??商品房法律糾紛有何規(guī)定？

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• 154****5621

  如簽合同，按合同約定，按合同法調(diào)整或按（商品房銷售管理辦法）2001年4月4日，都有詳細說明，如有還不明白的，請再問。還有《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》也是調(diào)整商品房的具體法律。
  

  查看全文↓ 2019-01-14 23:30:09
• 135****3070

  　　一、問：什么是商品房？
  　　答：商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建設者參加統(tǒng)建，又是自己使用的住宅、商業(yè)用房和其他建筑物，不屬于商品房范圍。
  　　
  　　二、問：商品房與其他房屋的區(qū)別？
  　　答：目前居民手中所擁有的房屋產(chǎn)權(quán)證書基本上有三種：普通商品房、經(jīng)濟適用房、房改房。這三種產(chǎn)權(quán)證書在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的，都是購房者擁有房屋所有權(quán)的合法書面憑證，其財產(chǎn)權(quán)利受國家相應法律法規(guī)的保護和規(guī)范，但是在使用和交易方面有著一定的區(qū)分。
  　　1. 普通商品房可以自由轉(zhuǎn)讓、出租或贈與，不受任何單位或個人的限制和干涉，其收益全部歸個人所有，購買人除稅費外不需要交其他的費用。
  　　2. 　經(jīng)濟適用房。根據(jù)建設部2004年5月發(fā)布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)濟適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。 國家為照顧中低收入居民購房而實施優(yōu)惠措施，建造經(jīng)濟適用房所用的土地是國家以劃撥方式無償給開發(fā)商使用的，這就是經(jīng)濟適用房價格低的主要原因。經(jīng)濟適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證一定年限后，方可按市場價上市出售；出售時，應當按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納收益。具體年限和比例由市、縣人民政府確定。 個人購買的經(jīng)濟適用住房在未向政府補繳收益前不得用于出租經(jīng)營。
  　　3. 房改房（即售后公房）。房改房產(chǎn)權(quán)證基本可分為兩種：按成本價購買的產(chǎn)權(quán)證和按標準價購買的產(chǎn)權(quán)證。
  　　
  　　三、問：什么是商品房買賣？
  　　答：商品房買賣是指商品房所有人將其所擁有的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓人，并由受讓人支付對應價款的民事法律行為。在實踐中，商品房買賣分為商品房現(xiàn)房買賣和商品房預售。
  　　
  　　四、什么是商品房買賣合同？
  　　根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的第一條 的規(guī)定，商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。該司法解釋只調(diào)整出賣人是開發(fā)商的商品房買賣合同法律關(guān)系，除此以外只能由其他法律調(diào)整，如《合同法》、《房地產(chǎn)管理法》等。
  　　
  　　五、問：什么是商品房預售？
  　　答：商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
  　　
  　　六、問：商品房的銷售廣告和宣傳資料為在法律上是什么性質(zhì)？對開發(fā)商是否有法律約束力？
  　　答：商品房的銷售廣告和宣傳資料在法律上一般來說僅僅是一個要約邀請，不能自然成為商品房買賣合同的內(nèi)容。但是如果該銷售廣告和宣傳資料是出賣人（開發(fā)商）就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
  　　
  　　七、問：在商品房買賣實踐中的認購書、訂購書、預訂書在法律上是什么性質(zhì)？
  　　答：根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。因此在上述情況下，認購書、訂購書、預訂書具有定約定金協(xié)議的性質(zhì)；但是當上述認購書、訂購書、預訂書的內(nèi)容具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。
  　　
  　　八、問：商品房預售合同是否一定要辦理登記備案手續(xù)才生效？
  　　答：根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。 當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外。
  　　
  　　九、問：何為商品房預售合同預告登記？有何作用？
  　　答：根據(jù)《上海市房地產(chǎn)登記條例》49條之規(guī)定，房屋尚未建成時，有下列情形之當事人可以申請預告登記：
  　　（一） 預購商品房及其轉(zhuǎn)讓；
  　　（二） 以預購商品房設定抵押及其抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓；
  　　（三） 以房屋建設工程設定抵押及其抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓；
  　　（四） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
  　　應當由當事人雙方共同申請的登記，一方當事人未提出登記申請的，另一方當事人可以單方申請預告登記。經(jīng)預告登記后，當事人取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)或者房地產(chǎn)他項權(quán)利的優(yōu)先請求權(quán)。
  　　
  　　十、問：什么是“一房二賣”？在“一房二賣”情況下，買受人如何維護自己的合法權(quán)益？
  　　答：所謂“一房二賣”是指出賣人在簽訂商品房買賣（或預售）合同，尚未辦理過戶手續(xù)的情況下又將該房賣給第三方的行為。其有兩種情況，（一）是出賣人與第三人簽訂買賣合同，但尚未過戶；（二）出賣人與第三人簽訂買賣合同，并已過戶。從法律角度說，尚未辦理過戶手續(xù)，房子的所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，開發(fā)商有權(quán)處分自己的房子，但是要向買受人賠償損失。根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任 。當上面第（一）種情況時，如果買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
  　　
  　　十一、問：在動遷中，拆遷人“一房二賣”，被拆遷人怎么辦？
  　　答：根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條的規(guī)定，拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。
  　　
  　　十二、問：商品房買賣中，如何確定房屋的交付？
  　　答：根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條的規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。
  　　
  　　十三、問：交付使用的房屋存在質(zhì)量問題買受人如何維護自己的權(quán)益？
  　　答：根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二、十三條之規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，或因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
  　　交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
  　　
  　　十四、問：出賣人交付使用的房屋建筑面積與合同不符時，如何處理？
  　　答：根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
  　　　　(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；
  　　(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
  　　
  　　十五、問：在商品房買賣中，如何確定違約金？
  　　答：在買賣合同中，雙方可以協(xié)商約定具體的違約金數(shù)額。一方反悔認為約定的違約金過高請求法院減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
  　　商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。
  　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。
  　　
  　　十六、問：買受人在多長期限內(nèi)未能取得房屋權(quán)屬證書的，可以要求出賣人承擔違約責任？
  　　答：根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任

  查看全文↓ 2019-01-14 23:29:57
• 144****5555

  根據(jù)《合同法》規(guī)定，只有當一方當事人有重大違約行為時，另一方當事人有權(quán)解除合同，并要求其返還所交的預售購房款和利息，并支付違約金。此外，如果辦理按揭，銀行就會將貸款打入開發(fā)商賬戶，這部分房款視為已付，購房者可以要求開發(fā)商按照房屋總價值及合同相應條款進行賠償，這是受到法律保護的。
  二、如何正確計算損失，維護合法權(quán)益呢?
  經(jīng)營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《消費者權(quán)益保護法》的規(guī)定，應承擔損害賠償責任。以逾期交付房屋為例，如果購房者不退房，那么逾期天數(shù)越多，購房者得到的違約金也相應增加。
  但是購房者退房的情況下，違約金的數(shù)額是固定的，也就是即使說逾期天數(shù)增加了，違約金的數(shù)額也不變。消費者如欲行使自己退房的權(quán)利，就要盡早決定，及時與開發(fā)商協(xié)商退房事宜;協(xié)商不成的情況下，盡快依據(jù)合同的約定申請仲裁或者進行訴訟。
  在計算損失時，必須要考慮按揭付款的特殊問題。按揭付款的方式中，每個月的還款中包含了一部分本金和利息，特別是在還款初期，利息所占的比例是很大的。在退房的情況下，這部分利息實際就是購房者的經(jīng)濟損失，而且隨著時間的推移，退房的程序結(jié)束得越晚，購房者與銀行之間的借款關(guān)系的結(jié)束也相應延續(xù)，這部分損失也會持續(xù)不斷地增加。開發(fā)商逾期交付房屋，理應承擔全部經(jīng)濟損失。
  依據(jù)《合同法》第114條的規(guī)定：當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。
  關(guān)于買房違約金的具體數(shù)額，需要根據(jù)實際的合同標的額才能確定，而法律在這方面也僅僅是規(guī)定了違約金數(shù)額不得超過主合同標的額的20%，具體的數(shù)額標準則沒有做出統(tǒng)一規(guī)定。如果您對上述問題存在疑問，不妨向律師365網(wǎng)站的律師詢問，專業(yè)的律師能為您答疑解惑。
  

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• 問 ??商品房法律糾紛應該找那些部門呢？
  答

  一、可以向當?shù)氐淖〗ň滞对V?！　?、在保修期內(nèi)，應該由施工單位進行保修，你可以和開發(fā)商進行聯(lián)系；　　2、如果開發(fā)商沒有盡到維修義務，你可以向當?shù)氐淖〗ň滞对V。　　二、法律依據(jù)：<建設工程質(zhì)量管理條例>　　1、第四十條 在正常使用條件下，建設工程的**低保修期限為：　?。ǘ┪菝娣浪こ獭⒂蟹浪蟮男l(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；　?。ㄈ┕崤c供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；　　（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。　　其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定?！　〗ㄔO工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算?！　?、第四十一條 建設工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。　　3、第六十六條 違反本條例規(guī)定，施工單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，責令改正，處10萬元以上20萬元以下的罰款，并對在保修期內(nèi)因質(zhì)量缺陷造成的損失承擔賠償責任。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房糾紛如何判決?小產(chǎn)權(quán)房法律糾紛怎么解決
  答

  **高院規(guī)定法院對于民事訴訟實行登記制度，即使是小產(chǎn)權(quán)房也需要登記立案，《**高人民法院關(guān)于人民法院登記立案若干問題的規(guī)定》第一條 人民法院對依法應該受理的一審民事起訴、行政起訴和刑事自訴，實行立案登記制。第二條 對起訴、自訴，人民法院應當一律接收訴狀，出具書面憑證并注明收到日期。對符合法律規(guī)定的起訴、自訴，人民法院應當當場予以登記立案。對不符合法律規(guī)定的起訴、自訴，人民法院應當予以釋明。小產(chǎn)權(quán)房屬于違法建筑，買賣小產(chǎn)權(quán)房的合同無效，不受法律的保護，因此，要維權(quán)是很困難的事情。各地對小產(chǎn)權(quán)房的糾紛所持的態(tài)度也不盡相同，有的主張“買賣農(nóng)村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應認定買賣關(guān)系有效，但應著其補辦有關(guān)手續(xù)?！庇械膭t主張“此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，例如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效。”鑒于此，解決小產(chǎn)權(quán)房的糾紛，**好是通過協(xié)商解決的方式來處理。首先，小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)是屬于履行了審批手續(xù)的房屋，但是集體經(jīng)濟組織在安置本集體民過程中擅自擴大了銷售對象。在此情況下，應首先認定所涉房屋的所有權(quán)是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，或者屬于宅基地使用人所有，拆遷安置補償?shù)睦?，只能由所有?quán)人即集體經(jīng)濟組織及其成員享有。

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• 問 關(guān)于小區(qū)綠地法律糾紛要如何處理？
  答

  關(guān)于小區(qū)綠地法律糾紛，法律上有明確的規(guī)定：《物權(quán)法》第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。　　綠地是小區(qū)公共部位，屬全體業(yè)主共有，開發(fā)商無權(quán)對它進行重新規(guī)劃建設。開發(fā)商在公共綠地上擅自修筑建筑物，由于這部分綠地屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的部分，所以開發(fā)商這種行為是違法的。由于小區(qū)綠地屬于公攤面積，業(yè)主在購買房屋時，已經(jīng)為綠地花了錢，綠地的所有權(quán)歸全體業(yè)主所有，所以開發(fā)商如果占用公共綠地，建造樓房等設施時，屬于侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商把建筑物改回綠地，還業(yè)主對公共綠地的共有權(quán)。

• 問 常見物業(yè)管理法律糾紛？
  答

  常見物業(yè)管理法律糾紛有：（一） 基于物業(yè)管理合同的糾紛　依據(jù)業(yè)主和開發(fā)商之前簽訂的或者由業(yè)主委員會于專門的物業(yè)管理公司簽訂的有關(guān)物業(yè)管理合同，雙方確立一系列權(quán)利義務。如物業(yè)公司承擔安全及服務義務。如果物業(yè)管理公司顛倒市場主體的位置和不履行應承擔的義務，管而不理，致使業(yè)主享受不到繳費后的服務。或者，業(yè)主因為種種原因拒繳物業(yè)管理費。這些都可能引起糾紛。而且，由于我國目前物業(yè)管理市場體制發(fā)展不成熟，主要是物業(yè)管理公司不作為導致糾紛發(fā)生，進而引發(fā)各種極端事件?！「鶕?jù)**高人民法院2000年法發(fā) [2000]26號文件即《民事案件案由規(guī)定（試行）》第一部分的規(guī)定，這類糾紛本質(zhì)上屬于合同糾紛。應當按照合同法等相關(guān)法律進行處理?！。ǘ?物業(yè)管理公司侵犯業(yè)主權(quán)益的糾紛　第一種類型中，物業(yè)管理公司也侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，但因為是因為基于物業(yè)管理合同發(fā)生，而且往往是消極侵權(quán)，所以將其單列。第二種類型特指，物業(yè)管理公司的積極侵權(quán)行為引起的糾紛。例如侵占業(yè)主財產(chǎn)，阻撓業(yè)主成立業(yè)主委員會，侵占業(yè)主共有房產(chǎn)等等?！∵@類糾紛一般與物業(yè)管理服務合同的履行沒有直接關(guān)系，屬于一般侵權(quán)糾紛，**高院《民事案件案由規(guī)定（試行）》講物業(yè)管理糾紛不加區(qū)別地規(guī)定為合同糾紛欠妥。當然，第一類和第二類往往會同時發(fā)生，出現(xiàn)競合的現(xiàn)象。根據(jù)民法通則的規(guī)定，當事人由選擇權(quán)?！。ㄈ?開發(fā)商遺留問題引起的糾紛　業(yè)主入主后，還可能出現(xiàn)公攤面積不清、房屋質(zhì)量不合格或不符合約定、開發(fā)商在賣房過程中的許多承諾未能按時兌現(xiàn)……嚴格地講，這類糾紛與物業(yè)管理公司沒有直接關(guān)系，而屬于業(yè)主與開發(fā)商的糾紛。但是因為這些問題往往是在業(yè)主入住以后出現(xiàn)，而且物業(yè)管理公司對物業(yè)的維護管理負有責任。故將此類糾紛也納入物業(yè)管理糾紛中來一并研究?！?/p>

• 問 目前購買商品房所繳契稅有何規(guī)定？
  答

  契稅的稅率是4%。住宅面積小于144平方米、容積率大于1且房價小于當?shù)卣?guī)定的普通商品房價格減半收契稅，也就是按2%收取。非住宅不管超過沒有超過144平方米都按4%收取。