??低容積是什么意思呢？有人說(shuō)說(shuō)嘛？

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• 157****9323

  容積率：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。
  
  計(jì)算公式：
  
  容積率=總建筑面積÷總用地面積
  
  當(dāng)建筑物層高超過(guò)8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。
  
  容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。
  
  所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢(qián)的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。
  
  
  一、容積率的內(nèi)涵及其特性
  
  容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說(shuō)的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價(jià)**重要的因素。容積率具有如下特性：
  
  (一)容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。
  
  (二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對(duì)單個(gè)房屋來(lái)說(shuō)各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：R＝C·H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。
  
  (三)容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建設(shè)房屋。
  
  房屋的單方開(kāi)發(fā)成本＝房屋單方造價(jià)＋樓面地價(jià)＋稅＋費(fèi)
  
  樓面地價(jià)＝宗地總價(jià)／宗地內(nèi)允許總建筑面積＝土地單價(jià)／容積率
  
  因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。
  
  (四)容積率存在客觀上的**合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會(huì)帶來(lái)建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的**合理值。
  
  二、容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律
  
  影響地價(jià)的因素很多，雖然各因素影響地價(jià)的途徑各不相同，但其作用機(jī)制可抽象概括為兩個(gè)方面：一是通過(guò)影響土地收益來(lái)影響地價(jià)，二是通過(guò)影響土地供求關(guān)系影響地價(jià)。收益機(jī)制很大程度上決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量，市場(chǎng)供求關(guān)系使地價(jià)相對(duì)經(jīng)濟(jì)剩余量產(chǎn)生波動(dòng)，決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量的分配，使地價(jià)的變化趨于復(fù)雜化。容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律，同時(shí)受收益機(jī)制和市場(chǎng)供求關(guān)系的作用，總體說(shuō)來(lái)，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價(jià)水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規(guī)劃控制愈嚴(yán)格，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度愈大。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
  
  (—)遵循“報(bào)酬遞增遞減規(guī)律”。在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。作為城市建設(shè)用地，容積率對(duì)地價(jià)影響的報(bào)酬遞增遞減規(guī)律表現(xiàn)在：在建筑密度一定時(shí)，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開(kāi)始時(shí)由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)?，單方造價(jià)降低；當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時(shí)，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等，單方造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升，而單方售價(jià)則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢(shì)。當(dāng)單方售價(jià)等于單方造價(jià)時(shí)，土地收益達(dá)到**大，土地價(jià)格也達(dá)到**高，此時(shí)的容積率為**經(jīng)濟(jì)容積率。若繼續(xù)增大容積率會(huì)因單方售價(jià)低于單方造價(jià)而使土地投資收益開(kāi)始下降，地價(jià)也隨之開(kāi)始下降。如(圖一)，MC為單方造價(jià)，MR為單方售價(jià)，某一容積率L時(shí)的地價(jià)是該容積率下的總收益(DCGF面積)減掉投資者資本、勞力的正常利潤(rùn)，剩余部分即為地價(jià)。當(dāng)容積率等于M時(shí)，單方造價(jià)等于單方售價(jià)，土地開(kāi)發(fā)的邊際收益為0，總收益(DCNF面積)達(dá)到**大，地價(jià)達(dá)到**高，M為**佳容積率。超過(guò)這個(gè)容積率，地價(jià)開(kāi)始向反方向變化，隨容積率提高而下降。

  查看全文↓ 2019-05-10 09:50:06
• 156****0067

  所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢(qián)的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。

  查看全文↓ 2019-05-10 09:49:47
• 136****2447

  容積率容積率是什么意思
  容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)2，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。

  查看全文↓ 2019-05-10 09:49:39

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 低容積是什么意思
  答

  低容積其實(shí)就是低容積率，表現(xiàn)在房屋的總建筑面積以及土地使用面積的比例關(guān)系是占比比較低的情況，這也意味著小區(qū)內(nèi)的活動(dòng)空間相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)更大一些，同時(shí)樓間距也會(huì)更寬敞一些，整個(gè)小區(qū)的居住舒適度也就更高一些，查看容積率也是選房的標(biāo)準(zhǔn)之一，低容積率的房屋通常價(jià)格會(huì)更高一些。如果小區(qū)內(nèi)的容積率過(guò)高，那么，居住起來(lái)是沒(méi)有舒適度的，或者說(shuō)舒適度很低，這主要是因?yàn)樾^(qū)內(nèi)的資源是有限的，高容積率分配到個(gè)人的公共資源就會(huì)更少一些，從而影響舒適。通常情況下，不同的住宅容積率是有一定差異的，比如，獨(dú)立別墅的容積率通常在0.2~0.5，而選擇聯(lián)排別墅的容積率則在0.4~0.7。從普通住宅來(lái)說(shuō)，如果選擇多層房屋，容積率在0.8~1.2，而小高層的住宅容積率則在1.5~2，18層高層住宅的容積率在1.8~2.5，而19層以上的住宅容積率則在2.4~4.5。

• 問(wèn) 低容積是什么意思呢？低容積好不好??？
  答

  建筑面積亦稱(chēng)建筑展開(kāi)面積，它是指住宅建筑外墻勒腳以上外圍水平面測(cè)定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。一般不說(shuō)容積而說(shuō)容積率。容積率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又稱(chēng)建筑面積毛密度，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。

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• 問(wèn) ??容積率低是什么意思？有什么作用嗎？
  答

  容積率=總建筑面積÷總用地面積 容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值是無(wú)量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值

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• 問(wèn) ??房產(chǎn)容積率是什么意思？誰(shuí)能說(shuō)說(shuō)呢？
  答

  容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說(shuō)的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價(jià)**重要的因素。容積率（Plot Ratio/Volume Fraction）：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。容積率=總建筑面積÷總用地面積計(jì)算公式：當(dāng)建筑物層高超過(guò)8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢(qián)的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。

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• 問(wèn) 低密住宅是什么意思呢？
  答

  低密度住宅，即限高18米，容積率在1.5以下的Townhouse、獨(dú)立別墅。其中包括Townhouse、獨(dú)立別墅、多層住宅及其派生產(chǎn)品。近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的熱門(mén)話題，尤其是經(jīng)過(guò)SARS風(fēng)波的沖擊后，更多關(guān)注的目光投向了這一類(lèi)以高綠化率、低容積率為主要特征的住宅。其中包括Townhouse、獨(dú)立別墅、多層住宅及其派生產(chǎn)品。低密度住宅中的密度從專(zhuān)業(yè)上來(lái)講應(yīng)指容積率，是相對(duì)于城區(qū)容積率較高的高層建筑而言的。城區(qū)住宅的容積率在3—6都是很正常的。在北京CBD如財(cái)富中心，容積率甚至達(dá)到了12。對(duì)于容積率多低才能稱(chēng)為低密度住宅這個(gè)問(wèn)題，業(yè)內(nèi)也有許多爭(zhēng)論，并無(wú)統(tǒng)一定論。

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