??如何買賣二手房？二手房要注意什么陷阱？

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• 134****6086

  陷阱一
  
  房屋買賣前，驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證是買房人一般都不會(huì)忽略的環(huán)節(jié)，但產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性并不是所有人都會(huì)考 慮的。**直接、有效的防范方法，是到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行查詢，核實(shí)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。
  
  陷阱二
  
  出賣人具有合法處分權(quán)，是保證“二手房”買賣行為合法有效的基本條件，否則可能導(dǎo) 致買賣合同無(wú)效，這是二手房買賣中常見(jiàn)的“陷阱”。
  
  要想避開(kāi)這個(gè)陷阱，買房人應(yīng)注意以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：
  
  出賣人必須是產(chǎn)權(quán)證上登記的產(chǎn)權(quán)人；
  
  如果房屋有多個(gè)共有人需要全體共有人，共同簽訂房屋買賣合同;如果出賣人為已婚，買賣行為需要取得其配偶的確認(rèn)，購(gòu)買二手公有住房， 應(yīng)取得共同居住人同意。
  
  陷阱三
  
  在簽訂買賣合同后，如果賣房人又將該房屋賣給他人，并且辦理了過(guò)戶手續(xù)，致使先前的買賣合同 無(wú)法履行。
  
  “預(yù)告登記”是避免這一陷阱的有效手段，但買房人要注意，必須在預(yù)告登記后三個(gè)月內(nèi)去辦理申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)變更登記，超過(guò)三個(gè)月未申請(qǐng)的，預(yù)告登記失效。
  
  陷阱四
  
  購(gòu)買的房屋正由出賣人或承租人居住的情況下，在買房人付款后，如果房屋居住人拒不交付房屋， 買房人仍會(huì)無(wú)房可住。
  
  為避免這一陷阱，在購(gòu)買這類房屋時(shí)，買房人應(yīng)在房屋騰空，具備交付條件后再交付房款并在付款后立即接收房屋。
  
  陷阱五
  
  一些沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋，是因?yàn)榇嬖陔y以解決的問(wèn)題(如開(kāi)發(fā)商欠繳政府費(fèi)用、設(shè)計(jì)變更未經(jīng) 批準(zhǔn))，可能在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證。
  
  如購(gòu)買此類房屋，先要把未辦理產(chǎn)權(quán)證的原因弄清楚，對(duì)未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)有充分預(yù)期，再?zèng)Q定是否購(gòu)買。
  
  陷阱六
  
  如果房屋存在被抵押、被法院查封情況等產(chǎn)權(quán)受限制的情況存在，買房人在購(gòu)買房屋后，將無(wú)法順 利取得所有權(quán)，甚至可能造成經(jīng)濟(jì)損失。
  
  買房人應(yīng)事先到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行查詢，如存在上述情況 ，不要購(gòu)買。
  
  陷阱七
  
  為賣出房屋，賣房人經(jīng)常會(huì)向買房人提供虛假信息和承諾，但有些內(nèi)容并未寫(xiě)進(jìn)合同中。事后，當(dāng) 買房人發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，有苦難言。
  
  為避免這個(gè)“陷阱”，買房人應(yīng)就關(guān)心的問(wèn)題詢問(wèn)賣房人后，盡可能去核實(shí)情況的真實(shí)性，同時(shí)要求將這些內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)合同里。
  
  陷阱八
  
  原房主如果欠繳暖氣、水、電、有線電視等費(fèi)用，會(huì)導(dǎo)致買房人無(wú)法正常使用這些附屬設(shè)施。買房 人首先要了解清楚相關(guān)情況，同時(shí)把法律責(zé)任明確寫(xiě)進(jìn)合同當(dāng)中來(lái)約束賣房人。

  查看全文↓ 2019-04-06 19:02:46
• 136****6637

  一、虛假宣傳
  
  促成交易、賺取傭金是中介虛假宣傳的原動(dòng)力。例如將不符合免稅條件的房屋說(shuō)成符合免稅條件，對(duì)不具有購(gòu)房者個(gè)人的購(gòu)房人，承諾解決購(gòu)房資格等。
  
  二、隱瞞房屋重大事實(shí)
  
  房屋的重大事實(shí)會(huì)直接影響購(gòu)房者決定，比如兇宅、房屋主體結(jié)構(gòu)有問(wèn)題。中介隱瞞重大事實(shí)會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者在違背真實(shí)意愿的情況簽合同。
  
  三、故意欺詐
  
  中介為了賺取高額中介費(fèi)，出現(xiàn)類似“一房二賣”的欺詐行為。
  
  四、審核不到位
  
  中介居間服務(wù)很重要的一部分就是審核房源，但部分中介在房源審核方面并未盡職盡責(zé)。如部分業(yè)主在掛牌時(shí)提供虛假材料，中介未核實(shí)就掛牌交易。這種不嚴(yán)格的審核流程，致使交易糾紛增加，甚至為合同詐騙提供了通道。
  
  五、不履行告知義務(wù)
  
  中介作為專業(yè)機(jī)構(gòu)，在提供居間服務(wù)時(shí)，有義務(wù)向交易雙方告知合同重要條款。但現(xiàn)在的合同以制式合同為主，很多有關(guān)中介減責(zé)或免除責(zé)任的條款未顯著提示。
  
  六、以口頭承諾代替書(shū)面
  
  中介為了促成交易，經(jīng)常會(huì)允諾購(gòu)房者的各種要求，比如保證過(guò)戶、幫助報(bào)哪里購(gòu)房資格、提供貸款服務(wù)等。但在簽合同時(shí)，卻以制式合同無(wú)法更改為由拒絕將所有承諾寫(xiě)入合同。發(fā)生糾紛時(shí)卻予以否認(rèn)，而購(gòu)房者也沒(méi)有足夠理由證明中介曾經(jīng)做過(guò)承諾。
  
  買二手房，想避開(kāi)中介不現(xiàn)實(shí)，但我們能做的還有很多，比如買賣過(guò)程中要核查中介公司是否有合法經(jīng)紀(jì)資質(zhì)；充分了解意向房屋的物理情況和產(chǎn)權(quán)情況；合同條款要仔細(xì)查看，如有疑問(wèn)應(yīng)及提出，必要時(shí)可咨詢律師；付款時(shí)選擇第三方資金監(jiān)管，確保資金安全；所有票據(jù)要保留好，中介口頭承諾要形成書(shū)面附件等。

  查看全文↓ 2019-04-06 19:02:36
• 136****8699

  購(gòu)買二手房是一件很復(fù)雜的事，由于對(duì)許多細(xì)節(jié)不夠了解，不少購(gòu)房者往往難以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，跌進(jìn)購(gòu)房陷阱。那么，購(gòu)買二手房時(shí)，有哪些細(xì)節(jié)陷阱要注意呢？
  
  一、小心避稅陷阱
  
  一些中介公司或者賣方經(jīng)常會(huì)給購(gòu)房者提供一些“避稅”方式，如真買賣假贈(zèng)與、定金當(dāng)租金再過(guò)戶、先公證買賣再過(guò)戶、先簽訂合同再過(guò)戶等等。專業(yè)律師認(rèn)為，所謂的“合理避稅”在法律上沒(méi)有很大的風(fēng)險(xiǎn)。從法律的角度來(lái)看，雙方的交易行為其實(shí)是鉆了一個(gè)法律的空子，但是雙方都要承擔(dān)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，如果市場(chǎng)上的價(jià)格波動(dòng)很大的話，必然有一方會(huì)因此受損。一旦出現(xiàn)有關(guān)法律糾紛，當(dāng)事人雙方就要承擔(dān)補(bǔ)繳稅款、罰款的懲罰，嚴(yán)重的甚至要承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。
  
  二、小心房屋折舊率
  
  人們普遍重視房屋的位置、實(shí)用性和價(jià)格，但是價(jià)格中一項(xiàng)很重要的因素卻被市場(chǎng)所忽略了，那就是“房屋折舊率”。其實(shí)并非購(gòu)房者真的不重視，而是市場(chǎng)將其隱藏了起來(lái)，誤導(dǎo)購(gòu)房者忽略了這個(gè)問(wèn)題。專業(yè)人士認(rèn)為，忽視房屋折舊率對(duì)購(gòu)買者而言顯然不公平，大家都知道房屋都是有一定的使用年限的，況且土地使用權(quán)也是有年限的，通常情況下**長(zhǎng)只有70年。
  
  三、小心合同條款
  
  隨著二手房市場(chǎng)的逐漸火爆，不少房產(chǎn)中介利用人們求房若渴的心理，制造種種陷阱。由于目前的房產(chǎn)市場(chǎng)上存在著很多不規(guī)范的問(wèn)題，往往由于一張便條，甚至一個(gè)字，就會(huì)有大的陷阱。專家提醒購(gòu)房者，無(wú)論是簽訂何種購(gòu)房文件，都要仔細(xì)審閱，萬(wàn)萬(wàn)不可隨意下筆，如果自己吃不準(zhǔn)的，可以找律師或者有關(guān)專家咨詢。即使買賣合同簽訂以后，購(gòu)房者也要有足夠的警覺(jué)，因?yàn)槎址抠I賣合同要通過(guò)房產(chǎn)交易中心登記備案之后才算真正完成，一旦其中發(fā)生了任何的問(wèn)題，都會(huì)導(dǎo)致**后交易出現(xiàn)問(wèn)題。
  
  四、小心房屋質(zhì)量
  
  一些購(gòu)房者往往只看重房屋的地理位置和價(jià)格，而對(duì)于房屋質(zhì)量問(wèn)題卻很少關(guān)注，也往往因此出現(xiàn)很多在房屋成交后才出現(xiàn)的漏水缺電情況。購(gòu)房者一定要對(duì)房屋質(zhì)量仔細(xì)驗(yàn)看，除了實(shí)地考察外**好向左鄰右舍、物業(yè)公司詢問(wèn)房屋是否做過(guò)大修或存在其他質(zhì)量問(wèn)題。特別是需要小心檢查屋內(nèi)水、電、氣等設(shè)施是否完好，查看房屋的供電容量，以防冬夏空調(diào)開(kāi)不了的尷尬；觀察屋內(nèi)電線是否有老化的現(xiàn)象。購(gòu)房者對(duì)簡(jiǎn)單的新裝修更要多一個(gè)心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質(zhì)量缺陷，如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。
  
  五、小心按揭貸款
  
  近來(lái)各大銀行都收緊了個(gè)人房貸條件，除了**優(yōu)質(zhì)的客戶，大部分二手房無(wú)法做到7成按揭，部分客戶只能做到5成按揭，如果在銀行發(fā)放同意貸款書(shū)以前就提早交首期款，一旦銀行貸款批不下來(lái)，買家要承擔(dān)很大的購(gòu)房壓力。

  查看全文↓ 2019-04-06 19:02:34

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??如何買賣二手房?二手房買賣需要注意什么?
  答

  一、現(xiàn)在隨著一手房的日益緊缺，優(yōu)質(zhì)二手房成為緊俏品，是人們的不二選擇，但二手房市場(chǎng)，層次不齊，買家一定要仔細(xì)辨別。二、實(shí)地考察房屋情況：1、房屋自身建筑情況。如房屋戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、配送的家具等，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問(wèn)題。2、房屋周邊狀況如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、物業(yè)管理、街道居委會(huì)等。三、重點(diǎn)注意以下事項(xiàng)：1、看房子產(chǎn)權(quán)是否清晰：有沒(méi)有房產(chǎn)證。沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋，一般是房主將其抵押或轉(zhuǎn)賣2、看房主是誰(shuí) 賣方必須是房主，對(duì)他的房產(chǎn)證和身份證，看身份證號(hào)是否一致。有些房屋有好多個(gè)共有人，如夫妻共有的、繼承人共有的，那你就要和全部共有人簽訂買賣合同。只和其中一個(gè)或是幾個(gè)簽的無(wú)效。去房管局核實(shí)房主所說(shuō)的。房屋信息。另外看是不是房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房、單位房屋。這些住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，要避免買賣合同與政策、法律沖突。四、簽訂合同時(shí)的注意事項(xiàng)：1、合同的建立：房管局大多會(huì)提供二手房買賣合同范本并要求交易雙方使用，可以直接拿來(lái)在范本的基礎(chǔ)上做改動(dòng)，民間合同多由賣方提供。買房就要注意，賣方做了哪些改動(dòng)，提出自己的意見(jiàn)看法，以達(dá)成**后的同一。2、約定付房款：一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。確定交房細(xì)節(jié)：（1）交房的時(shí)間和條件。時(shí)間好辦，條件比如賣方要負(fù)責(zé)清空房間，整理干凈等（2）物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等，要讓房東提供**后一個(gè)月的繳費(fèi)證明。五、過(guò)戶：1、時(shí)間：確定到房管局辦理買賣合同登記和過(guò)戶的時(shí)間。2、費(fèi)用：過(guò)戶所涉稅收和費(fèi)用誰(shuí)出。這些要在合同里訂好。六、二手房交易稅費(fèi)包括：營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、教育費(fèi)附加等。其中比較大塊的是營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅三項(xiàng)，（其余幾項(xiàng)都很少一般就是幾百塊錢）?！敖灰锥愘M(fèi)由乙方承擔(dān)”是合同中的常見(jiàn)陷阱，一般來(lái)說(shuō)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅由賣方負(fù)責(zé)，買方負(fù)責(zé)契稅。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 買二手房要注意什么陷阱
  答

  買二手房，其中比較重要的部分就是房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的考察，有一些房屋產(chǎn)權(quán)有共有人的問(wèn)題，比如存在家庭共有或者是夫妻共有，如果購(gòu)房者購(gòu)買的房屋有多個(gè)共有產(chǎn)權(quán)人在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，需要全部的共有人共同簽訂才有效，否則只和其中一人簽訂合約，而其他人不同意的話，購(gòu)房協(xié)議一般是無(wú)效的。二手房在交易的過(guò)程當(dāng)中，本身房屋也有可能存在問(wèn)題，特別是價(jià)格比較低的房屋，可能之前有糾紛或者是一些不良的影響，比如曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)命案等等。所以購(gòu)房者不能只看價(jià)格，而忽略對(duì)房屋本身的關(guān)注，可以和周邊的鄰居打聽(tīng)，并且對(duì)房屋的質(zhì)量做詳細(xì)的檢查。除此以外再簽訂購(gòu)房合約時(shí)，要在合約當(dāng)中表明買賣雙方各自的權(quán)利和違約責(zé)任，以及處理糾紛的解決方法。

• 問(wèn) 買二手房要注意什么陷阱
  答

  買二手房，其中比較重要的部分就是房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的考察，有一些房屋產(chǎn)權(quán)有共有人的問(wèn)題，比如存在家庭共有或者是夫妻共有，如果購(gòu)房者購(gòu)買的房屋有多個(gè)共有產(chǎn)權(quán)人在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，需要全部的共有人共同簽訂才有效，否則只和其中一人簽訂合約，而其他人不同意的話，購(gòu)房協(xié)議一般是無(wú)效的。二手房在交易的過(guò)程當(dāng)中，本身房屋也有可能存在問(wèn)題，特別是價(jià)格比較低的房屋，可能之前有糾紛或者是一些不良的影響，比如曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)命案等等。所以購(gòu)房者不能只看價(jià)格，而忽略對(duì)房屋本身的關(guān)注，可以和周邊的鄰居打聽(tīng)，并且對(duì)房屋的質(zhì)量做詳細(xì)的檢查。除此以外再簽訂購(gòu)房合約時(shí)，要在合約當(dāng)中表明買賣雙方各自的權(quán)利和違約責(zé)任，以及處理糾紛的解決方法。

• 問(wèn) 如何買賣二手房？要注意什么？
  答

  第一、買賣雙方建立信息溝通渠道買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況要求賣方提供合法的證件包括房屋所有權(quán)證書(shū)身份證件及其它證件。第二、如果你購(gòu)買的是90平米以下，且你是第1次購(gòu)房的話，契稅1%；90-140平米契稅1.5%；140平米以上3%；產(chǎn)權(quán)證或者原購(gòu)房發(fā)票不滿5年的話，5.5%的營(yíng)業(yè)稅，1%個(gè)人所得稅；滿5年的普通住宅不用征收，80元房本工本費(fèi) 5元印花稅票；2、正規(guī)流程：談判-交定金-簽約-中介準(zhǔn)備網(wǎng)簽合同-買賣雙方到銀行做資金托管-地稅局繳稅-房地局過(guò)戶(拿到房本)-到銀行解凍房款-到物業(yè)公司做物業(yè)交接。第三、簽協(xié)議要仔細(xì)研究合同驗(yàn)證核實(shí)房屋后，交易中介分別與售房人和買房人簽訂委托出售、購(gòu)房協(xié)議。買賣雙方確認(rèn)房屋的價(jià)格及相關(guān)事宜后，雙方到中介簽訂買賣合同。一般的，在合同上都要注明賣方的房子的詳細(xì)情況，同時(shí)繳納委托代理費(fèi)。一般代理費(fèi)由買方繳納，金額為房?jī)r(jià)的2.4%。第四、買方辦理房屋所有權(quán)證買方持買賣合同、立契過(guò)戶的相關(guān)材料、賣方的房屋所有權(quán)證復(fù)印件到區(qū)縣土地行政管理部門申請(qǐng)辦理土地出讓手續(xù),并按房屋買賣銷售價(jià)的3%交付土地出讓金。辦完上述手續(xù)后,持立契過(guò)戶、土地出讓金已繳納的證明等文件及規(guī)定的其他證件,到房屋所在地區(qū)縣權(quán)屬登記部門申辦房屋所有權(quán)證。(目前暫不發(fā)《國(guó)有土地使用證》,只在《房屋所有權(quán)證》上注記土地出讓金繳納情況和土地使用年期并加蓋印章。)二手房交易步驟大致就是這樣。第五、過(guò)戶結(jié)算 買賣雙方繳納相關(guān)稅費(fèi),辦理立契過(guò)戶手續(xù),然后,中保方在買賣雙方對(duì)房產(chǎn)確認(rèn)無(wú)誤后,協(xié)助買賣雙方進(jìn)行物業(yè)交割和物業(yè)管理費(fèi)結(jié)清及辦理賣方的戶口遷出,將所賣房屋鑰匙交與買方。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??二手房要注意什么陷阱?買二手房前要調(diào)查什么?
  答

  二手房常見(jiàn)陷阱,準(zhǔn)備買二手房的一定要看對(duì)絕大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，買房都是一件大事，畢竟一套房子動(dòng)輒一二百萬(wàn)，一線的房子更是上千萬(wàn)。買房子不跟買菜一樣，“老板，這個(gè)多少錢？”“3塊”“好，給我來(lái)兩斤”付錢、拿菜、走人。買房子尤其是買二手房，更像一場(chǎng)長(zhǎng)時(shí)間的戰(zhàn)爭(zhēng)，有時(shí)候時(shí)間會(huì)拉得特別長(zhǎng)，一不小心就會(huì)掉到陷阱里。為了大家買二手房少走彎路，安心網(wǎng)為大家收集了購(gòu)買二手房的常見(jiàn)陷阱，希望對(duì)需要購(gòu)買二手房的人有所幫助。第一，買房先要做到知己。我們要買房，**先要了解的是自己所在城市的政策，看自己有沒(méi)有買房資格。合肥的朋友可以關(guān)注一下安心網(wǎng)頭條號(hào)，參考安心網(wǎng)以前發(fā)的文章，上面有合肥限購(gòu)相關(guān)的政策，還要看自己的預(yù)算，如果需要貸款的話，先要查下自己的信譽(yù)，以防到時(shí)候因銀行信譽(yù)不好貸款沒(méi)法辦下來(lái)而造成自己方面引起違約。要了解清楚自己具體能貸到多少錢，別到時(shí)候**不夠，手忙腳亂的又出別的狀況。了解清楚自己所在城市的契稅情況，以免被中介坑到。第二，找房源階段。二手房交易的大“水分”就是價(jià)格的不透明化。所以，在買房之前就要對(duì)同區(qū)域、同檔次的二手房?jī)r(jià)格有個(gè)詳細(xì)的了解。要注意，網(wǎng)上的好多房源都是中介掛出來(lái)的虛假房源，打電話過(guò)去問(wèn)，大部分都是已經(jīng)賣出去了，中介掛低價(jià)房源是為了吸引客戶咨詢，好向你推薦別的房源。找二手房一定要多對(duì)比，多看看，有時(shí)候一套房源在不同中介給你的報(bào)價(jià)是不同的。第三，看房階段。首先要問(wèn)清楚房東為什么要賣房子1.戶型，各房間朝向、大小是否合適。2.缺陷，頂樓墻角有無(wú)漏水痕跡，底樓采光及夏天蚊蟲(chóng)，公共區(qū)域**好鋪瓷磚，不然容易發(fā)霉，臥室地板用的什么材料，走上去有沒(méi)有聲音，墻體有沒(méi)有開(kāi)裂，衛(wèi)生間有沒(méi)有異味，廚房間油漬是不是難除，儲(chǔ)物柜能否滿足家庭需要。3.家具，如果賣家不搬的話，**好自己心里有個(gè)大概的評(píng)估價(jià)。4.現(xiàn)在車房是標(biāo)配，有了房子沒(méi)有地方停車也是很頭疼的一件事。在買房時(shí)，要問(wèn)問(wèn)房東有沒(méi)有車位，如果有車位，還有弄清楚車位的產(chǎn)權(quán)。5.周圍鄰居**好問(wèn)問(wèn)都是什么人，去了解一下物業(yè)情況。很多人在看房時(shí)都容易犯一個(gè)錯(cuò)誤——只關(guān)注某一方面而忽視了其他方面，這在選購(gòu)二手房時(shí)是一定要避免的。如遇到價(jià)格、喜歡的復(fù)式結(jié)構(gòu)，卻忘記了測(cè)量一下上下兩層的;看中小區(qū)的良好景觀卻忘記了超高物業(yè)費(fèi)給自己帶來(lái)的壓力……作為購(gòu)房者應(yīng)該時(shí)刻保持冷靜，只根據(jù)片面的喜好買房是要不得的。以下情況的房屋千萬(wàn)不要買：1.已列入拆遷公告范圍的房屋或被國(guó)家征用的房屋2. 被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋 3.屬違法或違章建筑的房屋。一定要搞清楚房子到底是不是賣家的，這是買房時(shí)重要事兒，一定要到房管局查驗(yàn)賣方的房產(chǎn)證?？丛摲课菔欠裼蟹课莨灿袡?quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書(shū)面文件；如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過(guò)賣方配偶的書(shū)面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書(shū)面文件。第四，簽合同階段。經(jīng)過(guò)了連日的奔波，好不容易看上了套房，一番討價(jià)還價(jià)之后終于拿到了房屋買賣合同，不待細(xì)看，大筆一揮就簽下了名字，等產(chǎn)生了糾紛才發(fā)現(xiàn)合同里沒(méi)有一條對(duì)自己有利的條款，這時(shí)的你能求出自己的心理陰影面積嗎？簽約過(guò)程中應(yīng)特別注意，對(duì)交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因?yàn)榭陬^約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無(wú)法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價(jià)款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等。還有物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)與房屋有關(guān)的這些費(fèi)用，在購(gòu)房時(shí)一定要核實(shí)清楚是否存在拖欠。為了避免糾紛，違約責(zé)任在補(bǔ)充協(xié)議中全部寫(xiě)清楚。情況包括賣家逾期交房、房子被查封或抵押、貸款出現(xiàn)問(wèn)題無(wú)法過(guò)戶、賣家拖欠相關(guān)稅費(fèi)導(dǎo)致房子無(wú)法過(guò)戶等等。只要你能想到的全部寫(xiě)上去，每一項(xiàng)都注明違約責(zé)任。第五，過(guò)戶階段。如果買房能順利進(jìn)行到過(guò)戶階段時(shí)，好多買家就以為萬(wàn)事大吉了，立馬配合交錢過(guò)戶?？墒钦?qǐng)注意，房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔(dān)。也就是說(shuō)過(guò)戶后房屋出現(xiàn)損害等風(fēng)險(xiǎn)，是由買方承擔(dān)的，所以買方需要在過(guò)戶前仔細(xì)確認(rèn)房子是否有質(zhì)量問(wèn)題。目前房?jī)r(jià)上漲，有業(yè)主會(huì)以虛假債務(wù)為由讓法院查封房產(chǎn)，讓過(guò)戶期間的房產(chǎn)交易終止，買方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過(guò)戶中因業(yè)主原因房產(chǎn)遭到查封，那么視為業(yè)主違約，必須承擔(dān)違約責(zé)任。而且不要隨便相信對(duì)方的信譽(yù)，先交錢再過(guò)戶還是先過(guò)戶再交錢是一個(gè)重要問(wèn)題；可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過(guò)的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理公司處，等過(guò)戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬。必須要經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過(guò)戶手續(xù)。從買房的角度來(lái)說(shuō)，一定是產(chǎn)權(quán)過(guò)完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時(shí)可以毀約。**后，交房階段。交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤?，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚是否有被更換或搬走，**終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺(tái)、供電局等部門去辦理，雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等，部分區(qū)域像羅湖區(qū)，辦理水電交接的時(shí)候也許要提供抵押合同，交易雙方**好在去之前打電話進(jìn)行咨詢，以免來(lái)回跑動(dòng)。**主要的是之前有簽訂《交房保證金協(xié)議》，如果房子內(nèi)部家具家電完整，就交回給業(yè)主保證金。如果家具家電確實(shí)有缺失，那么經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商后可以在保證金里面進(jìn)行抵扣。此時(shí)需要注意1.如果交房時(shí)家具家電出現(xiàn)損壞甚至被搬走，而交房保證金無(wú)法彌補(bǔ)時(shí)，買方通常很難找到賣家去索賠。所以**好在當(dāng)初約定交房保證金時(shí)，盡量把保證金的數(shù)額做大。2.戶口問(wèn)題也是交房時(shí)容易忽視的地方，所以在交房前，**好在房屋所在地的公安局查閱業(yè)主的戶口是否已經(jīng)遷出。在這里安心網(wǎng)提醒廣大的購(gòu)房者們，在進(jìn)行二手房交易時(shí)，一定要注意保留好相關(guān)證據(jù)，多留一個(gè)心眼，避免在出現(xiàn)糾紛時(shí)，需要維權(quán)造成維權(quán)困難、維權(quán)無(wú)據(jù)可依的情況。

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