承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租可以嗎？

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• 144****5119

  指房屋租賃合同。
  　　《中華人民共和國合同法》
  　　第二百二十四條　承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。
  　　承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

  查看全文↓ 2019-01-28 01:42:26
• 151****7727

  《中華人民共和國合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，租賃人與承租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損害的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租的出租人可以解除合同?！蓖瑫r(shí)，我國建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第32條規(guī)定：未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收非法所得，并處以罰款。對此。不少人認(rèn)為，未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的合同無效。筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)過于草率。
  對于這兩處規(guī)范性文件的關(guān)系問題，筆者以為：合同法是民事法律關(guān)系的一部基本法律，是由全國人大制定的，而且其出臺時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)晚于建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》，故其效力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》。我國《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。同時(shí)我國**高人民法院關(guān)于對《合同法》的解釋（二）對合同效力的認(rèn)定上規(guī)定為以法律和行政法規(guī)為依據(jù)。我國《合同法》以充分尊重當(dāng)事人意思自治為原則，對合同無效的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上采取嚴(yán)格原則，其目的是鼓勵交易，繁榮經(jīng)濟(jì)。只有法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定可作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)，地方法規(guī)和行政規(guī)章，一般不能作為判定依據(jù)。所以，建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》的“未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效”的規(guī)定僅具有行政管理效力，并不具有司法效力，不能作為認(rèn)定合同是否生效的依據(jù)。
  但是，合同法第224條規(guī)定是否就意味著擅自轉(zhuǎn)租的合同無效或效力待定呢？筆者認(rèn)為未必如此。
  首先，筆者認(rèn)為不能因?yàn)檗D(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人事先同意而當(dāng)然地認(rèn)定為無效。因?yàn)楹贤鞔_規(guī)定認(rèn)定合同無效必須有法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，對于擅自轉(zhuǎn)租的行為，出租人可以任意解除合同，也可以不解除，法律并沒有一概禁止轉(zhuǎn)租。
  其次，不能因?yàn)槌鲎馊瞬煌廪D(zhuǎn)租而認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效。在出租人解除原租賃合同前，原租賃合同和轉(zhuǎn)租合同均有效，只不過轉(zhuǎn)租合同只約束轉(zhuǎn)租人和轉(zhuǎn)承租人。即使出租人解除了合同，轉(zhuǎn)租合同仍然對合同雙方有一定約束力，轉(zhuǎn)承租人可以根據(jù)轉(zhuǎn)租合同的約定要求轉(zhuǎn)租人承擔(dān)賠償責(zé)任。
  **后，出租人不同意轉(zhuǎn)租而主張解除合同只導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同從出租人提出該主張起終止。轉(zhuǎn)租的生效要件之一是租賃合同的有效存在，即轉(zhuǎn)租人有承租權(quán)。隨著原租賃關(guān)系的解除，承租人就不再有承租權(quán)了，就無法履行轉(zhuǎn)租合同了，轉(zhuǎn)組合同就失去了存在的基礎(chǔ)。但這只意味著轉(zhuǎn)租合同的終止，并非無效。

  查看全文↓ 2019-01-28 01:42:20
• 132****0853

  自轉(zhuǎn)租合同是否有效，在法律上并沒明確規(guī)定，但實(shí)踐中絕大多數(shù)做法是依法成立的轉(zhuǎn)租合同有效，對轉(zhuǎn)租人及次承租人均產(chǎn)生約束力，一旦某一方違約就需承擔(dān)違約賠償責(zé)任。
  
  如果出租人主張承租人未經(jīng)同意簽訂轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持，亦即轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)具有效力。
  
  
  
  由房屋的所有者或經(jīng)營者將其所有或經(jīng)營的房屋交給房屋的消費(fèi)者使用，房屋消費(fèi)者通過定期交付一定數(shù)額的租金，取得房屋的占有和使用權(quán)利的行為。出租房屋是房屋使用價(jià)值零星出售的一種商品流通方式。
  
  出租房是指出租人（一般為房屋所有權(quán)人）將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動，由承租人向出租人支付租金的行為。
  
  此外，承租人在經(jīng)出租人同意后，還可以在其承租的期限內(nèi)，將承租的房屋出租給新的承租人。出租人出賣出租房屋，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。

  查看全文↓ 2019-01-28 01:42:13
• 133****6687

  有效只是轉(zhuǎn)租后，如果出租人不同意，承租人屬于對出租人違約，出租人解除合同，這樣承租人無法履行轉(zhuǎn)租合同，也對轉(zhuǎn)租的承租人違約《合同法》第二百二十四條 承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。
  承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。

  查看全文↓ 2019-01-28 01:42:05
• 138****7932

  《中華人民共和國合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，租賃人與承租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損害的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租的出租人可以解除合同。”同時(shí)，我國建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第32條規(guī)定：未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收非法所得，并處以罰款。對此。不少人認(rèn)為，未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的合同無效。筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)過于草率。 對于這兩處規(guī)范性文件的關(guān)系問題，筆者以為：合同法是民事法律關(guān)系的一部基本法律，是由全國人大制定的，而且其出臺時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)晚于建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》，故其效力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》。我國《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。同時(shí)我國**高人民法院關(guān)于對《合同法》的解釋
  （二）對合同效力的認(rèn)定上規(guī)定為以法律和行政法規(guī)為依據(jù)。我國《合同法》以充分尊重當(dāng)事人意思自治為原則，對合同無效的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上采取嚴(yán)格原則，其目的是鼓勵交易，繁榮經(jīng)濟(jì)。只有法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定可作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)，地方法規(guī)和行政規(guī)章，一般不能作為判定依據(jù)。所以，建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》的“未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效”的規(guī)定僅具有行政管理效力，并不具有司法效力，不能作為認(rèn)定合同是否生效的依據(jù)。 但是，合同法第224條規(guī)定是否就意味著擅自轉(zhuǎn)租的合同無效或效力待定呢？筆者認(rèn)為未必如此。 首先，筆者認(rèn)為不能因?yàn)檗D(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人事先同意而當(dāng)然地認(rèn)定為無效。因?yàn)楹贤鞔_規(guī)定認(rèn)定合同無效必須有法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，對于擅自轉(zhuǎn)租的行為，出租人可以任意解除合同，也可以不解除，法律并沒有一概禁止轉(zhuǎn)租。 其次，不能因?yàn)槌鲎馊瞬煌廪D(zhuǎn)租而認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效。在出租人解除原租賃合同前，原租賃合同和轉(zhuǎn)租合同均有效，只不過轉(zhuǎn)租合同只約束轉(zhuǎn)租人和轉(zhuǎn)承租人。即使出租人解除了合同，轉(zhuǎn)租合同仍然對合同雙方有一定約束力，轉(zhuǎn)承租人可以根據(jù)轉(zhuǎn)租合同的約定要求轉(zhuǎn)租人承擔(dān)賠償責(zé)任。 **后，出租人不同意轉(zhuǎn)租而主張解除合同只導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同從出租人提出該主張起終止。轉(zhuǎn)租的生效要件之一是租賃合同的有效存在，即轉(zhuǎn)租人有承租權(quán)。隨著原租賃關(guān)系的解除，承租人就不再有承租權(quán)了，就無法履行轉(zhuǎn)租合同了，轉(zhuǎn)組合同就失去了存在的基礎(chǔ)。但這只意味著轉(zhuǎn)租合同的終止，并非無效。

  查看全文↓ 2019-01-28 01:41:59

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• 問 房屋轉(zhuǎn)租，未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋有效嗎？
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  既然合同上沒有注明不 可轉(zhuǎn)讓 那你就無權(quán)收回 反正你都是租 誰租都一樣,但為了保險(xiǎn)期間 你應(yīng)該現(xiàn)在和租房人重簽租賃協(xié)議

  全部5個(gè)回答>
• 問 租賃合同期限屆滿，承租人未經(jīng)出租人同意逾期而不遷出時(shí)，出租人該如何處理？
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  租賃期限屆滿而又沒有重新簽訂租賃合同的，出租人有權(quán)按合同約定的期限收回房屋；因承租人違反本條例第二十九條規(guī)定，出租人解除租賃合同的，出租人有權(quán)收回房屋。承租人未經(jīng)出租人同意而逾期不遷出的，除可要求承租人加倍交付租金，如造成出租人損失的，要求承租人負(fù)賠償責(zé)任外，出租人還可要求區(qū)主管機(jī)關(guān)向承租人發(fā)出限期遷出通知書或向人民法院提起訴訟。

• 問 承租方違約未經(jīng)出租人同意擅自將房屋出租他人，出租人發(fā)現(xiàn)后要求與承租人解除合同
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  原來的出租合同規(guī)定不得轉(zhuǎn)租的話，他的轉(zhuǎn)租合同屬于無效合同。你起訴，你肯定贏，第三方的損失和你沒有關(guān)系，只和出租人有關(guān)

• 問 承租人與出租人的合同是否需要讓次承租人看
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  承租人將房屋轉(zhuǎn)租給第三人一定要經(jīng)出租人書面同意，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同，但出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租在六個(gè)月內(nèi)沒有提出異議的，轉(zhuǎn)租合同有效，出租人無權(quán)解除合同。轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的期限無效。

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• 問 承租人房屋可以轉(zhuǎn)租嗎？
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  一、房屋可以轉(zhuǎn)租，但是合法的轉(zhuǎn)租需要滿足以下兩個(gè)條件： 1、轉(zhuǎn)租須經(jīng)房屋所有權(quán)人的同意。 轉(zhuǎn)租已不屬于正常使用的范疇，必須經(jīng)房屋所有權(quán)人同意，否則無效。 2、轉(zhuǎn)租的租金不得高于原租金，確實(shí)需合理提高，提高的收入應(yīng)交給房屋所有權(quán)人。 租金是房屋的收益，應(yīng)由房屋所有權(quán)人取得。凡未經(jīng)房屋所有權(quán)人同意而轉(zhuǎn)租的，或謀取租金差價(jià)的轉(zhuǎn)租，房屋所有權(quán)人有權(quán)要求追究承租人的違約責(zé)任，并可解除房屋租賃合同，收回出租房屋。 二、需注意的是，如果有以下幾種情況，房屋是不可以轉(zhuǎn)租的： 1、“承租人拖欠租金的”、“承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的”、“預(yù)租的商品房”三種房屋不得轉(zhuǎn)租。 2、房屋租賃合同約定可以轉(zhuǎn)租的，承租人可以按照約定轉(zhuǎn)租房屋。房屋租賃合同未約定可以轉(zhuǎn)租的，承租人只有在征得出租人同意后才可以轉(zhuǎn)租房屋;未征得出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的，出租人有權(quán)解除租賃合同。

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