私人房屋買(mǎi)賣(mài)流程是怎么樣的？

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• 138****7058

  二手房買(mǎi)賣(mài)交易分買(mǎi)方按揭貸款付款和買(mǎi)方全款購(gòu)房?jī)煞N情況，具體過(guò)戶(hù)流程如下：
  一、買(mǎi)方按揭貸款購(gòu)房
  1、銀行征信調(diào)查（去人民銀行查買(mǎi)方的征信情況）；
  2、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查（調(diào)查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人情況）；
  3、向賣(mài)方支付定金并預(yù)留房屋尾款；
  4、房屋過(guò)戶(hù)的同時(shí)銀行審查貸款條件；
  5、銀行發(fā)放貸款到賣(mài)方賬戶(hù)；
  6、雙方共同去做物業(yè)交割（水、電、氣、暖、物業(yè)費(fèi)，原房主戶(hù)口必須遷出）；
  7、向賣(mài)方支付尾款。
  二、買(mǎi)方全款購(gòu)房
  1、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查（調(diào)查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人情況）；
  2、買(mǎi)方支付賣(mài)方定金；
  3、雙方共同去做房屋過(guò)戶(hù)；
  4、雙方共同去做物業(yè)交割（水、電、氣、暖、物業(yè)費(fèi)，原房主戶(hù)口必須遷出）；
  5、買(mǎi)方全款付清給賣(mài)方。

  查看全文↓ 2018-12-12 22:36:13
• 133****4827

  1、，買(mǎi)方要對(duì)房子的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查。審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無(wú)抵押或共有人等。這對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)**為關(guān)鍵，否則有可能導(dǎo)致后面所做的一切都成了無(wú)用功。
  
  2、簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同。買(mǎi)賣(mài)雙方商談房?jī)r(jià)、付款方式、違約責(zé)任、交付時(shí)間，并立約下定金。買(mǎi)賣(mài)雙方可以到房管部門(mén)相關(guān)網(wǎng)站上下載格式化合同文本，也可以去中介公司索要合同文本。
  
  3、找評(píng)估公司做評(píng)估。這個(gè)過(guò)程一般來(lái)說(shuō)要5~7個(gè)工作日。
  
  4、貸款的房子要辦理相關(guān)按揭業(yè)務(wù)。如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金中心和銀行同時(shí)申請(qǐng)。這是整個(gè)二手房DIY過(guò)程中**耗時(shí)間的階段，通常要40個(gè)工作日左右。
  
  5、按揭辦理下來(lái)后，要注意注銷(xiāo)該物業(yè)的他項(xiàng)權(quán)證。
  
  6、將合同交到房管部門(mén)產(chǎn)權(quán)交易中心相關(guān)辦事窗口，拿受理單。
  
  7、憑受理單到農(nóng)稅中心繳納相關(guān)稅費(fèi)，拿完稅契證。
  
  8、憑完稅契證到房管部門(mén)辦理房產(chǎn)證。
  
  9、憑完稅契證到土管部門(mén)辦理土地證。
  
  

  查看全文↓ 2018-12-12 22:36:08
• 144****9226

  提交證件：
  買(mǎi)賣(mài)契約
  夫妻雙方的身份證(原件+復(fù)印件) 買(mǎi)家身份證(原件+復(fù)印件)
  戶(hù)口本
  結(jié)婚證
  你們的房產(chǎn)證
  在房管局簽買(mǎi)賣(mài)契約的時(shí)候起算，公告15天。
  在這15天內(nèi)。取到房屋評(píng)估和測(cè)繪報(bào)告，您去交納地稅和契稅。交納這兩項(xiàng)稅還需要一些其他的證件。另外記住辦理維修基金變更證明。
  15天后把以上說(shuō)的票據(jù)原件交房管局。只要所需證件都交齊了，就能拿到一張領(lǐng)證單據(jù)。7個(gè)工作日后（不包含星期六日）帶上手續(xù)費(fèi)到房管局就能拿到您的房產(chǎn)證。另外如果有共有人，需要另外收取共有證費(fèi)。
  辦理房產(chǎn)證的費(fèi)用：
  1房屋評(píng)估費(fèi)
  2測(cè)繪報(bào)告費(fèi)
  3地稅，根據(jù)房屋評(píng)估的估價(jià)進(jìn)行百分比計(jì)算交納。
  4契稅

  查看全文↓ 2018-12-12 22:36:03
• 137****6046

  1、 獲取上市資格
  
  房產(chǎn)必須在獲取上市資格之后才可以進(jìn)行交易，如果是普通的商品房，一旦已經(jīng)被抵押或者被司法機(jī)關(guān)查封，則無(wú)法買(mǎi)賣(mài)，若是保障性住房，則必須滿(mǎn)足“房產(chǎn)證滿(mǎn)五年”的條件之后，才能夠進(jìn)行交易。因此，你在出售房產(chǎn)之前，先要獲取上市資格才可以。
  
  2、 考察市場(chǎng)動(dòng)態(tài)
  
  你需要對(duì)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行考察，房屋均價(jià)是多少；與往年相比，房?jī)r(jià)是上升還是下降了；房屋目前的銷(xiāo)售情況是怎樣的等等，這些問(wèn)題你都需要弄清楚。此外，你還需要了解一下行業(yè)內(nèi)的相關(guān)政策，看看有沒(méi)有**新政策出臺(tái)。
  
  3、 給房屋定價(jià)
  
  打聽(tīng)好了市價(jià)，你就該給自己的房子定價(jià)了。這時(shí)你需要注意的是，定價(jià)不能過(guò)高也不能過(guò)低，要以實(shí)際情況為依據(jù)，千萬(wàn)不能是你想定多少就定多少，而且要記得留有還價(jià)空間。
  
  個(gè)人出售房屋
  
  4、 發(fā)布出售信息
  
  價(jià)格定好了就可以發(fā)布出售信息了，你可以選擇在網(wǎng)上發(fā)布，也可以選擇刊登在報(bào)紙上，還可以打印成傳單張貼在社區(qū)的宣傳欄中。但是要注意，信息必須要完整，而且**好注明是個(gè)人房源，以免被誤會(huì)。
  
  5、 陪同買(mǎi)家看房
  
  如果有人看中了你的房子，你就需要帶他們?nèi)タ捶?，盡量展現(xiàn)房屋的優(yōu)勢(shì)給他們看，讓他們喜歡上你的房子，從而購(gòu)買(mǎi)你的房子。
  
  6、 簽訂買(mǎi)賣(mài)合同
  
  若買(mǎi)家表示愿意購(gòu)買(mǎi)你的房子，那么你們就可以針對(duì)房屋交易的具體細(xì)節(jié)進(jìn)行討論，將房款的支付、房屋過(guò)戶(hù)、交接房屋等細(xì)節(jié)講清楚之后，便可簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
  
  7、 辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)
  
  合同簽訂完畢，你就需要持相關(guān)的資料，比如房屋產(chǎn)權(quán)所有證、身份證等，與買(mǎi)家一起前往當(dāng)?shù)氐姆抗芫洲k理過(guò)戶(hù)手續(xù)，并繳納相應(yīng)的稅費(fèi)。
  
  8、 交接房屋
  
  **后，你需要辦理好水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)的結(jié)清，以及電話(huà)、寬帶、暖氣等設(shè)備的過(guò)戶(hù)，等到所有交房手續(xù)辦理完畢之后，將鑰匙交給買(mǎi)家，交易結(jié)束。

  查看全文↓ 2018-12-12 22:35:57
• 135****4240

  個(gè)人房屋買(mǎi)賣(mài)在我們的生活中很常見(jiàn)，但很多人不清楚他的流程以及注意事項(xiàng)，下面小編來(lái)為大家介紹相關(guān)知識(shí)。
  
  個(gè)人房屋買(mǎi)賣(mài)之前一定要了解這些
  
  1、售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)？
  
  2、房產(chǎn)面積多大？
  
  3、該房產(chǎn)用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？
  
  4、該房產(chǎn)有沒(méi)有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利？
  
  5、該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押？
  
  根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購(gòu)房者。
  
  這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，并未通知第三方或未告知購(gòu)房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。只有在抵押登記注銷(xiāo)或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。
  
  個(gè)人房屋買(mǎi)賣(mài)流程
  
  一、咨詢(xún)、了解信息
  
  對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方來(lái)說(shuō)，了解信息是第一步的。買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。
  
  二、尋找房源
  
  尋找房源可通過(guò)下面途徑
  
  1、通過(guò)親朋介紹;
  
  2、通過(guò)報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)信息或登出求購(gòu)信息進(jìn)行了解和尋找;
  
  3、選擇有資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理購(gòu)買(mǎi)。
  
  三、找到房源之后實(shí)地去看房
  
  選擇好目標(biāo)房源后，您需要親自到現(xiàn)場(chǎng)查看。專(zhuān)家提醒您：一定要與產(chǎn)權(quán)所有人親自面談，落實(shí)好房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，是否已具備上市交易條件。對(duì)已裝修的房屋，要查看水、電、天然氣、暖氣等設(shè)施是否能夠正常使用，房屋有無(wú)明顯質(zhì)量問(wèn)題等。
  
  
  
  四、簽合同
  
  賣(mài)方提供了房屋的合法證件，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同(或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約)。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
  
  五、辦理過(guò)戶(hù)
  
  買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
  
  六、辦理貸款
  
  對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
  
  七、完成交易
  
  買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。
  
  個(gè)人房屋買(mǎi)賣(mài)注意事項(xiàng)有哪些
  
  1、房屋手續(xù)是否齊全 （房產(chǎn)證，土地證，個(gè)別地區(qū)還有契稅證）
  
  2、產(chǎn)權(quán)是否明晰無(wú)糾紛（是否有離婚析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人）
  
  3、交易房屋是否在租 （須注意：買(mǎi)賣(mài)不破租賃）
  
  4、土地情況是否清晰
  
  5、市政規(guī)劃是否影響
  
  6、房屋是否合法 ，（不要有違規(guī)搭建等，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)）。
  
  7、單位房屋是否侵權(quán)
  
  8、水電氣暖物業(yè)費(fèi)用是否拖欠，戶(hù)口遷移
  
  9、中介公司是否違規(guī)
  
  10、合同約定是否明確

  查看全文↓ 2018-12-12 22:35:50

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 私人房屋買(mǎi)賣(mài)流程是如何的？
  答

  二手房買(mǎi)賣(mài)交易分買(mǎi)方按揭貸款付款和買(mǎi)方全款購(gòu)房?jī)煞N情況，具體過(guò)戶(hù)流程如下：一、買(mǎi)方按揭貸款購(gòu)房1、銀行征信調(diào)查（去人民銀行查買(mǎi)方的征信情況）；2、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查（調(diào)查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人情況）；3、向賣(mài)方支付定金并預(yù)留房屋尾款；4、房屋過(guò)戶(hù)的同時(shí)銀行審查貸款條件；5、銀行發(fā)放貸款到賣(mài)方賬戶(hù)；6、雙方共同去做物業(yè)交割（水、電、氣、暖、物業(yè)費(fèi)，原房主戶(hù)口必須遷出）；7、向賣(mài)方支付尾款。二、買(mǎi)方全款購(gòu)房1、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查（調(diào)查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人情況）；2、買(mǎi)方支付賣(mài)方定金；3、雙方共同去做房屋過(guò)戶(hù)；

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 澳洲房屋買(mǎi)賣(mài)流程是怎么樣的？
  答

  那么，澳洲房產(chǎn)交易流程是什么呢？1.選擇物業(yè)：購(gòu)房者選擇房產(chǎn)項(xiàng)目和具體房號(hào)，支付訂金，簽定預(yù)購(gòu)協(xié)儀，開(kāi)發(fā)商收到預(yù)定單后，保留此房。2.簽訂合同：開(kāi)發(fā)商收到定金后，在2–3天內(nèi)向買(mǎi)家的律師提供購(gòu)房合同。買(mǎi)賣(mài)雙方律師審查合同，無(wú)誤后簽字，合同成立。3.支付**：合同成立后，買(mǎi)家一般在5－10個(gè)工作日內(nèi)，支付房款的10％。等房屋成交時(shí)，買(mǎi)家再支付余款；4.貸款申請(qǐng)：如申請(qǐng)房屋貸款，準(zhǔn)備相關(guān)貸款材料，由家和置業(yè)貸款經(jīng)紀(jì)人協(xié)助。一般海外人士的貸款額度在60％－80％。5.過(guò)戶(hù)完成：在合同規(guī)定的成交日，銀行將放貸，同時(shí)買(mǎi)家支付余款，雙方律師互持合同，進(jìn)行房屋交割程序。完成過(guò)戶(hù)。另外，澳洲房產(chǎn)交易過(guò)程中期房和現(xiàn)房的交易流程也是有差異的；一、期房購(gòu)買(mǎi)流程1. 預(yù)定屋子購(gòu)房者選定了滿(mǎn)意的房子后，可支付一筆訂金，一般是2000澳幣，申請(qǐng)保留房號(hào)。訂金會(huì)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)退還。2. 簽訂購(gòu)房合同開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者或購(gòu)房者的代理律師提供購(gòu)房合同。購(gòu)房者在咨詢(xún)了自己的代理律師并充分理解合同后簽字。同時(shí)開(kāi)發(fā)商也需在購(gòu)房合同上簽字，并向購(gòu)房者提供一份雙方簽署后的合同。購(gòu)房合同生效。3. 申請(qǐng)F(tuán)IRB海外投資者向澳洲海外投資審核委員會(huì)(FIRB)提交購(gòu)房申請(qǐng)。購(gòu)房者需填寫(xiě)一份申請(qǐng)表格并遞交海外投資審核委員會(huì)審核，這個(gè)過(guò)程一般由購(gòu)房者的代理律師協(xié)助完成。4. 支付10%的購(gòu)房定金購(gòu)房者需要在合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，一般為10個(gè)工作日，支付購(gòu)房款的10%作為定金。這筆定金可以支付到開(kāi)發(fā)商的信托賬戶(hù)，如果是以銀行擔(dān)保(Bank Guarantee)的方式支付定金，在房屋交割前購(gòu)房者還可以獲得這筆定金的存款利息。5.房屋施工開(kāi)發(fā)商需要在合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成房屋的建造施工。在此施工期間，購(gòu)房者不需支付任何費(fèi)用。6.交割前驗(yàn)房在房屋完工后，開(kāi)發(fā)商會(huì)邀請(qǐng)購(gòu)房者或購(gòu)房者的代表人前去驗(yàn)房。購(gòu)房者要以此機(jī)會(huì)確定房屋的建造是否達(dá)到合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。7. 交割房屋交割的當(dāng)天，購(gòu)房者需將購(gòu)房的全款支付給開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房者的律師會(huì)持合同和房款與開(kāi)發(fā)商的律師交涉完成**后的交割手續(xù)。購(gòu)房者隨后即入住。二、現(xiàn)房購(gòu)買(mǎi)流程1. 看房且審査房東申明及賣(mài)房合約購(gòu)房者可以在指定的時(shí)間內(nèi)前去看房，如果對(duì)此物業(yè)滿(mǎn)意，可以要求房東提供房東申明及賣(mài)房合約。大部分售房合約中已經(jīng)包含了房東申明。2. 簽訂購(gòu)房合同購(gòu)房者在咨詢(xún)了自己的代表律師并充分理解合同后簽字，并注明出價(jià)，交割時(shí)間通常為30天到90天。房東如果同意購(gòu)房者的出價(jià)及其他條件，即可在購(gòu)房合同上簽字。在雙方簽署后合約生效。 通常在購(gòu)房者出價(jià)時(shí)需支付一筆訂金表示誠(chéng)意，可在隨后退還。3.支付10%的購(gòu)房定金購(gòu)房者需要在合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，一般為10個(gè)工作日，支付購(gòu)房款的10%作為定金。這筆定金—般會(huì)支付到房東的中介或律師的信托賬戶(hù)。4. 交割前驗(yàn)房通常會(huì)發(fā)生在交割前一天，房東會(huì)邀請(qǐng)購(gòu)房者前去驗(yàn)房。購(gòu)房者可以以此機(jī)會(huì)核對(duì)房屋狀況是否于合同規(guī)定的相符，并通知自己的代表律師是否進(jìn)行隨后的交割。如果在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題，購(gòu)房者須立即通知自己的律師咨詢(xún)并采取的相應(yīng)措施。5. 交割房屋交割的當(dāng)天，購(gòu)房者需將購(gòu)房的全款支付給房東，購(gòu)房者的律師會(huì)持合同和房款與房東的律師交涉完成**后的交割手續(xù)。購(gòu)房者隨后可入住。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 私人土地買(mǎi)賣(mài)流程是怎么樣的?
  答

  這個(gè)是**新通過(guò)的《物權(quán)法》 里面詳細(xì)說(shuō)明了 你看看吧　　十屆全國(guó)人大常委會(huì)第24次會(huì)議對(duì)物權(quán)法草案進(jìn)行了第六次審議，常委會(huì)組成人員認(rèn)為住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)后，應(yīng)當(dāng)自動(dòng)續(xù)期。但是對(duì)原草案所規(guī)定的支付土地使用費(fèi)、續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和方法，則有不同的看法。有的委員認(rèn)為，住宅建設(shè)用地自動(dòng)續(xù)期以后，住戶(hù)還要支付土地使用費(fèi)，這樣的規(guī)定是否合適?！　∪珖?guó)人大法律委員會(huì)研究認(rèn)為，對(duì)這一問(wèn)題須慎重對(duì)待，目前以不作規(guī)定為宜?！　∪绻f(shuō)此前的物權(quán)法草案還授權(quán)國(guó)務(wù)院作出規(guī)定，給公民以可期待的空間，那么，刪除這一規(guī)定，就意味著公民的住宅所有權(quán)將處于不穩(wěn)定狀態(tài)?！　‘?dāng)前社會(huì)上流傳著這樣一種觀點(diǎn)：按照現(xiàn)行的法律規(guī)定，住宅土地使用70年后，政府機(jī)關(guān)會(huì)自動(dòng)續(xù)期，所以，所有權(quán)人不用擔(dān)心。之所以沒(méi)有明確是否應(yīng)當(dāng)繳納土地使用金，是因?yàn)槠渲猩婕暗絿?guó)有土地所有權(quán)問(wèn)題。在我國(guó)憲法沒(méi)有作出實(shí)質(zhì)性修改的情況下，我國(guó)物權(quán)法不便將問(wèn)題明晰化?！　∪绻恋厥褂脵?quán)到期之后，不需要繳納土地使用費(fèi)，自動(dòng)續(xù)期，那么，中國(guó)的房地產(chǎn)將會(huì)出現(xiàn)新一輪的漲價(jià)熱潮。道理非常簡(jiǎn)單，投資土地，一次繳納土地出讓金，將會(huì)使子子孫孫從中受益。購(gòu)買(mǎi)了商品房，就意味著永遠(yuǎn)占有其下的土地，土地的國(guó)有制在物權(quán)法中被解體為實(shí)實(shí)在在的土地私有制?！　∮捎谀壳吧形凑业酵恋厥褂脵?quán)與房屋所有權(quán)制度之間有效對(duì)接的基本法律制度，或者，部分決策者認(rèn)為目前我們沒(méi)有必要考慮土地使用權(quán)的時(shí)間性，所以，在物權(quán)法草案討論過(guò)程中，各種問(wèn)題紛至沓來(lái)。要想走出這個(gè)歷史的法律困境，需要我們尋求恰當(dāng)?shù)睦碚撘罁?jù)。　　傳統(tǒng)的破窗理論認(rèn)為，當(dāng)供需之間處于相對(duì)停滯狀態(tài)的時(shí)候，整個(gè)社會(huì)資源的流轉(zhuǎn)速度就會(huì)減緩，財(cái)富增長(zhǎng)的可能性就會(huì)降低。如何打破這種平衡呢？一些學(xué)者認(rèn)為，就像啟動(dòng)汽車(chē)需要電瓶一樣，啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須打破窗子。按照破窗理論，當(dāng)土地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)，住宅所有權(quán)人可以自動(dòng)續(xù)期，永續(xù)利用土地，土地的國(guó)家所有制就會(huì)化為烏有，而且房地產(chǎn)的發(fā)展也將失去內(nèi)在的動(dòng)力。　　規(guī)定土地使用權(quán)期限，并且按照法律規(guī)定要求土地使用權(quán)人必須繳納土地使用費(fèi)，是一種典型的破窗理論制度設(shè)計(jì)。這樣的規(guī)定可以加速土地的流轉(zhuǎn)，并且?guī)?dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。所以，立法機(jī)關(guān)千萬(wàn)不能誤解土地使用權(quán)有償出讓制度，將憲法中所規(guī)定的土地國(guó)有制改為土地私有制。如果像有些委員所建議的那樣，住宅用戶(hù)不需要支付土地使用費(fèi)，那么不僅與現(xiàn)行的憲法不合，而且與發(fā)展經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)也不相一致。當(dāng)土地使用權(quán)到期之后，通過(guò)新一輪的利益調(diào)整，不但可以確保土地得到有效利用，而且可在整個(gè)社會(huì)實(shí)現(xiàn)財(cái)富的再分配?！　∵€有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，住宅用戶(hù)只需象征性地繳納土地使用費(fèi)，繼續(xù)獲得土地使用權(quán)。這樣的觀點(diǎn)同樣荒謬。如果只是繳納手續(xù)費(fèi)，或者，微不足道的補(bǔ)償費(fèi)，那么，中國(guó)的土地使用權(quán)制度毫無(wú)價(jià)值，土地的國(guó)有制也沒(méi)有存在的必要?！　∥覈?guó)憲法之所以設(shè)計(jì)土地使用權(quán)制度，就是希望在不改變土地國(guó)有制基礎(chǔ)之上，通過(guò)國(guó)有土地的有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)岣邍?guó)有土地的利用效率。如果土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不能給國(guó)家?guī)?lái)收益，或者，人們通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商品房可以永久取得土地使用權(quán)，那么，土地的國(guó)家所有制也就徹底落空了。　　土地是中國(guó)**大的國(guó)有資產(chǎn)。物權(quán)法在土地使用權(quán)問(wèn)題上稍有不慎，就可能導(dǎo)致土地這一國(guó)有資產(chǎn)出現(xiàn)永久性的流失。當(dāng)前我國(guó)住房分配極不平衡，如果允許少數(shù)商品房所有權(quán)人依據(jù)物權(quán)法永久無(wú)償占用土地，那么在中國(guó)將會(huì)爆發(fā)土地革命。在沒(méi)有解決房地產(chǎn)領(lǐng)域分配不公的問(wèn)題之前，必須堅(jiān)持憲法中所規(guī)定的土地國(guó)有制和土地使用權(quán)的有償出讓制度，決不允許物權(quán)法草案中出現(xiàn)任何導(dǎo)致土地私有化的行為規(guī)范。

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• 問(wèn) 深圳房屋買(mǎi)賣(mài)稅費(fèi)多少？深圳房屋買(mǎi)賣(mài)流程怎么樣？
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  沒(méi)有保稅價(jià)算不出來(lái)稅費(fèi)哈，上面回答的都是錯(cuò)的，評(píng)估價(jià)只是跟貸款有關(guān)系，跟交稅一點(diǎn)關(guān)系都沒(méi)得。交稅是按保稅價(jià)算的。

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• 問(wèn) ??房屋買(mǎi)賣(mài)中如何界定新房？流程是怎么樣的呢？
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  新購(gòu)房屋房屋買(mǎi)賣(mài)流程大體可分為：入住條件、房屋驗(yàn)收、辦理物業(yè)管理手續(xù)。 一、 入住條件 新房入住條件是否成熟可以從以下方面考慮： 1、 新建房屋已建成并經(jīng)過(guò)房屋質(zhì)檢部門(mén)驗(yàn)收合格：水電等基本設(shè)施齊備：物業(yè)管理單位已到位。 2、 購(gòu)房者已付清全部款項(xiàng)，或已按合同規(guī)定支付了相應(yīng)比例的款項(xiàng)。 二、 房屋驗(yàn)收 房屋驗(yàn)收包括的內(nèi)容有： 1、 入住房屋是否是所購(gòu)買(mǎi)的房屋的全部或部分，如與購(gòu)房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議不符，要及時(shí)向有關(guān)單位反映、核對(duì)。 2、 房屋質(zhì)量檢查，看房屋質(zhì)量是否有問(wèn)題，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)反映，維修以后方能入住。 3、 按購(gòu)房合同及有關(guān)協(xié)議的約定，查看裝修、清點(diǎn)設(shè)備，物業(yè)管理單位應(yīng)向購(gòu)房者提供裝修及設(shè)備清單，購(gòu)房者按清單內(nèi)容進(jìn)行清點(diǎn)，檢查其設(shè)備、完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，需要求盡快維修、配齊。 4、 您在進(jìn)行以上檢驗(yàn)并確認(rèn)檢查結(jié)果與合同的約定無(wú)差別后，就可以與開(kāi)發(fā)商簽訂物業(yè)交付核驗(yàn)單或房屋交接單。對(duì)于核驗(yàn)單中無(wú)法確定的事項(xiàng)，應(yīng)寫(xiě)上“暫不清楚”或“無(wú)法認(rèn)定”等;若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)如實(shí)記錄下來(lái)，并要求開(kāi)發(fā)商在一定的期限內(nèi)處理等，**后由雙方簽字、蓋章。 三、 辦理物業(yè)管理手續(xù) 四、 您在簽定了檢驗(yàn)單后，對(duì)房屋的修復(fù)結(jié)果或現(xiàn)狀無(wú)異議，就可接收鑰匙，同時(shí)簽訂有關(guān)協(xié)議。接受鑰匙后，物業(yè)交付就完成了，該房屋的收益和風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)移到您身上。在接收物業(yè)后的一般質(zhì)量問(wèn)題只能按照政府的有關(guān)規(guī)定由開(kāi)發(fā)商保修，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)任何違約責(zé)任。因此，您接收物業(yè)時(shí)，一定要謹(jǐn)慎，以免因輕率簽署核驗(yàn)單或房屋交接單而使自己在以后的房屋糾紛中，無(wú)法充分爭(zhēng)取自己應(yīng)得的權(quán)益。一般在接受鑰匙時(shí)，或規(guī)定幾日之內(nèi)必須到物業(yè)管理公司辦理委托物業(yè)管理事宜。必須辦的物業(yè)管理手續(xù)有以下幾項(xiàng)： 1、 簽署《管理公約》。《管理公約》的內(nèi)容由開(kāi)發(fā)商依據(jù)國(guó)家的法律、法規(guī)與政策要求而制定，并經(jīng)房屋管理部門(mén)批準(zhǔn)。如果業(yè)主認(rèn)為管理公約的內(nèi)容有的條款不公平，可以保留意見(jiàn)。因?yàn)樵摴s屬臨時(shí)性質(zhì)，在以后的業(yè)主大會(huì)可以進(jìn)行修改。 2、 交付物業(yè)管理費(fèi)用。 3、 簽署小區(qū)各項(xiàng)管理守則，如裝修管理、衛(wèi)生管理、停車(chē)管理、治安管理等。

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