房屋怎樣抵押借貸? 民間借貸房子抵押怎么操作

已有4個(gè)回答

• 142****7664

  房產(chǎn)抵押要求:
  我行接受產(chǎn)權(quán)明晰，變現(xiàn)能力較強(qiáng)的商品住房和商業(yè)用房作為抵押物。
  【溫馨提示】必須滿足以下條件哦:
  ① 用于抵押的房產(chǎn)與貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)必須位于同一城市，個(gè)人抵押購(gòu)房貸款不接受異地抵押物。
  ② 不接受評(píng)估現(xiàn)值在10萬(wàn)元以下(含)的房產(chǎn)作為抵押物；
  ③ 已辦妥產(chǎn)權(quán)證明產(chǎn)權(quán)清晰，可上市流通并能依法辦理抵押登記，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議等不利變現(xiàn)情況 ；
  ④ 具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，房產(chǎn)結(jié)構(gòu)完好，水、電、環(huán)保交通、城建、物業(yè)管理等各項(xiàng)配套設(shè)施

  查看全文↓ 2019-04-14 11:58:33
• 145****2730

  首先確定房屋權(quán)屬，是否已經(jīng)存在抵押或其他權(quán)屬限制如查封等，而后借貸雙方簽署借款合同和抵押合同，約定具體的借款事項(xiàng)和抵押事項(xiàng)，借貸雙方和抵押人持借款合同、抵押合同原件、房屋產(chǎn)權(quán)原件（房產(chǎn)證、土地證）到房管局登記窗口申請(qǐng)抵押登記，如果房子公司，則還需要公司的授權(quán)委托和股東會(huì)決議、公司章程等文件。
  抵押權(quán)自在房管局登記窗口登記時(shí)設(shè)立，房管局登記窗口會(huì)發(fā)給抵押權(quán)人他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)。

  查看全文↓ 2019-04-14 11:58:26
• 156****3730

  《房屋抵債協(xié)議書(shū)》的主要內(nèi)容即我們通常所說(shuō)的以房抵債，其在性質(zhì)上屬于房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只有這么一個(gè)協(xié)議，且存在真實(shí)合法的債權(quán)債務(wù)（一般為房屋所有人是債權(quán)債務(wù)關(guān)系中的債務(wù)人，代償債等情形除外），那么，這份《房屋抵債協(xié)議書(shū)》一般是有效的（有《合同法》第52條規(guī)定的無(wú)效情形的除外）。
  
  
  
  《房地產(chǎn)抵押借款合同》在性質(zhì)上是兩個(gè)合同：借款合同（主合同）和抵押合同（擔(dān)保合同，從合同）。如果只有這么一份合同，其一般也是合法有效的（有《合同法》第52條規(guī)定的無(wú)效情形的除外）。但是，如果這份合同中有“到期不能還債則抵押房產(chǎn)歸債權(quán)人所有”之類的約定的，則該約定無(wú)效。因?yàn)檫@種約定違反了禁止流抵的規(guī)定【《物權(quán)法》第一百八十六條：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有?！薄稉?dān)保法》第四十條：“訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。”《擔(dān)保法解釋》第57條第一款：“當(dāng)事人在抵押合同中約定，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的內(nèi)容無(wú)效。該內(nèi)容的無(wú)效不影響抵押合同其他部分內(nèi)容的效力?！薄?br/>
  
  
  《房屋抵債協(xié)議書(shū)》和《房地產(chǎn)抵押借款合同》同時(shí)簽訂，效力如何？
  
  
  
  《房地產(chǎn)抵押借款合同》意思就是債務(wù)人向債權(quán)人借錢(qián)，債務(wù)人（或第三人）將其房產(chǎn)抵押給債權(quán)人做擔(dān)保。《房屋抵債協(xié)議書(shū)》的意思就是債務(wù)人欠債權(quán)人的錢(qián)（無(wú)力償還），債務(wù)人將其房產(chǎn)出售給債權(quán)人，價(jià)款即是債權(quán)人對(duì)債務(wù)人的債權(quán)（即折價(jià)）。如果兩份協(xié)議同時(shí)簽訂，兩份協(xié)議聯(lián)合起來(lái)的意思一般會(huì)是債務(wù)人向債權(quán)人借錢(qián)，債務(wù)人將其房產(chǎn)抵押給債權(quán)人做擔(dān)保，債務(wù)人如果在某期限內(nèi)不能歸還欠款則將其房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人。這其實(shí)就是流抵，是無(wú)效的。
  
  
  
  但是，具體問(wèn)題還要具體分析。如果《房地產(chǎn)抵押借款合同》只是一個(gè)工具，是為了防止債務(wù)人（房屋所有權(quán)人）在房屋可以過(guò)戶之前（如上海的動(dòng)遷房要三年才能上市交易，如非滬籍者要有五年的社?；騻€(gè)稅才能買(mǎi)房等）將房屋出售。那么，這個(gè)《房地產(chǎn)抵押借款合同》就不是合同雙方真實(shí)意思的表示，是無(wú)效的（嚴(yán)格講是不成立）。那么，合同雙方當(dāng)事人之間其實(shí)就只存在一個(gè)《房屋抵債協(xié)議書(shū)》，即一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，這份協(xié)議是有效的。
  
  
  
  
  
  
  
  附：甲與乙房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
  
  
  
  案情簡(jiǎn)介：甲、丙、丁于2009年4月3日取得位于上海市某區(qū)某路某弄某號(hào)某室的房屋產(chǎn)權(quán)。2010年5月11日，乙（甲方）與甲（乙方）、丙（丙方）、?。ǘ》剑┖炗啞斗课莸謧鶇f(xié)議書(shū)》一份，約定：一、截止于2010年5月9日，甲乙雙方核對(duì)并確認(rèn)乙方所欠甲方債務(wù)共計(jì)150萬(wàn)元；二、鑒于乙方無(wú)力償還，乙方及房屋共有人丙方、丁方將其共同所有的房產(chǎn)一套用于抵償乙方所欠甲方的全部債務(wù)。抵債房產(chǎn)信息如下：1、該套抵債房屋位于上海市某區(qū)某路某弄某號(hào)某室，系2009年4月3日以配套商品房取得；2、乙方保證在本協(xié)議簽訂后不得因乙方原因?qū)е略摰謧课荼徊榉?、抵押致使甲方?quán)利無(wú)法實(shí)現(xiàn)；3、鑒于乙方所住房屋性質(zhì)，現(xiàn)房屋需自房屋產(chǎn)權(quán)證取得之日起五年內(nèi)才能進(jìn)入市場(chǎng)交易，乙方承諾先將該房屋交付于甲方，由甲方實(shí)際占有并擁有，待五年期滿后，乙方、丙方、丁方在一個(gè)月內(nèi)辦理完上述房屋產(chǎn)權(quán)變更至甲方名下的所有手續(xù)；4、自本協(xié)議簽訂之時(shí)，該套房屋使用權(quán)移至甲方所有，甲方有占有、使用、收益的權(quán)利（包括但不限于自用、出租等）；三、若甲方不能取得該房屋的所有權(quán)，雙方的債務(wù)應(yīng)回復(fù)到起始狀態(tài)即乙方欠甲方債務(wù)150萬(wàn)元，并自行承擔(dān)違約金10萬(wàn)元；四、乙方應(yīng)將上述抵債房屋產(chǎn)權(quán)辦理房屋所有權(quán)證、土地使用證、抵押權(quán)證并交給甲方，甲方應(yīng)盡妥善保管義務(wù)；五、乙方必須保證該抵債房產(chǎn)來(lái)源合法、手續(xù)齊全，交清相關(guān)稅費(fèi)。如因乙方隱瞞該抵債房產(chǎn)情況，致使甲方無(wú)法正常行使權(quán)利或使甲方合法權(quán)益受損的，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，賠償甲方因此所受到的損失（后條款內(nèi)容略）。同日，乙與甲、丙、丁簽訂《房地產(chǎn)抵押借款合同》一份，約定甲、丙、?。ń杩钊恕⒌盅喝耍┯蒙虾Ｊ心硡^(qū)某路某弄某號(hào)某室房屋做抵押向乙（出借人、抵押權(quán)人）借款150萬(wàn)元，借款期限2010年5月1日至2014年5月1日。2010年5月19日，乙與甲、丙、丁辦理了抵押權(quán)登記手續(xù)。上述協(xié)議及合同簽訂后，甲、丙、丁將房屋交付給乙使用至今。因政策變化，自2012年4月起該房屋已可上市交易，為此，乙要求甲、丙、丁協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，但遭到甲、丙、丁拒絕。乙訴稱：甲、丙、丁有位于上海市某區(qū)某路某弄某號(hào)某室房產(chǎn)一處。2010年5月11日，甲、丙、丁與乙簽訂《房屋抵債協(xié)議書(shū)》一份，約定將上述房屋出售給乙，用乙對(duì)甲享有的150萬(wàn)元債權(quán)充抵房?jī)r(jià)。因該房系配套商品房，按當(dāng)時(shí)政策房屋需自取得產(chǎn)證后滿五年方能上市交易，故雙方約定五年期滿后一個(gè)月內(nèi)雙方辦理房產(chǎn)過(guò)戶登記。同時(shí)，為了防止甲、丙、丁在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶前將房屋另售他人，雙方又簽訂了一份《房地產(chǎn)抵押借款合同》。協(xié)議簽訂后，乙按約占有使用了房屋。根據(jù)現(xiàn)有政策，自2012年4月4日起該房屋即可辦理過(guò)戶手續(xù)，但經(jīng)乙請(qǐng)求，甲、丙、丁拒絕辦理過(guò)戶。為此，乙訴至法院，要求依法判令甲、丙、丁協(xié)助乙辦理上海市某區(qū)某路某弄某號(hào)某室房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，將該房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至乙名下。

  查看全文↓ 2019-04-14 11:58:22
• 134****4657

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  裁判要旨
  
  當(dāng)事人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的目的系為借款合同提供擔(dān)保的，構(gòu)成通謀虛偽表示，房屋買(mǎi)賣(mài)合同本身作為偽裝行為無(wú)效，而借款擔(dān)保作為隱藏行為，在不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，可以肯定其在當(dāng)事人之間的合同效力。
  
  
  案情簡(jiǎn)介
  
  一、2010年11月8日，華辰公司與劉宣求通過(guò)以物抵債的方式取得華晨公司的六個(gè)門(mén)面。
  
  二、2012年6月19日林福漢通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬匯款300萬(wàn)元至劉宣求指定銀行帳戶，次日轉(zhuǎn)賬匯款500萬(wàn)元，合計(jì)匯款800萬(wàn)元，但注明其所支付的款項(xiàng)為“借款”。
  
  
  
  三、2012年6月20日，林福漢與劉宣求簽訂一份《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)上述門(mén)面，價(jià)款800萬(wàn)元整。合同還約定：（1）《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂當(dāng)日劉宣求即應(yīng)將房產(chǎn)預(yù)告登記證原件、商品房買(mǎi)賣(mài)合同原件、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票原件交給林福漢；（2）在2012年9月19日前林福漢無(wú)權(quán)辦理過(guò)戶手續(xù)；（3）若劉宣求在2012年9月19日前反悔，應(yīng)歸還乙方全部預(yù)付購(gòu)房定金款，另加日3‰的違約金。
  
  
  
  四、福州中院因毛來(lái)華與黃裕生、劉宣求等人借款合同糾紛一案中，查封了劉宣求名下的上述店面。林福漢向法院提出異議，福州中院駁回林福漢的異議請(qǐng)求。
  
  
  
  五、林福漢向福州中院提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求確認(rèn)《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》有效，停止對(duì)案涉店面的執(zhí)行。福州中院一審支持了其訴請(qǐng)。
  
  
  
  六、毛來(lái)華不服，上訴至福建高院。福建高院二審判決駁回上訴，維持原判。
  
  
  
  七、毛來(lái)華仍不服，向**高法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?*高法院確認(rèn)《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，改判駁回林福漢全部訴請(qǐng)。
  
  裁判要點(diǎn)
  
  本案中，申請(qǐng)執(zhí)行人毛來(lái)華得以絕地逢生，其根本原因即在于證明了案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同并非林福漢與劉宣求真實(shí)的意思表示，而系為林福漢對(duì)劉宣求800萬(wàn)元的借款提供擔(dān)保。**高法院從《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》約定的內(nèi)容反常，800萬(wàn)元匯款的附注為借款、交易價(jià)格約定反常等幾個(gè)方面認(rèn)定《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》并非林福漢與劉宣求之間真實(shí)的意思表示，當(dāng)事人間達(dá)成一致的真實(shí)意思即隱匿行為是將案涉店面作為借款合同的擔(dān)保。由于雙方在《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中的意思表示均不真實(shí)，故**高法院依據(jù)《民法總則》第一百四十六條關(guān)于通謀所作的虛假意思表示無(wú)效的規(guī)定，認(rèn)定案涉《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效。由于《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，林福漢即非房屋買(mǎi)受人，其不能依據(jù)依據(jù)《**高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，排除毛來(lái)華的強(qiáng)制執(zhí)行。
  
  實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)
  
  1.為民間借貸提供擔(dān)保而簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，因雙方均無(wú)真實(shí)買(mǎi)賣(mài)的意思，而系一種為債權(quán)債務(wù)提供擔(dān)保的措施，故該買(mǎi)賣(mài)合同構(gòu)成通謀虛偽表示。根據(jù)《民法總則》第一百四十六條第一款的規(guī)定，相關(guān)買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效。但同時(shí)根據(jù)《民法總則》第一百四十六條第二款的規(guī)定，即使買(mǎi)賣(mài)合同被認(rèn)定為無(wú)效，也不影響雙方當(dāng)事人關(guān)于擔(dān)保的真實(shí)意思表示。故以買(mǎi)賣(mài)合同為民間借貸提供擔(dān)保，仍不失為一種非典型的擔(dān)保措施。
  
  
  
  2.以買(mǎi)賣(mài)合同為民間借貸提供擔(dān)保，并不能使債權(quán)人獲得相應(yīng)的擔(dān)保物權(quán)，債權(quán)人無(wú)法就買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物優(yōu)先受償。根據(jù)《物權(quán)法》第五條規(guī)定，物權(quán)的種類和內(nèi)容必須由法律明確規(guī)定?！段餀?quán)法》上規(guī)定的具有優(yōu)先受償性的擔(dān)保物權(quán)僅為抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)，故以買(mǎi)賣(mài)合同為民間借貸提供擔(dān)保并不能設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，也就無(wú)法對(duì)買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物行使優(yōu)先受償權(quán)。所以，債權(quán)人應(yīng)慎重選擇通過(guò)買(mǎi)賣(mài)合同的方式為債權(quán)提供擔(dān)保，防止因?qū)?biāo)的物不享有優(yōu)先受償權(quán)而無(wú)法發(fā)揮預(yù)期擔(dān)保的法律效果。
  
  
  
  3.以買(mǎi)賣(mài)合同為民間借貸提供擔(dān)保，在實(shí)現(xiàn)這一非典型擔(dān)保時(shí)，債權(quán)人不能要求履行買(mǎi)賣(mài)合同，而只能根據(jù)《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條第二款，申請(qǐng)拍賣(mài)買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。但就拍賣(mài)所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。即在實(shí)現(xiàn)這一非典型擔(dān)保時(shí)，債權(quán)人負(fù)有強(qiáng)制清算義務(wù)，不能直接取得房屋所有權(quán)，也不能主張標(biāo)的物拍賣(mài)所得全部歸其所有。

  查看全文↓ 2019-04-14 11:58:16

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 民間借貸房屋抵押怎么辦理呢？
  答

  個(gè)人之間借款用房屋作抵押，辦理房產(chǎn)登記手續(xù)的方法如下：向房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押權(quán)登記,應(yīng)當(dāng)提交下列文件: (一)登記申請(qǐng)書(shū);(二)申請(qǐng)人的身份證明; (三)房屋所有權(quán)證書(shū)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū); (四)抵押合同; (五)主債權(quán)合同; (六)其他登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的材料。2。住宅登記費(fèi):80元/套(件);非住宅收取房地產(chǎn)抵押手續(xù)費(fèi),現(xiàn)行按抵押價(jià)值的0.2%,登記費(fèi)550元/件。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 怎樣房屋抵押借貸
  答

  根據(jù)2020年的相關(guān)政策，購(gòu)房者想要進(jìn)行房屋抵押貸款，那么首先就是需要向銀行提出申請(qǐng)?zhí)顚?xiě)申請(qǐng)表格，在辦理好申請(qǐng)后，需要進(jìn)行房地產(chǎn)抵押評(píng)估，會(huì)有專業(yè)的部門(mén)進(jìn)行評(píng)估，一般房產(chǎn)的價(jià)值不會(huì)超過(guò)百分之八十。之后需要經(jīng)銀行審批才可以開(kāi)始辦理。購(gòu)房者在進(jìn)行房屋抵押貸款的時(shí)候，有以下這幾個(gè)注意事項(xiàng)：1.首先就是需要核對(duì)房屋的相關(guān)抵押信息。因?yàn)樵谀承┣闆r下，抵押人對(duì)抵押的房產(chǎn)不擁有或者不完全擁有所有權(quán)，或者在此之前該房產(chǎn)已經(jīng)先行進(jìn)行了抵押等等，那么所作的抵押行為就有可能是自始無(wú)效。2.房屋抵押貸款應(yīng)簽訂書(shū)面合同。3.房屋抵押貸款要進(jìn)行房地產(chǎn)抵押登記。由于抵押物具有不動(dòng)產(chǎn)的特殊屬性，房屋抵押貸款應(yīng)當(dāng)憑房屋所有權(quán)證書(shū)到房屋管理部門(mén)進(jìn)行房地產(chǎn)抵押登記。

• 問(wèn) 民間借貸 房產(chǎn)證抵押
  答

  民間借貸是指由個(gè)人或者非金融企業(yè)之間達(dá)成借貸協(xié)議，由一方向另一方借出一定金額，并同意按照約定的利率支付利息，到期再歸還本金的行為。房產(chǎn)證抵押是指借款人將自己擁有的房產(chǎn)證作為抵押物，向民間借貸方提供抵押，以便獲得貸款。一般來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)證抵押是指借款人將自己擁有的房產(chǎn)證作為抵押物，向民間借貸方提供抵押，以獲得貸款。如果借款人無(wú)法按時(shí)還款，民間借貸方有權(quán)依法取得借款人的抵押物。

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• 問(wèn) ??期房能抵押民間借貸嗎
  答

  根據(jù)《合同法》、《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》等法律的規(guī)定,用購(gòu)房合同來(lái)作為抵押,起不到法律保護(hù)作用。借款雙方要簽訂借款協(xié)議,明確借款的數(shù)額、利息、時(shí)間、擔(dān)保物,各自的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任。同時(shí),需要注意的是,根據(jù)擔(dān)保物的不同還必須到相關(guān)部門(mén)辦理登記。比如說(shuō),如果用房產(chǎn)擔(dān)保,就要到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記;如果用股權(quán)擔(dān)保,就要到工商(市場(chǎng)監(jiān)督)部門(mén)辦理股權(quán)質(zhì)押登記,否則無(wú)法真正保障債權(quán)人的利益。

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• 問(wèn) 民間借貸房子抵押手續(xù)？請(qǐng)問(wèn)有人了解不，求介紹，謝謝！
  答

  首先，不管有沒(méi)有公證，抵押合同正不正規(guī)，只要你是在房產(chǎn)部門(mén)做過(guò)正規(guī)的抵押履行了正規(guī)的抵押手續(xù)。抵押就是成立的。前提是證件都是真實(shí)有效你父母也是本人到場(chǎng)親筆簽名（在沒(méi)有委托他人的情況下）。一旦您還不了款貸款人就可以向法院申請(qǐng)拍賣(mài)房產(chǎn)。第二，您說(shuō)沒(méi)有第二套房產(chǎn)。但這并不影響法院拍賣(mài)房產(chǎn)因?yàn)樵?007年12月高院就出臺(tái)了政策只要是設(shè)定抵押的房產(chǎn)不管是否有第二套房都可以拍賣(mài)。只要貸款人在拍賣(mài)所得里拿出部分資金給借款人短期租賃一個(gè)房子作為過(guò)渡就行**長(zhǎng)6個(gè)月。第三，只要以上兩點(diǎn)具備。法院就可以對(duì)該房產(chǎn)委托拍賣(mài)單位進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)。當(dāng)然拍賣(mài)所得除了支付貸款人本金、利息、及違約金等剩余款項(xiàng)還是要還給借款人的。鑒于您這個(gè)例子父親過(guò)世那他的遺產(chǎn)也就是由他的配偶和子女來(lái)繼承他的財(cái)產(chǎn)。按照法律的規(guī)定誰(shuí)繼承財(cái)產(chǎn)誰(shuí)就要繼承債務(wù)。所以這個(gè)錢(qián)就需要母親和子女來(lái)償還要不貸款人一旦起訴只能拍賣(mài)房產(chǎn)了。

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