??商品房爭議適用新消法嗎？有人知道嗎？

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• 137****1740

  2013年10月25日通過的《新消費者權益保護法》（以下簡稱《新消法》）受到人們的關注，如其中“網(wǎng)購七天無條件退貨”、“電器產(chǎn)品舉證責任的倒置”等都是消法歷史上的首次規(guī)定，而其中第55條懲罰性賠償條款同樣也受到前所未有的重視，無論從形式上還是內容上都具有重要意義。其一、形式上，《新消法》第55條是繼《侵權責任法》第47條之后，第二個明確使用“懲罰性賠償”詞眼的條文，這進一步確認了懲罰性賠償制度在我國侵權責任體系中的地位；其二、從內容上說，《新消法》第55條包括2款規(guī)定，第1款規(guī)定是對《舊消法》第49條雙倍賠償?shù)膿P棄，變雙倍賠償為三倍，并以五百元為兜底賠償，加重了對經(jīng)營者欺詐情形的懲罰力度，而第2款則是對《侵權責任法》第47條的確認和進一步解釋，有利于明確后者的適用。
  
  　　懲罰性賠償制度無疑是現(xiàn)代侵權責任法發(fā)展的一個新的趨勢，盡管早在羅馬法時代，就有懲罰性賠償?shù)挠白?，《十二銅表法》第八表第18—22條分別就利息超過一分的放高利貸者、不忠實的受寄人、侵吞被監(jiān)護人財產(chǎn)的監(jiān)護人、虛報土地面積的出賣人等，分別作出了予以4倍罰金、加倍罰金等規(guī)定。但近代意義上的懲罰性賠償制度起源于英國，其后在美國法中得以完善發(fā)展起來。我國很早就規(guī)定了懲罰性賠償，1993年的《舊消法》第49條的雙倍賠償?shù)谝淮我?guī)定了懲罰性賠償制度，而隨后的《食品安全法》第96條第2款、《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條、第9條和第14條第2款都相繼規(guī)定了懲罰性賠償制度，2010年《侵權責任法》第47條更是第一次使用了“懲罰性賠償”詞眼，宣告了我國懲罰性賠償制度進入了一個新的階段。此次《新消法》出臺，第55條則延續(xù)了《侵權責任法》第47條這種形式理性，明確使用“懲罰性賠償”詞眼。
  
  　　傳統(tǒng)的侵權責任法建立在主體人格平等的理論基礎之上，以過錯來限制侵權責任法的適用，個人行為自由和矯正正義成為其價值中心，填補性損害賠償自然就成為主要的責任形式。然而隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，抽象人格平等受到猛烈批評，人們開始關注具體人格的差別，注重實質正義的實現(xiàn)。而實現(xiàn)中，環(huán)境污染、產(chǎn)品質量等大規(guī)模侵權事件的普遍發(fā)生，使得侵權責任法不得不對其價值定位進行重視審視，以填補性賠償為主的責任方式已不能滿足社會對于侵權責任法的訴求，懲罰性賠償制度漸漸成為侵權責任法責任方式的中一員。

  查看全文↓ 2019-06-12 11:25:38
• 152****4100

  從目前的立法現(xiàn)狀看，《消費者權益保護法》還不適用于商品房的買賣合同。這里更想說是不完全適用于商品房買賣領域，為什么這么講呢？個人認為，“新消法”應當適用于精裝修商品房的附屬“精裝修”的設備設施上，即“精裝修”部分的家具家電等設備設施。

  查看全文↓ 2019-06-12 11:25:10
• 152****9664

  商品房買賣中的欺詐能否適用《消費者權益保護法》第四十九條 我國社會經(jīng)濟建設的飛速發(fā)展，也促進了房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。
  這幾年，商品房交易火爆，房價增長速度較快。但是，在房地產(chǎn)市場繁榮的背后，有些個別房地產(chǎn)開發(fā)商大量存在違約、欺詐的現(xiàn)象，侵害消費者合法權益的行為屢屢發(fā)生。
  商品房買賣中的欺詐行為能否適用《消費者權益保護法》（以下簡稱《消法》）第49條的規(guī)定獲得雙倍賠償?shù)膯栴}在全國引發(fā)了廣泛地爭議。
  《消費者權益保護法》第四十九條規(guī)定：“經(jīng)營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。
  ” 商品房買賣中的欺詐不適用《消法》第49條的理由有五： 一是《消法》制定時，針對的是普通商品市場存在的假冒偽劣和缺斤短兩問題，其適用范圍不包括商品房。
  同時制定的《產(chǎn)品質量法》明文規(guī)定不包括建筑物。 二是商品房作為不動產(chǎn)與作為動產(chǎn)的普通商品有差異，商品房買賣合同上即使出賣人隱瞞了某項真實情況或捏造了某項虛假情況，與普通商品交易中的欺詐行為不能等量齊觀，商品房質量問題通過瑕疵擔保責任制度可以得到妥善處理。
  三是商品房買賣合同金額巨大，動輒數(shù)十上百萬，如判決雙賠，將導致雙方利害關系的顯失平衡。 四是**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》開宗明義提到本解釋的法律，根據(jù)《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔保法》等相關法律，但卻未提到《消法》，這并非**高人民法院的疏忽，而是認為懲罰性賠償并非《消法》中商品欺詐的觀點使然。
  五是商品房買賣中懲罰性賠償?shù)幕鶖?shù)非《消法》第49條規(guī)定的“消費者購買商品的價款或者接受服務的費用”，而是“已付購房款”。
  商品房買賣中的欺詐適用《消法》第49條的理由有四： 一是開發(fā)商是因自己的欺詐行為釀成的“雙賠”苦果，給予消費者幾十萬、上百萬的賠償與開發(fā)商成千上億的資產(chǎn)相比，并非顯失公平。
  二是立法機關在1999年制訂《新合同法》時，沒有把商品房列在商品之外。其第113條第二款中明確規(guī)定：“經(jīng)營者出售的商品或提供的服務有欺詐行為的，適用《消法》的規(guī)定”。 三是對《產(chǎn)品質量法》的認識上，應分清“商品”和“產(chǎn)品”兩個不同概念，由于該法所調整的范圍是生產(chǎn)經(jīng)營領域里的經(jīng)營消費關系，這并不能說明商品房欺詐不適用于《消法》第49條。
  四是《消法》第49條并未限制適用商品和服務的價格幅度，其雙倍賠償條款是懲罰性的，意在制裁打擊經(jīng)營者惡意不法行為，體現(xiàn)了國家維護市場交易秩序、保護人民權益的決心和法律的嚴肅性。
  從目前司法實踐來看，多數(shù)法院的商品房買賣合同糾紛判決不直接適用《消法》第49條。在**高人民法院《商品房買賣解釋》的第８條、第９條中明確規(guī)定了商品房買賣過程中可以適用懲罰性賠償責任的五種情形：一是商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
  二是商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；三是訂立合同時，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；四是在訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；五是訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。由此五種情形，買受人除可請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
  《消法》規(guī)定的賠償責任是“消費者購買商品的價款的一倍”，而《商品房買賣解釋》規(guī)定的賠償責任是“不超過已付購房款一倍”。
  此類案件的判例中，已付購房款低的判一倍的賠償責任比較多，反之，已付購房款高的就很少有判一倍的賠償責任，法官的自由裁量權比較大。
  商品房買賣中的欺詐能否適用《消法》第49條這一焦點問題爭論已久，立法機關及**高人民法院遲遲沒有作出解釋自有其難處。
  多數(shù)法院在審判實踐中不直接適用《消法》第49條，實際是采納了商品房買賣中的欺詐不適用《消法》第49條的理由。

  查看全文↓ 2019-06-12 11:24:45

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• 問 商品房爭議適用新消法嗎
  答

  不能。商品房屬于不動產(chǎn)，受《物權法》，《城市房地產(chǎn)管理法》的保護。

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• 問 商品房適用消法嗎
  答

  您好，可以主張適用消費者權益保護法的相關規(guī)定予以維護自己的合法權益！

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• 問 經(jīng)濟適用房屬于商品房嗎？有人知道嗎？
  答

  經(jīng)濟適用房不屬于商品房。經(jīng)濟適用房是國家實行土地無償劃撥，面向廣大低收入家庭而建設、出售的住房供應體系。它與商品房的區(qū)別與聯(lián)系如下： （一） 經(jīng)濟適用住房的特點： 1． 性質：微利商品房，售價低。 2． 產(chǎn)權：不完全產(chǎn)權。 3． 銷售許可：經(jīng)濟適用住房銷售證等五證。 4． 土地證：劃撥國有土地使用權證及政府批準的年度計劃。 5． 價格：政府限價，浮動空間不大。 6． 建設標準：戶型、面積、檔次等具有政府指導性。 7． 規(guī)劃設計：招投標。 8． 開發(fā)建設：招投標（不得轉包）。 9． 工程監(jiān)理、驗收入?。喊磭乙?guī)定。 10． 工程質量：《建筑工程質量許可證》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

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• 問 ??商品房定金能退嗎？有人知道嗎？
  答

  在商品房銷（預）售過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商在與購房者簽訂正式商品房預售合同之前，一般會先簽訂認購書，并向購房者收取一定數(shù)額的定金，這已成為習慣做法，并且絕大多數(shù)購房者也認可并接受這種做法。根據(jù)民法平等自愿的原則，法律認可并保護這種約定定金的行為。

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• 問 ??平房算商品房嗎？有人知道嗎？
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  1、如果城鎮(zhèn)平房在當?shù)胤抗芫洲k理了正規(guī)的房產(chǎn)證和土地證，即在房管局備案了，那就算首套房?！　?、具體首套房的認定如下：　　財政部房產(chǎn)新政規(guī)定，對2008年11月1日及以后簽訂購房合同，并首次購買面積在90平方米及以下的普通住房，契稅稅率暫統(tǒng)一調整到1%。這一契稅優(yōu)惠規(guī)定的三個前提條件之一，便是享受優(yōu)惠的商品房必須為業(yè)主的第一套住房。

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