購買商住兩用房可以商代嗎？貸款怎么辦理呢？

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• 141****2626

  導(dǎo)語：商住兩用房一般是指用地單位為了規(guī)避風(fēng)險，將依法批準的商業(yè)建設(shè)用地改作居住土地使用，并**終以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出，如常見的商業(yè)房改為住宅。由于這種房子實質(zhì)上屬于商業(yè)性質(zhì)，所以不屬于調(diào)控國家的范圍，而且很多，購房人在購買時應(yīng)當(dāng)予以注意。商住兩用房一般是指用地單位為了規(guī)避風(fēng)險，將依法批準的商業(yè)建設(shè)用地改作居住土地使用，并**終以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出，如常見的商業(yè)房改為住宅。由于這種房子實質(zhì)上屬于商業(yè)性質(zhì)，所以不屬于調(diào)控國家的范圍，而且很多，購房人在購買時應(yīng)當(dāng)予以注意。一、物業(yè)??、水電、公共維修基金等費用較高。由于商住兩用房的水電價格實行商業(yè)用標(biāo)準，較之一般生活用標(biāo)準要相對較高；物業(yè)收費也較少受到政府部門的限制；公共維修基金也與商戶就共有所有權(quán)部分的維修進行平攤。上述原因造成商住兩用房在日程生活中產(chǎn)生的費用較高。二、產(chǎn)權(quán)40年或者50年。一般住宅的所有權(quán)為70年，在到期后可以自動續(xù)期，而商住兩用房、產(chǎn)權(quán)40年或者50年，在到期后不是自動續(xù)期，并且要補交 。三、商住兩用房無法遷入戶口，這就意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學(xué)。四、沒有完備的生活配套服務(wù)設(shè)施。商業(yè)項目一般不強制性要求設(shè)計配套服務(wù)設(shè)施，例如**、商業(yè)、居委會等，也就是說沒有配套的幼兒園、**，也沒有配套的醫(yī)療、養(yǎng)老服務(wù)等。這樣就會給購買后的日常生活帶來諸多不便。五、按揭貸款實行 標(biāo)準。商住兩用房**50%， 為普通住宅的1.1倍， **多為10年，并且不能用 。六、購買時不實行稅費優(yōu)惠的政策。普通住宅購房時有許多優(yōu)惠的稅費政策，但購買商住兩用房時沒有相應(yīng)的稅費優(yōu)惠政策。
  

  查看全文↓ 2019-05-31 11:28:22
• 154****4098

  房地產(chǎn)的兩要素就是房與地，房屋的所有權(quán)人同時具有房屋所在土地的使用權(quán)（土地所有權(quán)由全民所有）。國家規(guī)定：商業(yè)用地的出讓年限不超過50年，住宅用地的出讓年限不超過70年。作為建立在土地基礎(chǔ)上的房屋，房屋的產(chǎn)權(quán)期限不能超過土地使用期限，40年的產(chǎn)權(quán)問題應(yīng)該是商業(yè)用地出讓10年后方進行開發(fā)，此時土地剩余使用年限僅余40年。
  《物權(quán)法》的出臺，解決的**大問題就是承認私人財產(chǎn)與國家、集體財產(chǎn)一樣受到國家法律的保護，任何單位和個人不得侵犯。明確鼓勵人們創(chuàng)造財富，積累財富。由于解放后城市土地收歸國有，土地的使用多采取行政劃撥方式，改革開放后出讓制度方逐步完善。目前的土地出讓體系是借鑒了港英政府的地租理論，將土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離，在土地公有制的基礎(chǔ)上**大限度地發(fā)揮了土地作為基礎(chǔ)生產(chǎn)資料的作用，極大地促進了生產(chǎn)力的發(fā)展。由于實施土地出讓制度時間不長，目前還沒有土地使用權(quán)期限到期的情況，也就沒有先例可以參考。
  不過《物權(quán)法》規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理?！敝劣谠敿毜姆蛇€未出臺，但可以明確的是，土地出讓是有償?shù)模恋厥褂脵?quán)到期后如需繼續(xù)使用，需提出申請并繳納土地出讓金。從國家的發(fā)展趨勢來看，政府越來越重視保障人民的基本居住權(quán)，可以預(yù)計的是，土地到期后補交的出讓金也不會太高，因此我認為你不用擔(dān)心，該房子完全可以購買。

  查看全文↓ 2019-05-31 11:28:17
• 143****3899

  農(nóng)行按揭 1、 具有完全民事行為能力的中國國籍自然人；
  2、 具有合法身份，能提供身份證、戶口簿、護照、軍官證、（外地人還需提供暫住證）
  3、 具有合法、穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好無犯罪記錄，具有按期償還貸款本息能力 、 具有非農(nóng)業(yè)戶口 , 外地人還需有本市人擔(dān)保人
  5、 購買的房屋還應(yīng)符合已下條件 : * 已取得《房屋所有權(quán)證》的私產(chǎn)房 , 用途為住宅 * * 房屋產(chǎn)權(quán)明晰 , 無抵押無限制轉(zhuǎn)移 *
  6、 貸款期限、成數(shù)符合以下標(biāo)準 : * 貸款期限 + 房齡 <30 年 ( 招商銀行房齡加 1 年 ); * 貸款期限 + 借款人年齡 <60 （男）； <55 （女）； * 貸款金額 < 房屋抵押價值 *70% （房屋抵押價值的確定采用評估價與成交價孰低的原則）；
  一、 貸款所需提供資料：
  1、 借款人的有效身份證、戶口簿、手章， * 未婚需提供《婚姻證明》（寫明未婚） * * 已婚需提供配偶的有效身份證、戶口簿及結(jié)婚證（夫妻雙方不在同一戶籍） * * 離異需提供《婚姻證明》（寫明離異未再婚）及離婚證 *
  2、 借款人的收入證明（要求加蓋單位公章或勞資部門印章且填寫完整真實）
  3、 售房人的有效身份證、戶口簿、手章、《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》
  （二）貸款程序 a ：按揭貸款
  1、 接件
  2、 評估 評估費 = 評估價格 *0.5% 評估工作日 2 個
  3、 貸款審批（擔(dān)保公司審核） 權(quán)證部通知客戶到指定銀行，辦理貸款審核手續(xù)，借款人及相關(guān)人均須本人到場 貸款審批工作日 7 個
  4、 過戶 銀行審批通過后通知買賣雙方到房管局辦理過戶手續(xù)。
  5、 領(lǐng)證 過戶人員到規(guī)定日期到房管局領(lǐng)取權(quán)證。
  6、 放款 貸款人員將權(quán)證交至銀行， 3 個工作日放款。 、 結(jié)件 貸款到帳，貸款手續(xù)完畢，權(quán)證部將所有證件交接簽約中心，簽約中心與客戶辦理結(jié)件手續(xù)。 招行按揭
  一、申請貸款所需資料：

  查看全文↓ 2019-05-31 11:28:13

相關(guān)問題

• 問 ??購買商住兩用房好不好?商住兩用房到期怎么辦?可以續(xù)期嗎？
  答

  一般來說，房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成的，但是房屋所有權(quán)的期限為永久，而土地使用權(quán)根據(jù)有關(guān)法規(guī)為4年50年或70年不等，房屋到期后可通過重新繳納土地出讓金獲得土地使用權(quán)。《物權(quán)法》規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期?！蓖恋厥褂?0年到期后，如果再次申請土地使用權(quán)，應(yīng)根據(jù)當(dāng)時的地價水平，補繳土地出讓金。其處理方法大致如下：土地使用者向土地管理部門提交續(xù)期申請書，除根據(jù)社會公共利益需要收回的，應(yīng)當(dāng)予以批準。獲得批準續(xù)期的，重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費。第二土地使用者未申請續(xù)期的，土地使用權(quán)和地上房產(chǎn)由國家無償收回。房屋所有權(quán)也就自然消失。第三土地使用者提出續(xù)期申請，根據(jù)法律規(guī)定沒有批準續(xù)期的，土地使用權(quán)國家無償收回，但對于地上房產(chǎn)，根據(jù)收回時的殘余價值給予相應(yīng)的補償。法律依據(jù)：《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十九條【建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期及土地上的房屋及其他不動產(chǎn)歸屬】住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

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• 問 商住兩用房限貸嗎？貸款怎么辦理呢？
  答

  商住兩用房辦理抵押貸款的額度相對來說比純個人住房貸款的額度要低一些，其貸款的額度一般為6成左右的。

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• 問 商住兩用房可以遷戶口嗎？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  該項各地存在一定的差異，應(yīng)以當(dāng)?shù)氐木唧w政策為準：　　1、購房遷移戶口的，一般來說要求該房產(chǎn)屬于住宅的性質(zhì)(70年的產(chǎn)權(quán))，商住房原則上來說是不能遷入戶口辦理落戶的；　　2、當(dāng)事人可以帶上本人的戶口本、身份證、房屋產(chǎn)權(quán)登記證等，事先咨詢房產(chǎn)所在地的轄區(qū)派出所工作人員，以對方答復(fù)為準?！　　吨腥A人民共和國戶口登記條例》的規(guī)定：　　第十條公民遷出本戶口管轄區(qū)，由本人或者戶主在遷出前向戶口登記機關(guān)申報遷出登記，領(lǐng)取遷移證件，注銷戶口。　　公民由農(nóng)村遷往城市，必須持有城市勞動部門的錄用證明，**的錄取證明，或者城市戶口登記機關(guān)的準予遷入的證明，向常住地戶口登記機關(guān)申請辦理遷出手續(xù)?！　」襁w往邊防地區(qū)，必須經(jīng)過常住地縣、市、市轄區(qū)公安機關(guān)批準。　　第十三條公民遷移，從到達遷入地的時候起，城市在三日以內(nèi)，農(nóng)村在十日以內(nèi)，由本人或者戶主持遷移證件向戶口登記機關(guān)申報遷入登記，繳銷遷移證件。

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• 問 ??購買商住兩用房好不好?商住兩用房到期怎么辦?
  答

  商住兩用房使用年限到期怎么辦？1、根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條之規(guī)定：土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定： （一） 居住用地七十年； （二）工業(yè)用地五十年； （三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； （四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； （五）綜合或者其他用地五十年。而這個年限又是從土地的使用權(quán)取得的時間算起的，所以實際中會比50年還要短。2、對于非居住用地的項目，部分開發(fā)商可能會在價格定位上稍微降低，以此作為吸引購房者的條件，而具體是否會因為年限問題對購房者有補貼，這就要看開發(fā)商根據(jù)自身情況自己決定了。您若要購買此項目可就此與開發(fā)商溝通。3、對于購房者而言，主要的影響還在于年限方面，增加了購房者今后的負擔(dān)和風(fēng)險。比如土地使用權(quán)到期后，需要通過交納土地使用費的方式重新獲得使用權(quán)。至于土地使用費如何交納、金額是多少目前還沒有明確的規(guī)定出臺。4、土地使用年限到期后將要繳納一定比例的土地出讓金來延續(xù)使用年限，新實施的物權(quán)法規(guī)定住宅使用70年后自動續(xù)期，對于其他性質(zhì)下的土地到期后如何處理并沒做詳細的規(guī)定，通常都是需要向管理部門申請，通過審批之后交納一定的費用續(xù)期。以上商住兩用房使用年限到期供您參考，**終是否購買需要您根據(jù)自身的情況，權(quán)衡決定。

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• 問 商住兩用房可以遷移戶口嗎？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  該項各地存在一定的差異，應(yīng)以當(dāng)?shù)氐木唧w政策為準：　　1、購房遷移戶口的，一般來說要求該房產(chǎn)屬于住宅的性質(zhì)(70年的產(chǎn)權(quán))，商住房原則上來說是不能遷入戶口辦理落戶的；　　2、當(dāng)事人可以帶上本人的戶口本、身份證、房屋產(chǎn)權(quán)登記證等，事先咨詢房產(chǎn)所在地的轄區(qū)派出所工作人員，以對方答復(fù)為準。　　《中華人民共和國戶口登記條例》的規(guī)定：　　第十條公民遷出本戶口管轄區(qū)，由本人或者戶主在遷出前向戶口登記機關(guān)申報遷出登記，領(lǐng)取遷移證件，注銷戶口?！　」裼赊r(nóng)村遷往城市，必須持有城市勞動部門的錄用證明，**的錄取證明，或者城市戶口登記機關(guān)的準予遷入的證明，向常住地戶口登記機關(guān)申請辦理遷出手續(xù)?！　」襁w往邊防地區(qū)，必須經(jīng)過常住地縣、市、市轄區(qū)公安機關(guān)批準?！　〉谑龡l公民遷移，從到達遷入地的時候起，城市在三日以內(nèi)，農(nóng)村在十日以內(nèi)，由本人或者戶主持遷移證件向戶口登記機關(guān)申報遷入登記，繳銷遷移證件。

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