二手房買賣流程及注意事項(xiàng)是什么呢？

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• 144****2157

  辦理二手房過戶流程如下：
  1 ， 買賣雙方在已經(jīng)選擇好的中介公司那里進(jìn)行相關(guān)的手續(xù)登記，并交納定金，合同辦理是 前提基礎(chǔ)。
  2 ， 手續(xù)辦理完畢后，中介公司開始為買家到相關(guān)銀行辦理貸款手續(xù)。貸款申請(qǐng)時(shí)間比較嚴(yán) 格，時(shí)間多數(shù)為半個(gè)月，當(dāng)然每個(gè)地區(qū)不一樣。**后待銀行審批后，獲得同意發(fā)放后， 開始辦理過戶手續(xù)。
  3 ， 按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記要求，到產(chǎn)權(quán)登記中心那里，買賣雙方需準(zhǔn)備規(guī)定的資料以備過戶。
  4 ， 中介公司的人帶著買賣雙方及相關(guān)資料，到地稅局辦理核稅繳稅手續(xù)，地稅局出具稅務(wù) 收據(jù)
  5 ， 然后又回到交易中心，進(jìn)行遞交契稅、營業(yè)稅收據(jù)和雙方所有過戶所需的證件，填寫 《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書》，領(lǐng)取受理通知單，同時(shí)補(bǔ)齊房屋印花稅。
  6 ， 滿20個(gè)工作日后（每個(gè)地區(qū)時(shí)間可能不太一樣），有專門的人會(huì)通知，前往交易中心領(lǐng) 取房產(chǎn)證。這個(gè)時(shí)候，銀行那邊也會(huì)下達(dá)通知，買方準(zhǔn)備開始供房了。

  查看全文↓ 2019-01-10 20:59:12
• 142****4303

  （1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  （2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  （3）、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
  （4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
  （5）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
  （6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
  （7）、對(duì)貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
  （8）、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
  （1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  （2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  （3）、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
  （4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
  （5）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
  （6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
  （7）、對(duì)貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
  （8）、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

  查看全文↓ 2019-01-10 20:59:04
• 131****6375

  依據(jù)你的具體情況，賣方有貸款未償還，買方按揭貸款購房，具體流程及注意事項(xiàng)如下：
  一、買方按揭貸款購房
  1、買方銀行征信調(diào)查（去人民銀行查買方的征信情況）；
  2、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查（調(diào)查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人情況）；
  3、向賣方支付定金并預(yù)留房屋尾款；
  4、賣方收到買方定金后去辦理貸款清償（注意：協(xié)商買家多付定金及**款）
  房屋過戶的同時(shí)銀行審查貸款條件；
  5、銀行發(fā)放貸款到賣方賬戶；
  6、雙方共同去做物業(yè)交割（水、電、氣、暖、物業(yè)費(fèi)，原房主戶口必須遷出）；
  7、向賣方支付尾款。

  查看全文↓ 2019-01-10 20:58:45
• 137****7772

  二手房買賣交易的流程如下：
  1、買賣雙方先簽訂《房屋買賣合同》；
  2、賣方處理好房屋未能滿足交易過戶條件的相關(guān)事宜；
  3、買方如果是按揭貸款購房的，找銀行申請(qǐng)貸款，并取得銀行的書面答復(fù)； 買方如果是一次性付款的，此步驟就不需要了；
  4、雙方按當(dāng)?shù)胤抗芫值囊髱浞慨a(chǎn)證、身份證等原件，前往房產(chǎn)交易所辦理交易申請(qǐng)。如果當(dāng)?shù)匾筮f件前有部分稅費(fèi)或費(fèi)用是先繳交的，備好款項(xiàng)。
  5、成功遞件并取得房產(chǎn)交易所收件回執(zhí)后，買方付按約定首期房款給賣方。
  6、問稅、完稅、過戶手續(xù)辦妥后，買方支付房款余款，賣方當(dāng)日將房屋交付給買方。
  7、賣方協(xié)助買方完成其他相關(guān)事宜的過戶手續(xù)，比如物業(yè)管理處、供電部門等等。

  查看全文↓ 2019-01-10 20:58:15
• 154****3364

  二手房過戶流程主要有以下四步：
  一、買賣雙方無貸款： 買賣雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內(nèi)，買房將**款支付給賣方；并約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間。進(jìn)交易中心的當(dāng)天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶，**后在交房時(shí)，下家將尾款結(jié)清給賣方。
  二、賣方有貸款未還清： 買賣雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內(nèi)，買房將**款支付給中介公司進(jìn)行監(jiān)管；賣方、買房和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款。7個(gè)工作日后，銀行貸款審結(jié)結(jié)束，雙方約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間；進(jìn)交易中心的當(dāng)天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。
  20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時(shí)，買房將尾款結(jié)清給賣方。
  三、買方貸款購房： 首先對(duì)買方的貸款額度、資信進(jìn)行審核；審核無誤后，雙方達(dá)成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內(nèi)，買方將**款支付給賣方；買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個(gè)工作日貸款審核結(jié)束后，雙方約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間；進(jìn)交易中心20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；銀行憑新的房產(chǎn)證，給賣方放款；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時(shí)，買方將尾款結(jié)清給賣方。
  四、買賣雙方均有貸款： 首先對(duì)買方的貸款額度、資信進(jìn)行審核；審核無誤后，雙方達(dá)成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個(gè)合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個(gè)工作日內(nèi)，買方將**款支付給中介公司進(jìn)行監(jiān)管；賣方、買方和中介公司三方共同見證還清賣方未付清的銀行貸款；7個(gè)工作日后，銀行貸款審結(jié)結(jié)束，買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個(gè)工作日貸款審核結(jié)束后，買賣雙方約定一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)交易中心的時(shí)間；進(jìn)交易中心20個(gè)工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；銀行憑新的房產(chǎn)證，給賣方放款；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時(shí)，買方將尾款結(jié)清給賣方。
  房產(chǎn)證辦理過戶所需時(shí)間：
  材料都沒有問題的話，須到房產(chǎn)局，填寫一些表格和一個(gè)存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。材料都交給房產(chǎn)局之后，會(huì)有一個(gè)回 執(zhí)單，一定要在上面說明的日期去繳納稅金，一般需要15個(gè)工作日左右。稅金交清以后就在那里排隊(duì)等著去拿新房產(chǎn)證。房產(chǎn)證辦理時(shí)限為10個(gè)工作日(自登記 受理后次日起)。
  二手房過戶所要繳納的費(fèi)用：
  交易稅費(fèi)共涵蓋8個(gè)稅種，主要有契稅、營業(yè)稅、印花稅、城建稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等。各稅種的征收比率依地域有所差異，但區(qū)別不大。
  1、契稅：基準(zhǔn)稅率3%，優(yōu)惠稅率為1.5%和1%。
  普通住宅征收比率為成交價(jià)的1.5%，非普通住宅為成交價(jià)的4%。具體征收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；別墅等非普通住宅（成交價(jià)的4%）。
  2、營業(yè)稅：稅率為5.5%。
  根據(jù)2010年房產(chǎn)新政，轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間超過5年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價(jià)征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時(shí)間超過5年的普通住宅免征營業(yè)稅。
  3、印花稅
  第一種是比例稅率，適用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為0．05%，同時(shí)適用于房屋租賃合同，稅率為1%，房產(chǎn)購銷合同，稅率為0．03%；
  第二種是定額稅率，適用于房地產(chǎn)權(quán)利證書，包括房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，稅率為每件5元。
  4、個(gè)人所得稅：稅率為交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方承擔(dān)。
  征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個(gè)條件①家庭唯一住宅②購買時(shí)間超過5年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足可以免交個(gè)人所得稅；任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅。
  注：如果是家庭唯一住宅但是購買時(shí)間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內(nèi)能夠重新購買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價(jià)格較低的退還。
  5、城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加等
  此類稅種的征收以營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，按實(shí)際繳納營業(yè)稅稅額的7%、3%、1%分別繳納城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加。
  注意：資金監(jiān)管對(duì)二手房賣家和買家都有好處，它由獨(dú)立的第三方（資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)/銀行）出面，保障雙方利益，避免二手房買賣糾紛，從而起到降低二手房交易風(fēng)險(xiǎn)的作用。

  查看全文↓ 2019-01-10 20:58:10

相關(guān)問題

• 問 買賣二手房流程及注意事項(xiàng)
  答

  買賣二手房流程：1、在買房之前需要先查看一下房屋的產(chǎn)權(quán)是否清晰，并且要明確好房子的質(zhì)量。2、交定金與簽合同，假如房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業(yè)主手中，應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。3、付首期款及資金監(jiān)管，要保證首期款通過獨(dú)立的第三方進(jìn)行監(jiān)管，避免資金風(fēng)險(xiǎn)。4、雙方簽訂書面協(xié)議，交定金、過戶、交樓時(shí)間都要清晰的寫在購房合同當(dāng)中。5、買賣雙方攜帶自己的個(gè)人資料去辦理過戶，按照約定繳納過戶所產(chǎn)生的各種稅費(fèi)。6、在指定的時(shí)間就能夠拿到新的房屋所有產(chǎn)權(quán)證。7、交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤?。買賣二手房的注意事項(xiàng)1、房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚是否有被更換或搬走。2、交房前，最好在房屋所在地的公安局查閱業(yè)主的戶口是否已經(jīng)遷出。3、在簽署合約時(shí)，一定要仔細(xì)閱讀合同當(dāng)中的條款，還要警惕，因?yàn)榉績r(jià)上漲有業(yè)主會(huì)以虛假債務(wù)為由讓法院查封房產(chǎn)，讓過戶期間的房產(chǎn)交易終止。4、如果不是一次性付款的話，所有的支付款項(xiàng)都要放到監(jiān)管賬戶當(dāng)中，避免資金風(fēng)險(xiǎn)，用首期款為賣家贖樓更是險(xiǎn)上加險(xiǎn)。倘若放款書沒有提前簽字，賣家在買家過戶完畢之后要及時(shí)催促解凍首期款。5、為避免交樓前業(yè)主存在拖欠費(fèi)用等現(xiàn)象，需要簽一份交房保證金協(xié)議。6、如果房屋處于抵押狀態(tài)，也有可能因?yàn)閭鶆?wù)糾紛而處于查封狀態(tài)所以在購房之前一定要先查清楚房子的具體狀態(tài)。

• 問 買賣二手房流程及注意事項(xiàng)
  答

  （一）買房流程：1、籌備購房資金：在購買二手房之前，買家首先要籌備充足的購房資金，通常涉及的范圍包括房款、中介傭金、裝修費(fèi)用、購置家具家電等。2、定房源：挑選適合自己的房源，可以通過房屋中介或者網(wǎng)絡(luò)等渠道查詢，也可以通過口碑推薦來挑選比較合適的房源。3、看房：買家在看房前應(yīng)該了解房源的基本信息，看房時(shí)可以有專業(yè)人士陪同，以便更好的觀察房屋的狀況，比如地基、結(jié)構(gòu)、樓層等。4、定價(jià)：買家在看完房源后，根據(jù)該房源的情況和自身的實(shí)際情況，結(jié)合行情定出適當(dāng)?shù)膬r(jià)格，在與賣家協(xié)商達(dá)成意向價(jià)后，可以簽訂購房合同。5、支付購房款：買家在購房合同簽訂完畢后，需要支付相應(yīng)的購房款，并且在交付購房款的同時(shí)，準(zhǔn)備相關(guān)的資料，例如購房發(fā)票、銀行賬戶等，以便后續(xù)辦理購房手續(xù)。（二）賣房流程：1、清潔和裝飾：在準(zhǔn)備賣房前，賣家應(yīng)該把房屋打掃干凈，并且讓房屋看上去更有吸引力，以吸引潛在買家。2、定價(jià)：賣家在準(zhǔn)備賣房前，需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆课菪星楹驮摲吭吹那闆r，定出合理的價(jià)格，以便在和買家協(xié)商時(shí)可以更加有力的說服買家。3、簽訂合同：賣家與買家達(dá)成意向價(jià)格后，可以簽訂購房合同，確認(rèn)雙方的權(quán)利和義務(wù)，并且在合同簽訂后，雙方應(yīng)按照約定的時(shí)間和方式交付購房款。（三）注意事項(xiàng)：1、了解行情：買賣雙方都應(yīng)該充分了解當(dāng)?shù)氐姆课菪星?，?/p> 全部3個(gè)回答>

• 問 購二手房流程及注意事項(xiàng)是什么? 購買二手房注意事項(xiàng)及流程有哪些？
  答

  1、二手房交易的整個(gè)過程大致分以下幾個(gè)階段：（1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。（2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格

  全部3個(gè)回答>
• 問 出售二手房流程及注意事項(xiàng)是什么呢？
  答

  二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。二手房是相對(duì)開發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。那么二手房交易的詳細(xì)流程及注意事項(xiàng)呢？第1步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審核　　擔(dān)心買到產(chǎn)權(quán)有瑕疵的房子，是買家們不敢進(jìn)行自主交易的一大原因。但做足前期準(zhǔn)備工作，這一問題也將不是問題?！　∈紫?，要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字;其次，看購房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬?！　★L(fēng)險(xiǎn)提示：此環(huán)節(jié)**大風(fēng)險(xiǎn)即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因?yàn)橛袀鶆?wù)糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問題，交易即宣布無效。　　第2步：交定金與簽合同　　看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個(gè)小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。房子動(dòng)輒上百萬，以5%計(jì)算定金額度也能達(dá)到5萬元。所以當(dāng)交易進(jìn)行到這個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)，請(qǐng)多留個(gè)心眼。　　如果你看中的房子還在按揭中，定金**好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個(gè)簡單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定金**好交由銀行監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。　　一般來說，在交定金的時(shí)候會(huì)簽一份預(yù)約買賣合同，示范文本可以在深圳市國土房管局網(wǎng)站上下載。合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時(shí)間、違約金和違約責(zé)任等，具體條款見示范文本?！　★L(fēng)險(xiǎn)提示：　　1.當(dāng)下樓價(jià)上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%;　　2 .賣家有可能以定金在監(jiān)管未拿到手為由毀約賣樓，所以預(yù)約買賣合同中應(yīng)注明“交由第三方監(jiān)管即視為賣方收訖”;　　3 .為避免交樓前業(yè)主存在拖欠費(fèi)用等現(xiàn)象，你需要簽一份交房保證金協(xié)議，約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。在查驗(yàn)家具、電器完好，水電、物管等費(fèi)用繳清，鑰匙交接完畢之后，再退還保證金?！　〉?步：贖樓　　贖樓是一門大學(xué)問，不同贖樓方式費(fèi)用不同、供樓時(shí)間不同、面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不同。一般來說，贖樓是業(yè)主方的責(zé)任。贖樓有兩種操作方式：其一，業(yè)主通過擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，產(chǎn)生的是0.8%的擔(dān)保費(fèi)用，以及0 .4%的短期贖樓利息，等買家房產(chǎn)證出來之后，再到銀行做按揭;其二，買家通過擔(dān)保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費(fèi)，但買家需要提前供樓?！　　俺鲇陲L(fēng)險(xiǎn)考慮，買家**好采用前一種方式贖樓。通過后一種方式，可節(jié)省0.4%的短期贖樓利息，但如果交易終止、賣家悔約不賣或是房屋存在產(chǎn)權(quán)問題，買家將陷入被動(dòng)境地?！泵缆?lián)物業(yè)按揭部總監(jiān)王青說。　　這里邊還有一些小竅門：如果通過同行轉(zhuǎn)按揭，上述費(fèi)用少不了，但可以節(jié)省不少時(shí)間。另外，擔(dān)保公司與銀行有對(duì)接的關(guān)系，比如某個(gè)擔(dān)保公司對(duì)應(yīng)的銀行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何選擇擔(dān)保公司，可到打算辦按揭的銀行咨詢，否則先行選擇擔(dān)保公司可能要空跑一趟。　　風(fēng)險(xiǎn)提示：因贖樓產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，為此環(huán)節(jié)中**大。買家拿現(xiàn)金贖樓或自己通過擔(dān)保公司向銀行貸款贖樓，都是不可取的方法。如果發(fā)生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題，買家會(huì)冒風(fēng)險(xiǎn)。記者采訪的幾位中介按揭部專家，均認(rèn)同“兩筆款贖樓”，即業(yè)主自己通過擔(dān)保公司向銀行借款?！　〉?步：付首期及資金監(jiān)管　　除了產(chǎn)權(quán)問題之外，自主交易需要擔(dān)心的第二大問題就是資金監(jiān)管。事實(shí)上，資金監(jiān)管目前已成體系，買賣雙方按照既成規(guī)定來做，風(fēng)險(xiǎn)很小。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管?！　【唧w操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開一個(gè)賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會(huì)把款項(xiàng)打給賣方;如果中間出現(xiàn)問題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項(xiàng)服務(wù)，一般會(huì)收取單筆500元左右的監(jiān)管費(fèi)，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，則可以省去這筆費(fèi)用?！　〕鲇诠浇嵌瓤紤]，銀行會(huì)要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時(shí)就在放款書上先簽字，這樣放款時(shí)買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時(shí)候不配合放款給賣家?guī)砝_?！　★L(fēng)險(xiǎn)提示：　　1.買家要保證首期款通過獨(dú)立的第三方進(jìn)行監(jiān)管，避免資金風(fēng)險(xiǎn)。用首期款為賣家贖樓更是險(xiǎn)上加險(xiǎn)。　　2.倘若放款書沒有提前簽字，賣家在買家過戶完畢之后要及時(shí)催促解凍首期款，避免“人走茶涼”?！　〉?步：簽訂買賣合同　　在交定金環(huán)節(jié)，記者已經(jīng)提前知會(huì)：自主交易可以先簽訂一個(gè)“書面協(xié)議”，這個(gè)協(xié)議與普通的中介的居間合同非常類似，只是缺少了中介那部分內(nèi)容。其格式可以參考中介的居間合同，或者直接到深圳市國土房管局網(wǎng)站的“信息公開”欄目的房地產(chǎn)管理相關(guān)下載處，下載《深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同(2008版示范文本)》作為參考?！　『炗啎鎱f(xié)議時(shí)，**主要要關(guān)注四個(gè)方面，是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價(jià)、交易稅費(fèi)及日期，其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時(shí)間，確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行，例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完，首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行監(jiān)管等?！　〗桓妒灼谥螅涂珊炗唶练抗芫值恼蕉址抠I賣合同。深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)(下簡稱房協(xié))的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，自主交易雙方可以在任何能夠上網(wǎng)的地方，上到房協(xié)的網(wǎng)站，注冊(cè)并填寫相關(guān)內(nèi)容，經(jīng)過共4個(gè)工作日的確權(quán)及辦理時(shí)間后，就可以直接到房協(xié)(福田區(qū)景田東路36號(hào)潤豐園小區(qū)一樓)去領(lǐng)取，完全免費(fèi)。據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹，目前房協(xié)已經(jīng)取消了中介代打合同的資格，不過還是有中介通過公司端口代打二手房合同并收取一定費(fèi)用。記者了解到，這個(gè)費(fèi)用并不固定，一般是180元以上，多的更有三四百元?！　★L(fēng)險(xiǎn)提示：　　1.如果房產(chǎn)有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能?！　?.如果有租約的，應(yīng)該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購買權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗?！　?.如果房產(chǎn)有較為貴重的家私家電，**好在附表中對(duì)家具家電的情況加以詳細(xì)描述，例如家具家電的品牌、新舊程度等，有必要的話還可以附上家具家電的照片，以防交房時(shí)出現(xiàn)貨不對(duì)板的情況。　　4.如果該房產(chǎn)附有戶口，要在簽訂合同時(shí)寫明戶口遷出的日期及違約條件。　　5.要明確違約責(zé)任，特別是在目前房價(jià)上漲的情況下，業(yè)主違約的幾率增大，明確違約責(zé)任才能保障自己的權(quán)益。　　第6步：選銀行和辦按揭　　如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請(qǐng)需要買賣雙方到場(chǎng)，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請(qǐng)貸款時(shí)直接找到銀行的客戶經(jīng)理，說要做房產(chǎn)按揭，他就會(huì)幫忙處理。一般來說當(dāng)天就能夠確批復(fù)。但有時(shí)候也會(huì)出現(xiàn)貸款額度不能達(dá)到預(yù)期的情況，像評(píng)估價(jià)高的銀行需要再評(píng)估，一般會(huì)延長二三個(gè)工作日。不過在辦理按揭前，買方需要自己心里有個(gè)數(shù)，如果房產(chǎn)樓齡較新，例如是在2000年以后入伙，因?yàn)樵u(píng)估價(jià)比較高，貸款一般可以貸到八成。如果是在2000年以前的房子，那么貸款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的銀行監(jiān)管，也可以在申請(qǐng)按揭時(shí)同時(shí)辦理，免得來回跑腿?！　≈劣阢y行的選擇，中介人員推薦說四大國有銀行的貸款額度會(huì)較寬松，而且辦事效率會(huì)高一些。至于利率是否能下浮，每家銀行執(zhí)行的政策基本一致，所以并不需要更多考慮。　　風(fēng)險(xiǎn)提示：　　1 .如果貸款額度達(dá)不到預(yù)期，買家需要做好支付更多首期款的準(zhǔn)備，否則交易不成將造成違約?！　? .目前二套房貸有收緊趨勢(shì)，有可能出現(xiàn)貸款批不下來的情況，那么為預(yù)防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。　　第7步：過戶及交稅　　去過戶時(shí)，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同。一般遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金?！　≈劣谵k證時(shí)間，關(guān)內(nèi)是5個(gè)工作日出新證，關(guān)外寶安也是5個(gè)工作日，龍崗則是20-30個(gè)工作日(2000年以前的舊證是30個(gè)工作日，2000年以后的新證是20個(gè)工作日)。交稅時(shí)，如果合同約定是各付稅費(fèi)，那么兩人必須同時(shí)到場(chǎng);如果是業(yè)主實(shí)收，就只需要買家到場(chǎng)。至于拿新證，一次性付款就可以直接拿新的房產(chǎn)證;如果是按揭貸款拿的就是房產(chǎn)證復(fù)印件，銀行也會(huì)自動(dòng)去國土房管局辦理抵押手續(xù)，在5個(gè)工作日后放尾款給業(yè)主?！　★L(fēng)險(xiǎn)提示：　　1.房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔(dān)。也就是說過戶后房屋出現(xiàn)損害等風(fēng)險(xiǎn)，是由買方承擔(dān)的，所以買方需要在過戶前仔細(xì)確認(rèn)房子是否有質(zhì)量問題?！　? .目前房價(jià)上漲，有業(yè)主會(huì)以虛假債務(wù)為由讓法院查封房產(chǎn)，讓過戶期間的房產(chǎn)交易終止，買方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過戶中因業(yè)主原因房產(chǎn)遭到查封，那么視為業(yè)主違約，必須承擔(dān)違約責(zé)任?！　〉?步：后續(xù)事項(xiàng)　　交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤?，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚是否有被更換或搬走，**終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺(tái)、供電局等部門去辦理，雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等，部分區(qū)域像羅湖區(qū)，辦理水電交接的時(shí)候也許要提供抵押合同，交易雙方**好在去之前打電話進(jìn)行咨詢，以免來回跑動(dòng)。**主要的是之前有簽訂《交房保證金協(xié)議》，如果房子內(nèi)部家具家電完整，就交回給業(yè)主保證金。如果家具家電確實(shí)有缺失，那么經(jīng)過雙方協(xié)商后可以在保證金里面進(jìn)行抵扣?！　★L(fēng)險(xiǎn)提示：　　1.如果交房時(shí)家具家電出現(xiàn)損壞甚至被搬走，而交房保證金無法彌補(bǔ)時(shí)，買方通常很難找到賣家去索賠。所以**好在當(dāng)初約定交房保證金時(shí)，盡量把保證金的數(shù)額做大。　　2.戶口問題也是交房時(shí)容易忽視的地方，所以在交房前，**好在房屋所在地的公安局查閱業(yè)主的戶口是否已經(jīng)遷出。

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• 問 二手房購房流程及注意事項(xiàng)是什么呢？
  答

  二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。二手房是相對(duì)開發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。那么二手房交易的詳細(xì)流程及注意事項(xiàng)呢？第1步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審核　　擔(dān)心買到產(chǎn)權(quán)有瑕疵的房子，是買家們不敢進(jìn)行自主交易的一大原因。但做足前期準(zhǔn)備工作，這一問題也將不是問題。　　首先，要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字;其次，看購房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬?！　★L(fēng)險(xiǎn)提示：此環(huán)節(jié)**大風(fēng)險(xiǎn)即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因?yàn)橛袀鶆?wù)糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問題，交易即宣布無效。　　第2步：交定金與簽合同　　看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個(gè)小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。房子動(dòng)輒上百萬，以5%計(jì)算定金額度也能達(dá)到5萬元。所以當(dāng)交易進(jìn)行到這個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)，請(qǐng)多留個(gè)心眼?！　∪绻憧粗械姆孔舆€在按揭中，定金**好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個(gè)簡單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定金**好交由銀行監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。

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