??開發(fā)商有哪些合同？有沒有什么風險呢？

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• 136****6555

  合同一般都是開發(fā)商擬好，業(yè)主看了沒問題就簽字，如果有問題雙方可以通過附加條款約定，在簽訂合同時一定要注意以下幾個問題，防止上當受騙：
  1、簽約前要審查開發(fā)商資質(zhì)
  簽約前購房者要認真審核開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)以及相關(guān)的銷售許可文件。如果購房者沒有購房經(jīng)驗可以提前查閱一下相關(guān)的法律規(guī)定或者保險起見可以提前咨詢一下律師。具體需要審查的內(nèi)容有：
  （1）審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，委托銷售的還應審查代理銷售企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀資格證書和代理銷售合同或委托銷售證明。
  （2）審查《商品房預售許可證》以及出售許可證明中關(guān)于該房地產(chǎn)的內(nèi)容和范圍，包括宗地號、項目名稱、棟號、層數(shù)、用途、套數(shù)、面積等信息與所購買的房地產(chǎn)的棟號、樓層、名稱等是否相符。
  2、簽約時要審查合同內(nèi)容
  對商品房面積和房價的計算，購房人擁有知情權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也有告知義務(wù)。開發(fā)商銷售商品房應在售樓處將有關(guān)房屋建筑面積計算資料或測算資料進行公示，供購房者查閱，公示的資料包括：房屋土地權(quán)屬調(diào)查報告書（房屋土地調(diào)查機構(gòu)提供）、建筑平面布置圖等。
  （1）簽署商品房預售合同時，購房人可要求面積計算表或測算表，開發(fā)商應向購房者提供《房屋建筑面積計算表》；簽訂房屋交接書或簽訂商品房現(xiàn)售合同時，開發(fā)商應向購房者提供《房屋建筑面積測算表》；前述兩表中《房屋公用部位建筑面積說明》中必須將分攤的共有部位全部列明，并能與建筑平面布置圖對照查核。
  （2）商品房買賣合同的基本內(nèi)容要具體明確。一般購房合同都是采用開發(fā)商提供的格式文本，這里提醒購房者一定要采用正規(guī)管理部門提供的合同文本，如果不放心可以請律師一起自行擬定購房合同。在合同訂立前，應當將合同文本報工商行政管理部門備案。
  3、注意約定面積條款
  商品房建筑面積由套內(nèi)面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)。按建筑面積計價的，購房者應當在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積及相關(guān)爭議的處理，如果收房時發(fā)現(xiàn)建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差或者建筑面積與套內(nèi)建筑面積都發(fā)生誤差要按合同約定處理。
  4、規(guī)劃、設(shè)計變更的處理要明確
  開發(fā)商應當按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，開發(fā)商要在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知購房者。購房者有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復，不答復視為同意接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。如果開發(fā)商沒有在規(guī)定時限內(nèi)通知購房者，購房者有權(quán)退房并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。
  

  查看全文↓ 2019-06-13 14:54:04
• 142****5350

  商品房買賣合同：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。目前在房地產(chǎn)市場上存在三種《購房合同》：
  一、紙質(zhì)合同
  這是一種完全紙質(zhì)打印然后填寫的合同，購房者在簽訂紙質(zhì)合同前，一定要好仔細研究條款，若實在理解有偏差可以找律師協(xié)同，購房者應該主要要求開發(fā)商按標準合填寫相關(guān)內(nèi)容來簽訂紙質(zhì)合同，并約定“商品房預售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向房產(chǎn)局申請登記備案。”這是制約開發(fā)商備案的較為重要條款，購房者一定要留意。
  二、半網(wǎng)簽合同
  合同文體中沒有“已備案”水印字樣，合同編號為手寫非機打的10位阿拉伯數(shù)字，沒有英文字母。購房者為規(guī)避風險，簽訂合同后，可要求開發(fā)商出示《合同備案登記表》，以證明將辦理備案;
  三、網(wǎng)簽合同
  網(wǎng)簽合同文本中，帶有“已備案”水印字樣，其**大的標志是合同首頁有以英文字母e開學頭的“合同編號”，字母后為10位機打阿拉伯數(shù)字，這種合同簽訂后，開發(fā)商在網(wǎng)上輸入合同內(nèi)容即為備案。

  查看全文↓ 2019-06-13 14:53:57
• 133****9667

  作為購房者，一定要主張在購房合同中對所購房屋的面積、價格、質(zhì)量、環(huán)境、交房日期、違約責任等事項加以詳細約定。一旦房地產(chǎn)公司違約，購房者就可以依據(jù)合同追究其違約責任。
  一、如何提出自己的不同意見，說服開發(fā)商修改合同條款 說服的目的是要設(shè)法讓對方改變當初的想法而接受自己的意見，這是談判工作中**艱難的一步。為此： 1.要對對方表示友善，自己提出合法、合理的要求，而不是有意為難地提出不合法或開發(fā)商做不到的事情。 2.在說服對方時，也應該坦率地說明自己的利益，使對方認為所提要求合情合理。 3.準備一些媒體關(guān)于開發(fā)商房屋的投訴報道，談到相關(guān)條款一般開發(fā)商會講你的想法是多余的，他們不會這樣做。你把相關(guān)的報道給他看，同時告訴他不是不相信他，而是現(xiàn)在開發(fā)商這樣做的不少，為了設(shè)防不得不提出這樣的要求，進一步,你還可以說既然你承諾你不會這樣做，那么寫進合同也沒有關(guān)系。 二、談判的8個策略 策略是智者取勝的法寶。談判不是簡單的你來我往，來點策略會讓一場嚴肅的談判變得輕松愉快，甚至可能使一場僵持的談判重新獲得談下去的基礎(chǔ)。 1.以團隊的形式談判。一個合同簽不下來，開發(fā)商退的是一個人的購房訂金，充其量也不過是幾萬元錢。若是幾個、十幾個、幾十個的話，合同談不成那開發(fā)商退掉的就不是幾萬元了。對于急于兌現(xiàn)自己的現(xiàn)金資本的開發(fā)商來講，他們是不會輕易在消費團隊面前選擇退錢的。 2.自信中帶一點狂，擺出一副有錢我不怕買不到房子的派頭，使對手感到壓力很大。 3.給自己留一定的余地。提出比自己的預期目標更高一些的要求，這樣就等于給自己妥協(xié)時留下一些余地。目標定得高，收獲便可能更多。 4.揭露房屋缺點。對賣方的房屋所有缺點加以揭露，使賣主對自己所開高價失去信心，借以達到殺價的目的。讓步要緩，而且還要顯得很勉強，爭取用**小的讓步去換取對自己**有利的協(xié)議。 5.先談補充協(xié)議，再談標準合同的24條。補充協(xié)議是開發(fā)商自己擬訂的，肯定是站在開發(fā)商自己的角度出發(fā)，不會或過多考慮購房者。而標準的24條目前存在的問題，經(jīng)過房地產(chǎn)交易市場的發(fā)展，幾乎都暴露了，洽談的地方不很難，余地也不是很大。如果一開始按部就班地談24條的話，談到累的時候再談補充協(xié)議雙方的情緒、精力等等方面肯定不如開始，而恰恰這部分是**重要的。 6.伺機喊“暫停”。如果談判陷入僵局，不妨喊“暫?！?，告訴對方：自己需要時間思考。這就既可以使對方有時間重新考慮其立場，又可以使自己有機會研究對策，或者以一點小的讓步重回談判桌旁。 7.不要急于成交，要有耐性。開發(fā)商叫你去簽約，一般都有今天和你簽了合同，你馬上將錢交給他的打算。所以在談判的時候開發(fā)商會催促你快點簽約，關(guān)于合同修改問題，開發(fā)商會給你一些空頭支票一樣的口頭承諾。購房者在談判時一定要穩(wěn)得住，不要急于成交。 8.先簽合同后交錢。對于那些要求先交購房款再簽約的開發(fā)商，購房者一定要抵制，不要進了開發(fā)商設(shè)計的套子。房款都交了，開發(fā)商錢拿到了，購房者還有什么可以抗衡開發(fā)商的呢？開發(fā)商不就是看上購房者手上的錢，才把我們當作“衣食父母”的嗎？

  查看全文↓ 2019-06-13 14:53:41

相關(guān)問題

• 問 開發(fā)商不給合同是什么原因？有沒有什么風險呢？
  答

  不對,正規(guī)程序是,1;買房人在訂房時間到期之前就必須簽購房合同,2;在簽購房合同的時候,開發(fā)方就要先告訴買房人,如果是按揭的就要準備身份證,結(jié)婚證或未婚證明,收入證明,銀行或工作單位出具的工資證明,然后買房人要認真看好購合同,有什么問題要馬上提出,而且開發(fā)方要給買房人說清楚交付時間和交付使用時買房人還要交付費用和領(lǐng)取兩證,3;開發(fā)在簽合同時要告訴和詢問買房人要不要辦理房產(chǎn)證,因為房管局在五年前就發(fā)布文件,凡是按揭貸款的買房人都可以辦理產(chǎn)權(quán)證,而是否辦理由產(chǎn)權(quán)人決定馬上辦還是還完貸款再辦,4,如果貸款,買房人除了要準備上述資料外,本人也必須一同去簽字,5;而買房人在簽完合同交按揭付首欺款后,開發(fā)方要馬上蓋章簽字,然后馬上開發(fā)票,合同是一式四份,而一次性付款和分期付款是一式三份,就是買賣雙方各一份,房管局一份若貸款還有銀行一份,買方手上就應該先有一份合同,和發(fā)票,6;然后開發(fā)方要在七個工作日之內(nèi)去房管局辦理商品房備案登記,而備案時買房人也要去簽字,備案完后還有給你一張備案登記表,7;然后在一個星期至半個月之內(nèi)開發(fā)方必須給你辦完所有貸款手續(xù),銀行和房管局也會有一張取資料的單子.

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• 問 開發(fā)商開辦分期業(yè)務(wù)有什么好處？有沒有什么風險呢？
  答

  分期開發(fā)可以先賣了樓盤用業(yè)主的錢去蓋下一棟啊，傻乎乎的樓主們忙不迭地將自己的血汗錢交給售樓小姐，卻讓開發(fā)商揮霍啊

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• 問 ??賣什么給開發(fā)商好？有沒有什么風險呢？
  答

  做中介只要你有能力，肯吃苦就能做的好賺到錢，業(yè)績?yōu)橥?。但是案場銷售的話很多會有一些靠關(guān)系進去的，尤其是一些豪宅盤，就算是你有能力也不一定進的去的，而且如果是新人直接做這種案場銷售的話，很多都是前期要守尾盤或者守項目前期的沒有實戰(zhàn)經(jīng)驗去快速成長，也沒什么收入，很多新人在這個階段就會被淘汰了，覺得自己做不了這個行業(yè)！

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• 問 ?? 如何查詢開發(fā)商樓層結(jié)構(gòu)？有沒有什么風險呢？
  答

  在簽訂購房合同之前，購房者需要仔細審查開發(fā)商的資格和“五證和兩書”。查看五證兩書的注意事項有哪些?購房者應當怎么查看開發(fā)商的五證兩書?看看下文就知道了。查看五證的注意事項，怎么查看開發(fā)商的五證房地產(chǎn)商在預售商品房時應具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售 (預售)許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。一般購房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機關(guān)，其實也不必記住這么多。您購房時只需看一下《國有土地使用證》和《預售許可證》這“兩證”就行了。因為如果開發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。開發(fā)商取得了《預售許可證》就可以證明該項目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準，就具備了將開發(fā)的商品房進入市場交易的資格。開發(fā)商只有具備《預售許可證》才能與客戶簽署正式的《預售契約》。在此提醒一下購房者，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。簽合同前看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍內(nèi)，提防開發(fā)商“偷梁換柱”。查看兩書的注意事項，怎么查看開發(fā)商的兩書二書是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說明書。

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• 問 ?? 開發(fā)商塑料地漏如何拆除？有沒有什么風險呢？
  答

  可以拿鏨子撬下原有地漏，然后安裝新地漏，需做好防水，地漏空隙的地方也需用防水填充，可以看看金德爾地漏排水很暢快，防臭效果也不錯。

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