購(gòu)房預(yù)售合同糾紛適用哪些法律依據(jù)呢？

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• 154****4461

  正確、及時(shí)審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。
  
  第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。
  
  第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
  
  第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
  
  第四條 出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
  
  第五條 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
  
  第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。
  
  當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。
  
  第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。
  

  查看全文↓ 2019-01-11 23:16:47
• 137****6709

  商品房預(yù)售合同糾紛適用《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，多條法律條文涉及商品房預(yù)售合同糾紛的處理。
  法律依據(jù)：
  第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。
  第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
  第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。
  當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。
  

  查看全文↓ 2019-01-11 23:16:40
• 156****4530

  **高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
  
  　　為正確、及時(shí)審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。
  　　第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。
  　　第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
  　　第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
  　　第四條 出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
  　　第五條 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
  　　第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。
  　　當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條 件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。
  　　第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。
  　　被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。
  　　第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

  查看全文↓ 2019-01-11 23:16:35
• 158****3914

  1、如何認(rèn)定：開發(fā)商無(wú)商品房預(yù)售許可證，而將房屋預(yù)售給購(gòu)房人。后購(gòu)房人主張開發(fā)商未告知其沒有商品房預(yù)售許可證的事實(shí)，即認(rèn)為開發(fā)商隱瞞了沒有商品房預(yù)售許可證的事實(shí)。
  
  
  2、法律依據(jù)：
  
  
  《合同法》第42條第2項(xiàng)規(guī)定，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。該兩類行為均屬于違反情報(bào)提供義務(wù)的行為。
  
  
  《商品房銷售管理辦法》中明確規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)有辦理商品房預(yù)售許可證及在進(jìn)行房屋預(yù)售時(shí)負(fù)有將具備商品房預(yù)售許可證的事實(shí)告知買受人的義務(wù)。
  
  
  《中華人民共和國(guó)民法通則》欺詐是指一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況或故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的情形。故意隱瞞系欺詐行為一種的形態(tài)。

  查看全文↓ 2019-01-11 23:16:27
• 143****7726

  這個(gè)要看合同，由于你沒有書面合同證明按揭事項(xiàng)的，那么，你不能以國(guó)家政策涉及按揭事項(xiàng)的變更（不可抗力）而解除合同。所以，你堅(jiān)持以該理由解除合同的不能勝訴。
  不過，由于以買賣合同為準(zhǔn)，但雙方?jīng)]有買賣合同，且定金和**已經(jīng)支付，這樣，你可以堅(jiān)持分期付款，而不必采用按揭。而且，你可以堅(jiān)持你認(rèn)可的分期付款的期限。

  查看全文↓ 2019-01-11 23:16:21

相關(guān)問題

• 問 房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛的法律依據(jù)有哪些？
  答

  房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛是民事案件。是《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定的情形。只有拆遷單位與被拆遷人沒有達(dá)成拆遷協(xié)議，沒有簽訂拆遷安置補(bǔ)償合同的，拆遷行政部門作出拆遷決定，被拆遷人對(duì)拆遷決定不服，向法院起訴的，才是行政案件。這是《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定的情形?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》：第十五條:拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。第十六條:拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。

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• 問 ??房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛的法律依據(jù)有什么？
  答

  1、合同如果沒有特別規(guī)定，只要雙方簽字或者蓋章后即具有法律效率2、你簽字的合同，你應(yīng)該也有一份的。如果原來是空白的地方對(duì)方是無(wú)法單方面改動(dòng)的。3、空白處不填寫不影響其他部分的法律效率的。4、如果你估計(jì)要輸?shù)脑?，還是主動(dòng)提出調(diào)解解決為妥。

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• 問 合同糾紛的法律適用什么法律呢？
  答

  一、合同糾紛解決方式根據(jù)我國(guó)《合同法》第一百二十八條的規(guī)定，合同爭(zhēng)議的解決方式有四種：和解、調(diào)解、仲裁和訴訟。其中，和解和調(diào)解并非解決合同爭(zhēng)議必經(jīng)的程序，即使合同當(dāng)事人在合同爭(zhēng)議條款中作了相應(yīng)的規(guī)定，當(dāng)事人也可不經(jīng)協(xié)商和解或調(diào)解而直接申請(qǐng)仲裁或提起訴訟。故選擇仲裁還是訴訟解決合同爭(zhēng)議是訂立合同爭(zhēng)議條款要解決的一個(gè)重要問題。仲裁指雙方當(dāng)事人根據(jù)有效的仲裁協(xié)議，將糾紛提交給仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行處理的一種爭(zhēng)議解決方式。仲裁協(xié)議一旦依法成立，當(dāng)事人不得再就爭(zhēng)議事項(xiàng)向法院提起訴訟。同訴訟相比，仲裁具有快速、便捷、高度保密、裁決便于執(zhí)行、能夠充分體現(xiàn)雙方當(dāng)事人的意思自治，有利于維持和發(fā)展?fàn)幾h雙方之間的商事關(guān)系等特點(diǎn)。訴訟是解決合同爭(zhēng)議中使用得**多的糾紛解決方式。它是一種強(qiáng)制管轄，假若合同中沒有有效的仲裁條款，也沒有另外達(dá)成有效的仲裁協(xié)議，即使合同中沒有約定訴訟，當(dāng)事人仍有權(quán)就該合同爭(zhēng)議向人民法院起訴。我國(guó)訴訟制度比較仲裁制度而言具有程序嚴(yán)格、公正、對(duì)當(dāng)事人的訴權(quán)保障全面、法官審判經(jīng)驗(yàn)豐富等特點(diǎn)。二、選擇以仲裁方式解決合同爭(zhēng)議應(yīng)注意的問題合同當(dāng)事人將合同爭(zhēng)議提請(qǐng)仲裁，必須基于有效的仲裁協(xié)議。根據(jù)《仲裁法》第十六條第二款的規(guī)定，仲裁協(xié)議內(nèi)容必須具備三個(gè)要素：一是要有請(qǐng)求仲裁的意思表示；二是要有仲裁事項(xiàng)；三是要有選定的仲裁委員會(huì)。其中對(duì)第一項(xiàng)和第三項(xiàng)的規(guī)定，合同當(dāng)事人往往會(huì)由于不了解仲裁制度和仲裁機(jī)構(gòu)的設(shè)置，在合同爭(zhēng)議條款中做出以下幾種不規(guī)范的仲裁協(xié)議：第一、約定了仲裁地點(diǎn)，但沒有約定仲裁機(jī)構(gòu)，或雖然有約定，但約定的仲裁機(jī)構(gòu)名稱的方式、術(shù)語(yǔ)不規(guī)范。如：爭(zhēng)議在"合同簽訂地（履行地）仲裁解決"、"爭(zhēng)議所在地仲裁解決"、爭(zhēng)議由"本市仲裁機(jī)關(guān)仲裁"、"本市有關(guān)部門仲裁"、 "當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會(huì)仲裁"、爭(zhēng)議由"XX市經(jīng)濟(jì)合同仲裁委員會(huì)仲裁"等。第二、同時(shí)約定兩個(gè)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁。如：爭(zhēng)議可提交"A市有關(guān)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁"或"B市有關(guān)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁"。第三、既約定仲裁，又選擇訴訟。如：發(fā)生爭(zhēng)議向"合同履行地（簽訂地）仲裁機(jī)關(guān)申請(qǐng)仲裁，也可以直接向人民法院起訴"、爭(zhēng)議由"合同履行地仲裁機(jī)關(guān)仲裁，對(duì)仲裁不服，向人民法院起訴"等。

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• 問 購(gòu)房預(yù)售合同糾紛如何避免呢?
  答

  購(gòu)房者如何避免商品房預(yù)售糾紛？ 白銀華電774名職工傾盡畢生積蓄欲在省城購(gòu)買一個(gè)安居之所，可是合同簽了，錢也交了，等來的竟是“合同無(wú)效”的律師函。之后，職工們憤而向法院控告開發(fā)商的欺詐行徑。蘭州中院一審判決開發(fā)商返還購(gòu)房款1.01億元，并承擔(dān)966萬(wàn)余元的利息損失。開發(fā)商不服，向省高院提起上訴。2009年7月2日，雙方達(dá)成協(xié)議，解除雙方簽訂的住宅房團(tuán)購(gòu)合同，開發(fā)商返還購(gòu)房款，承擔(dān)相應(yīng)利息損失，并賠償經(jīng)濟(jì)損失1500萬(wàn)元，共計(jì)1.3450億元。 法律界人士指出：**高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》第35條規(guī)定，商品房的預(yù)售方，沒有取得土地使用證，也沒有投入開發(fā)建設(shè)資金進(jìn)行施工建設(shè)而預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定商品房預(yù)售合同無(wú)效。一方違反合同，應(yīng)按約定的數(shù)額支付違約金。 典型案例 **1億774名職工集資買房 2007年初，白銀華電投資開發(fā)公司全體職工大會(huì)討論表決后，決定由774名職工共同集資，在蘭州統(tǒng)一購(gòu)買800余套住房。得知這一商機(jī)后，蘭州居正房地產(chǎn)開發(fā)公司(簡(jiǎn)稱居正公司)和蘭州金萬(wàn)利房地產(chǎn)公司(簡(jiǎn)稱金萬(wàn)利公司)與白銀華電公司職工代表接洽并聲稱，其在蘭州雁灘工業(yè)城附近擁有一塊具有商品房自主開發(fā)使用權(quán)的土地，完全可以滿足職工們的購(gòu)房需求，并承諾以優(yōu)惠價(jià)建房。2007年5月18日，白銀華電公司774名職工選舉代表，與居正、金萬(wàn)利兩家房地產(chǎn)公司簽訂了住宅房團(tuán)購(gòu)合同。其后，職工們依約支付了首期預(yù)付款1.01億元。 半年多過去，兩家開發(fā)公司提出再增加6000萬(wàn)元預(yù)付款才能繼續(xù)履行合同。當(dāng)職工代表們被迫同意再增加2500萬(wàn)元后，對(duì)方又要求以每畝200萬(wàn)元的價(jià)格，將建設(shè)用地以及代征道路和綠化用地全部出讓給白銀華電公司，讓職工們自己去建設(shè)。至此，職工們終于明白，這兩家開發(fā)商從未辦理過開發(fā)、建設(shè)、預(yù)售商品房的所有合法手續(xù)，根本沒有建房子的打算。 合同無(wú)效？買房人狀告開發(fā)商 購(gòu)房合同簽了，定金、購(gòu)房款也交了，而白銀華電的774名職工卻等來了兩家房地產(chǎn)公司授權(quán)律師發(fā)來的律師函，表示由于雙方簽訂的住宅房團(tuán)購(gòu)合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議缺乏法律效力，屬無(wú)效合同，并明確告知不再實(shí)際履行約定。其后雙方曾多次協(xié)商，但未達(dá)成一致。于是，白銀華電職工將兩家房地產(chǎn)公司告上法庭，請(qǐng)求法院確認(rèn)合同無(wú)效，并判令兩被告返還1.01億元房款，承擔(dān)同期銀行貸款利息900余萬(wàn)元，并賠償原告損失1.58億元。 對(duì)此，兩被告公司認(rèn)為，對(duì)于雙方簽訂的團(tuán)購(gòu)房合同及補(bǔ)充協(xié)議均無(wú)異議，因客觀因素合同不能繼續(xù)履行。對(duì)于原告要求被告返還本金也無(wú)異議，但白銀華電要求他們承擔(dān)其預(yù)期利息損失于法無(wú)據(jù)，對(duì)方主張的1.58億元的損失不是合同無(wú)效直接產(chǎn)生的損失，請(qǐng)求予以駁回。 高院調(diào)解兩被告返還購(gòu)房款 法院認(rèn)為，在本案中，由于雙方簽訂的預(yù)售合同違反國(guó)家法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，致使合同無(wú)效，該合同自始沒有法律約束力，對(duì)雙方當(dāng)事人沒有法律拘束力，也不能發(fā)生當(dāng)事人預(yù)期的后果。因此，原告主張賠償經(jīng)濟(jì)損失1.58億元的請(qǐng)求依法不予支持。本案因合同無(wú)效造成的損失，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人過錯(cuò)大小承擔(dān)責(zé)任。因此，法院一審判令原被告雙方于2007年5月18日簽訂的住宅房團(tuán)購(gòu)合同書及補(bǔ)充協(xié)議無(wú)效；兩被告公司返還白銀華電購(gòu)房款1.01億元，并承擔(dān)966萬(wàn)余元的利息。在蘭州中院對(duì)此案作出一審判決之后，房產(chǎn)商不服判決，向省高院提起上訴。 2009年7月2日，在省高院的主持下，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議：解除白銀華電投資開發(fā)公司的774名職工與居正公司、金萬(wàn)利公司簽訂的住宅房團(tuán)購(gòu)合同，居正公司和金萬(wàn)利公司返還774名職工的購(gòu)房款1.01億元，承擔(dān)相應(yīng)利息損失，并賠償經(jīng)濟(jì)損失1500萬(wàn)元，共計(jì)1.3450億元。雙方約定在協(xié)議生效后15日內(nèi)履行完畢。調(diào)解書生效后，兩家房地產(chǎn)公司卻一直不履行還款義務(wù)，于是，774名職工向蘭州中院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。后居正公司和金萬(wàn)利公司主動(dòng)將執(zhí)行款送到法院，1.3450億元執(zhí)行款全部執(zhí)結(jié)到位。

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• 問 有哪些法律依據(jù)可以退房？
  答

  肯定是違反合同約定的，再說，如果房子漲價(jià)了，開發(fā)商反悔不交房了肯定也是違約。

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