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合同法之第九章 買賣合同第一百三十條 買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。第一百三十一條 買賣合同的內(nèi)容除依照本法 第十二條的規(guī)定以外，還可以包括包裝方式、檢驗標(biāo)準(zhǔn)和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等條款。第一百三十二條 出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定。第一百三十三條 標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。第一百三十四條 當(dāng)事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務(wù)的，標(biāo)的物的所有權(quán)屬于出賣人。第一百三十五條 出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。第一百三十六條 出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定或者交易習(xí)慣向買受人交付提取標(biāo)的物單證以外的有關(guān)單證和資料。第一百三十七條 出賣具有知識產(chǎn)權(quán)的計算機軟件等標(biāo)的物的，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的以外，該標(biāo)的物的知識產(chǎn)權(quán)不屬于買受人。第一百三十八條 出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限交付標(biāo)的物。約定交付期間的，出賣人可以在該交付期間內(nèi)的任何時間交付。第一百三十九條 當(dāng)事人沒有約定標(biāo)的物的交付期限或者約定不明確的，適用本法第六十一條、第六十二條第四項的規(guī)定。第一百四十條 標(biāo)的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同生效的時間為交付時間。第一百四十一條 出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的地點交付標(biāo)的物。當(dāng)事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：(一)標(biāo)的物需要運輸?shù)模鲑u人應(yīng)當(dāng)將標(biāo)的物交付給第一承運人以運交給買受人;(二)標(biāo)的物不需要運輸，出賣人和買受人訂立合同時知道標(biāo)的物在某一地點的，出賣人應(yīng)當(dāng)在該地點交付標(biāo)的物;不知道標(biāo)的物在某一地點的，應(yīng)當(dāng)在出賣人訂立合同時的營業(yè)地交付標(biāo)的物。第一百四十二條 標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
商品房買賣合同糾紛有哪些常見類型 它們有哪些法律適用
144****1675 | 2016-06-27 12:17:07
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134****5893
房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟和城市發(fā)展的產(chǎn)物。在許多發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)業(yè)日益成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，成為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)。隨著我國經(jīng)濟體制改革的深化進行，城市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的實施和住宅商品化的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)正日益成為一個重要的經(jīng)濟部門。它的迅速發(fā)展反映了我國經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展和改革深入、廣泛的良好狀態(tài)，并且在推動城鎮(zhèn)建設(shè)，促進社會生產(chǎn)力發(fā)展，改善人們居住條件以及完善市場體制和機制等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。
查看全文↓ 2016-06-27 16:48:01
目前，我國的房地產(chǎn)業(yè)正朝著規(guī)范化、商品化的方向發(fā)展。但我國房地產(chǎn)開發(fā)中仍然存在不少問題，比如房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大，造成土地利用上的浪費和資金的占用；片面追求高額回報，建設(shè)大量脫離市場承受能力和經(jīng)濟水平的高檔房地產(chǎn)，而廣大人民所迫切需要的普通住宅建設(shè)卻不能滿足需要；商品房銷售面積與實際面積不符，質(zhì)量低劣，廣告虛假等，消費者對這些問題反映十分強烈，已成為一個社會問題。
本文中，筆者將遴選一部分典型案例就法律適用問題進行分析探討，以期在引起有關(guān)方面關(guān)注的同時，能夠幫助消費者如何運用法律武器來維護自身的合法權(quán)益。
在司法實踐中，比較常見的商品房買賣合同糾紛主要有以下幾個類型：
逾期不能正常交付型。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期不能正常交付買受人商品房是商品房買賣合同糾紛中比較常見的類型，其中原因諸如資金短缺或?qū)徟掷m(xù)欠缺等導(dǎo)致建設(shè)工期延長不一枚舉。近年來，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照合同約定正常交付的原因又有了新的表現(xiàn)，司法實踐中發(fā)現(xiàn)，因開發(fā)建設(shè)行為不規(guī)范而引發(fā)的此類糾紛呈現(xiàn)的比較明顯。
如，1998年12月26日，被告力達(dá)開發(fā)公司取得了某地段拆遷異地安置樓項目，2000年1 月5 日，力達(dá)開發(fā)公司將其中的部分住宅工程交于該地段所屬的村委會進行開發(fā)建設(shè)，而該村委會又將這部分工程交于劉某個人開發(fā)建設(shè)，均簽訂了協(xié)議書。在開發(fā)建設(shè)中，因欠繳電力增容費，三方協(xié)議由力達(dá)開發(fā)公司先行預(yù)售部分商品房籌集資金。該公司先后與原告宋某等10余人簽訂了《商品房買賣合同》，并以所得購房款交付了電力增容費。后三方因履行內(nèi)部協(xié)議產(chǎn)生糾紛，劉某占據(jù)房屋拒不向原告等人交付。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)”。該條同時規(guī)定了設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的五個條件。1999年10月12日江蘇省高級人民法院《全省民事審判工作座談會紀(jì)要》規(guī)定：“未取得營業(yè)執(zhí)照、不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的當(dāng)事人與他人簽訂的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為內(nèi)容的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效”。本案中的村委會及劉某顯然無資格從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，允許他們進行開發(fā)建設(shè)無疑會大大增加房地產(chǎn)市場的風(fēng)險性，由此產(chǎn)生糾紛應(yīng)在情理之中。法院認(rèn)為：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行的責(zé)任。原、被告簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，被告應(yīng)按期交付房屋，被告與村委會、村委會與劉某之間的協(xié)議對原告無法律約束力，遂判決被告向原告交付房屋，因房屋在村委會及劉某控制之中，法院同時判令村委會與劉某作為第三人承擔(dān)協(xié)助義務(wù)。可見，由于三被告未能依法進行開發(fā)建設(shè)，即使村委會與劉某投入資金實際進行了開發(fā)建設(shè)，也只能由項目人即被告力達(dá)開發(fā)公司對外承擔(dān)責(zé)任。
此外，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與代理銷售人產(chǎn)生矛盾，致使買受人不能如期取得商品房的情形也占不少比例。
如，2001年6 月9 日，被告昌源開發(fā)公司與第三人祥和經(jīng)紀(jì)公司簽訂了《商品房委托代理協(xié)議》，約定被告將其開發(fā)建設(shè)的住宅樓委托第三人獨家全權(quán)代理銷售，期限自簽訂合同之日起至售完為止。2003年1 月8 日，第三人在代理銷售期限內(nèi)與原告吳某簽訂了《商品房購銷協(xié)議》，將住宅樓4-2-201 室及4 號地下室以230000元的價格出賣于原告，原告依約交付第三人購房款230000元。后被告昌源開發(fā)公司與祥和經(jīng)紀(jì)公司因代理銷售款回籠及費用結(jié)算問題發(fā)生糾紛，在住宅樓通知上房時，被告以《商品房購銷協(xié)議》上無其印章為由對該協(xié)議不予認(rèn)可，拒絕將房屋交付原告?！吨腥A人民共和國合同法》第四百零二條規(guī)定：“受托人以自己的名義在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人”。法院認(rèn)為：被告昌源開發(fā)公司與第三人祥和經(jīng)紀(jì)公司簽訂的《商品房委托代理協(xié)議》合法有效，第三人在與原告吳某簽訂《商品房購銷協(xié)議》時，原告對被告與第三人之間的代理關(guān)系是明知的，且仍在第三人的代理銷售期限內(nèi)，故該協(xié)議對原、被告均有約束力，被告應(yīng)交付該商品房。本案正是基于《中華人民共和國合同法》有關(guān)代理行為的規(guī)定進行的判決。
故意隱瞞相關(guān)資質(zhì)型。我國現(xiàn)行法律法規(guī)對從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為已經(jīng)作出了比較完善的規(guī)定，而在現(xiàn)實生活中，除了因房地產(chǎn)管理部門審核不嚴(yán)，出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然取得了商品房預(yù)售許可證明，但并不實際具備商品房預(yù)售法定條件的情形外，還有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)置法律法規(guī)于不顧，明明未取得商品房預(yù)售許可證明，卻哄篇買受人稱已取得商品房預(yù)售許可證明；明明未取得合法的土地使用權(quán)，卻大張旗鼓地進行工程建設(shè)；明明不具備簽訂商品房買賣合同的基本條件，卻通過采取簽訂名目繁多的認(rèn)購、定購協(xié)議的形式為買受人設(shè)立種種陷阱。
如，2000年12月18日，華洋開發(fā)公司取得了某村舊村改造工程，在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下與原告張某簽訂了《認(rèn)購房屋協(xié)議書》，約定：乙方購買甲方開發(fā)建設(shè)的新區(qū)2-3 號門面房2 套，建筑面積98平方米；購房款450800元，乙方應(yīng)在合同簽訂的5 日內(nèi)預(yù)付50% ，余款在交房時付清；甲方于2002年8 月底將驗收合格的房屋交付使用；本協(xié)議與國家通用協(xié)議具有同等效力。同日，原告交付被告購房預(yù)付款100000元。2002年5 月 31 日，被告華洋開發(fā)公司將該項目轉(zhuǎn)讓于德陽開發(fā)公司，并將原告張某等6 人的《認(rèn)購房屋協(xié)議書》及購房款收據(jù)復(fù)印件交付第三人，市計劃委員會對該項目的轉(zhuǎn)讓予以批復(fù)同意，隨后，德陽開發(fā)公司取得了《建筑用地規(guī)劃許可證》，并向市國土局書面報告請求辦理用地手續(xù)，但至訴訟時尚未取得。
法院認(rèn)為：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。原、被告雙方簽訂的《認(rèn)購房屋協(xié)議書》已經(jīng)具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且原告亦按照約定交付被告100000元購房款，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實，導(dǎo)致合同無效的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。原、被告雙方在簽訂《認(rèn)購房屋協(xié)議書》時，被告華洋開發(fā)公司尚未取得商品房預(yù)售許可證明，且不能證明原告對此是明知的，或已告知原告這一情形，其行為應(yīng)認(rèn)定為故意隱瞞，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。第三人德陽開發(fā)公司雖然接收了該項目，但在原、被告雙方的商品房買賣過程中沒有過錯，被告也未將收取的購房款交付第三人，故第三人不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，遂認(rèn)定原告張某與被告華洋開發(fā)公司簽訂的《認(rèn)購房屋協(xié)議書》無效，判決該公司返還原告張某已付購房款100000元、利息15000 元，賠償原告張某30000 元。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并以經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明”?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效”。本案中的華海開發(fā)公司在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下與原告張某簽訂了《認(rèn)購房屋協(xié)議書》，該合同違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條的規(guī)定，屬無效合同?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”，第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。該司法解釋為諸如華洋開發(fā)公司這樣的開發(fā)商帶上了“緊箍咒”。
權(quán)屬證書缺失型。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具備拆遷資質(zhì)，必須委托具備拆遷資質(zhì)的拆遷安置公司進行拆遷安置，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付拆遷安置公司的報酬有時就是待建的商品房，拆遷安置公司對這部分商品房則以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義對外銷售，簽訂合同，辦理權(quán)屬證書同樣要借助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義進行，一旦兩家產(chǎn)生利益沖突，買受人的權(quán)益難以得到保障。
如，1997年11月13日，原告陳某與被告鑫龍開發(fā)公司簽訂了《商品房購銷合同》，被告將西苑小區(qū)5-5-401 室商品房出賣于原告。 1997 年11月27日，原告搬入居住。1997年12月22日，原告辦理了《房屋所有權(quán)證》。但在隨后的數(shù)年中，原告要求被告協(xié)助辦理土地使用證遲遲沒有結(jié)果。訴訟中，被告坦承，原告購買的該套房屋實際已作為拆遷安置費用分配給了拆遷安置公司，由于兩公司之間的利益分配至今沒能了結(jié)，所以開發(fā)公司拒絕為原告提供相應(yīng)的手續(xù)?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；……商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算”。法院認(rèn)為：由于被告未能向原告提供辦理土地使用證所需的材料，致使原告在合同訂立之日起90日內(nèi)未能取得土地使用證，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。遂判令被告限期提供材料，并承擔(dān)違約金50086 元。本案僅系開發(fā)公司與拆遷公司因利益分配問題引發(fā)的開發(fā)公司主觀拖延辦理的情況，在現(xiàn)實生活當(dāng)中，還存在著因開發(fā)公司土地使用手續(xù)不合法，導(dǎo)致買受人根本無法辦理的情況，購買人一定要提高警惕。 -
152****2337
“一房二賣”型。商品房買賣合同簽訂后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)按期交付商品房的義務(wù)，為確保該義務(wù)的實現(xiàn)，當(dāng)事人雙方采用定金擔(dān)保的方式來保證合同的履行是比較普遍的，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受利益驅(qū)動，寧愿承擔(dān)定金罰則也不交付商品房。
查看全文↓ 2016-06-27 16:47:48
如， 2001 年7 月31日，原告朱某與被告某建設(shè)投資總公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定：原告以458161元的價格購買被告建設(shè)的1-0125、 0225 、0325號三層商品房，被告免費送0025號地下室，原告應(yīng)于2001年7 月31日前交付購房款258161元，于2001年8 月8 日前將辦理貸款所需的全部資料交給被告，貸款到位后的五日內(nèi)交清余款，被告應(yīng)于2001年10月28日前將經(jīng)驗收合格的商品房交付原告。該合同第23條載明，本合同自雙方簽訂之日起生效。當(dāng)日，被告以蓋章為由將合同文本收走。2001年3 月12日，原告交付被告購房定金60000 元。2001年8 月1 日，原告交付被告購房款258161元。后被告單方在合同文本上加蓋了作廢章，并于2001年9 月18日與另一購房人孫某簽訂了《商品房買賣合同》，將1-0125、 0225 、0325號三層商品房出賣于孫某。2003年7 月31日，被告向?qū)O某發(fā)放了上房通知書，次日，孫某領(lǐng)取了房屋鑰匙。
《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定：“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的，可以解除合同”。法院認(rèn)為：原告朱某與被告某城市建設(shè)投資總公司簽訂《商品房買賣合同》后，被告以蓋章為由將合同文本收走，而非基于審查確定之需，并在原告按約交付首筆購房款后開具了收據(jù)，其行為表明，被告對《商品房買賣合同》的內(nèi)容已作認(rèn)可，且進入履行階段，該合同已生效。但被告與孫某簽訂的《商品房買賣合同》亦系雙方的真實意思表示，該合同同樣具備法律效力。被告在合同文本上加蓋作廢章的行為因系單方解除合同的行為，因未通知原告，故對原告不發(fā)生法律效力。
由于兩合同涉及的標(biāo)的為同一房屋，而被告已將房屋交付孫某，該違約行為致使原告朱某與被告之間的合同目的不能實現(xiàn)，原告有權(quán)主張解除合同?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定：“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將房屋出售給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向另一方給付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者回收。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”。法院據(jù)此判決被告某城市建設(shè)投資總公司返還原告購房款258161元及利息，雙倍返還定金120000元，賠償100000元。
廣告宣傳失實型。在商品房買賣過程中，人們因相信廣告而上當(dāng)受騙的事經(jīng)常發(fā)生，各種傳媒也不斷披露或名不副實，或夸大其詞，甚至是瞞天過海的廣告事件內(nèi)幕，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也因此受到一定的懲處，但其受到懲處的損失與因虛假廣告而產(chǎn)生的收獲相比微乎其微，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)感覺不到痛癢，仍我行我素。
如， 2001 年10月，同心開發(fā)公司在工程建設(shè)過程中發(fā)布了預(yù)售宣傳廣告，稱“陽光花園一樓全部帶院”。2002年4 月23日，原告朱某與同心開發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定原告以270000元的價格購買被告開發(fā)建設(shè)的陽光花園b1號樓101 室商品房。后原告發(fā)現(xiàn)該房屋未建小院，雙方發(fā)生糾紛。該案在審理過程中，經(jīng)法院勘驗查明：陽光花園b1號樓101 室南外墻向南約一米處為一東西向磚墻，高約1.5 米，磚墻外系他人民房，無法建設(shè)院落。而該室東外墻外有約70平方米空地。法院認(rèn)為：被告同心開發(fā)公司制作的預(yù)售宣傳廣告稱“陽光花園一樓全部帶院”，該內(nèi)容具體明確，應(yīng)視為合同內(nèi)容，被告同心開發(fā)公司應(yīng)予履行。結(jié)合該房屋周圍的實際狀況，可將該房屋東外墻外的空地拉建為小院由原告使用，以此作為被告同心開發(fā)公司履行合同的補救措施。遂判決被告同心開發(fā)公司沿陽光花園b1號樓101 室東外墻自西向東、沿東西磚墻自南向北拉建27平方米的院落，由原告朱某使用。
《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的若干解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。本案中，被告稱“陽光花園一樓全部帶院”系對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾，該說明和允諾具體確定，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：“一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施等違約責(zé)任”。由于該房屋的后方已客觀不能建設(shè)院落，法院遂根據(jù)勘驗的實際情況判令被告采取了補救措施，既解決了原告的需求，又延伸了法律的救濟觸角。
房屋質(zhì)量低劣型。質(zhì)量是一切商品或者服務(wù)的靈魂，尤其在商品房買賣關(guān)系中體現(xiàn)的更加明顯。眾所周知，由于商品房價值較高，是人們生活中不可或缺的必需品，買受人往往傾其所有甚至舉債購買，因此，購買商品房的意義以百年大計來論絕不為過。但是，少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全然不顧買受人的利益，將開發(fā)成本降至不能保證質(zhì)量的地步，鋌而走險，野蠻施工，以次充好，坑害老百姓的利益。
如，2004年2 月9 日、2005年1 月14日，原告徐某以280572.9元的價格購買被告輝煌房屋開發(fā)公司建設(shè)的濱江花園8-1-601 室房屋，2005年1 月14日，輝煌房屋開發(fā)公司向徐某發(fā)放了上房通知單，但因該房屋存在接線盒線頭裸露、墻面開裂、東臥室東外墻砌體及衛(wèi)生間內(nèi)間西北角頂板滲漏、分戶門無貓眼、門鈴、把手及冷熱水管路未接通等問題，原告拒絕上房，要求維修，雙方產(chǎn)生糾紛。
《中華人民共和國合同法》第一百一十一條規(guī)定：“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任”?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的若干解釋》第十三條規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)”。法院認(rèn)為：被告輝煌房屋開發(fā)公司建設(shè)的濱江花園8-1-601 室房屋確實存在質(zhì)量問題，原告的訴訟請求具有事實和法律依據(jù)，遂判令被告予以維修，并賠償損失2000元。
相關(guān)問題
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隨著中國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展、房地產(chǎn)法律法規(guī)的不斷完善、廣大消費者維權(quán)意識的不斷增強，通過對2005、2006年西安仲裁委員會受理商品房買賣合同糾紛的梳理，2006年西安市商品房買賣合同糾紛呈現(xiàn)以下幾個特點： 1、消費者維權(quán)意識在不斷增強。2005、2006年西安市仲裁委員會共受理仲裁案件1162件，其中商品房買賣合同糾紛304件，約占全部受理案件的26.2%，其中近85%屬于消費者針對開發(fā)商提起的維權(quán)申請。 2、消費者維權(quán)成功的比例不斷提高。廣大消費者依據(jù)合同及相關(guān)法律維權(quán)成功的比例不斷提高。2005、2006年，西安仲裁委員會處理的全部304件商品房買賣合同糾紛中，近一半案件在仲裁庭的主持下調(diào)解結(jié)案，消費者的合法權(quán)益得到維護，充分體現(xiàn)了西安仲裁委員會和諧仲裁的宗旨，有效化解了消費者與開發(fā)商之間的矛盾;經(jīng)仲裁庭裁決結(jié)案的案件中，九成以上全部或部分支持了消費者的仲裁請求。 3、形成了新的消費者維權(quán)熱點問題。2005、2006年，西安仲裁委員會處理的全部304件商品房買賣合同糾紛中，涉及開發(fā)商逾期交房承擔(dān)違約責(zé)任的案件占到近四成，開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證承擔(dān)違約責(zé)任的案件占到三成左右，對房屋是否達(dá)到交房條件發(fā)生的糾紛占到兩成左右，二手房買賣、其他類型案件占到一成左右。 4、消費者集體維權(quán)的意識有待不斷引導(dǎo)。2006年西安仲裁委員會受理的167件案件中，僅有3件消費者集體維權(quán)案件，**多的一件70戶，**少的一件13戶。因商品房糾紛涉及面廣、處理難度大，不少消費者持以觀望的態(tài)度，消極等待其他消費者案件處理結(jié)果，不愿直接實施維權(quán)行為。在具體維權(quán)過程中，部分消費者缺少集體維權(quán)意識的特點十分明顯。 ★ 陜西永嘉信律師事務(wù)所消費提示： 陜西永嘉信律師事務(wù)所在2006年接受咨詢及受理的案件中，近一半業(yè)務(wù)屬于商品房買賣合同糾紛，案件類型、比例與西安仲裁委員會基本一致。陜西永嘉信律師事務(wù)所接受西安仲裁委員會的委托，結(jié)合承辦案件的具體特點，將幾宗有代表性的商品房買賣合同糾紛案件帶給大家，通過剖析、提示，希望能對廣大購房消費者有所幫助。 a、開發(fā)商逾期交房、交房不符合約定條件糾紛案例： 案例1、2004年7月間，吳先生購買一套商品房。合同約定，開發(fā)商應(yīng)于2005年12月31日前將具備交付條件的商品房交付給吳先生;開發(fā)商逾期交房不超過30日的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金，合同繼續(xù)履行;開發(fā)商逾期交房超過30日的，吳先生有權(quán)解除合同，并要求開發(fā)商退還購房款、承擔(dān)違約金。合同履行過程中，開發(fā)商一再拖延交付時間，直至2006年7月間，方通知吳先生辦理房屋交付手續(xù)。吳先生多次與開發(fā)商協(xié)商未果，遂于2006年8月向西安仲裁委員會提出仲裁申請，請求解除合同，要求開發(fā)商退還全部購房款、承擔(dān)違約金，并賠償相應(yīng)的損失。西安仲裁委員會認(rèn)定雙方簽訂的合同合法有效，裁決支持吳先生解除合同、承擔(dān)違約金的請求，部分支持了吳先生賠償損失的請求。
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**高人民法院公告 《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已于2003年3月24日由**高人民法院審判委員會第1267次會議通過。現(xiàn)予公布，自2003年6月1日起施行。 **高人民法院 2003年4月28日 **高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同 糾紛案件適用法律若干問題的解釋 (2003年3月24日**高人民法院審判委員會第1267次會議通過) 法釋[2003]7號 為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。 第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。 第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 第四條 出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 第五條 商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。 第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。 當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。 第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。
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**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 (2003年3月24日**高人民法院審判委員會第1267次會議通過) 中華人民共和國**高人民法院公告 《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已于2003年3月24日由**高人民法院審判委員會第1267次會議通過。現(xiàn)予公布，自2003年6月1日起施行。 二○○三年四月二十八日 為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。 第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。 第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 第四條 出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 第五條 商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。 第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。 當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。 第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。
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最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋中對此做出了規(guī)定：開發(fā)商遲延交付房屋的，經(jīng)購房人催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行交房義務(wù)的，購房人可以請求解除合同，沒有催告的解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使解除權(quán)消滅。購房人不要求解除合同的，商品房買賣合同中又沒有約定違約金或者損失賠償數(shù)額的，可以要求開發(fā)商按照逾期交付使用房屋期間有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)賠償購房人的損失。
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