合同糾紛的法律適用什么法律呢？

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• 154****3794

  一、合同糾紛解決方式
  
  根據(jù)我國(guó)《合同法》第一百二十八條的規(guī)定，合同爭(zhēng)議的解決方式有四種：和解、調(diào)解、仲裁和訴訟。其中，和解和調(diào)解并非解決合同爭(zhēng)議必經(jīng)的程序，即使合同當(dāng)事人在合同爭(zhēng)議條款中作了相應(yīng)的規(guī)定，當(dāng)事人也可不經(jīng)協(xié)商和解或調(diào)解而直接申請(qǐng)仲裁或提起訴訟。故選擇仲裁還是訴訟解決合同爭(zhēng)議是訂立合同爭(zhēng)議條款要解決的一個(gè)重要問題。
  仲裁指雙方當(dāng)事人根據(jù)有效的仲裁協(xié)議，將糾紛提交給仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行處理的一種爭(zhēng)議解決方式。仲裁協(xié)議一旦依法成立，當(dāng)事人不得再就爭(zhēng)議事項(xiàng)向法院提起訴訟。同訴訟相比，仲裁具有快速、便捷、高度保密、裁決便于執(zhí)行、能夠充分體現(xiàn)雙方當(dāng)事人的意思自治，有利于維持和發(fā)展?fàn)幾h雙方之間的商事關(guān)系等特點(diǎn)。
  訴訟是解決合同爭(zhēng)議中使用得**多的糾紛解決方式。它是一種強(qiáng)制管轄，假若合同中沒有有效的仲裁條款，也沒有另外達(dá)成有效的仲裁協(xié)議，即使合同中沒有約定訴訟，當(dāng)事人仍有權(quán)就該合同爭(zhēng)議向人民法院起訴。我國(guó)訴訟制度比較仲裁制度而言具有程序嚴(yán)格、公正、對(duì)當(dāng)事人的訴權(quán)保障全面、法官審判經(jīng)驗(yàn)豐富等特點(diǎn)。
  
  二、選擇以仲裁方式解決合同爭(zhēng)議應(yīng)注意的問題
  
  合同當(dāng)事人將合同爭(zhēng)議提請(qǐng)仲裁，必須基于有效的仲裁協(xié)議。根據(jù)《仲裁法》第十六條第二款的規(guī)定，仲裁協(xié)議內(nèi)容必須具備三個(gè)要素：一是要有請(qǐng)求仲裁的意思表示；二是要有仲裁事項(xiàng)；三是要有選定的仲裁委員會(huì)。其中對(duì)第一項(xiàng)和第三項(xiàng)的規(guī)定，合同當(dāng)事人往往會(huì)由于不了解仲裁制度和仲裁機(jī)構(gòu)的設(shè)置，在合同爭(zhēng)議條款中做出以下幾種不規(guī)范的仲裁協(xié)議：
  第一、約定了仲裁地點(diǎn)，但沒有約定仲裁機(jī)構(gòu)，或雖然有約定，但約定的仲裁機(jī)構(gòu)名稱的方式、術(shù)語不規(guī)范。如：爭(zhēng)議在"合同簽訂地（履行地）仲裁解決"、"爭(zhēng)議所在地仲裁解決"、爭(zhēng)議由"本市仲裁機(jī)關(guān)仲裁"、"本市有關(guān)部門仲裁"、 "當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會(huì)仲裁"、爭(zhēng)議由"XX市經(jīng)濟(jì)合同仲裁委員會(huì)仲裁"等。
  第二、同時(shí)約定兩個(gè)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁。如：爭(zhēng)議可提交"A市有關(guān)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁"或"B市有關(guān)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁"。
  第三、既約定仲裁，又選擇訴訟。如：發(fā)生爭(zhēng)議向"合同履行地（簽訂地）仲裁機(jī)關(guān)申請(qǐng)仲裁，也可以直接向人民法院起訴"、爭(zhēng)議由"合同履行地仲裁機(jī)關(guān)仲裁，對(duì)仲裁不服，向人民法院起訴"等。

  查看全文↓ 2019-01-22 16:43:22
• 148****0667

  根據(jù)合同、交付貨物的證明，調(diào)查對(duì)方的工商情況，起草起訴狀、委托書等，選擇一家合適的法院立案，開庭，準(zhǔn)備代理詞等。
  

  查看全文↓ 2019-01-22 16:43:16
• 134****9842

  （一）接受自然人、法人或者其他組織的委托，擔(dān)任法律顧問；
  　 （二）接受民事案件、行政案件當(dāng)事人的委托，擔(dān)任代理人，參加訴訟；
  （三）接受刑事案件犯罪嫌疑人的委托，為其提供法律咨詢，代理申訴、控告，為被逮捕的犯罪嫌疑人申請(qǐng)取保候?qū)?，接受犯罪嫌疑人、被告人的委托或者人民法院的指定，?dān)任辯護(hù)人，接受自訴案件自訴人、公訴案件被害人或者其近親屬的委托，擔(dān)任代理人，參加訴訟；
  　?。ㄋ模┙邮芪?，代理各類訴訟案件的申訴；
  　?。ㄎ澹┙邮芪?，參加調(diào)解、仲裁活動(dòng)；
  　　（六）接受委托，提供非訴訟法律服務(wù)；
  　?。ㄆ撸┙獯鹩嘘P(guān)法律的詢問、代寫訴訟文書和有關(guān)法律事務(wù)的其他文書。 我是律師港灣網(wǎng)的律師，有什么不懂，可繼續(xù)追問
  

  查看全文↓ 2019-01-22 16:43:10
• 135****6546

  中華人民共和國(guó)**高人民法院公告
  
  《**高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》已于2012年3月31日由**高人民法院審判委員會(huì)第1545次會(huì)議通過，現(xiàn)予公布，自2012年7月1日起施行。
  
  二○一二年五月十日
  法釋〔2012〕7號(hào)
  
  **高人民法院
  關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋
  （2012年3月31日**高人民法院審判委員會(huì)第1545次會(huì)議通過）
  
  為正確審理買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》等法律的規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，制定本解釋。
  一、買賣合同的成立及效力
  第一條 當(dāng)事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結(jié)算單、發(fā)票等主張存在買賣合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人之間的交易方式、交易習(xí)慣以及其他相關(guān)證據(jù)，對(duì)買賣合同是否成立作出認(rèn)定。
  對(duì)賬確認(rèn)函、債權(quán)確認(rèn)書等函件、憑證沒有記載債權(quán)人名稱，買賣合同當(dāng)事人一方以此證明存在買賣合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。
  第二條當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

  查看全文↓ 2019-01-22 16:43:04

相關(guān)問題

• 問 購(gòu)房預(yù)售合同糾紛適用哪些法律依據(jù)呢？
  答

  正確、及時(shí)審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。第四條 出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。第五條 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

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• 問 合同糾紛，合同上的約定是否具有法律效力？
  答

  先要求賠付違約金，如果協(xié)商沒成功，可以起訴

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• 問 商品房買賣有哪些合同糾紛 它們有哪些適用法律
  答

  合同法之第九章　買賣合同第一百三十條　買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。第一百三十一條　買賣合同的內(nèi)容除依照本法 第十二條的規(guī)定以外，還可以包括包裝方式、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等條款。第一百三十二條　出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定。第一百三十三條　標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。第一百三十四條　當(dāng)事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價(jià)款或者其他義務(wù)的，標(biāo)的物的所有權(quán)屬于出賣人。第一百三十五條　出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。第一百三十六條　出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定或者交易習(xí)慣向買受人交付提取標(biāo)的物單證以外的有關(guān)單證和資料。第一百三十七條　出賣具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)的計(jì)算機(jī)軟件等標(biāo)的物的，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的以外，該標(biāo)的物的知識(shí)產(chǎn)權(quán)不屬于買受人。第一百三十八條　出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限交付標(biāo)的物。約定交付期間的，出賣人可以在該交付期間內(nèi)的任何時(shí)間交付。第一百三十九條　當(dāng)事人沒有約定標(biāo)的物的交付期限或者約定不明確的，適用本法第六十一條、第六十二條第四項(xiàng)的規(guī)定。第一百四十條　標(biāo)的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同生效的時(shí)間為交付時(shí)間。第一百四十一條　出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的地點(diǎn)交付標(biāo)的物。當(dāng)事人沒有約定交付地點(diǎn)或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：(一)標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)?，出賣人應(yīng)當(dāng)將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人以運(yùn)交給買受人;(二)標(biāo)的物不需要運(yùn)輸，出賣人和買受人訂立合同時(shí)知道標(biāo)的物在某一地點(diǎn)的，出賣人應(yīng)當(dāng)在該地點(diǎn)交付標(biāo)的物;不知道標(biāo)的物在某一地點(diǎn)的，應(yīng)當(dāng)在出賣人訂立合同時(shí)的營(yíng)業(yè)地交付標(biāo)的物。第一百四十二條　標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

• 問 ??房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛的法律依據(jù)有什么？
  答

  1、合同如果沒有特別規(guī)定，只要雙方簽字或者蓋章后即具有法律效率2、你簽字的合同，你應(yīng)該也有一份的。如果原來是空白的地方對(duì)方是無法單方面改動(dòng)的。3、空白處不填寫不影響其他部分的法律效率的。4、如果你估計(jì)要輸?shù)脑?，還是主動(dòng)提出調(diào)解解決為妥。

  全部3個(gè)回答>
• 問 商品房買賣合同糾紛有哪些常見類型 它們有哪些法律適用
  答

  房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的產(chǎn)物。在許多發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)日益成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，成為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的深化進(jìn)行，城市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的實(shí)施和住宅商品化的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正日益成為一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)部門。它的迅速發(fā)展反映了我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展和改革深入、廣泛的良好狀態(tài)，并且在推動(dòng)城鎮(zhèn)建設(shè)，促進(jìn)社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展，改善人們居住條件以及完善市場(chǎng)體制和機(jī)制等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正朝著規(guī)范化、商品化的方向發(fā)展。但我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)中仍然存在不少問題，比如房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大，造成土地利用上的浪費(fèi)和資金的占用；片面追求高額回報(bào)，建設(shè)大量脫離市場(chǎng)承受能力和經(jīng)濟(jì)水平的高檔房地產(chǎn)，而廣大人民所迫切需要的普通住宅建設(shè)卻不能滿足需要；商品房銷售面積與實(shí)際面積不符，質(zhì)量低劣，廣告虛假等，消費(fèi)者對(duì)這些問題反映十分強(qiáng)烈，已成為一個(gè)社會(huì)問題。本文中，筆者將遴選一部分典型案例就法律適用問題進(jìn)行分析探討，以期在引起有關(guān)方面關(guān)注的同時(shí)，能夠幫助消費(fèi)者如何運(yùn)用法律武器來維護(hù)自身的合法權(quán)益。在司法實(shí)踐中，比較常見的商品房買賣合同糾紛主要有以下幾個(gè)類型：逾期不能正常交付型。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期不能正常交付買受人商品房是商品房買賣合同糾紛中比較常見的類型，其中原因諸如資金短缺或?qū)徟掷m(xù)欠缺等導(dǎo)致建設(shè)工期延長(zhǎng)不一枚舉。近年來，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照合同約定正常交付的原因又有了新的表現(xiàn)，司法實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，因開發(fā)建設(shè)行為不規(guī)范而引發(fā)的此類糾紛呈現(xiàn)的比較明顯。如，1998年12月26日，被告力達(dá)開發(fā)公司取得了某地段拆遷異地安置樓項(xiàng)目，2000年1 月5 日，力達(dá)開發(fā)公司將其中的部分住宅工程交于該地段所屬的村委會(huì)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而該村委會(huì)又將這部分工程交于劉某個(gè)人開發(fā)建設(shè)，均簽訂了協(xié)議書。在開發(fā)建設(shè)中，因欠繳電力增容費(fèi)，三方協(xié)議由力達(dá)開發(fā)公司先行預(yù)售部分商品房籌集資金。該公司先后與原告宋某等10余人簽訂了《商品房買賣合同》，并以所得購(gòu)房款交付了電力增容費(fèi)。后三方因履行內(nèi)部協(xié)議產(chǎn)生糾紛，劉某占據(jù)房屋拒不向原告等人交付?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)”。該條同時(shí)規(guī)定了設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的五個(gè)條件。1999年10月12日江蘇省高級(jí)人民法院《全省民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》規(guī)定：“未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照、不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的當(dāng)事人與他人簽訂的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為內(nèi)容的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效”。本案中的村委會(huì)及劉某顯然無資格從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，允許他們進(jìn)行開發(fā)建設(shè)無疑會(huì)大大增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性，由此產(chǎn)生糾紛應(yīng)在情理之中。法院認(rèn)為：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行的責(zé)任。原、被告簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，被告應(yīng)按期交付房屋，被告與村委會(huì)、村委會(huì)與劉某之間的協(xié)議對(duì)原告無法律約束力，遂判決被告向原告交付房屋，因房屋在村委會(huì)及劉某控制之中，法院同時(shí)判令村委會(huì)與劉某作為第三人承擔(dān)協(xié)助義務(wù)?？梢姡捎谌桓嫖茨芤婪ㄟM(jìn)行開發(fā)建設(shè)，即使村委會(huì)與劉某投入資金實(shí)際進(jìn)行了開發(fā)建設(shè)，也只能由項(xiàng)目人即被告力達(dá)開發(fā)公司對(duì)外承擔(dān)責(zé)任。此外，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與代理銷售人產(chǎn)生矛盾，致使買受人不能如期取得商品房的情形也占不少比例。如，2001年6 月9 日，被告昌源開發(fā)公司與第三人祥和經(jīng)紀(jì)公司簽訂了《商品房委托代理協(xié)議》，約定被告將其開發(fā)建設(shè)的住宅樓委托第三人獨(dú)家全權(quán)代理銷售，期限自簽訂合同之日起至售完為止。2003年1 月8 日，第三人在代理銷售期限內(nèi)與原告吳某簽訂了《商品房購(gòu)銷協(xié)議》，將住宅樓4-2-201 室及4 號(hào)地下室以230000元的價(jià)格出賣于原告，原告依約交付第三人購(gòu)房款230000元。后被告昌源開發(fā)公司與祥和經(jīng)紀(jì)公司因代理銷售款回籠及費(fèi)用結(jié)算問題發(fā)生糾紛，在住宅樓通知上房時(shí)，被告以《商品房購(gòu)銷協(xié)議》上無其印章為由對(duì)該協(xié)議不予認(rèn)可，拒絕將房屋交付原告?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第四百零二條規(guī)定：“受托人以自己的名義在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人”。法院認(rèn)為：被告昌源開發(fā)公司與第三人祥和經(jīng)紀(jì)公司簽訂的《商品房委托代理協(xié)議》合法有效，第三人在與原告吳某簽訂《商品房購(gòu)銷協(xié)議》時(shí)，原告對(duì)被告與第三人之間的代理關(guān)系是明知的，且仍在第三人的代理銷售期限內(nèi)，故該協(xié)議對(duì)原、被告均有約束力，被告應(yīng)交付該商品房。本案正是基于《中華人民共和國(guó)合同法》有關(guān)代理行為的規(guī)定進(jìn)行的判決。故意隱瞞相關(guān)資質(zhì)型。我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為已經(jīng)作出了比較完善的規(guī)定，而在現(xiàn)實(shí)生活中，除了因房地產(chǎn)管理部門審核不嚴(yán)，出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然取得了商品房預(yù)售許可證明，但并不實(shí)際具備商品房預(yù)售法定條件的情形外，還有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)置法律法規(guī)于不顧，明明未取得商品房預(yù)售許可證明，卻哄篇買受人稱已取得商品房預(yù)售許可證明；明明未取得合法的土地使用權(quán)，卻大張旗鼓地進(jìn)行工程建設(shè)；明明不具備簽訂商品房買賣合同的基本條件，卻通過采取簽訂名目繁多的認(rèn)購(gòu)、定購(gòu)協(xié)議的形式為買受人設(shè)立種種陷阱。如，2000年12月18日，華洋開發(fā)公司取得了某村舊村改造工程，在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下與原告張某簽訂了《認(rèn)購(gòu)房屋協(xié)議書》，約定：乙方購(gòu)買甲方開發(fā)建設(shè)的新區(qū)2-3 號(hào)門面房2 套，建筑面積98平方米；購(gòu)房款450800元，乙方應(yīng)在合同簽訂的5 日內(nèi)預(yù)付50% ，余款在交房時(shí)付清；甲方于2002年8 月底將驗(yàn)收合格的房屋交付使用；本協(xié)議與國(guó)家通用協(xié)議具有同等效力。同日，原告交付被告購(gòu)房預(yù)付款100000元。2002年5 月 31 日，被告華洋開發(fā)公司將該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓于德陽開發(fā)公司，并將原告張某等6 人的《認(rèn)購(gòu)房屋協(xié)議書》及購(gòu)房款收據(jù)復(fù)印件交付第三人，市計(jì)劃委員會(huì)對(duì)該項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓予以批復(fù)同意，隨后，德陽開發(fā)公司取得了《建筑用地規(guī)劃許可證》，并向市國(guó)土局書面報(bào)告請(qǐng)求辦理用地手續(xù)，但至訴訟時(shí)尚未取得。法院認(rèn)為：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。原、被告雙方簽訂的《認(rèn)購(gòu)房屋協(xié)議書》已經(jīng)具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且原告亦按照約定交付被告100000元購(gòu)房款，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，導(dǎo)致合同無效的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。原、被告雙方在簽訂《認(rèn)購(gòu)房屋協(xié)議書》時(shí)，被告華洋開發(fā)公司尚未取得商品房預(yù)售許可證明，且不能證明原告對(duì)此是明知的，或已告知原告這一情形，其行為應(yīng)認(rèn)定為故意隱瞞，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。第三人德陽開發(fā)公司雖然接收了該項(xiàng)目，但在原、被告雙方的商品房買賣過程中沒有過錯(cuò)，被告也未將收取的購(gòu)房款交付第三人，故第三人不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，遂認(rèn)定原告張某與被告華洋開發(fā)公司簽訂的《認(rèn)購(gòu)房屋協(xié)議書》無效，判決該公司返還原告張某已付購(gòu)房款100000元、利息15000 元，賠償原告張某30000 元?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并以經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明”?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效”。本案中的華海開發(fā)公司在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下與原告張某簽訂了《認(rèn)購(gòu)房屋協(xié)議書》，該合同違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條的規(guī)定，屬無效合同?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”，第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”。該司法解釋為諸如華洋開發(fā)公司這樣的開發(fā)商帶上了“緊箍咒”。權(quán)屬證書缺失型。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具備拆遷資質(zhì)，必須委托具備拆遷資質(zhì)的拆遷安置公司進(jìn)行拆遷安置，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付拆遷安置公司的報(bào)酬有時(shí)就是待建的商品房，拆遷安置公司對(duì)這部分商品房則以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義對(duì)外銷售，簽訂合同，辦理權(quán)屬證書同樣要借助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義進(jìn)行，一旦兩家產(chǎn)生利益沖突，買受人的權(quán)益難以得到保障。如，1997年11月13日，原告陳某與被告鑫龍開發(fā)公司簽訂了《商品房購(gòu)銷合同》，被告將西苑小區(qū)5-5-401 室商品房出賣于原告。 1997 年11月27日，原告搬入居住。1997年12月22日，原告辦理了《房屋所有權(quán)證》。但在隨后的數(shù)年中，原告要求被告協(xié)助辦理土地使用證遲遲沒有結(jié)果。訴訟中，被告坦承，原告購(gòu)買的該套房屋實(shí)際已作為拆遷安置費(fèi)用分配給了拆遷安置公司，由于兩公司之間的利益分配至今沒能了結(jié)，所以開發(fā)公司拒絕為原告提供相應(yīng)的手續(xù)。《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；……商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”。法院認(rèn)為：由于被告未能向原告提供辦理土地使用證所需的材料，致使原告在合同訂立之日起90日內(nèi)未能取得土地使用證，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。遂判令被告限期提供材料，并承擔(dān)違約金50086 元。本案僅系開發(fā)公司與拆遷公司因利益分配問題引發(fā)的開發(fā)公司主觀拖延辦理的情況，在現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，還存在著因開發(fā)公司土地使用手續(xù)不合法，導(dǎo)致買受人根本無法辦理的情況，購(gòu)買人一定要提高警惕。

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