承租人未經(jīng)出租人同意轉租可以嗎？

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• 144****5119

  指房屋租賃合同。
  　　《中華人民共和國合同法》
  　　第二百二十四條　承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。
  　　承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

  查看全文↓ 2019-01-28 01:42:26
• 151****7727

  《中華人民共和國合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，租賃人與承租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損害的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)同意轉租的出租人可以解除合同。”同時，我國建設部《城市房屋租賃管理辦法》第32條規(guī)定：未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收非法所得，并處以罰款。對此。不少人認為，未經(jīng)出租人同意擅自轉租的合同無效。筆者認為這種觀點過于草率。
  對于這兩處規(guī)范性文件的關系問題，筆者以為：合同法是民事法律關系的一部基本法律，是由全國人大制定的，而且其出臺時間遠遠晚于建設部《城市房屋租賃管理辦法》，故其效力遠遠高于建設部《城市房屋租賃管理辦法》。我國《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。同時我國**高人民法院關于對《合同法》的解釋（二）對合同效力的認定上規(guī)定為以法律和行政法規(guī)為依據(jù)。我國《合同法》以充分尊重當事人意思自治為原則，對合同無效的認定標準上采取嚴格原則，其目的是鼓勵交易，繁榮經(jīng)濟。只有法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定可作為認定合同效力的依據(jù)，地方法規(guī)和行政規(guī)章，一般不能作為判定依據(jù)。所以，建設部《城市房屋租賃管理辦法》的“未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效”的規(guī)定僅具有行政管理效力，并不具有司法效力，不能作為認定合同是否生效的依據(jù)。
  但是，合同法第224條規(guī)定是否就意味著擅自轉租的合同無效或效力待定呢？筆者認為未必如此。
  首先，筆者認為不能因為轉租合同未經(jīng)出租人事先同意而當然地認定為無效。因為合同法明確規(guī)定認定合同無效必須有法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，對于擅自轉租的行為，出租人可以任意解除合同，也可以不解除，法律并沒有一概禁止轉租。
  其次，不能因為出租人不同意轉租而認定轉租合同無效。在出租人解除原租賃合同前，原租賃合同和轉租合同均有效，只不過轉租合同只約束轉租人和轉承租人。即使出租人解除了合同，轉租合同仍然對合同雙方有一定約束力，轉承租人可以根據(jù)轉租合同的約定要求轉租人承擔賠償責任。
  **后，出租人不同意轉租而主張解除合同只導致轉租合同從出租人提出該主張起終止。轉租的生效要件之一是租賃合同的有效存在，即轉租人有承租權。隨著原租賃關系的解除，承租人就不再有承租權了，就無法履行轉租合同了，轉組合同就失去了存在的基礎。但這只意味著轉租合同的終止，并非無效。

  查看全文↓ 2019-01-28 01:42:20
• 132****0853

  自轉租合同是否有效，在法律上并沒明確規(guī)定，但實踐中絕大多數(shù)做法是依法成立的轉租合同有效，對轉租人及次承租人均產(chǎn)生約束力，一旦某一方違約就需承擔違約賠償責任。
  
  如果出租人主張承租人未經(jīng)同意簽訂轉租合同無效的，人民法院不予支持，亦即轉租合同應當具有效力。
  
  
  
  由房屋的所有者或經(jīng)營者將其所有或經(jīng)營的房屋交給房屋的消費者使用，房屋消費者通過定期交付一定數(shù)額的租金，取得房屋的占有和使用權利的行為。出租房屋是房屋使用價值零星出售的一種商品流通方式。
  
  出租房是指出租人（一般為房屋所有權人）將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動，由承租人向出租人支付租金的行為。
  
  此外，承租人在經(jīng)出租人同意后，還可以在其承租的期限內(nèi)，將承租的房屋出租給新的承租人。出租人出賣出租房屋，應當提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。

  查看全文↓ 2019-01-28 01:42:13
• 133****6687

  有效只是轉租后，如果出租人不同意，承租人屬于對出租人違約，出租人解除合同，這樣承租人無法履行轉租合同，也對轉租的承租人違約《合同法》第二百二十四條 承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。
  承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。

  查看全文↓ 2019-01-28 01:42:05
• 138****7932

  《中華人民共和國合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，租賃人與承租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損害的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)同意轉租的出租人可以解除合同?！蓖瑫r，我國建設部《城市房屋租賃管理辦法》第32條規(guī)定：未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收非法所得，并處以罰款。對此。不少人認為，未經(jīng)出租人同意擅自轉租的合同無效。筆者認為這種觀點過于草率。 對于這兩處規(guī)范性文件的關系問題，筆者以為：合同法是民事法律關系的一部基本法律，是由全國人大制定的，而且其出臺時間遠遠晚于建設部《城市房屋租賃管理辦法》，故其效力遠遠高于建設部《城市房屋租賃管理辦法》。我國《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。同時我國**高人民法院關于對《合同法》的解釋
  （二）對合同效力的認定上規(guī)定為以法律和行政法規(guī)為依據(jù)。我國《合同法》以充分尊重當事人意思自治為原則，對合同無效的認定標準上采取嚴格原則，其目的是鼓勵交易，繁榮經(jīng)濟。只有法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定可作為認定合同效力的依據(jù)，地方法規(guī)和行政規(guī)章，一般不能作為判定依據(jù)。所以，建設部《城市房屋租賃管理辦法》的“未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效”的規(guī)定僅具有行政管理效力，并不具有司法效力，不能作為認定合同是否生效的依據(jù)。 但是，合同法第224條規(guī)定是否就意味著擅自轉租的合同無效或效力待定呢？筆者認為未必如此。 首先，筆者認為不能因為轉租合同未經(jīng)出租人事先同意而當然地認定為無效。因為合同法明確規(guī)定認定合同無效必須有法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，對于擅自轉租的行為，出租人可以任意解除合同，也可以不解除，法律并沒有一概禁止轉租。 其次，不能因為出租人不同意轉租而認定轉租合同無效。在出租人解除原租賃合同前，原租賃合同和轉租合同均有效，只不過轉租合同只約束轉租人和轉承租人。即使出租人解除了合同，轉租合同仍然對合同雙方有一定約束力，轉承租人可以根據(jù)轉租合同的約定要求轉租人承擔賠償責任。 **后，出租人不同意轉租而主張解除合同只導致轉租合同從出租人提出該主張起終止。轉租的生效要件之一是租賃合同的有效存在，即轉租人有承租權。隨著原租賃關系的解除，承租人就不再有承租權了，就無法履行轉租合同了，轉組合同就失去了存在的基礎。但這只意味著轉租合同的終止，并非無效。

  查看全文↓ 2019-01-28 01:41:59

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  承租人將房屋轉租給第三人一定要經(jīng)出租人書面同意，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失，承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同，但出租人知道或應當知道承租人轉租在六個月內(nèi)沒有提出異議的，轉租合同有效，出租人無權解除合同。轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的期限無效。

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