??什么是前期物業(yè)管理?前期物業(yè)與后期物業(yè)有什么區(qū)別?

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  第一：“前期物業(yè)管理”是指在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立之前，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，叫前期物業(yè)；
  　　第二：沒(méi)有“后期物業(yè)”這個(gè)詞，出了上面介紹的“前期物業(yè)管理”之外，就是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立之后，進(jìn)行的物業(yè)管理活動(dòng)
  　　第三：下面說(shuō)說(shuō)兩者的區(qū)別：
  　?。ㄒ唬┖贤p方簽訂的主體不同：
  　　前期物業(yè)管理的簽訂合同的雙方是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)；但合同對(duì)全體業(yè)主同樣有效；
  　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立后的物業(yè)服務(wù)合同，簽訂合同雙方是業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
  　?。ǘ┪飿I(yè)費(fèi)的定價(jià)原則不同
  　　前期物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)費(fèi)定價(jià)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，接受政府行政主管部門(mén)的監(jiān)督；
  　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立后的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，物業(yè)費(fèi)定價(jià)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，雙方自愿合同約定。
  　?。ㄈ﹥?nèi)容不同
  　　前期物業(yè)管理活動(dòng)，包涵早期介入、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位的承接查驗(yàn)、對(duì)建設(shè)單位和全體業(yè)主的物業(yè)服務(wù)；
  　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立后的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，主要服務(wù)內(nèi)容是對(duì)全體業(yè)主的物業(yè)服務(wù)；如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入和撤出，需要和業(yè)主委員會(huì)做好承接查驗(yàn)或交接。

  查看全文↓ 2019-03-10 08:22:48
• 142****5153

  　一回事。
  　　其實(shí)，物業(yè)公司的管理和服務(wù)不是相互獨(dú)立的兩個(gè)部分，我們通常所說(shuō)的物業(yè)公司或者物業(yè)管理公司或者物業(yè)服務(wù)公司，應(yīng)該是物業(yè)管理服務(wù)公司的簡(jiǎn)稱(chēng)，物業(yè)管理服務(wù)本質(zhì)上可以概括為：對(duì)物的管理，對(duì)人的服務(wù)。
  　　那么，什么是物業(yè)管理的前期管理服務(wù)呢？
  　　物業(yè)管理的前期管理服務(wù)是指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)后,物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前,由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位聘任或委托物業(yè)管理企業(yè)參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的過(guò)程。主要是從業(yè)主(使用人)及物業(yè)管理的角度,提出一些合理化建議,以使開(kāi)發(fā)出的物業(yè)**大限度地滿(mǎn)足業(yè)主的需求和物業(yè)管理的需要。做好小區(qū)的前期物業(yè)管理服務(wù)是解決物業(yè)管理矛盾糾紛、提高物業(yè)管理水平的重要途徑。亦是有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)的質(zhì)量和銷(xiāo)售、有利于維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。對(duì)開(kāi)發(fā)商利益、業(yè)主權(quán)益和社會(huì)穩(wěn)定都具有重大意義。然而,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,房地產(chǎn)項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、業(yè)主入住是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程,不可能同時(shí)入住。為了搞好物業(yè)管理服務(wù)的后期工作,就得加強(qiáng)對(duì)小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)地力度,筆者認(rèn)為應(yīng)該做好以下幾方面工作：
  　　第一,重視小區(qū)物業(yè)的前期介入工作
  　　物業(yè)管理企業(yè)在介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之后,應(yīng)根據(jù)前期物業(yè)管理合同和物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)情況,編制物業(yè)管理方案,成立前期介入小組會(huì)同設(shè)計(jì)部門(mén)、施工單位、開(kāi)發(fā)商一起會(huì)審圖紙,主要是從業(yè)主使用的角度就原設(shè)計(jì)中不合理的部分提出建議,亦可根據(jù)物業(yè)管理的實(shí)際經(jīng)驗(yàn),向相關(guān)部門(mén)提供各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施的性能、質(zhì)量和廠(chǎng)家信譽(yù)等情況并提出有價(jià)值的建議。參與小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備安裝調(diào)試的全過(guò)程,特別重視對(duì)給排水、配電、防水、電梯、消防、智能化等設(shè)備系統(tǒng)的檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)要求開(kāi)發(fā)商解決,既能避免日后提高物業(yè)管理成本,又能確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用時(shí)能正常運(yùn)行,促使物業(yè)更易貼近業(yè)主起居生活。
  　　第二,物業(yè)的接管驗(yàn)收
  　　物業(yè)的接管驗(yàn)收是前期物業(yè)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié),是對(duì)已竣工驗(yàn)收并達(dá)到交付使用條件的物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行再一次的質(zhì)量把關(guān)工作,亦是明確物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商維修管理責(zé)任的重要措施。物業(yè)的接管驗(yàn)收一般分為二大部分,其一是樓宇本體的接管驗(yàn)收;其二是公共配套設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收。
  　　其一,樓宇本體的交接驗(yàn)收工作。
  　　參照建設(shè)部1991年7月頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》以及建設(shè)局2006年月10月制定的《深圳市商品住宅建筑質(zhì)量逐套檢驗(yàn)管理規(guī)定》,建設(shè)單位在進(jìn)行商品住宅建筑工程竣工驗(yàn)收時(shí),物業(yè)管理公司前期介入小組應(yīng)參與由建設(shè)單位組織工程施工和監(jiān)理等單位對(duì)每一套住宅的建筑觀(guān)感、使用功能和使用安全等內(nèi)容進(jìn)行專(zhuān)門(mén)檢驗(yàn)。逐套檢驗(yàn)項(xiàng)目包括建筑結(jié)構(gòu)、地面、墻面、防水、室內(nèi)電氣安裝等10多個(gè)方面。物業(yè)管理公司前期介入小組嚴(yán)格按照市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)公布的《深圳市商品住宅建筑質(zhì)量逐套檢驗(yàn)指引》對(duì)工程進(jìn)行逐套檢驗(yàn),并填寫(xiě)《檢驗(yàn)結(jié)果表》。建設(shè)單位依據(jù)《檢驗(yàn)結(jié)果表》和《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》,逐套出具《商品住宅建筑質(zhì)量合格證明》。
  　　其二,公共配套設(shè)備設(shè)施的接管驗(yàn)收工作
  　　公共配套設(shè)備設(shè)施的接管驗(yàn)收是小區(qū)物業(yè)前期管理過(guò)程中一個(gè)重要的環(huán)節(jié),其可以明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系,固在接管驗(yàn)收中嚴(yán)格把好質(zhì)量關(guān)。雖然物業(yè)管理前期介入小組參與了小區(qū)公共配套設(shè)備設(shè)施的安裝調(diào)試過(guò)程,但是還得分二個(gè)階段(一階段是預(yù)驗(yàn)收;二階段是正式驗(yàn)收)來(lái)接管小區(qū)公共配套設(shè)備設(shè)施。
  　　其一,驗(yàn)收小組按照驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)(依據(jù)建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》),按專(zhuān)業(yè)分工進(jìn)行以預(yù)驗(yàn)收,在其過(guò)程中查出不符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目,遞交書(shū)面的《物業(yè)驗(yàn)收整改通知書(shū)》給移交單位,并要求限期整改完成。尤其是對(duì)單項(xiàng)設(shè)備驗(yàn)收中,須進(jìn)行試運(yùn)行驗(yàn)收,主要驗(yàn)收設(shè)備的安裝質(zhì)量各運(yùn)轉(zhuǎn)中設(shè)備的主要技術(shù)指標(biāo),對(duì)不符合指標(biāo)的,及時(shí)提出書(shū)面意見(jiàn),要求移交單位組織設(shè)備制造廠(chǎng)或施工單位重新調(diào)試,直至驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)方可止;
  　　其二,正式驗(yàn)收是在預(yù)驗(yàn)收中提出的項(xiàng)目落實(shí)后,驗(yàn)收小組要進(jìn)行檢查、驗(yàn)證,如整改合格,而進(jìn)行的正式驗(yàn)收。須做到“三符合，一完整”。
  　　所謂“三符合，一完整其實(shí)就是：
  　　1，是圖紙與設(shè)備規(guī)格型號(hào)、數(shù)量符合;
  　　2，是工程的主要設(shè)備的實(shí)際安裝位置與設(shè)計(jì)安裝位置符合;
  　　3，是設(shè)備包括設(shè)備連接的整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能與設(shè)計(jì)的功能符合。
  　　4，“一完整”：就是圖紙資料完整,如產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、竣工驗(yàn)收證明書(shū)及設(shè)備設(shè)施檢驗(yàn)合格證書(shū)等。
  　　物業(yè)的接管驗(yàn)收是一項(xiàng)頗具復(fù)雜的過(guò)程,不僅涉及到建筑工程技術(shù),而且牽涉到眾多法規(guī)政策,常見(jiàn)一些實(shí)際結(jié)果與理論要求不一致的地方,為了處理好接管驗(yàn)收中存在的問(wèn)題,需把握好二個(gè)基本原則:其一是堅(jiān)持原則性與靈活性相結(jié)合原則,即對(duì)一些不盡人意的問(wèn)題,接管驗(yàn)收人員不必拘泥于成規(guī),要針對(duì)不同情況分別采取措施,具體問(wèn)題具體分析,大家共同協(xié)商，力爭(zhēng)合理地、圓滿(mǎn)地解決驗(yàn)收中存在的問(wèn)題。其二是做到細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合原則,即在物業(yè)接管驗(yàn)收中不能因注重細(xì)致入微而忽視整體把握,也不能因重視整體效果而忽視細(xì)節(jié)問(wèn)題。
  　　第三,做好環(huán)境衛(wèi)生保潔工作
  　　環(huán)境衛(wèi)生管理是小區(qū)物業(yè)管理中一項(xiàng)至關(guān)重要的工作,環(huán)境衛(wèi)生保潔工作是住宅小區(qū)物業(yè)管理**直觀(guān)環(huán)節(jié),亦是業(yè)戶(hù)評(píng)價(jià)物業(yè)管理公司能力高低的要素。行業(yè)上一般將小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔工作聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的清潔公司管理,物業(yè)管理公司起監(jiān)督管理作用。前期物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生保潔二大重點(diǎn)工作：
  　　一，是物業(yè)清潔的開(kāi)荒工作;
  　　二，是房屋裝修期的清潔工作。
  　　物業(yè)管理公司對(duì)新建物業(yè)的清潔開(kāi)荒(是指管理公司在完成對(duì)物業(yè)的竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收之后,對(duì)物業(yè)內(nèi)外進(jìn)行全面、徹底的清潔,將干干凈凈的物業(yè)交給業(yè)主)工作特別重視,安排專(zhuān)人全程監(jiān)管清潔公司的開(kāi)荒工作,專(zhuān)業(yè)清潔公司集中人手大規(guī)模對(duì)物業(yè)進(jìn)行清潔開(kāi)荒,其內(nèi)容不限于:對(duì)物業(yè)內(nèi)外建筑垃圾的清理;對(duì)玻璃、地面、墻面等處所沾灰塵、污垢的清除;對(duì)公用部位(消防樓梯、電梯轎廂、電梯廳、屋面等)、辦公房以及設(shè)施的清掃等。物業(yè)的清潔保持階段是指業(yè)主入住后清潔,業(yè)主入伙后伴隨著房屋集中裝修期的開(kāi)始,裝修期是對(duì)專(zhuān)業(yè)清潔公司的一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。常常是前邊掃后邊倒,保潔始終無(wú)法達(dá)到應(yīng)有的效果,小區(qū)總是處于一種比較臟亂的狀態(tài)。針對(duì)這種現(xiàn)象,裝修期的環(huán)境衛(wèi)生保潔首先須抓好裝修垃圾的集中堆放和及時(shí)清運(yùn)工作,盡量減少灰塵污染。其次是通過(guò)定時(shí)、定點(diǎn)、定人進(jìn)行各種垃圾的分類(lèi)收集、處理和清運(yùn),以及清、掃、擦、抹等專(zhuān)業(yè)性操作,同時(shí)還可以適當(dāng)增加保潔力量,增加保潔次數(shù)來(lái)維護(hù)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生;三是加強(qiáng)宣傳教育和督查力度,采取各種有效的辦法手段,多管齊下,培養(yǎng)業(yè)主文明衛(wèi)生的好習(xí)慣,使其知道,只有養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣,才能將小區(qū)營(yíng)造出整潔、衛(wèi)生、優(yōu)美、舒適的生活環(huán)境。
  　　第四,做好業(yè)主入伙工作
  　　入伙亦稱(chēng)入住,是指入住人收到書(shū)面入住(入伙)通知并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù);入住人收到入住(入伙)通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的,亦視為入住?！度牖锿ㄖ獣?shū)》發(fā)出時(shí),應(yīng)清楚說(shuō)明入伙的條件,以便日后業(yè)主推遲辦理時(shí),物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)(業(yè)主可以放棄入住的權(quán)利但須承擔(dān)繳納物業(yè)服務(wù)的義務(wù))的收取工作能夠順利開(kāi)展。向業(yè)主的入伙通知發(fā)放后,物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)組建引導(dǎo)組、接待組、收樓組以及咨詢(xún)組等入伙工作的相關(guān)組織,依據(jù)購(gòu)房合同以有相關(guān)法律文件,如《房屋竣工驗(yàn)收備案回執(zhí)》、《房屋竣工測(cè)量報(bào)告》、《房屋使用說(shuō)明書(shū)》、《房屋質(zhì)量保證書(shū)》公共設(shè)施設(shè)備移交清單等文件,認(rèn)真準(zhǔn)備業(yè)主入伙資料文件并由小組長(zhǎng)負(fù)責(zé)相關(guān)的培訓(xùn)和指導(dǎo)工作。入伙現(xiàn)場(chǎng)要營(yíng)造出喜慶的氛圍,車(chē)輛/行人進(jìn)出有序,服務(wù)人員著裝整齊、熱情、禮貌大方。入伙期間采用“一條龍”服務(wù)模式進(jìn)行,發(fā)展商、施工單位、公共事業(yè)部門(mén)、物業(yè)公司聯(lián)合現(xiàn)場(chǎng)辦公。
  　　業(yè)主手持《入伙通知書(shū)》進(jìn)入物業(yè)公司入伙接待處、由接待人員核對(duì)身份后,在《業(yè)主簽到表》簽到,然后辦理入伙手續(xù)簽署的相關(guān)文件,如:《業(yè)主管理規(guī)約》、《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《防火責(zé)任書(shū)》、《業(yè)戶(hù)手冊(cè)》、《家庭住戶(hù)成員登記表》、《銀行委托協(xié)議》等。房屋驗(yàn)收交接時(shí),物業(yè)管理公司組織專(zhuān)業(yè)人員與業(yè)主共同對(duì)住宅室內(nèi)水電、門(mén)窗、墻壁、地面等項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn)交接,雙方逐項(xiàng)查驗(yàn),逐項(xiàng)登記,如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題記錄下來(lái),存檔管理,督促相關(guān)部門(mén)限期整改;如經(jīng)查驗(yàn)無(wú)問(wèn)題,與業(yè)主確認(rèn)水、電、氣表底度,并在《驗(yàn)房交接表》上簽字認(rèn)可移交房屋鑰匙?？傊?在業(yè)主入伙期間要做到一切為業(yè)主著想,以業(yè)主為中心開(kāi)展各項(xiàng)工作。
  　　第五,妥善協(xié)調(diào)三者之間的各種矛盾
  　　物業(yè)管理公司特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開(kāi)放商之間發(fā)生的矛盾,既要承擔(dān)起開(kāi)發(fā)商賦予的管理服務(wù)職責(zé),為開(kāi)發(fā)商排憂(yōu)解難,又不能犧牲業(yè)主的利益。在業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間處理好三者關(guān)系,物業(yè)管理公司起著一種協(xié)調(diào)和信息傳遞作用。尤其對(duì)業(yè)主反映的問(wèn)題,如房屋質(zhì)量問(wèn)題,首先要分清性質(zhì),弄清情況,做好解釋工作,本著“誰(shuí)受理,誰(shuí)跟進(jìn),誰(shuí)回復(fù)”的原則,及時(shí)快捷地將業(yè)主反應(yīng)的問(wèn)題傳遞給相關(guān)部門(mén),積極協(xié)調(diào)各方妥善解決,在**短的時(shí)間解決業(yè)主反映的問(wèn)題。
  　　第六,抓好小區(qū)公共秩序管理工作
  　　小區(qū)公共秩序管理在住宅區(qū)物業(yè)管理中占有很重要的地位,它是物業(yè)管理公司為防火、防盜、防破壞、防災(zāi)害事故等而實(shí)施的一系列安全措施,秩序維護(hù)員不僅要善于發(fā)現(xiàn)安全隱患,更要有防止、終止危及或影響轄區(qū)內(nèi)業(yè)戶(hù)造成損失及傷害的能力,亦是體現(xiàn)一個(gè)管理公司服務(wù)水平的重要環(huán)節(jié)。公共秩序管理主要工作：
  　　其一，健全安全管理制度和完善崗位責(zé)任制,制度是企業(yè)利益的保障,“沒(méi)有規(guī)矩不成方圓”,制定完善詳細(xì)的規(guī)章制度。如小區(qū)大門(mén)崗,嚴(yán)格按照《門(mén)崗崗位職責(zé)》把好大門(mén)關(guān),對(duì)來(lái)訪(fǎng)人員實(shí)行“來(lái)訪(fǎng)登記”制度,裝飾裝修人員憑證進(jìn)出,杜絕閑散人員進(jìn)入小區(qū);大件物品持《物品放行條》放出等;
  　　其二，建立“預(yù)防為主,防治結(jié)合”以及“群防群治”的機(jī)制,維護(hù)片區(qū)治安,物業(yè)管理公司應(yīng)與當(dāng)?shù)剌爡^(qū)社區(qū)人員保持密切聯(lián)系,緊密合作,與當(dāng)?shù)仄３至己玫年P(guān)系,及時(shí)了解當(dāng)?shù)刂伟睬闆r,確保轄區(qū)物業(yè)的安全。如業(yè)主入伙后伴隨房屋裝修伊始,進(jìn)出小區(qū)裝修人員比較多且雜,加之小區(qū)安全防范的配套設(shè)施未完全安裝到位,易給一些偷盜者可乘之機(jī),因此要加強(qiáng)小區(qū)的巡查次數(shù),記錄好巡查情況,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)可疑情況要及時(shí)處置,發(fā)現(xiàn)失竊事件要及時(shí)報(bào)案。再如在遇到特殊緊急情況時(shí),住用戶(hù)家中和辦公區(qū)域,發(fā)生火災(zāi)、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發(fā)事件時(shí),要善于借助第三方的力量,雖然可以采取緊急避險(xiǎn)和正當(dāng)防衛(wèi)的做法,但在采取其它方式(例如破門(mén)前)時(shí),尋求第三方(派出所、街道辦、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)或業(yè)主指定人等)見(jiàn)證,以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),減少損失;
  　　其三，是要充分利用好已有的安全設(shè)施,如電子門(mén)禁、可視對(duì)講、監(jiān)控?cái)z像機(jī)等設(shè)備,減少失竊案件發(fā)生機(jī)率;
  　　其四，抓好小區(qū)進(jìn)出車(chē)輛的管制和疏導(dǎo),有利于維護(hù)小區(qū)交通秩序,避免車(chē)輛亂停亂放。特別是各種運(yùn)送裝修材料的車(chē)輛,要及時(shí)裝卸,避免長(zhǎng)時(shí)間停留,以減少小區(qū)交通壓力。通過(guò)嚴(yán)格的訓(xùn)練,加強(qiáng)管理,在車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)時(shí),認(rèn)真落實(shí)制度,堅(jiān)決做到對(duì)車(chē)、對(duì)人、對(duì)卡。建全技術(shù)防范設(shè)備,適當(dāng)配備先進(jìn)的技術(shù)器具設(shè)施,比如存放、記錄、查詢(xún)、自動(dòng)安全檢索功能、計(jì)算機(jī)安全管理系統(tǒng)等,才能有效的確保車(chē)場(chǎng)安全運(yùn)行;
  　　其五，組建一支高素質(zhì)的秩序維護(hù)隊(duì)伍,不定期對(duì)秩序維護(hù)員的實(shí)施培訓(xùn),主要從“業(yè)務(wù)知識(shí)、儀表、言行、體能、崗前、崗中培訓(xùn)著手。更是加強(qiáng)其服務(wù)意識(shí)方面的培養(yǎng),把“讓主戶(hù)滿(mǎn)意”作為秩序維護(hù)員工作的準(zhǔn)則,把轄區(qū)內(nèi)的公共秩序服務(wù)工作做得更細(xì)、更好。

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  物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所、場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng);物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進(jìn)行管理。物業(yè)管理有狹義和廣義之分;狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進(jìn)行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)，修繕活動(dòng);廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理的過(guò)程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進(jìn)行的管理過(guò)程。物業(yè)管理內(nèi)容包括：
  1、住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容包括對(duì)住宅小區(qū)居民和住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境等的管理。
  2、住宅小區(qū)物業(yè)管理的對(duì)象住宅小區(qū)的物業(yè)管理，管理和服務(wù)的對(duì)象首先就是住宅小區(qū)的居民。管理居民在小區(qū)居住時(shí)的部分行為。
  3、居住環(huán)境管理住宅小區(qū)物業(yè)管理的自然環(huán)境管理，是對(duì)自然環(huán)境的監(jiān)測(cè)與防止自然環(huán)境中不良因素的發(fā)生。法律依據(jù)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??什么是前期物業(yè)管理?前期物業(yè)與后期物業(yè)有什么區(qū)別?
  答

  　　第一：“前期物業(yè)管理”是指在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立之前，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，叫前期物業(yè)；　　第二：沒(méi)有“后期物業(yè)”這個(gè)詞，出了上面介紹的“前期物業(yè)管理”之外，就是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立之后，進(jìn)行的物業(yè)管理活動(dòng)　　第三：下面說(shuō)說(shuō)兩者的區(qū)別：　　（一）合同雙方簽訂的主體不同：　　前期物業(yè)管理的簽訂合同的雙方是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)；但合同對(duì)全體業(yè)主同樣有效；　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立后的物業(yè)服務(wù)合同，簽訂合同雙方是業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)；　?。ǘ┪飿I(yè)費(fèi)的定價(jià)原則不同　　前期物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)費(fèi)定價(jià)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，接受政府行政主管部門(mén)的監(jiān)督；　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立后的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，物業(yè)費(fèi)定價(jià)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，雙方自愿合同約定?！　。ㄈ﹥?nèi)容不同　　前期物業(yè)管理活動(dòng)，包涵早期介入、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位的承接查驗(yàn)、對(duì)建設(shè)單位和全體業(yè)主的物業(yè)服務(wù)；　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立后的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，主要服務(wù)內(nèi)容是對(duì)全體業(yè)主的物業(yè)服務(wù)；如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入和撤出，需要和業(yè)主委員會(huì)做好承接查驗(yàn)或交接。

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• 問(wèn) ??什么是前期物業(yè)管理?前期物業(yè)與后期物業(yè)有什么區(qū)別?
  答

  　　第一：“前期物業(yè)管理”是指在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立之前，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，叫前期物業(yè)；　　第二：沒(méi)有“后期物業(yè)”這個(gè)詞，出了上面介紹的“前期物業(yè)管理”之外，就是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立之后，進(jìn)行的物業(yè)管理活動(dòng)　　第三：下面說(shuō)說(shuō)兩者的區(qū)別：　?。ㄒ唬┖贤p方簽訂的主體不同：　　前期物業(yè)管理的簽訂合同的雙方是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)；但合同對(duì)全體業(yè)主同樣有效；　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立后的物業(yè)服務(wù)合同，簽訂合同雙方是業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)；　　（二）物業(yè)費(fèi)的定價(jià)原則不同　　前期物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)費(fèi)定價(jià)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，接受政府行政主管部門(mén)的監(jiān)督；　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立后的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，物業(yè)費(fèi)定價(jià)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，雙方自愿合同約定。　?。ㄈ﹥?nèi)容不同　　前期物業(yè)管理活動(dòng)，包涵早期介入、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位的承接查驗(yàn)、對(duì)建設(shè)單位和全體業(yè)主的物業(yè)服務(wù)；　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立后的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，主要服務(wù)內(nèi)容是對(duì)全體業(yè)主的物業(yè)服務(wù)；如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入和撤出，需要和業(yè)主委員會(huì)做好承接查驗(yàn)或交接。

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• 問(wèn) ??什么是前期物業(yè)管理?前期物業(yè)管理有什么作用呢?
  答

  物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所、場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng);物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進(jìn)行管理。物業(yè)管理有狹義和廣義之分;狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進(jìn)行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)，修繕活動(dòng);廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理的過(guò)程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進(jìn)行的管理過(guò)程。物業(yè)管理內(nèi)容包括：1、住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容包括對(duì)住宅小區(qū)居民和住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境等的管理。2、住宅小區(qū)物業(yè)管理的對(duì)象住宅小區(qū)的物業(yè)管理，管理和服務(wù)的對(duì)象首先就是住宅小區(qū)的居民。管理居民在小區(qū)居住時(shí)的部分行為。3、居住環(huán)境管理住宅小區(qū)物業(yè)管理的自然環(huán)境管理，是對(duì)自然環(huán)境的監(jiān)測(cè)與防止自然環(huán)境中不良因素的發(fā)生。法律依據(jù)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

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• 問(wèn) 什么是前期物業(yè)管理？前期物業(yè)管理都需要做什么呢？
  答

  這里是物業(yè)管理的相關(guān)條例:隨著人們住房消費(fèi)檔次的提高，物業(yè)管理水平的高低日益受到購(gòu)房人的關(guān)注。物業(yè)管理直接關(guān)系到入住后生活的諸多方面，然而，物業(yè)管理并不是完全由購(gòu)房者說(shuō)了算。事實(shí)上，現(xiàn)在的物業(yè)公司基本都是暫時(shí)由開(kāi)發(fā)商或代理商確定的，對(duì)于購(gòu)房者而言，關(guān)鍵是簽好物業(yè)管理合同，以保證自己的正當(dāng)權(quán)益。物業(yè)管理涉及以下幾方面的合約：1．業(yè)主公約答：目前，沒(méi)有明文規(guī)定。但從行業(yè)慣例來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的空置房都交納物業(yè)管理費(fèi)。至于交納管理費(fèi)的多少，按照《房屋使用、管理、維修公約》中確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。業(yè)主公約是物業(yè)管理中一個(gè)極為重要的文件，它是全體業(yè)主遵守物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度的行為守則。業(yè)主公約由物業(yè)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)制定，由全體業(yè)主討論通過(guò)并簽字生效。業(yè)主公約的主要內(nèi)容：（一）業(yè)主大會(huì)的召集程序；（二）對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員的選舉與罷免程序；（三）業(yè)主參與住宅物業(yè)管理的權(quán)利；（四）業(yè)主對(duì)管委會(huì)和物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；（五）業(yè)主使用物業(yè)區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所及公用設(shè)施的權(quán)利；（六）業(yè)主對(duì)住宅區(qū)或物業(yè)區(qū)內(nèi)重大事項(xiàng)的表決程序等。2．管理委員會(huì)章程物業(yè)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)制定出管委會(huì)章程。章程的主要內(nèi)容如下：（一）管委會(huì)的宗旨；（二）管委會(huì)的組織機(jī)構(gòu)；（三）管委會(huì)成員的選舉方式及任期；（四）管委會(huì)的主要職責(zé)、權(quán)利、義務(wù)、作用；（五）管委會(huì)與業(yè)主大會(huì)的關(guān)系；（六）管委會(huì)成員懲罰獎(jiǎng)勵(lì)條款；（七）管委會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系；（八）管委會(huì)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告制度等。3．委托管理合同委托管理合同是發(fā)展商或管理委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的合同，是物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的法律依據(jù)。委托管理合同對(duì)物業(yè)管理公司的權(quán)利有明確的規(guī)定。一般委托管理合同先由發(fā)展商與管理公司簽訂，然后由物業(yè)管理委員會(huì)與管理公司續(xù)簽。發(fā)展商的**初委托是臨時(shí)性的安排，而管理委員會(huì)的委托才是**終的。委托管理合同的主要內(nèi)容：（一）委托雙方名稱(chēng)、性質(zhì)、地址、電話(huà)；（二）委托的內(nèi)容、范圍、權(quán)限；（三）收費(fèi)的種類(lèi)、標(biāo)準(zhǔn)；（四）委托雙方的權(quán)利義務(wù)；（五）委托期限；（六）解約的條件；（七）違約責(zé)任；（八）獎(jiǎng)懲條款；（九）管理費(fèi)收支；（十）利潤(rùn)及風(fēng)險(xiǎn)等。4．管理公約管理公約是房屋產(chǎn)權(quán)所有人（業(yè)主）和使用人與物業(yè)管理公司共同簽署并承諾共同遵守的行為守則。管理公約是物業(yè)管理工作中**為重要的法律文件，它涉及物業(yè)管理領(lǐng)域的方方面面。根據(jù)目前我國(guó)關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)法律與規(guī)定，物業(yè)管理公司是受廣大業(yè)主之委托才進(jìn)入物業(yè)區(qū)進(jìn)行管理的，他們之間的關(guān)系是聘用與被聘用、委托與被委托的關(guān)系。大部分情況下，管理公約在物業(yè)管理初期由發(fā)展商自行管理或由發(fā)展商指定管理，但這都屬于臨時(shí)措施，所有業(yè)主并未因此而放棄重新選擇管理公司的權(quán)利，而這種權(quán)利的行使是通過(guò)業(yè)主管理委員會(huì)得以實(shí)現(xiàn)的。因此，一個(gè)完善的、體現(xiàn)公平原則的管理公約應(yīng)該由管理公司和業(yè)主委員會(huì)協(xié)商共同制定出來(lái)。管理公約的主要內(nèi)容：（一）所管物業(yè)、范圍；（二）業(yè)主名稱(chēng)、物業(yè)位置；（三）管理者提供服務(wù)的種類(lèi)；（四）各種收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、繳費(fèi)的時(shí)間；（五）業(yè)主應(yīng)遵守哪些具體規(guī)則；（六）公共設(shè)施和地區(qū)的使用；（七）業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)；（八）管理者的權(quán)利與義務(wù)；（九）違反公約的懲罰條款；（十）法律糾紛的解決方法等。管理公約關(guān)系到物業(yè)區(qū)內(nèi)的每一個(gè)業(yè)主的利益，所以每一個(gè)業(yè)主都有權(quán)仔細(xì)閱讀公約的每一條，都有權(quán)提出自己的修改意見(jiàn)，但這種意見(jiàn)應(yīng)該通過(guò)業(yè)主管理委員會(huì)來(lái)反映出來(lái)。業(yè)主委員會(huì)要與物業(yè)管理公司密切合作，認(rèn)真反復(fù)研究，結(jié)合各物業(yè)區(qū)的特點(diǎn)，制定出切實(shí)可行的公正的物業(yè)管理公約。

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• 問(wèn) 前期物業(yè)管理的概念是什么 前期物業(yè)管理有哪些特點(diǎn)
  答

  前期物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施的物業(yè)管理服務(wù),前期管理服務(wù)的對(duì)象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。在物業(yè)管理的初期，由于發(fā)展商擁有大部分產(chǎn)權(quán)，所以開(kāi)發(fā)商在物業(yè)管理中的作用比較大，又因?yàn)槭前l(fā)展商首先聘用了物業(yè)公司，所以前期物業(yè)管理是由發(fā)展商來(lái)制定的。我們知道了什么是前期物業(yè)管理，前期物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是誰(shuí)，然而前期物業(yè)管理的特點(diǎn)又有什么呢？ 前期物業(yè)管理 （一）基礎(chǔ)性 由前期物業(yè)管理的具體內(nèi)容分析可見(jiàn)，前期物業(yè)管理的許多工作，尤其是前期物業(yè)管理的許多特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎(chǔ)，對(duì)常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)管理**明顯的特點(diǎn)。 （二）過(guò)渡性 前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期，建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間。因此，前期物業(yè)管理在時(shí)間上和管理上均是一個(gè)過(guò)渡階段。 （三）復(fù)雜性 新建物業(yè)及其設(shè)備設(shè)施往往會(huì)因其施工質(zhì)量隱患、安裝調(diào)試缺陷、設(shè)計(jì)配套不完善等問(wèn)題，在投入使用的初期集中反映出來(lái)，造成物業(yè)使用功能的不正常，甚至可能會(huì)出現(xiàn)臨時(shí)停水停電、電梯運(yùn)行不平穩(wěn)、空調(diào)時(shí)冷時(shí)熱等現(xiàn)象。由于物業(yè)及設(shè)備設(shè)施需要經(jīng)過(guò)一個(gè)自然磨合期才能逐步進(jìn)入平穩(wěn)的運(yùn)行狀態(tài)，因此，此階段的物業(yè)管理也明顯呈現(xiàn)波動(dòng)和不穩(wěn)定性。 （四）投入性 在前期物業(yè)管理階段，需要投入人、財(cái)、物等資源，投入較大，管理成本相對(duì)較高。但物業(yè)空置率卻較高，管理費(fèi)收繳率較低。因此，前期管理階段的經(jīng)營(yíng)收支一般是收入少、支出多、收支不平衡。