二手房交易糾紛如何避免呢?

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• 153****5115

  （一）買賣雙方缺乏誠信，隱瞞真實信息導致糾紛。
  當事人為了促成交易，往往隱瞞真實信息，如房屋質(zhì)量問題、居住環(huán)境問題，在簽訂合同后另一方發(fā)現(xiàn)從而提起訴訟。對此，購房者可以在購房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，**好到現(xiàn)場看房，并對可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題如何承擔作出約定。
  （二）房價變化快。房屋價格上漲了，一方反悔，以種種借口不辦理過戶手續(xù)。
  房價上漲時，許多糾紛系賣房人在銷售房屋后，辦理過戶手續(xù)過程中，發(fā)現(xiàn)房屋價格又上漲了，于是導致反悔，以種種借口不辦理過戶手續(xù)，另一方起訴至法院。房價下跌時購房人以種種理由要求解除合同退房。對此，購房方不但要與賣房方簽訂合同，還要提前考慮房價上漲、下跌等因素約定好違約賠償責任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時及時辦理，避免對方反悔。
  （三）中介機構(gòu)的不規(guī)范行為導致糾紛。
  由于買賣雙方常常通過中介機構(gòu)建立聯(lián)系，進行交易，而中介機構(gòu)本身的機制和人員素質(zhì)不一，常常在簽訂合同或辦理手續(xù)時出現(xiàn)問題，甚至合同約定內(nèi)容與三方談判時表達的意思不一致，導致當事人對合同履行內(nèi)容產(chǎn)生爭議，從而提起訴訟。為避免上述情況發(fā)生，買賣雙方在交易時應(yīng)當選擇正規(guī)的中介機構(gòu)，交易前應(yīng)當充分了解各種事項，并對雙方談定的內(nèi)容以書面形式約定好。
  （四）二手房交易手續(xù)復雜，導致交易過程中雙方當事人產(chǎn)生不信任，交易難以進行。
  所以買賣雙方都要在交易時充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，**好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。
  （五）房屋產(chǎn)權(quán)登記制度不合理，導致難以發(fā)現(xiàn)房屋共有人情況，引起共有人提起訴訟。
  現(xiàn)行的房屋產(chǎn)權(quán)登記制度僅登記一名所有權(quán)人，在交易過程中，交易的另一方很難發(fā)現(xiàn)還有共有人，交易之后常有妻子或其他共有人提起訴訟主張買賣合同無效的情況出現(xiàn)。對此，可以在簽訂合同時讓對方提供確保有權(quán)處分的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。
  如何避免糾紛：
  1、須確認房主真實身份：對于業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。
  2、必須明確雙方違約責任：因為房產(chǎn)交易復雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，導致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權(quán)利對等。
  3、必須標明付款過戶時間：在實際操作中買方會將房款分為**和尾款兩部分在不同時間段打給房主；
  4、必須注明費用交接時間。這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接年月日。
  5、買方必須見房主：要求約見房主當面核實，可以揭穿其不軌行為；
  
  必須學會使用補充協(xié)議。買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。
  

  查看全文↓ 2019-01-22 17:26:41
• 152****3338

  二手房交易合同糾紛如何避免？“陰陽合同”逃稅款引發(fā)糾紛在一些二手房屋買賣過程中，買賣雙方常常會簽訂價格不同的兩份合同，這就是所謂的“陰陽合同”。
  “陽合同”，系由雙方簽訂后向有關(guān)部門備案的那份合同，價格一般都很低。這種操作方式確實可以為買賣雙方尤其是買方節(jié)省不少稅費(盡管法律規(guī)定交易稅是由賣方承擔，但實際操作中，這樣的房屋買房合同一般已由賣方將其轉(zhuǎn)嫁給了買方)。
  二手房交易合同糾紛“陽合同”雖然符合合同成立的形式要件，但其實際上是通過虛假降低合同標的價格的方式，欺騙登記部門，目的是少繳稅金。
  這一做法客觀上損害了國家利益，違反了我國稅收法律法規(guī)。根據(jù)《民法通則》第58條、《合同法》第52條的規(guī)定，“以合法形式掩蓋非法目的的，合同無效”，法院一般都判定其無效，不具有確定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的效力。
  但舉證證明“陽合同”系以合法形式掩蓋非法目的，該合同無效的舉證責任在于主張該合同無效的一方(一般系賣方)。
  為了便于賣方舉證，在“陰合同”中對此問題則要做專門的技術(shù)性處理了。二手房交易合同糾紛所謂“陰合同”，則是雙方當事人私下簽訂并實際履行的合同，價格一般都符合市場行情，充分反映了雙方當事人的真實購買價格和意圖。
  為了解決“陰陽合同”部分內(nèi)容(尤其是有關(guān)價格的約定)的相互沖突問題，雙方應(yīng)在“陰合同”中特別注明“甲乙雙方于xx年xx月xx日簽訂并用于備案登記的《房屋買賣合同》僅用于辦理房屋買賣備案和權(quán)屬登記之用，不能用于確定甲乙權(quán)利義務(wù)的根據(jù)”等字樣。
  通過此方法一般可以規(guī)避“陰陽合同”約定不一致的問題。有了上述明確的約定，法院一般都會以“陰合同”做為確定民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)。但是，鑒于買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為嚴重違反了我國稅收管理規(guī)定，有關(guān)部門查實后，如果屬于一般偷稅行為，行政機關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰;
  如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構(gòu)成犯罪。因此，建議買賣合同雙方應(yīng)在有稅務(wù)專長的律師指導下進行合同避稅，注意分寸

  查看全文↓ 2019-01-22 17:26:35
• 143****2295

  您好
  應(yīng)做好以下幾方面的努力：
  1、購房者在與二手房主簽訂購房合同時，應(yīng)考慮各種可能的情況，并約定明確的違約賠償責任，及時辦理過戶手續(xù);
  2、購房者在購買前要充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，**好選擇專業(yè)的房地產(chǎn)律師提供法律意見，再慎重簽訂合同;
  3、購房者應(yīng)在簽訂買房合同時讓對方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明;
  4、為了了解所購房屋的真實情況，購房者應(yīng)在購房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，**好到現(xiàn)場看房，并對可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題如何承擔責任作出書面約定;
  5、國家法律明確規(guī)定不能上市交易的二手房，建議購房者應(yīng)該仔細甄別，不要購買這類房屋。
  6、盡量避免簽訂陰陽合同，做一個守法的公民。
  7、選擇正規(guī)的中介，并對其信譽和業(yè)績提前進行考察，與售房方商妥后方可確定。

  查看全文↓ 2019-01-22 17:26:31

相關(guān)問題

• 問 二手房交易糾紛如何避免? 二手房買賣糾紛怎么避免？
  答

  購買二手房的朋友們經(jīng)常會因為手續(xù)復雜而出現(xiàn)各種各樣的糾紛，所以買房之前我們一定要做足功課，那么，在購買二手房的時候我們應(yīng)該如何避免這些糾紛呢？常見的二手房交易糾紛（一）買賣雙方缺乏誠信，隱瞞真實信息導致糾紛當事人為了促成交易，往往隱瞞真實信息，如房屋質(zhì)量問題、居住環(huán)境問題，在簽訂合同后另一方發(fā)現(xiàn)從而提起訴訟。對此，購房者可以在購房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，**好到現(xiàn)場看房，并對可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題如何承擔作出約定。（二）房價變化快房屋價格上漲了，一方反悔，以種種借口不辦理過戶手續(xù)。房價上漲時，許多糾紛系賣房人在銷售房屋后，辦理過戶手續(xù)過程中，發(fā)現(xiàn)房屋價格又上漲了，于是導致反悔，以種種借口不辦理過戶手續(xù)，另一方起訴至法院。房價下跌時購房人以種種理由要求解除合同退房。對此，購房方不但要與賣房方簽訂合同，還要提前考慮房價上漲、下跌等因素約定好違約賠償責任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時及時辦理，避免對方反悔。（三）中介機構(gòu)的不規(guī)范行為導致糾紛由于買賣雙方常常通過中介機構(gòu)建立聯(lián)系，進行交易，而中介機構(gòu)本身的機制和人員素質(zhì)不一，常常在簽訂合同或辦理手續(xù)時出現(xiàn)問題，甚至合同約定內(nèi)容與三方談判時表達的意思不一致，導致當事人對合同履行內(nèi)容產(chǎn)生爭議，從而提起訴訟。為避免上述情況發(fā)生，買賣雙方在交易時應(yīng)當選擇正規(guī)的中介機構(gòu)，交易前應(yīng)當充分了解各種事項，并對雙方談定的內(nèi)容以書面形式約定好。（四）二手房交易手續(xù)復雜導致糾紛二手房交易手續(xù)復雜導致交易過程中雙方當事人產(chǎn)生不信任，交易難以進行。所以買賣雙方都要在交易時充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，**好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。（五）房屋產(chǎn)權(quán)登記制度不合理導致糾紛房屋產(chǎn)權(quán)登記制度不合理導致難以發(fā)現(xiàn)房屋共有人情況，引起共有人提起訴訟?，F(xiàn)行的房屋產(chǎn)權(quán)登記制度僅登記一名所有權(quán)人，在交易過程中，交易的另一方很難發(fā)現(xiàn)還有共有人，交易之后常有妻子或其他共有人提起訴訟主張買賣合同無效的情況出現(xiàn)。對此，可以在簽訂合同時讓對方提供確保有權(quán)處分的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。總之，二手房買賣糾紛不可輕視，我們要提前做好準備避免糾紛發(fā)生。

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• 問 二手房交易糾紛如何避免? 二手房買賣糾紛如何避免 學會這些不用打官司
  答

  一、從合同如何避免二手房買賣糾紛?想要從簽署合同上回避二手房買賣糾紛，需要注意以下幾點：1.買家需與業(yè)主一同到房管所對所售房子的產(chǎn)權(quán)進行查檔;2.仔細核對買賣合同是否有明確約定好雙方的權(quán)利和必須履行的義務(wù);3.買家若選擇一次性付款，也不應(yīng)提前交付所有款項，建議保留一部分的保證金待交樓及所有手續(xù)辦理完畢后再支付;4.買家需親自到房子所在小區(qū)管理處了解清楚房子裝修、漏水、是否欠費等問題;

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• 問 二手房交易如何避免戶口糾紛
  答

         二手房交易避免戶口糾紛的方法有：1、了解當?shù)氐膽艏摺?、交易時查看賣方戶口信息并存留證據(jù)。3、到當?shù)毓矙C關(guān)查詢房屋的戶籍登記情況。4、合同中明確相關(guān)規(guī)定?！　?、了解當?shù)氐膽艏?。在二手房交易之前，要做一些相關(guān)的準備工作，了解政策信息，市場信息以及交易流程和方法，所以戶籍政策是應(yīng)該尤為關(guān)注的，因為有些人就是希望通過買房來在大城市落戶，但并不是買了房子就可以將戶口遷入了。所以一定要提前了解。　　2、交易時查看賣方戶口信息并存留證據(jù)。通過查看賣方的戶口信息，即可大概地了解賣家的家庭信息，但是查看戶口信息也不一定與實際的房屋落戶情況對應(yīng)，戶口本上的信息只能反映買房者的家庭戶籍情況?！　?、到當?shù)毓矙C關(guān)查詢房屋的戶籍登記情況。戶籍情況是由房屋所在地的公安機關(guān)來管理的，買房時買家可以委托律師或者親自到派出所了解房屋的戶籍情況，如果派出所要求僅限本人查閱，那么可以要求賣家一同前往，如果賣家拒絕，那么房屋可能存在戶口問題?！　?、合同中明確相關(guān)規(guī)定。避免在交易后出現(xiàn)戶口的問題，在購房簽訂合同時，應(yīng)該提前約定好戶口遷移的相關(guān)問題和違約情況的責任認定?！　《址拷灰琢鞒躺婕暗降姆矫嬗泻芏?，戶口遷移有很多問題，有時候買家已經(jīng)付款買房但是賣家的戶口還未遷出，導致遲遲不能落戶，所以在購買時一定要明確戶口情況。

• 問 ??二手房怎么交易?二手房買賣糾紛有哪些?如何避免交易糾紛?
  答

  二手房買賣**易形成糾紛的五大因素：1、產(chǎn)權(quán)認定不仔細：二手房的產(chǎn)權(quán)分為商品房、已購公房、產(chǎn)權(quán)限制房、房改房等很多種類，而不同的種類在購買時的政策也不盡相同。所以，我們在購買之前應(yīng)該詳細查詢一下意向購買二手房的房產(chǎn)類別。其次還應(yīng)該調(diào)查清楚該房產(chǎn)有沒有抵押、查封和訴訟等問題。否則很容易產(chǎn)生糾紛。2、不慎委托黑中介：這是二手房糾紛中**常遇到的一個原因。買方賣方在委托中介公司前沒有對其中介資質(zhì)、信譽、口碑進行一個詳細的調(diào)查，盲目委托、盲目授權(quán)，將自己的個人及房產(chǎn)資料隨意提供給中介公司使用。這樣做的結(jié)果就是讓黑中介有了可乘之機，一房多賣、大吃差價的現(xiàn)象比比皆是，給買賣雙方帶來損失。3、合同條款約定不明：一些朋友在出售或購買二手房時對購房合同的重視程度遠遠不及購買新房時的小心謹慎，實際上是非常危險的。因為二手房買賣產(chǎn)生糾紛的可能要遠遠大于從開發(fā)商手中購買新商品房產(chǎn)生糾紛的的可能性，所以，在出售（或購買）二手房時要將合同條款盡量訂的細致一些，盡量包含各個方面的具體約定。要知道，合同越細致，產(chǎn)生糾紛的可能性就越低。4、不履行必要的手續(xù)：有些二手房的買賣雙方為了節(jié)省一部分費用而不履行必要的買賣手續(xù)（如繳納稅款、產(chǎn)權(quán)過戶），僅憑雙方簽字的一份約定就算辦理了交割手續(xù)，這就為房產(chǎn)糾紛埋下了禍根。要知道房產(chǎn)交易雙方履行必要的手續(xù)既是國家的規(guī)定也是保護買賣雙方合法權(quán)益的重要手段之一，貪小利往往是以吃大虧作為代價的。5、忽略房產(chǎn)共有人：已購公房在買賣之前應(yīng)該讓公房的原單位開具一份“同意出售證明”；對于普通商品房屬于婚后共同財產(chǎn)的無論產(chǎn)權(quán)證上是誰都應(yīng)該在買房之前得到另一方的認可，同時也出具一份同意出售證明方可購買。如果在購房之前忽略了房產(chǎn)共有人的權(quán)利，一旦日后該共有人出來爭奪房產(chǎn)就會比較麻煩了。

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• 問 二手房怎樣交易?如何避免糾紛的發(fā)生?
  答

  二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。二手房是相對開發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。那么，怎么避免發(fā)生二手房糾紛呢？1.明確中介收定性質(zhì)定金糾紛占二手房糾紛的比例較高，若買方把定金交給中介公司，一定要明確中介公司收取定金的性質(zhì)是代收，還是轉(zhuǎn)交，如果是代收，則中介公司收取定金時應(yīng)當出具賣方的委托書，否則，買方要在居間合同中明確中介公司的轉(zhuǎn)交責任，如約定幾天內(nèi)轉(zhuǎn)交，為能按時轉(zhuǎn)交需承擔的違約責任等。為了防止賣方收了定金之后提高房屋總價，買賣雙方要在書面的定金協(xié)議中對購房合同的主要條款達成一致意見，這樣買方就會有保障。2、找尋一個有良好聲譽的中介公司二手房買賣雙方都需要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門批準、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司。在委托中介機構(gòu)代理之前，購房者還要詳細詢問中介公司都能確切地提供哪些服務(wù)項目，這些服務(wù)項目又是如何收費?如果未能如愿成交，如何退款等。3、查清楚房屋的產(chǎn)權(quán)及權(quán)利狀況這是比較關(guān)鍵的一步。購房者要確定房屋占用范圍內(nèi)的土地性質(zhì)和土地使用權(quán)取得的年限，并到房地產(chǎn)交易中心產(chǎn)權(quán)調(diào)查狀況。購房者應(yīng)注意查驗賣方的房地產(chǎn)權(quán)證，確定產(chǎn)權(quán)人，是否存在共有人特別是未列名的共有人。4、簽訂一個詳細明確的買賣合同二手房買賣雙方應(yīng)對付款方式、付款時間、交房時間、戶口遷出時間、維修資金是否包含在房價中、交房前的水電煤、物業(yè)管理費由誰承擔等作出明確的約定。此外，還應(yīng)對雙方的違約責任及救濟手段作出明確規(guī)定，以防止因侵權(quán)行為出現(xiàn)而產(chǎn)生救濟無門的窘境。5、買賣雙方要盡快辦理過戶手續(xù)買賣雙方在簽訂房地產(chǎn)買賣合同后，應(yīng)及時辦理過戶手續(xù)，期限越短越好，這是為了避免因為時間拖延而導致情況有變，從而延誤了辦理時間，也是為了預防因價格變動而導致毀約和糾紛。順利進行二手房買賣，這個問題在一定程度上，是為避免二手房買賣糾紛而采用上述方式的必然結(jié)果。廣大購房者要保持頭腦清醒，切不可礙于面子或者粗心大意地應(yīng)對二手房的買賣。畢竟每一分錢的付出都是為了能有所回報。因此，在簽訂合同約定條款時更是要斟酌仔細，有問題建議向有經(jīng)驗的法律人士咨詢，確保二手房買賣的過程中能順利完成。6、買賣雙方當面談合同即使是通過品牌中介公司交易，也不能完全排除個別素質(zhì)不高的業(yè)務(wù)員從中做手腳。因此，在達成交易意向后，買賣雙方要對交易中應(yīng)發(fā)生的稅費有所了解，具體可到房產(chǎn)交易部門咨詢。這樣做，可以防止少數(shù)業(yè)務(wù)員或中介公司借各種名目亂收費，在交易過程中，買賣雙方不要擅自與業(yè)務(wù)員簽定買賣協(xié)議，避免業(yè)務(wù)員將公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為個人業(yè)務(wù)，使得買賣雙方無法享受中介公司的擔保。在簽訂二手房買賣合同時買賣雙方一定坐下來當面談好房價，過戶時間等條款，不能有中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價的情況發(fā)生。7、購房者要小心支付房款所謂小心支付房款，是指在支付大部分房款前，購房者必須要確認過戶申請已被房地產(chǎn)交易中心受理，并已取得其出具的收件收據(jù)。交易房屋無抵押貸款的，辦理過戶手續(xù)前所付房款應(yīng)不超過房價的30%;交易房屋存在抵押貸款的，辦理過戶手續(xù)前應(yīng)付不超過房價減去上家貸款余額的1/2。

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