預(yù)售房如何辦理抵押? 如何辦理預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記？

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• 138****6279

  事項名稱：預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記
  
  申請條件：金融機構(gòu)和購房人雙方申請
  
  設(shè)定依據(jù)：《房屋登記辦法》第七十一條
  
  辦理材料：
  
  1.登記申請書（原件）；
  
  2.申請人的身份證明（核實原件留存復(fù)印件）；
  
  3.同意辦理預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的書面約定（原件）；
  
  4.預(yù)購商品房預(yù)告登記證明（復(fù)印件）；
  
  5.主債權(quán)合同（原件）；
  
  6.抵押合同（原件）；
  
  辦理流程：
  
  1.申請

  查看全文↓ 2019-06-05 23:17:48
• 137****7235

  
  由于法律規(guī)定較為簡單，對于預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利的性質(zhì)與效力，理論上和實踐中存在不同認(rèn)識，并進一步聚焦于預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記所表征的權(quán)利是否可認(rèn)定為抵押權(quán)、提供預(yù)購商品房按揭貸款的銀行是否因辦理了預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記而享有了優(yōu)先受償權(quán)。對上述問題的理解不同，導(dǎo)致了在司法實踐中裁判結(jié)果的大相徑庭。
  
  
  
  本期的天同訴訟圈（tiantongsusong）法官說欄目文章對預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利的法律性質(zhì)與效力進行分析，并據(jù)此就審判實務(wù)中對預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人保護的司法裁判路徑加以探討。
  
  
  文/司偉 **高人民法院
  
  來源/《人民司法》2016年第14刊
  
  
  
  第一部分 預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利的法律性質(zhì)與效力
  
  
  
  由于物權(quán)法第二十條在條文表述上并未明確預(yù)告登記權(quán)利人在一定情形下是否因預(yù)告登記對權(quán)利的保全而享有優(yōu)先受償權(quán)，不動產(chǎn)登記行政管理部門頒布的部門規(guī)章則主要是對登記程序進行的規(guī)范，故對預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利法律性質(zhì)及效力的認(rèn)定，必須站在物權(quán)法和《不動產(chǎn)登記暫行條例》關(guān)于不動產(chǎn)登記制度的體系化解釋的角度加以審視。
  
  
  
  從物權(quán)法第二十條的規(guī)定看，預(yù)告登記，是為了保障將來物權(quán)的實現(xiàn)，按照約定向登記機構(gòu)申請辦理的登記。預(yù)告登記后，并不導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動，只是在法律上對預(yù)告登記權(quán)利人將來實現(xiàn)請求物權(quán)變動的權(quán)利賦予一定的保障性。換言之，作為不動產(chǎn)登記的一種，預(yù)告登記是為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)的不動產(chǎn)登記，是相對于本登記而言的登記。而根據(jù)物權(quán)法第九條的規(guī)定，本登記則是對不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓以及消滅等法律后果進行的登記。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第三條的規(guī)定，不動產(chǎn)登記的類型主要包括首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》進一步在體例上將前四種登記稱為“不動產(chǎn)權(quán)利登記”，將后四種登記稱為“其他登記”。據(jù)此，對于預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的法律性質(zhì)及效力，可以得出兩個方面的結(jié)論。
  
  
  
  一方面，預(yù)告登記僅是為保障將來物權(quán)的實現(xiàn)，權(quán)利人取得物權(quán)仍需完成本登記，并且債權(quán)消滅或者超期未為本登記的，預(yù)告登記失效?？梢?，預(yù)告登記所保障的權(quán)利并非現(xiàn)實物權(quán)，而是將來發(fā)生物權(quán)變動的請求權(quán)，本質(zhì)上仍是債權(quán)性質(zhì)。因此，抵押權(quán)預(yù)告登記不能等同于抵押權(quán)登記，辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記，僅表明抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人享有了請求辦理抵押權(quán)本登記的權(quán)利，但抵押權(quán)并未因此設(shè)立。而且，從物權(quán)法就不動產(chǎn)登記的體系規(guī)定及用語表述方式看，除非明確稱為“預(yù)告登記”的，否則，“登記”一詞一般均指本登記。如物權(quán)法第一百三十九條規(guī)定的“建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立”，遵循的顯然是物權(quán)法第九條確立的物權(quán)變動的基本模式，當(dāng)然應(yīng)理解為建設(shè)用地使用權(quán)自完成本登記而非預(yù)告登記時設(shè)立。物權(quán)法第一百八十七條規(guī)定的“抵押權(quán)自登記時設(shè)立”，也應(yīng)作同一理解，即此處的“登記”應(yīng)當(dāng)是指本登記而非預(yù)告登記。此外，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》和《房屋登記辦法》的規(guī)定，在預(yù)購商品房建成并完成房屋所有權(quán)初始登記后，債務(wù)人有履行預(yù)購商品房抵押合同規(guī)定以及預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記所包含的義務(wù)，應(yīng)配合預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提出房屋抵押登記，從而設(shè)立房屋抵押權(quán)。由此，自可實現(xiàn)在債務(wù)人不能清償債務(wù)時，以拍賣、變賣建成房屋的價款優(yōu)先受償?？梢姡瑑H辦理預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記，不能得出抵押權(quán)已設(shè)立的結(jié)論。進而，將辦理了預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記視為抵押權(quán)登記，并認(rèn)為抵押權(quán)已設(shè)立，從而認(rèn)定債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)的觀點，實際上混淆了預(yù)告登記與本登記的界限，因而是錯誤的。
  
  
  
  另一方面，對于預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，法律賦予預(yù)告登記權(quán)利人享有的未來實現(xiàn)抵押權(quán)的請求權(quán)以一定的保全效力，即未經(jīng)預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該預(yù)購商品房的，不發(fā)生物權(quán)效力?；谀康慕忉專@一保全效力應(yīng)以保障未來實現(xiàn)抵押權(quán)的設(shè)立為限，而非為保障預(yù)告登記權(quán)利人所有債權(quán)的實現(xiàn)。因此，抵押權(quán)預(yù)告登記并不具備保障抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人設(shè)立抵押權(quán)之外的請求權(quán)實現(xiàn)的效力，認(rèn)為辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記就意味著賦予債權(quán)人對特定財產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)的觀點，無疑是對預(yù)告登記保全效力的曲解。在這種情況下，持預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人對預(yù)購商品房享有優(yōu)先受償權(quán)的觀點另辟蹊徑，認(rèn)為預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記在本質(zhì)上等同于在建建筑物抵押登記，從而認(rèn)為預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的抵押權(quán)已設(shè)立，故其對預(yù)購商品房享有優(yōu)先受償權(quán)。
  
  
  
  對此，筆者認(rèn)為，雖然就自然狀態(tài)而言，預(yù)購商品房在進行抵押權(quán)預(yù)告登記時尚不存在或者正在建造中，廣義上也屬于正在建造或者尚未建造的建筑物。但就物權(quán)法第一百八十條第一款的立法本意看，其規(guī)定的正在建造的建筑物抵押僅指在建建筑物抵押，而不包括預(yù)購商品房抵押。也就是說，預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記與在建建筑物抵押登記的法律意義并不一致。法律明確規(guī)定在建建筑物上可以設(shè)立抵押權(quán)，但對于預(yù)購商品房設(shè)定抵押的，登記制度則規(guī)定在未辦理房屋所有權(quán)首次登記前，可辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。

  查看全文↓ 2019-06-05 23:17:43

相關(guān)問題

• 問 如何辦理預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記?
  答

  預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記具有抵押權(quán)。一、預(yù)購商品房預(yù)告登記的法律效力。我國《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。 ”上述規(guī)定包含三層含義：　　1、預(yù)告登記的目的，即“為保障將來實現(xiàn)物權(quán)”。由此可見，預(yù)告登記并非物權(quán)登記行為，“而是目的在于將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)”。 事實上，預(yù)購商品房預(yù)告登記所要達(dá)到的法律效果是在合同請求權(quán)與現(xiàn)實物權(quán)之間建立有利于不動產(chǎn)交易買受人的權(quán)利紐帶，保障不動產(chǎn)交易關(guān)系的穩(wěn)定。就其本質(zhì)，預(yù)購商品房預(yù)告登記所要保護的仍是合同之債的請求權(quán)?！　?、預(yù)購商品房預(yù)告登記的效果，即“未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。據(jù)此可以看出，預(yù)購商品房預(yù)告登記所要保護債的請求權(quán)具有排他效力，也就是說，經(jīng)預(yù)告登記的請求權(quán)能夠?qū)购髞戆l(fā)生的與該請求權(quán)相沖突的不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為。預(yù)告登記使得其所保護的債的請求權(quán)效果及于物權(quán)，在未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同的情形下，能夠產(chǎn)生否定物權(quán)變動的法律后果，這也是預(yù)購商品房預(yù)告登記的要義。但是，在不發(fā)生此種情形時，卻不能得出預(yù)購商品房預(yù)告登記就是物權(quán)登記的結(jié)論。畢竟不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移登記有賴于預(yù)告登記權(quán)利人的請求，在預(yù)告登記權(quán)利人未作物權(quán)變更登記請求的情形下，不動產(chǎn)物權(quán)不會發(fā)生自動轉(zhuǎn)移的后果?！　?、預(yù)告登記的失效?！邦A(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！鳖A(yù)告登記的失效后果能夠有效解釋為什么預(yù)告登記雖具有物權(quán)請求權(quán)的排他效力卻不能等同于物權(quán)登記的問題。預(yù)告登記制度旨在保護不動產(chǎn)交易關(guān)系的穩(wěn)定性，特別是保障買受人的權(quán)益。但是，預(yù)告登記亦應(yīng)受到約束，否則可能產(chǎn)生預(yù)購商品房預(yù)告登記權(quán)利人怠于行使權(quán)利，從而有損實際登記權(quán)利人的權(quán)益。正因為預(yù)告登記存在失效的可能，才不能將預(yù)購商品房預(yù)告登記等同于物權(quán)登記。因為“原債權(quán)請求權(quán)的存在是預(yù)告登記的前提，債權(quán)一旦消滅，預(yù)告登記也就失去其存在的基礎(chǔ)?！?也就是說，預(yù)購商品房預(yù)告登記可以特定的情形下失效，但物權(quán)只能產(chǎn)生變動而不會失效?！　』谏鲜龇治觯A(yù)告登記權(quán)利人并非必然將來成為不動產(chǎn)所有權(quán)人，只是在預(yù)告登記權(quán)利人依照法律規(guī)定或者約定的物權(quán)變動條件成就時，其享有排他的請求進行物權(quán)變動的權(quán)利，可見“預(yù)購商品房預(yù)告登記所要登記的不是現(xiàn)實的不動產(chǎn)物權(quán)，而是將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)，它是在確定的財產(chǎn)權(quán)登記條件還不具備時，為了保全將來財產(chǎn)權(quán)變動能夠順利進行，而就相關(guān)的請求權(quán)進行的登記。”　　二、預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的法律效力。我國《物權(quán)法》并未對預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記有所規(guī)定；2008 年建設(shè)部頒布了《房屋登記辦法》，該辦法第六十七條規(guī)定了以預(yù)購商品房設(shè)定抵押的，當(dāng)事人可以申請預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記。該辦法并未將預(yù)購商品房預(yù)告登記與預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記加以區(qū)分對待，均列入預(yù)告登記范圍。第六十八條關(guān)于預(yù)告登記的效力規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3 個月內(nèi)，當(dāng)事人申請房屋登記的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項辦理相應(yīng)的登記?！痹撧k法第七十一條規(guī)定了申請預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的形式要件，即：“申請預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：登記申請書；申請人的身份證明；抵押合同；主債權(quán)合同；預(yù)購商品房預(yù)告登記證明；當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；其他必要的材料?！比欢v觀《房屋登記辦法》，其亦未對預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的性質(zhì)作出規(guī)定。依據(jù)《房屋登記辦法》的有關(guān)規(guī)定，對預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記可以作如下理解：　　1、預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的基礎(chǔ)條件是存在預(yù)購商品房預(yù)告登記。沒有預(yù)購商品房預(yù)告登記，也就沒有預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，二者之間具有從屬關(guān)系與先后順序。故在預(yù)購商品房預(yù)告登記不能等同于物權(quán)登記的前提下，預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記同樣不能等同于抵押權(quán)登記。原因在于抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)的范疇，抵押權(quán)的基礎(chǔ)是物權(quán)，沒有物權(quán)基礎(chǔ)也就沒有抵押權(quán)的設(shè)立；而預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的基礎(chǔ)是預(yù)購商品房預(yù)告登記所保護的債的請求權(quán)，而非現(xiàn)實物權(quán)，因此，將預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記等同于抵押權(quán)登記沒有權(quán)利基礎(chǔ)和法律依據(jù)，預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記并非設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的行為?！　?、預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記所保護的是抵押權(quán)登記順位。該辦法規(guī)定“當(dāng)事人申請房屋登記的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項辦理相應(yīng)的登記?！惫P者以為，鑒于同一財產(chǎn)可以向兩個以上的債權(quán)人抵押，因此，對預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記作合理解釋，系為保全一項將來以發(fā)生抵押權(quán)按序變動為目的的請求權(quán)的不動產(chǎn)登記。即在作為權(quán)利基礎(chǔ)的不動產(chǎn)物權(quán)得以轉(zhuǎn)移登記至預(yù)購商品房預(yù)告登記義務(wù)人時，預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人享有得以預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記同等的順位變更登記為抵押權(quán)人的請求權(quán)，體現(xiàn)的是抵押權(quán)登記的順位保護。也就是說，無論將來不動產(chǎn)上設(shè)立多少抵押權(quán)，經(jīng)預(yù)購商品抵押權(quán)房預(yù)告登記后變更登記為抵押權(quán)的，該抵押權(quán)依然保持在預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記時的順位。有一種觀點認(rèn)為，預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記系設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的行為，故亦具有對抗物權(quán)變更的效果，依據(jù)是《房屋登記辦法》第六十八條第一款規(guī)定：“預(yù)購商品房預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)購商品房預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理?！憋@然，作為部門規(guī)章的《房屋登記辦法》不能作出設(shè)立、限制、變更物權(quán)的規(guī)定，對上述規(guī)定的合理性亦不予討論，僅就該規(guī)定而言，只能發(fā)生房屋登記機構(gòu)“不予辦理”的后果，以此認(rèn)定抵押權(quán)預(yù)購商品房預(yù)告登記具有對抗物權(quán)變更的效果沒有依據(jù)。然而，在預(yù)購商品房預(yù)告登記失效的情形下，抵押權(quán)預(yù)購商品房預(yù)告登記是否同樣歸于失效及抵押權(quán)預(yù)購商品房預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先請求權(quán)是否喪失的問題，雖不在本文所要探討的問題之列，但值得進一步研究?！　【C上，抵押權(quán)預(yù)購商品房預(yù)告登記與抵押登記具有明顯的區(qū)別，二者法律后果亦不相同。抵押權(quán)預(yù)購商品房預(yù)告登記權(quán)利人對經(jīng)預(yù)購商品房預(yù)告登記的不動產(chǎn)不享有抵押權(quán)登記產(chǎn)生的法律后果，即在對經(jīng)預(yù)購商品房預(yù)告登記的不動產(chǎn)依法進行拍賣、變賣時，不享有優(yōu)先受償權(quán)。

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• 問 ??怎么辦理預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記?
  答

  是指在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。預(yù)告登記指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機關(guān)申請預(yù)告登記。物權(quán)法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 ”“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！?/p> 全部3個回答>

• 問 誰教教我應(yīng)該如何辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記
  答

  房管所申請→受理→審核→登簿→發(fā)證

  全部3個回答>
• 問 ?? 如何辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記？流程是怎么樣的呢？
  答

  事項名稱：預(yù)購商品房預(yù)告登記申請條件：開發(fā)商和購房人雙方申請設(shè)定依據(jù)：《房屋登記辦法》第七十條辦理材料：（1）登記申請書（原件）；（2）申請人身份證明（核實原件留存復(fù)印件）；（3）已登記備案的商品房買賣合同（原件）；（4）當(dāng)事人同意辦理預(yù)告登記的書面約定（原件）。預(yù)購人單方面申請預(yù)購商品房預(yù)告登記，預(yù)售人與預(yù)購人在商品房預(yù)售合同中對預(yù)告登記附有條件和期限的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的證明材料。辦理流程：1、申請2、受理3、審核4、記載于登記簿5、收費6、發(fā)證收費標(biāo)準(zhǔn)：住房登記收費標(biāo)準(zhǔn)為每件80元；非住房房屋登記收費標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。住房登記一套為一件，非住房登記的房屋權(quán)利人按規(guī)定申請并完成一次登記的為一件。受理公眾辦事時間： 3個工作日辦理地點：金廈廣場三樓大廳、沈陽市渾南新區(qū)銀卡東路6號（渾南綜合辦公樓）二樓、沈陽市于洪區(qū)黃海路16甲 三和大廈五樓（于洪廣場東側(cè)）聯(lián)系電話：96776（以上回答發(fā)布于2016-12-28，當(dāng)前相關(guān)購房政策請以實際為準(zhǔn)）買新房，就上搜狐焦點網(wǎng)

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• 問 預(yù)售房如何辦理抵押? 房屋預(yù)售合同能夠辦理抵押貸款嗎
  答

  我于兩年前買了一套商品房，但是直到今天我仍然無法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，原來發(fā)展商早已把整幢樓抵押出去了。照理說，我買了該所房屋，這所房屋的產(chǎn)權(quán)就應(yīng)該屬于我，發(fā)展商沒有道理把我的房子作為抵押物，而只有我自己才可以抵押我自己的房產(chǎn)。為了討回公道，也為了保護購房者的利益，我和住在這幢樓里的全體居民準(zhǔn)備起訴發(fā)展商?！鳇c評：大家都知道，房地產(chǎn)開發(fā)是一個需要大批資金支持的產(chǎn)業(yè)，光靠發(fā)展商自己是無法完成整個開發(fā)項目的。因此一般來說，發(fā)展商都會想辦法取得金融機構(gòu)的支持，而要想從銀行處得到支持，發(fā)展商需要采用各種方式取得金融機構(gòu)的信任，以獲得貸款，從而順利完成房地產(chǎn)項目的開發(fā)。例如，發(fā)展商通常會用自己的土地使用權(quán)、在建項目、竣工的房地產(chǎn)項目等向金融機構(gòu)進行抵押，從而獲得貸款。如果已經(jīng)抵押的項目在銷售出去之前已經(jīng)解除抵押權(quán)，就不存在法律問題，這是第一種情況；但如果已經(jīng)抵押出去的房產(chǎn)在賣出去以后仍然不能解除抵押手續(xù)，或是發(fā)展商將剛剛銷售出去的房產(chǎn)又進行擅自抵押，就出現(xiàn)了法律問題，這是第二種情況。第一種情況是，原來發(fā)展商為了籌措資金，將其在建項目抵押給銀行，在抵押期間雖然已將抵押房屋銷售出去，但長期不解除抵押手續(xù)；第二種情況是發(fā)展商在將房產(chǎn)預(yù)售給購房人后，在購房人尚未領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證之前，將已售出的房屋又抵押給金融機構(gòu)。由于發(fā)展商的這種抵押行為，使得購房人不能夠及時辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，同時又使購房人已購的房產(chǎn)在權(quán)利上受到威脅。如果發(fā)展商未按借款合同按期向金融機構(gòu)還款，金融機構(gòu)（抵押權(quán)人）要求主張或行使抵押權(quán)時，購房人的權(quán)益就有可能受到侵害，或至少購房人會被卷入一場關(guān)于房產(chǎn)權(quán)利的紛爭之中，這種情況會使購房人糊里糊涂地陷入一場無謂的法律訴訟之中。因此，可以說發(fā)展商的這種做法有意或無意中對購房人構(gòu)成了侵權(quán)。為避免上述風(fēng)險的發(fā)生，購房人在與發(fā)展商簽訂購房買賣合同之前要弄清，你所要購買的房子是否被發(fā)展商進行了抵押，發(fā)展商是否將已經(jīng)抵押的房產(chǎn)解除了抵押。根據(jù)你的來信分析，情況應(yīng)該屬于發(fā)展商將已預(yù)售給你的房產(chǎn)擅自抵押了出去，你現(xiàn)在的唯一辦法就是提起訴訟，要求發(fā)展商承擔(dān)責(zé)任

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