借名購房協(xié)議有效嗎？

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• 134****9124

  在借名購房中，涉及雙重法律關(guān)系：一為內(nèi)部關(guān)系，即借名人和出名人之間的借名購房合同關(guān)系;二為外部關(guān)系，即借名人或出名人將房屋出賣給第三人，形成其和第三人的買賣合同關(guān)系。
  先探討借名購房的內(nèi)部法律關(guān)系，即借名購房合同的法律性質(zhì)及其效力。我國合同法并未將借名購房合同作為典型合同予以規(guī)定，故其為非典型合同，即無名合同。借名購房合同側(cè)重于借名人和出名人之間的信賴關(guān)系，借名人將自己出資購房經(jīng)他人允諾而登記他人名下，其法律性質(zhì)與委托合同相似，故可類推適用委托合同的相關(guān)規(guī)定。
  應(yīng)注意的是，借名購房合同不是信托合同。在信托合同中，受托人不僅取得信托財產(chǎn)的所有權(quán)或其他權(quán)利，且其對信托財產(chǎn)有積極管理和處分的權(quán)利;而在借名購房合同中，借名人對財產(chǎn)仍有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。此外，借名購房合同也不是通謀虛偽表示。在通謀虛偽表示中，表意人沒有作出意思表示的真意，相對人對此明知并達(dá)成合意，因此該意思表示在當(dāng)事人之間無效。而在借名購房合同中，借名人確有將房屋登記于他人名下之法律拘束意思，出名人也在這個意義上為允諾，雙方達(dá)成真實的意思表示。因此，借名購房合同與通謀虛偽表示有別。
  判斷借名購房合同是否有效，關(guān)鍵問題在于其是否違反法律禁止性規(guī)定。禁止性規(guī)定可分為效力型禁止性規(guī)定和管理型禁止性規(guī)定，兩者區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)在于是否違反了公共利益。前者因違反公共利益無效，后者與公共利益無涉，應(yīng)為有效。對此，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人訂立借名購房合同的目的而區(qū)分判斷：如果當(dāng)事人訂立借名購房合同的目的在于購買政策性保障住房，則其因違反公共利益而無效;倘若其目的在于規(guī)避限購政策或信貸政策，因其未違反公共利益，應(yīng)為有效。

  查看全文↓ 2019-01-11 21:16:22
• 142****1840

  如果協(xié)議本身意思表達(dá)很清楚。雙方都已經(jīng)簽名，那么對雙方是有法律效力的，但這個協(xié)議不一定能對第三方發(fā)生法律約束力，比如掛名者將房屋以自己的名義賣給第三方，實際所有人不能以自己沒有同意而請求宣告買賣無效。
  

  查看全文↓ 2019-01-11 21:16:16
• 156****3632

  “借名買房”指自限購政策施行之后，部分有購房需求的人失去了購房資格，即使能簽買賣合同，也無法在房地產(chǎn)中心進(jìn)行交易過戶。
  在此情況下，個別購房者采用了“借名買房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名義購房，而購房款項卻由購房者自己支付。

  查看全文↓ 2019-01-11 21:16:11

相關(guān)問題

• 問 ??借名買房違法嗎?借名買房協(xié)議是否有效?
  答

  借名買房是指真正的買房人以他人的名義購買房產(chǎn)。從表面上看是出名人購買了房屋，簽訂的房屋買賣合同，而實際上是借名人購買該房屋，支付了房款。在借名買房中，購房合同是否有效需要分不同情況而定：1. 如果購買的是商品房，該房屋買賣合同為有效合同。因為商品房為意思自治，買受人可以根據(jù)自己的意志進(jìn)行購買房屋。2. 如果購買的是經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷房、回遷房、福利房等帶有個人身份的房產(chǎn)，這類房屋買賣合同為無效合同。因為這類房產(chǎn)的購買者需具備一定的資格，沒有資格的人借用他人名義進(jìn)行購買的，有違相關(guān)政策和法律。借名買房合同，在履行過程中，如果發(fā)生糾紛，很有可能被認(rèn)定為無效。其理由主要應(yīng)從政府推出安居房和限價房的目的考慮，政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問題，從而改善整個社會的居住狀況才推出這項針對特殊人群的優(yōu)惠政策，在開發(fā)安居房和限價房的過程中，政府一般均需用不同方式和渠道給予財政補貼，而名義買房人轉(zhuǎn)讓的實際上是基于其符合政府規(guī)定的條件從而享有的購房權(quán)，如果這類合同有效，就會使原來不符合購房條件的人購買安居房或限價房，而原應(yīng)享受安居房或限價房的人群的住房條件仍然沒有得到改善，這樣就違背了政府推出安居房和限價房的初衷，因而違反了社會公共利益。在法律上，借名買房中存在著諸多風(fēng)險：（1）登記購房人反悔不承認(rèn)借名買房之事或者登記購房人死亡，其繼承人不了解借名之事、不承認(rèn)借名之事。（2）第三人對登記購房人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)給事實購房人的行為提出異議，實踐中，借名買房雙方進(jìn)行約定時，事實購房人認(rèn)為借名與登記購房人的配偶沒有關(guān)系，真正的房主是自己，但登記購房人的配偶往往以《婚姻法》的規(guī)定提出異議，否認(rèn)借名買房的事實，確認(rèn)該房產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)。（3）房產(chǎn)被登記購房人處分（轉(zhuǎn)讓或抵押）或被法院執(zhí)行。綜上所述，為了維護(hù)自己的財產(chǎn)，建議大家不要借名買房。1、如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，如果借名買房合同是當(dāng)事人自愿簽署，奉行合同自由的原則，借名買房合同應(yīng)具有法律效力。但該合同**好注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無關(guān)?！倍遥枰舸孀銐虻淖C據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購房發(fā)票等等。因為，一旦登記購房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買的，實際產(chǎn)權(quán)人是事實購房人。事實購房人有可能得到法院支持，房屋登記不實可**終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購房人的，事實購房人只能主張事實上的借款關(guān)系要求登記購房人返還房款。2、另外，即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定，將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實購房人并不能追回該房產(chǎn)。因為根據(jù)《物權(quán)法》善意取得的制度，第三人出于善意而信賴不動產(chǎn)登記簿或房屋所有權(quán)證書的內(nèi)容，并且轉(zhuǎn)讓時已支付合理的價格，同時，轉(zhuǎn)讓后已依法登記，因而取得房屋所有權(quán)，應(yīng)受到法律的保護(hù)。事實購房人僅有權(quán)向登記購房人要求賠償。3、至于登記購房人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人申請法院強(qiáng)制執(zhí)行，法院以不動產(chǎn)登記為依據(jù)，查封并拍賣該房產(chǎn)，致使事實購房人喪失對房屋的所有權(quán)。如果借名買房合同無效，已經(jīng)付款的事實購房人，只能向登記購房人要求返還購房款，如果借名合同有效，事實購房人在執(zhí)行過程中可以向法院提出執(zhí)行異議，對被執(zhí)行的房產(chǎn)主張權(quán)利并要求法院停止執(zhí)行。根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，執(zhí)行員對案外人提出的異議，按照法定程序進(jìn)行審查，理由不成立的，予以駁回；理由成立的，由院長批準(zhǔn)中止執(zhí)行。

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• 問 ??借名買房違法嗎?借名買房協(xié)議是否有效?借名買房爭議如何處理?
  答

  一、什么是借名買房所謂借名買房是指實際購房人出資，由名義購房人與賣房人簽訂房屋買賣合同，房屋產(chǎn)權(quán)登記為名義購房人，實際購房人與名義購房人約定房屋產(chǎn)權(quán)歸實際購房人所有的買房形式。借名買房出現(xiàn)糾紛的情況比較多見，房地產(chǎn)限購無疑是當(dāng)事人選擇借名買房的主要原因。二、確定借名買房雙方之間的協(xié)議是否有效借名買房出現(xiàn)糾紛首先需要判斷當(dāng)事人之間是否形成借名的合意，若雙方?jīng)]有書面的借名協(xié)議，僅憑口頭約定在對方當(dāng)事人否認(rèn)的情況下，法院很難認(rèn)定借名的事實。如果有證據(jù)證明雙方形成借名的合意，則要就協(xié)議是否有效進(jìn)行判斷。一般情況下有兩種可能：第一：為了規(guī)避房地產(chǎn)限購政策而借名買房，雖然實際購房人不具備購房資格，但房地產(chǎn)限購政策并不屬于法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此借名協(xié)議是有效的，實際購房人有權(quán)憑借名協(xié)議主張自己的權(quán)利。第二：為了規(guī)避經(jīng)濟(jì)適用房限購政策而借名買房，經(jīng)適房政策保障的是社會低收入群體的住房權(quán)利，《合同法》第五十二條第四項規(guī)定：“損害社會公共利益的合同無效”，不符合購買經(jīng)適房的主體通過借名買房協(xié)議而購買了經(jīng)適房顯然損害了社會公共利益，因此這種借名協(xié)議是無效的。三、如果雙方協(xié)議無效怎么辦?如果借名協(xié)議無效，即借名買房程序不能執(zhí)行，實際購房人只能要求名義購房人返還購房款，無權(quán)要求確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)歸其所有。但如果借名協(xié)議有效，則要判斷協(xié)議是否可以履行。若實際購房人在訴訟時已經(jīng)取得了購房資格，則有權(quán)要求法院確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)歸自己所有，若實際購房人在訴訟時尚未取得購房資格，法院很難支持將房屋的產(chǎn)權(quán)判歸實際購房人所有，這種情況下實際購房人可以等到取得購房資格后再向法院提起確權(quán)訴訟。

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• 問 ??在法律上借名買房協(xié)議有效嗎？
  答

  借名買房合同有效嗎?“借名買房”是指房屋的實際出資人借名他人名義買房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。這樣操作是否有效，主要看界名人(實際購買人)和出名人(房屋登記人)之間是否有借名協(xié)議，這主要是根據(jù)我國《民法通則》關(guān)于當(dāng)事人“意思自治”原則的規(guī)定，如果借名人和出名人在房屋購買以前簽訂了房屋借名協(xié)議，將房屋的權(quán)屬約定清楚的，應(yīng)該認(rèn)定借名行為有效，房屋的時機(jī)權(quán)屬歸借名人。如果當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對房屋的購買確實存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持;其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。被借名人起訴借名人騰房怎么辦呢?騰退房屋糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買房關(guān)系作為抗辯的，法院應(yīng)當(dāng)釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，當(dāng)事人堅持不反訴的，應(yīng)就其抗辯是否成立進(jìn)行審理并作出判定。假如查明確實是借名買房關(guān)系，依法應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請求。出名人擅自出賣房屋怎么辦呢?出名人將登記在其名下的房屋擅自轉(zhuǎn)讓給他人，借名人以其對房屋享有實際權(quán)利為由，要求確認(rèn)買賣合同無效的，一般不予支持，但借名人能夠證明買受人知道或應(yīng)當(dāng)知道房屋存在借名登記的除外。如果買受人是善意第三人，買受人、借名人均要求繼續(xù)履行合同的，按以下的規(guī)定處理：1、已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的;2、均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實際合法占有房屋的;3、均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。如何降低“借名買房”風(fēng)險借名買房風(fēng)險大，消費者應(yīng)盡量通過正規(guī)方式購房，若不得已需要借名買房時，應(yīng)注意以下幾個方面，力求將風(fēng)險降至**低：首先，借名買房之前要弄清楚欲購房屋的性質(zhì)，房屋能否上市交易，借名購買是否違反國家政策性規(guī)定，防止將來無法取得房屋所有權(quán)。其次，簽訂書面協(xié)議。為與借款合同相區(qū)分，書面協(xié)議中應(yīng)明確雙方的借名買房合同關(guān)系，可以請第三方見證合同。再次，注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協(xié)議時的證據(jù)，如邀請朋友作見證、進(jìn)行錄音錄像等。

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• 問 哪些情況需要借名購房？借名購房有危害嗎？
  答

  借名購房暗藏六大風(fēng)險從調(diào)研中可以看到，“借名買房”主要暗藏下列六類涉訴風(fēng)險：一是無書面協(xié)議，一方否認(rèn)曾約定借名買房。借名買房的雙方多為親屬、朋友關(guān)系，基于感情信任，多為口頭約定，較少簽訂書面協(xié)議，登記人因房屋價格上漲等因素否認(rèn)借名買房。二是違反政策、法規(guī)規(guī)定，借名買房協(xié)議可能被認(rèn)定無效。借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，雖簽訂書面協(xié)議，但因規(guī)避政策，協(xié)議存在被法院認(rèn)定無效之可能，借名人無法實現(xiàn)獲得房屋產(chǎn)權(quán)的目的。三是登記人拒絕辦理房屋過戶手續(xù)。在房屋滿足過戶條件時，是否協(xié)助辦理房屋過戶的主動權(quán)掌握在登記人手中，借名人面臨遭到拒絕的風(fēng)險。四是借名人被要求騰退房屋。購買房屋后，借名人往往實際居住在房屋內(nèi)，但由于房屋登記在他人名下，而我國對不動產(chǎn)物權(quán)采登記主義，借名人面臨被起訴騰退房屋的風(fēng)險。五是房屋因登記人涉訴而被查封或處分。借名買房系借名人和登記人之間的約定，根據(jù)公示公信原則，房屋所有權(quán)證載明登記人為所有權(quán)人，一旦登記人涉訴，該房屋作為其財產(chǎn)面臨被查封或處分的危險。如：登記人離婚，其配偶主張該房屋作為夫妻共同財產(chǎn)應(yīng)分割;登記人負(fù)有債務(wù)，債權(quán)人申請保全而致該房屋被查封。六是登記人將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人。由于房屋登記在他人名下，第三人有理由相信登記人為房屋所有權(quán)人。二者簽訂買賣協(xié)議，如第三人不知借名登記，則借名人面臨喪失房屋的可能，其只能依不當(dāng)?shù)美虻怯浫酥鲝堎r償。法律不支持“借名買經(jīng)適房”針對上述風(fēng)險，法官建議加大宣傳力度，讓普通老百姓知曉借名買房暗藏著“賠了房子又折錢”的風(fēng)險，不要存有規(guī)避政策、鉆法律漏洞的僥幸心理，尤其是沒有購房資格的人借名購買經(jīng)濟(jì)適用房之類的保障性住房。對于不違反國家政策、法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的借名買房，如辦理貸款困難，法官建議雙方簽訂書面協(xié)議，以“白紙黑字”的形式固定借名買房行為，如果有條件可以對協(xié)議進(jìn)行公證，這樣可以明確出資人與登記人之間究竟是借款關(guān)系還是借名買房。但是需要強(qiáng)調(diào)的是，違反政策借名購買經(jīng)適房的，即使有書面協(xié)議或進(jìn)行公證，都可能導(dǎo)致協(xié)議因違反強(qiáng)制性規(guī)定被認(rèn)定無效。而特別需要提醒實際出資人的是，一定要留存出資的相關(guān)證據(jù)，如銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條等，以防在沒有書面協(xié)議或房屋登記人對借名買房不予認(rèn)可時，出資人可以以此為依據(jù)向登記人主張債權(quán)、減少損失。

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• 問 借名買房協(xié)議書
  答

  借名購房協(xié)議的內(nèi)容模板包括雙方的一些基本身份，后面是對借名購房內(nèi)容的清晰描述，最后是簽字確認(rèn)。以登記人名義購買房產(chǎn)可能存在的風(fēng)險主要包括，房屋權(quán)屬登記人回去要求收回房屋，因房屋登記人的債務(wù)，房屋財產(chǎn)被查封或者執(zhí)行的，登記人死亡后，登記人的繼承人不知道以自己的名義購買房屋的內(nèi)容或不承認(rèn)借款姓名，實際所有人欲處分房地產(chǎn)時，登記財產(chǎn)所有人不配合或找不到的。房屋屬于不動產(chǎn)，權(quán)屬根據(jù)《民法典》登記確定，是一個嚴(yán)格的法律規(guī)定，因此，沒有任何文件可以在不改變登記產(chǎn)權(quán)的情況下絕對避免上述可能的風(fēng)險。風(fēng)險分為大小和大小，簽訂一份比較完整的協(xié)議，可以減少或降低風(fēng)險發(fā)生的可能性，也可以在風(fēng)險發(fā)生時起到補救的作用。至少可以避免房子和錢都空了的情況。