確認(rèn)買賣合同無(wú)效該如何處理呢？

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• 136****0854

  　　（一）不公平條款一：認(rèn)購(gòu)定金難歸還。
  　　認(rèn)購(gòu)方選擇一次性付款的，應(yīng)在簽訂上述買賣合同的同時(shí)付清全部房款，認(rèn)購(gòu)定金自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款，逾期者所繳認(rèn)購(gòu)定金不退還。
  　　處理此類不公平條款的建議：
  　　商品房買賣屬于大宗消費(fèi)，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)為消費(fèi)者留有一個(gè)合理的“猶豫期”，以便消費(fèi)者深入研究有關(guān)資料，全面理解自己的權(quán)利、義務(wù)，自主決定是否購(gòu)房?！蔼q豫期”內(nèi)要求退定金的，不適用定金罰則。
  　?。ǘ┎还綏l款二：?jiǎn)畏綌U(kuò)大解約權(quán)。
  　　簽認(rèn)購(gòu)書十天內(nèi)，認(rèn)購(gòu)方未能繳付上述各期樓款，出售方除可將認(rèn)購(gòu)方所付之款項(xiàng)沒(méi)收外，并有權(quán)將該物業(yè)另行出售，無(wú)需事前告知認(rèn)購(gòu)方。
  　　處理此類不公平條款的建議：
  　　“沒(méi)收”屬?gòu)?qiáng)制性措施，是國(guó)家有關(guān)行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)依照其所具職能、法定程序方可行使的權(quán)力。任何組織和個(gè)人無(wú)權(quán)“沒(méi)收”公民合法財(cái)產(chǎn)。消費(fèi)交易雙方是平等的主體，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。當(dāng)事一方主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，不得擅自變更或者解除合同。
  　?。ㄈ┎还綏l款三：減免責(zé)任巧設(shè)計(jì)。
  　　在未簽署正式預(yù)售契約前，若因出售方原因致使該物業(yè)不能出售時(shí)，出售方不受任何約定約束，只需退還所收定金而不必附加利息或賠償。
  　　處理此類不公平條款的建議：
  　　按法律規(guī)定，收受定金的一方不履行約定的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。這一條款意味著開(kāi)發(fā)商有過(guò)錯(cuò)時(shí)，不僅不受任何懲罰，就連利息和損失也得由消費(fèi)者承擔(dān)，是違法、無(wú)效條款。
  　?。ㄋ模┎还綏l款四：違約責(zé)任不對(duì)等。
  　　甲方須于xx年x月x日前將房產(chǎn)交付使用，甲方若延期交房，則每遲交一個(gè)月，按乙方已付房款3%計(jì)算罰金，付給乙方作賠償。乙方若未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權(quán)從乙方已交購(gòu)房款中，扣罰10%的金額作違約金，同時(shí)不予辦理進(jìn)戶手續(xù)。
  　　處理此類不公平條款的建議：
  　　上述格式條款對(duì)合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對(duì)等，實(shí)質(zhì)上是加重消費(fèi)者責(zé)任，減輕經(jīng)營(yíng)者責(zé)任，違反了法律的公平原則。消費(fèi)者可依法申請(qǐng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。
  　?。ㄎ澹┎还綏l款五：一房二賣搞欺詐。
  　　雙方簽訂協(xié)議后，任何一方不得違約，若甲方將乙方購(gòu)房另轉(zhuǎn)賣給他人，甲方應(yīng)付給乙方已付房款3%作為對(duì)乙方的經(jīng)濟(jì)賠償；若乙方中途無(wú)任何正當(dāng)理由終止協(xié)議，視為乙方違約，乙方應(yīng)付甲方總房款的3%作為違約金，并扣乙方定金人民幣叁仟元；乙方退房款，需等待甲方在30日內(nèi)將乙方所購(gòu)房款退清。
  　　處理此類不公平條款的建議：
  　　一房二賣是典型的欺詐行為，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)雙倍賠償責(zé)任。該條款利用消費(fèi)者不懂法律，免除了經(jīng)營(yíng)者責(zé)任，剝奪了消費(fèi)者的主要權(quán)利。屬違法、無(wú)效條款。

  查看全文↓ 2019-01-16 21:43:07
• 142****9657

  1. 雙方有沒(méi)有一方出現(xiàn)違約？出現(xiàn)了就可以
  2. 合同本身是否不合法或不符合規(guī)定，不合理也可以
  3. 雙方是否協(xié)商過(guò)后都同意，都同意了也可以取消交易
  4. 其他手段可以咨詢房管交易中心，謝謝

  查看全文↓ 2019-01-16 21:42:58
• 134****5989

  無(wú)效的房地產(chǎn)合同也應(yīng)按上述規(guī)定來(lái)處理。概括起來(lái)，法律對(duì)無(wú)效合同的處理主要是：(1)返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)賠償;(2)賠償損失。對(duì)于非過(guò)錯(cuò)方也需承擔(dān)一定的法律后果，但在具體處理上，應(yīng)遵循以下原則。
  (1)公平原則
  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是一種民事活動(dòng)，《民法通則》第4條規(guī)定：民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。在對(duì)無(wú)效房地產(chǎn)合同的處理中，也應(yīng)貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而導(dǎo)致租賃合同無(wú)效時(shí)，租賃關(guān)系無(wú)效，承租方應(yīng)將房屋交還出租方，并且有過(guò)錯(cuò)的出租方仍應(yīng)賠償承租方的損失。但是這里有一個(gè)不可忽略的情節(jié)，承租方既便沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，但其確實(shí)也使用了出租方的房屋，屬實(shí)際受益人，應(yīng)考慮讓無(wú)過(guò)錯(cuò)的承租方支付實(shí)際使用房屋的租金，才比較公平合理(租金的確定可通過(guò)估價(jià)部門進(jìn)行評(píng)估)。
  (2)避免累訟原則
  房地產(chǎn)合同糾紛案件中往往存在多種法律關(guān)系，對(duì)一種法律關(guān)系認(rèn)定無(wú)效后，會(huì)影響到其他的法律關(guān)系，因此，在無(wú)效房地產(chǎn)合同的處理上可以考慮盡可能全面協(xié)調(diào)，減少訴訟程序。比如在確權(quán)案件中同時(shí)存在房屋抵押關(guān)系和房屋買賣關(guān)系，如果認(rèn)定買賣關(guān)系有效，抵押關(guān)系無(wú)效，這種處理若不存在返還房屋或賠償損失的問(wèn)題，應(yīng)責(zé)令有關(guān)當(dāng)事人中止他項(xiàng)權(quán)利登記備案，以保證買賣關(guān)系的確認(rèn)。
  

  查看全文↓ 2019-01-16 21:42:50
• 135****1833

  一、合同無(wú)效的含義和承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)
  
  （一）、合同無(wú)效的含義
  
  合同無(wú)效有兩種含義：一是廣義的無(wú)效，包括合同的絕對(duì)無(wú)效、合同效力待定、合同相對(duì)無(wú)效。絕對(duì)無(wú)效的合同，是指雖經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商訂立，但因其違反國(guó)家法律規(guī)定而不具備法律效力的合同。《合同法》第52條規(guī)定的五種情形，就是合同的絕對(duì)無(wú)效。合同相對(duì)無(wú)效，就是合同暫時(shí)發(fā)生效力，但可因撤銷而無(wú)效，也稱為可變更、可撤銷合同?！逗贤ā返?4條規(guī)定的就是這種情形。合同效力待定，是指不直接發(fā)生合同原來(lái)的效力，需要補(bǔ)充要件才能發(fā)生效力。《合同法》第47條規(guī)定的就是這種情形。二是狹義的無(wú)效，只包括合同的絕對(duì)無(wú)效。通常所稱的合同無(wú)效，就是合同的絕對(duì)無(wú)效。合同被確認(rèn)為無(wú)效后，將導(dǎo)致合同自始無(wú)效。所謂無(wú)效合同的自始無(wú)效，是指合同被確認(rèn)無(wú)效后，將溯及既往，自合同成立之時(shí)起就是無(wú)效的。
  
  （二）、合同無(wú)效的責(zé)任承擔(dān)依據(jù)
  
  合同無(wú)效主要是違法造成的，合同無(wú)效所引起的責(zé)任，不僅違法一方承擔(dān)，而且沒(méi)有違法的一方也要承擔(dān)，如返還財(cái)產(chǎn)。返還財(cái)產(chǎn)是由無(wú)效合同制度的目的所決定的，法律否認(rèn)合同效力，也就是不允許當(dāng)事人依合同互相給付財(cái)產(chǎn)，已經(jīng)給付的必須返還。至于追繳財(cái)產(chǎn)，則是由法律制裁違法行為的職能所決定的。

  查看全文↓ 2019-01-16 21:42:28
• 145****0025

  《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定:出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
  我國(guó)《合同法》第五十八條規(guī)定:“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所造成的損失

  查看全文↓ 2019-01-16 21:42:21

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 買房時(shí)購(gòu)房買賣合同無(wú)效該如何處理？
  答

  產(chǎn)買賣合同被宣告無(wú)效后，根據(jù)具體情況做以下處理：1、出賣人返還房屋價(jià)款，買受人返還房屋，涉及到房屋因買受人裝修增值部分出賣可適當(dāng)給予補(bǔ)償。2、有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。3、在商品房買賣過(guò)程中，如涉及到開(kāi)發(fā)商惡意行為而導(dǎo)致合同無(wú)效，則開(kāi)商有可能支付已付購(gòu)房款一倍金額的懲罰性賠償責(zé)任。4、因雙方惡意串通，損害國(guó)家、集體利益和第三人權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)收繳雙方財(cái)產(chǎn)，歸國(guó)家所有或返還給第三人。5、涉及到違法犯罪行為的，則應(yīng)受到行政或刑事處罰。

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• 問(wèn) 房屋買賣合同不成立、無(wú)效、被撤銷后，該如何處理？
  答

  在買賣合同不成立、無(wú)效、被撤銷的情形中，形成的是締約過(guò)失責(zé)任，而非違約責(zé)任，此時(shí)，無(wú)過(guò)錯(cuò)一方所受的損失，主要是信賴?yán)娴膿p失。信賴?yán)娴膿p失包括：所受損害和所失利益（當(dāng)事人信賴合同有效成立而喪失另訂其他有利合同的機(jī)會(huì)損失等）、締約花費(fèi)的成本等損失，但締約過(guò)失的損失賠償數(shù)額以不超過(guò)履行利益為限。

• 問(wèn) 哪些購(gòu)房合同屬于無(wú)效合同 合同無(wú)效該如何處理
  答

  由于房屋的買賣日益頻繁，在實(shí)際交易中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)違約的情況，由此導(dǎo)致了不少房屋買賣糾紛。如果房屋買賣雙方都違約了應(yīng)該怎么辦呢？對(duì)于無(wú)效購(gòu)房合同應(yīng)該怎么去處理呢？下面將為您詳細(xì)地說(shuō)明。 一、購(gòu)房合同無(wú)效的情形有哪些？ （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人； （三）開(kāi)發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； （四）開(kāi)發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； （五）開(kāi)發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)； （六）出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法取得房屋； （七）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格； （八）因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用； （九）出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定誤差比絕對(duì)值超出3%； （十）出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行； （十一）商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記。 二、購(gòu)房合同無(wú)效怎么辦？ 購(gòu)房買賣合同無(wú)效怎么辦？一般情況下，都是由開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е潞贤瑹o(wú)效，因此購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。 我國(guó)法律規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： （一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； （二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； （三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 上文主要介紹了購(gòu)房合同無(wú)效的情形有哪些，以及遇到購(gòu)房合同無(wú)效應(yīng)該怎么辦。房屋買賣合同上載明了買賣雙方在房屋交易過(guò)程中應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)與責(zé)任，但是由于現(xiàn)階段買方在交易中處于弱勢(shì)地位，因此很多情況下購(gòu)房者對(duì)于開(kāi)發(fā)商的一些不法行為難以知曉或者束手無(wú)策，若購(gòu)房合同無(wú)效，購(gòu)房者能選擇的維權(quán)方式并不多，若您遇到了上文介紹的情況，您**好還是聘請(qǐng)一位專業(yè)的房產(chǎn)律師，他們的專業(yè)知識(shí)以及執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，可以讓您在處理與開(kāi)發(fā)商的糾紛時(shí)不落下風(fēng)。

• 問(wèn) 房屋買賣合同被確認(rèn)無(wú)效怎么辦？確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效是確認(rèn)之訴嗎？
  答

  一、從實(shí)務(wù)的角度看合同具有相對(duì)性，合同雙方當(dāng)事人之外的人可以稱之為第三人。第三人要想主張合同無(wú)效，有兩種途徑:1、非訴訟途徑。即直接告知房屋買賣雙方，你們的合同是無(wú)效的，你們應(yīng)當(dāng)按照《合同法》第五十八條(合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任)的規(guī)定返還財(cái)產(chǎn)，賠償損失等。但是，這基本不會(huì)起什么實(shí)際效果。2、訴訟途徑。即通過(guò)一個(gè)訴訟程序來(lái)請(qǐng)法院確認(rèn)房屋買賣合同的效力(我們所說(shuō)的第三人可否主張房屋買賣合同無(wú)效一般也就是指第三人可否訴請(qǐng)確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效)。但是，走訴訟途徑就必然涉及到一個(gè)問(wèn)題，即法院是否受理的問(wèn)題(不要誤解所謂的立案登記制)?！睹袷略V訟法》第一百一十九條規(guī)定:“起訴必須符合下列條件:(一)原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織;(二)有明確的被告;(三)有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由;(四)屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄?！?即原告要與本案直接利害關(guān)系才具備起訴的資格。具體到本文所討論的問(wèn)題就是第三人要與房屋買賣合同的效力的確認(rèn)有直接的利害關(guān)系，如合同能被確認(rèn)無(wú)效與第三人要有直接利害關(guān)系(如標(biāo)的房屋是賣房人由第三人處購(gòu)得，第三人和賣房人之間的房屋買賣合同已被確認(rèn)無(wú)效，如果賣房人和買房人之間的房屋買賣合同能夠被確認(rèn)無(wú)效，第三人即可取得標(biāo)的房屋的所有權(quán))。即第三人要與房屋買賣合同效力的確認(rèn)有直接利害關(guān)系才可以訴請(qǐng)確認(rèn)合同無(wú)效。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 房屋買賣合同遺失了該如何處理？
  答

  一般可以根據(jù)以下三種情況進(jìn)行處理：一、預(yù)售登記前，在購(gòu)房合同沒(méi)有做預(yù)售登記前，如果購(gòu)房者丟失合同，只需將剩余的合同作廢，和開(kāi)發(fā)商重新簽訂一份合同。購(gòu)房者需要支付的費(fèi)用是一份合同的工本費(fèi)，約二百元左右。二、預(yù)售登記后辦理按揭前，在購(gòu)房合同做完預(yù)售登記，沒(méi)開(kāi)始辦理銀行按揭前，如果購(gòu)房者丟失合同，所采取的措施是在報(bào)紙上刊登聲明合同作廢，到三個(gè)月期滿后，拿著報(bào)紙去做預(yù)售登記的機(jī)關(guān)申請(qǐng)注銷所簽訂的那份合同，然后和開(kāi)發(fā)商重新簽訂一份合同，再去做預(yù)售登記。這期間購(gòu)房者需要支付的有刊登聲明的費(fèi)用，合同的工本費(fèi)，新合同的印花稅。三、辦理按揭以后，在購(gòu)房合同做完預(yù)售登記，已經(jīng)辦理銀行按揭后，如果購(gòu)房者丟失合同，除需要辦理第二種情況所辦理的手續(xù)外，購(gòu)房者還要和辦理貸款的銀行簽訂一份變更協(xié)議，并將新的合同放在銀行質(zhì)押，因?yàn)樵鹊馁?gòu)房合同已經(jīng)注銷了，換成新的合同，也就是說(shuō)購(gòu)房者和銀行所簽的借款合同里的合同號(hào)已經(jīng)發(fā)生變化了，盡管購(gòu)房合同里面的內(nèi)容沒(méi)有變化，但依據(jù)《合同法》規(guī)定，該借款合同已經(jīng)發(fā)生變更，所以需要和銀行簽變更協(xié)議。這期間購(gòu)房者需要支付的費(fèi)用和第二種情況基本相同。

  全部2個(gè)回答>