??農(nóng)村安置房可以買賣嗎?交易合同是否具有法律效力?

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• 152****7230

  要看是具體哪種拆遷安置房，舉個例子給你說明一下。
  唐先生村莊拆遷后，分得了幾套回遷房，之后林先生經(jīng)朋友介紹，與唐先生簽訂一份《購房合同》，合同約定，林先生向唐先生購買安置房指標(biāo)，唐先生轉(zhuǎn)讓給他100平米的安置房指標(biāo)，共計60萬元。林先生并不是唐先生村莊的成員。后來合同不能履行，林先生將唐先生告上法院，要求退回款項及利息。那么，兩人簽訂的安置房買賣合同是否有法律效力？
  安置房指標(biāo)是獲得安置房的資格。該指標(biāo)是否能夠轉(zhuǎn)讓，不能一概而論，取決于該安置房的性質(zhì)和是否附有權(quán)利的限制。安置房可分為兩大類：
  第一類，是對國有土地上房屋進行拆遷的安置房。對于原屬國有土地上的房屋，原房屋所有人，因該房屋被拆遷而獲得的安置房及安置房指標(biāo)，屬于一種財產(chǎn)性的權(quán)利，可以轉(zhuǎn)讓。在雙方當(dāng)事人就安置房或安置房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓事宜協(xié)商一致、簽訂合同的情況下，沒有違反法律法規(guī)，就屬于有效的合同。
  但是，即使此類房屋可以轉(zhuǎn)讓，也有一定的風(fēng)險。一方面，購買房屋后是否能夠順利辦理過戶手續(xù)，取決于當(dāng)?shù)厥欠裼嗅槍υ摲课莸哪承┫拗普?，否則買賣合同即使有效，也仍然無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。
  例如部分安置房屬于經(jīng)濟適用房，假如買家自身不滿足經(jīng)濟適用房購買條件，或者賣家不滿足取得安置房后轉(zhuǎn)讓的**低年限規(guī)定，就不能辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，或者可能需要補交大額費用（如土地出讓金）后才可辦理；
  另一方面，由于安置房指標(biāo)買賣的操作，其中存在較長的時間周期，特別是在房價上漲的情況下，很容易出現(xiàn)賣家反悔的情形。
  第二類，是國家征收農(nóng)村宅基地而補償?shù)陌仓梅?。農(nóng)民因宅基地被征收而獲得安置房或安置房指標(biāo)，具有專屬性質(zhì)，上述案例中，林先生并不是唐先生所在集體經(jīng)濟組織的成員，即使雙方簽訂了轉(zhuǎn)讓合同，他也不能獲得安置房的指標(biāo)。
  因此，兩人簽訂的，關(guān)于農(nóng)村拆遷安置房轉(zhuǎn)讓的合同，屬于無效合同。
  另外，國有土地上房屋進行拆遷的安置房雖然可以買賣，但買家應(yīng)該充分了解該房屋的權(quán)屬、性質(zhì)、權(quán)利限制等信息（可通過征拆、國土房管、規(guī)劃等有關(guān)部門查詢），對賣家的身份（包括是否有權(quán)處分、共有人信息等）進行必要的核實，對違約責(zé)任進行必要的約定，注意可能的法律風(fēng)險。
  而對于國家征收農(nóng)村宅基地而補償?shù)陌仓梅?，買家更要到有關(guān)部門查詢該安置房的性質(zhì)，不能購買非商品房性質(zhì)的安置房，否則可能面臨相應(yīng)買賣合同被判無效的法律風(fēng)險。

  查看全文↓ 2019-03-24 18:34:32
• 153****9921

  通常購房協(xié)議是有法律效力的。 拆遷安置房買賣的風(fēng)險： 依、家庭成員內(nèi)部可能對拆遷安置房的分配有異議，萬一協(xié)商不成，可能會起訴到法院解決，**終確定的合法權(quán)益人是誰還無法確定; 貳、無產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房可能因其他原因?qū)е聼o法辦理產(chǎn)權(quán)證;
  三、因交易時間漫長，房價變動可能性大，如果出售方為謀取更大利益，將房屋房價賣給他人，并在過戶交易前先行過戶給他人，那么購買方就得不到房屋的產(chǎn)權(quán)，只能主張債權(quán)了;
  四、在房屋過戶前，也有可能會因出售方自身債務(wù)糾紛，導(dǎo)致房屋被債權(quán)人申請法院查封

  查看全文↓ 2019-03-24 18:34:25
• 141****8758

  所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。
  具有完全產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房是可以進行買賣的。拆遷安置房如果進行了產(chǎn)權(quán)登記并取得房屋所有權(quán)證，是可以上市交易的，房屋權(quán)屬證書（房產(chǎn)證）是權(quán)利人依法擁有房屋合法權(quán)利并對房屋行占有、使用受益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律的保護。
  如果只是簽協(xié)議，本身就沒有取得所有權(quán)，存在天然風(fēng)險。而協(xié)議是否有效需要看協(xié)議雙方的資格、協(xié)議內(nèi)容是否違反了強制性法律規(guī)定等。

  查看全文↓ 2019-03-24 18:34:21
• 137****5954

  1、拆遷安置房可以買賣，買賣合同合法有效只要是在國有土地之上建立的拆遷安置房，能拿到產(chǎn)權(quán)證的房屋就可以買賣。如果還沒有出產(chǎn)權(quán)證，憑著拆遷安置協(xié)議也可以買賣，買賣合同合法有效，只是說風(fēng)險比有產(chǎn)權(quán)證的大一些。
  2、買賣合同只要符合一般買賣合同的生效要件即可，不論名字是叫買賣合同，還是買賣協(xié)議，誠信協(xié)議，本質(zhì)都是房屋買賣合同，和名字沒有關(guān)系。既然是合同，就要符合法律一般規(guī)定的買賣合同生效要件，不能使無權(quán)處分等等。
  3、買賣合同只是債權(quán)，要想保住房屋一定過戶到買家名下，還是要通過律師陪購，確保購買者的合法權(quán)益。任何合同都有風(fēng)險，即使買賣合同有效，也還是需要聘請律師陪購。買房子是大事情，涉及合同的事情，普通老百姓根本不通曉，一個條文，一個用詞，一個條款都有可能造成以后的麻煩，與其等到法院訴訟才找律師，不如買賣房屋是就聘請律師把關(guān)。避免以后的風(fēng)險，比較陪購費用和訴訟費用比較起來差別還是比較大的。

  查看全文↓ 2019-03-24 18:34:05

相關(guān)問題

• 問 農(nóng)村購房合同具有法律效力嗎?
  答

  學(xué)會買預(yù)期，比如知道哪里有一條方便的路要建，或哪里會與地鐵站相鄰，不是等房子建好了再買，而較好是在它動工之前買。不同的商人，有不同的營銷手法，貴的房子并不一定就是好房子。有些發(fā)展商希望薄利多銷，通過價格競爭占領(lǐng)市場，有的發(fā)展商則將價格定得較高，認(rèn)為賣50%就能得到通過薄利多銷賣90%的效果，他們寧愿賣50%。因此，買房人選擇房子時，如果是“不求較好，只求**廉”的話，買同一地區(qū)品質(zhì)差不多的房子中價格較低的，相對抗跌力要更強一些。

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• 問 未經(jīng)公證的贈與合同是否具有法律效力
  答

  第二十二條 當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。 當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。

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• 問 經(jīng)濟適用房能否買賣，買賣合同是否具有法律效力
  答

  濟適用房買賣合同效力的認(rèn)定?！钡谖迨l“有下列情形之一的：1、合同是否有效應(yīng)參照以下法規(guī)：《中華人民共和國合同法》第四十四條“依法成立的合同，自成立時生效，合同無效：（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定

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• 問 經(jīng)濟適用房能否買賣，買賣合同是否具有法律效力
  答

  如果經(jīng)濟適用房購買不滿五年，合同是無效的，如果滿五年合同是有效的。由于經(jīng)濟適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分，其本質(zhì)是具有保障性質(zhì)的政策性住房。因此，購房人在購買經(jīng)濟適用房后，并不是擁有了房屋的完整所有權(quán)，其不能完全按照自己的意志對住房加以處分。根據(jù)新修訂的《經(jīng)濟適用住房辦法》對經(jīng)濟適用住房上市交易作出了嚴(yán)格的規(guī)定，購買經(jīng)濟適用住房不滿五年（以交納契稅日期為準(zhǔn)），不得直接上市交易。購房人確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原購房的價格回購。根據(jù)合同法第七條的規(guī)定，當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)該遵守法律行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益。因此未滿五年的經(jīng)濟適用房買賣合同是無效的。

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• 問 經(jīng)濟適用房能否買賣，買賣合同是否具有法律效力
  答

  如果經(jīng)濟適用房購買不滿五年，合同是無效的，如果滿五年合同是有效的。由于經(jīng)濟適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分，其本質(zhì)是具有保障性質(zhì)的政策性住房。因此，購房人在購買經(jīng)濟適用房后，并不是擁有了房屋的完整所有權(quán)，其不能完全按照自己的意志對住房加以處分。根據(jù)新修訂的《經(jīng)濟適用住房辦法》對經(jīng)濟適用住房上市交易作出了嚴(yán)格的規(guī)定，購買經(jīng)濟適用住房不滿五年（以交納契稅日期為準(zhǔn)），不得直接上市交易。購房人確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原購房的價格回購。根據(jù)合同法第七條的規(guī)定，當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)該遵守法律行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益。因此未滿五年的經(jīng)濟適用房買賣合同是無效的

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