發(fā)商說明原因;3.核對(duì)“他項(xiàng)權(quán)利”一欄記載的抵押事項(xiàng)。提示：及時(shí)查詢房屋產(chǎn)權(quán)狀態(tài)即使委托代辦房產(chǎn)證，您也有必要及時(shí)向房屋行政管理部門和土地行政管理部門查詢所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，如果發(fā)現(xiàn)“危險(xiǎn)情況”，如開發(fā)商非法設(shè)定抵押等，可以及時(shí)主張自己的權(quán)利。

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