二手房交易法律咨詢?cè)趺醋稍? 二手房買(mǎi)賣(mài)律師咨詢合同糾紛怎么解決

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• 156****9287

  每個(gè)人收費(fèi)不一樣，二手房交易流程：
  買(mǎi)房查詢信息 實(shí)地看房。
  簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同。
  雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)。
  雙方共同到產(chǎn)權(quán)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)。
  交納相關(guān)稅費(fèi)。
  雙方共同到產(chǎn)權(quán)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。
  付清余款 完成交易。

  查看全文↓ 2019-01-14 14:30:37
• 158****1224

  通常居間協(xié)議約定為收受定金的一方如毀約，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；支付定金的一方如毀約，則喪失定金。雖然房東簽了居間協(xié)議，而且也收了定金，如果房?jī)r(jià)漲得比較多即使雙倍返還，還是可以賺錢(qián)，所以房東寧愿雙倍返還定金而不愿意繼續(xù)履約。
  　　在二手房買(mǎi)賣(mài)中90%以上的居間協(xié)議都對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容進(jìn)行了明確的約定，雖然還沒(méi)有簽訂用以備案的買(mǎi)賣(mài)合同正式文本，但雙方通過(guò)簽訂居間協(xié)議已經(jīng)成立了買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，而不只是一個(gè)對(duì)訂立買(mǎi)賣(mài)合同的“預(yù)約合同”。在這種情況下，房東不能僅僅雙倍返還定金就有權(quán)終止合同了，買(mǎi)方可以向房東主張房?jī)r(jià)的差價(jià)損失，也就是可以要求房東對(duì)因房?jī)r(jià)上漲給買(mǎi)方造成的損失進(jìn)行賠償。

  查看全文↓ 2019-01-14 14:30:33
• 142****1063

  
  　　登記實(shí)務(wù)中，某申請(qǐng)人提出意欲撤回已經(jīng)提交的登記申請(qǐng)，經(jīng)受理人員詢問(wèn)得知，其申請(qǐng)的系基于二手房買(mǎi)賣(mài)的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，其系出賣(mài)人，而當(dāng)受理人員詢問(wèn)買(mǎi)受人是否一并到場(chǎng)提出撤回申請(qǐng)時(shí)，得到的回復(fù)卻是僅有其到場(chǎng)。
  
  　　其詢問(wèn)是是否能夠單方出具聲明，提出撤回該登記申請(qǐng)，并聲稱買(mǎi)受人尚有房款尚未支付，故而其提出撤回申請(qǐng)。
  
  01
  可否單方撤回登記申請(qǐng)?
  　　此類買(mǎi)賣(mài)合同中因一方不履行義務(wù)而引發(fā)糾紛的案例屢見(jiàn)不鮮，而守約一方往往針對(duì)如何保障其利益及在一方違約之后如何救濟(jì)無(wú)所適從，本例情形下，當(dāng)事人就想當(dāng)然的想到了通過(guò)干預(yù)登記程序意圖中止登記程序借以達(dá)到向買(mǎi)受人施壓的目的，然而殊不知已經(jīng)受理并材料齊全的登記申請(qǐng)非經(jīng)當(dāng)事人共同申請(qǐng)撤回或者其他法定原因，是不能隨意予以撤回的。
  
  　　在一方存在違約情形下，通過(guò)對(duì)登記程序的干預(yù)防止買(mǎi)受人通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記順利取得產(chǎn)權(quán)的前提系在合法合規(guī)前提之下，如抗辯權(quán)的行使，否則若守約一方違規(guī)阻止則極易造成自己違約而被另一方抓住把柄。
  
  　　本例中出賣(mài)人主張撤回登記申請(qǐng)，依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》)1.10.2撤回申請(qǐng)的規(guī)定：“申請(qǐng)登記事項(xiàng)在記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之前，全體登記申請(qǐng)人可共同申請(qǐng)撤回登記申請(qǐng);部分登記申請(qǐng)人申請(qǐng)撤回登記申請(qǐng)的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理?！?br/>
  　　可見(jiàn)在雙方申請(qǐng)的模式下，登記程序自申請(qǐng)人申請(qǐng)后的進(jìn)展乃系雙方共同意思表示的結(jié)果，故而意欲撤回登記申請(qǐng)亦應(yīng)需雙方共同提出申請(qǐng)，出賣(mài)人一人到場(chǎng)向登記機(jī)構(gòu)主張撤回顯然并不能終止該登記業(yè)務(wù)。
  
  02
  可否延長(zhǎng)受理時(shí)限?
  　　在得到登記機(jī)構(gòu)能否撤回申請(qǐng)否定的答復(fù)之后，買(mǎi)受人便主張，可否暫緩該登記申請(qǐng)業(yè)務(wù)的辦理，等買(mǎi)受人將其房款債務(wù)履行之后，再重新該業(yè)務(wù)的進(jìn)程，受理人員直接答復(fù)，登記程序有明確的時(shí)限要求，且在便利群眾的要求和高效便民的原則指導(dǎo)之下，現(xiàn)今登記時(shí)限已然壓縮的很短，若無(wú)法定或者規(guī)范明確規(guī)定，不可能為某一筆登記業(yè)務(wù)暫緩辦理。
  
  　　該出賣(mài)人仍不死心，便提出，不暫緩也可以，可否延長(zhǎng)受理時(shí)限，現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)辦結(jié)時(shí)限為五個(gè)工作日，而《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》要求的時(shí)限為三十個(gè)工作日，其不要求在五個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)，只要在三十個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)即可。
  
  　　針對(duì)出賣(mài)人新的要求，應(yīng)否應(yīng)予以滿足呢?可以理解當(dāng)事人提出該主張的目的在于給予其一定的時(shí)間再行通過(guò)協(xié)商的方式解決雙方的債務(wù)問(wèn)題，同時(shí)避免問(wèn)題未解決之前不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。
  
  　　然而受理時(shí)限系登記機(jī)構(gòu)自受理申請(qǐng)之后直至登簿發(fā)證期間的辦理期間，且法規(guī)明確了三十個(gè)工作日的辦理時(shí)限，再此期間內(nèi)，登記機(jī)構(gòu)必須完成登記申請(qǐng)的受理審核和登簿等環(huán)節(jié)并為需要發(fā)放證書(shū)和證明的申請(qǐng)人發(fā)證。
  
  　　同時(shí)在提高行政效能，在行政審批事項(xiàng)上強(qiáng)調(diào)一次辦好的大環(huán)境之下，各登記機(jī)構(gòu)的受理時(shí)限已經(jīng)被極大壓縮，五個(gè)工作日實(shí)則為極短的期限。
  
  　　那么在具有壓縮時(shí)限限制的地區(qū)，申請(qǐng)人單方主張延長(zhǎng)受理時(shí)限的，應(yīng)如何處理呢?筆者以為受理時(shí)限壓縮系對(duì)雙方權(quán)益的保障，在沒(méi)有異議的情形下，此種時(shí)限的提升系雙方共同獲取的利益，快捷服務(wù)、一次辦好，一方獲取權(quán)屬，一方較為快速的獲得貸款、房款余款等，實(shí)為便利民眾的重要舉措。
  
  　　故而此情形下，主張時(shí)限的延長(zhǎng)，實(shí)則系對(duì)這種權(quán)益的放棄，任何單獨(dú)一方的放棄主張皆構(gòu)成對(duì)另一方利益的損害，故而亦應(yīng)以雙方申請(qǐng)為原則，并且在雙方申請(qǐng)的情形下，亦應(yīng)嚴(yán)格限定在三十個(gè)工作日內(nèi)，且明確告知登記機(jī)構(gòu)以三十個(gè)工作日為**長(zhǎng)辦結(jié)時(shí)限，期間雙方可共同申請(qǐng)恢復(fù)壓縮時(shí)限，否則登記機(jī)構(gòu)應(yīng)以三十個(gè)工作日為時(shí)限，依規(guī)辦結(jié)該登記申請(qǐng)業(yè)務(wù)，并由雙方出具書(shū)面材料，以明確其對(duì)壓縮時(shí)限辦結(jié)權(quán)益的放棄事宜。
  
  　　而若其提出將時(shí)限延長(zhǎng)且超過(guò)三十個(gè)工作日的，縱使當(dāng)事人提出免責(zé)聲明，免除登記機(jī)構(gòu)責(zé)任，仍應(yīng)建議雙方采用撤回登記申請(qǐng)后再行申請(qǐng)的方式，否則將嚴(yán)格依據(jù)辦理時(shí)限辦結(jié)。
  
  03
  可否提請(qǐng)異議登記?
  　　出賣(mài)人兩個(gè)主張均被否決，遂離開(kāi)登記機(jī)構(gòu)。然而其后又至登記機(jī)構(gòu)，并主張異議登記，出賣(mài)人此番殺了個(gè)回馬槍，顯然是經(jīng)人指點(diǎn)，然而，出賣(mài)人針對(duì)登記機(jī)構(gòu)接二連三的意欲阻止登記程序，此番又提出異議登記主張，實(shí)則并不明智，亦非高明之舉。
  
  　　異議登記是利害關(guān)系人認(rèn)為登記簿記載的事項(xiàng)存在錯(cuò)誤而申請(qǐng)的登記，意圖在于阻卻不動(dòng)產(chǎn)被第三人善意取得。然而此時(shí)登記申請(qǐng)尚未至登簿環(huán)節(jié)，理論上出賣(mài)人在登記簿上尚為權(quán)利人，且登記簿記載并無(wú)錯(cuò)誤，其提出異議登記并不符合受理異議登記的條件。
  
  　　縱使該登記申請(qǐng)已然經(jīng)登簿，買(mǎi)受人成為登記簿記載之權(quán)利人，其針對(duì)該記載提出異議的，應(yīng)提出登記簿記載確有錯(cuò)誤的材料方能予以受理其異議登記申請(qǐng)。然而其與買(mǎi)受人之間的糾紛系合同糾紛，登記簿的記載經(jīng)合法合規(guī)的登記申請(qǐng)程序完成，并不存在錯(cuò)誤情形，故而亦難以受理其異議登記申請(qǐng)。
  
  　　那么此情形下，有一種主張略有劍走偏鋒之嫌，其主張由出賣(mài)人一方夫或妻提出異議登記，前提是出賣(mài)人已然結(jié)婚，且登記簿中僅記載其一人為權(quán)利人，在此情形下，是否具有阻止登記程序繼續(xù)進(jìn)展的可能呢?
  
  04
  夫妻另一方提出異議登記是否可行?
  　　前文已經(jīng)闡述，在登記申請(qǐng)尚未登簿之前，因其作為權(quán)利人身份，出賣(mài)人不能提出異議登記申請(qǐng)。然而若符合前述條件的，登記簿僅記載出賣(mài)人一人，且其已然結(jié)婚的，是否可由其夫妻另一方提出異議登記申請(qǐng)而實(shí)現(xiàn)阻卻登記程序的進(jìn)展呢?
  
  　　此情形下，若夫妻另一方主張財(cái)產(chǎn)系夫妻共有，并能夠提供財(cái)產(chǎn)約定或者夫妻存續(xù)期間購(gòu)買(mǎi)的證據(jù)，證明登記簿記載存在錯(cuò)誤的，且在登記申請(qǐng)尚未登簿之前，縱使此夫妻具有串通之嫌，但登記機(jī)構(gòu)實(shí)則難以予以審核，顯然應(yīng)予以受理其異議登記申請(qǐng)，問(wèn)題是該異議登記是否能夠阻卻登記程序的進(jìn)展呢?
  
  　　原來(lái)《房屋登記辦法》第七十八條規(guī)定：“異議登記期間，房屋登記簿記載的權(quán)利人處分房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。權(quán)利人處分房屋申請(qǐng)登記，房屋登記機(jī)構(gòu)受理登記申請(qǐng)但尚未將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿之前，第三人申請(qǐng)異議登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)中止辦理原登記申請(qǐng)，并書(shū)面通知申請(qǐng)人?！?/span>

  查看全文↓ 2019-01-14 14:30:26

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 二手房交易法律咨詢?cè)趺促Y訊? 法律咨詢何為二手房
  答

  　二手房：新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”。因此，“二手房”是相對(duì)于開(kāi)發(fā)商手中的商品房而言的?！　〗灰琢鞒蹋骸　?.買(mǎi)方咨詢　　買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件?！　?.簽合同　　賣(mài)方提供了房屋的合法證件，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同(或稱房屋買(mǎi)賣(mài)契約)。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同?！　?.辦理過(guò)戶　　買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易?！　?.立契　　房地相關(guān)部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱的“白契”。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房買(mǎi)賣(mài)交易咨詢
  答

  這房子你全款購(gòu)買(mǎi)，購(gòu)房合同和房款是否辦理完畢？契稅等稅費(fèi)是否繳納?如果你簽署購(gòu)房合同還沒(méi)有在本地房管備案，你可以找一位買(mǎi)家，買(mǎi)下你這房子，重新和開(kāi)發(fā)商簽署一份買(mǎi)家姓名購(gòu)房合同，去替換你的購(gòu)房合同，這樣就沒(méi)有過(guò)戶稅費(fèi)！是**劃算法子，需要你和買(mǎi)家以及開(kāi)發(fā)商一起協(xié)議辦理！如果你所有稅費(fèi)繳納，購(gòu)房合同已經(jīng)備案，就不能替換購(gòu)房合同了！只有等你辦理下房產(chǎn)證契稅在，找到買(mǎi)家，你倆一起去房管部門(mén)，辦理房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶手續(xù)，按照二手房交易繳納過(guò)戶稅費(fèi)！

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 長(zhǎng)沙二手房房屋買(mǎi)賣(mài)違約法律咨詢
  答

  我是做這行的,我來(lái)說(shuō)說(shuō)看照樓主所說(shuō)的,我大概能說(shuō)一點(diǎn)首先,一般情況下買(mǎi)賣(mài)雙方簽了三方合同后合同就算生效了,只要一方違約就必須要支付違約金的,但不知道樓主說(shuō)的買(mǎi)方不買(mǎi)了是什么原因造成的,要是他單方面的原因幾必須支付違約金,至于違約金是不是該按合同上約定的那樣必須支付2%的中介費(fèi)幾要看情況了,一般是因該支付的,畢竟中介付出了努力.要是是中介公司的原因而導(dǎo)致買(mǎi)方要違約的幾要另行而論了,但不管怎么樣,只要賣(mài)方?jīng)]違約就不用支付中介費(fèi)給中介公司,而且你完全可以把他們代扣的產(chǎn)權(quán)證拿回來(lái)(中介公司帶扣產(chǎn)權(quán)證是正常的,是為買(mǎi)方的資金作考慮,怕業(yè)主一房多賣(mài)),如果中介公司拒絕還產(chǎn)權(quán)證,你完全可以采取向房屋協(xié)會(huì)投訴的條件要挾歸還.要是真的給你帶來(lái)了損失,則可向法院提起訴訟要求賠償.

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房交易咨詢
  答

  契稅：當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價(jià)*面積1%(二套3%）個(gè)稅：當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價(jià)*面積1%營(yíng)業(yè)稅：當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價(jià)*面積*5.6%轉(zhuǎn)移登記費(fèi)：80交易手續(xù)費(fèi)：面積*6元每平貸款費(fèi)用要看當(dāng)?shù)劂y行和走什么擔(dān)保公司，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一樣中介費(fèi)

  全部10個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房買(mǎi)賣(mài)咨詢
  答

  這樣的問(wèn)題，也就不從網(wǎng)站上復(fù)制粘貼了，這樣您看的也比較直接：首套：**三成，貸七成。二套：**六成，貸四成。公積金分為省直公積金、市直公積金和鐵路公積金。如果是省直的話相對(duì)其他來(lái)說(shuō)，除買(mǎi)方本身出具的貸款所需資料（銀行流水，收入證明，結(jié)婚證或單身證明，身份證，戶口本，**款證明，三方買(mǎi)賣(mài)合同等），必須的出具房東的身份證、戶口本、結(jié)婚證的復(fù)印件和上市交易等級(jí)表（房東去省直房改辦領(lǐng)取并加蓋單位公章）。順便問(wèn)一下，如果是自己貸款的話銀行是不針對(duì)個(gè)人房貸的，您可以找有資質(zhì)的中介公司或評(píng)估公司，**一定數(shù)額的費(fèi)用就可以安心省事的辦理清楚了。

  全部8個(gè)回答>