??開(kāi)發(fā)商有哪些合同？有沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？

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• 136****6555

  合同一般都是開(kāi)發(fā)商擬好，業(yè)主看了沒(méi)問(wèn)題就簽字，如果有問(wèn)題雙方可以通過(guò)附加條款約定，在簽訂合同時(shí)一定要注意以下幾個(gè)問(wèn)題，防止上當(dāng)受騙：
  1、簽約前要審查開(kāi)發(fā)商資質(zhì)
  簽約前購(gòu)房者要認(rèn)真審核開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資質(zhì)以及相關(guān)的銷(xiāo)售許可文件。如果購(gòu)房者沒(méi)有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)可以提前查閱一下相關(guān)的法律規(guī)定或者保險(xiǎn)起見(jiàn)可以提前咨詢(xún)一下律師。具體需要審查的內(nèi)容有：
  （1）審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，委托銷(xiāo)售的還應(yīng)審查代理銷(xiāo)售企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書(shū)和代理銷(xiāo)售合同或委托銷(xiāo)售證明。
  （2）審查《商品房預(yù)售許可證》以及出售許可證明中關(guān)于該房地產(chǎn)的內(nèi)容和范圍，包括宗地號(hào)、項(xiàng)目名稱(chēng)、棟號(hào)、層數(shù)、用途、套數(shù)、面積等信息與所購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)的棟號(hào)、樓層、名稱(chēng)等是否相符。
  2、簽約時(shí)要審查合同內(nèi)容
  對(duì)商品房面積和房?jī)r(jià)的計(jì)算，購(gòu)房人擁有知情權(quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也有告知義務(wù)。開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商品房應(yīng)在售樓處將有關(guān)房屋建筑面積計(jì)算資料或測(cè)算資料進(jìn)行公示，供購(gòu)房者查閱，公示的資料包括：房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告書(shū)（房屋土地調(diào)查機(jī)構(gòu)提供）、建筑平面布置圖等。
  （1）簽署商品房預(yù)售合同時(shí)，購(gòu)房人可要求面積計(jì)算表或測(cè)算表，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者提供《房屋建筑面積計(jì)算表》；簽訂房屋交接書(shū)或簽訂商品房現(xiàn)售合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者提供《房屋建筑面積測(cè)算表》；前述兩表中《房屋公用部位建筑面積說(shuō)明》中必須將分?jǐn)偟墓灿胁课蝗苛忻?，并能與建筑平面布置圖對(duì)照查核。
  （2）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的基本內(nèi)容要具體明確。一般購(gòu)房合同都是采用開(kāi)發(fā)商提供的格式文本，這里提醒購(gòu)房者一定要采用正規(guī)管理部門(mén)提供的合同文本，如果不放心可以請(qǐng)律師一起自行擬定購(gòu)房合同。在合同訂立前，應(yīng)當(dāng)將合同文本報(bào)工商行政管理部門(mén)備案。
  3、注意約定面積條款
  商品房建筑面積由套內(nèi)面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。按建筑面積計(jì)價(jià)的，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e及相關(guān)爭(zhēng)議的處理，如果收房時(shí)發(fā)現(xiàn)建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差或者建筑面積與套內(nèi)建筑面積都發(fā)生誤差要按合同約定處理。
  4、規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的處理要明確
  開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，開(kāi)發(fā)商要在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知購(gòu)房者。購(gòu)房者有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)，不答復(fù)視為同意接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知購(gòu)房者，購(gòu)房者有權(quán)退房并由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
  

  查看全文↓ 2019-06-13 14:54:04
• 142****5350

  商品房買(mǎi)賣(mài)合同：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在三種《購(gòu)房合同》：
  一、紙質(zhì)合同
  這是一種完全紙質(zhì)打印然后填寫(xiě)的合同，購(gòu)房者在簽訂紙質(zhì)合同前，一定要好仔細(xì)研究條款，若實(shí)在理解有偏差可以找律師協(xié)同，購(gòu)房者應(yīng)該主要要求開(kāi)發(fā)商按標(biāo)準(zhǔn)合填寫(xiě)相關(guān)內(nèi)容來(lái)簽訂紙質(zhì)合同，并約定“商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣(mài)人向房產(chǎn)局申請(qǐng)登記備案?！边@是制約開(kāi)發(fā)商備案的較為重要條款，購(gòu)房者一定要留意。
  二、半網(wǎng)簽合同
  合同文體中沒(méi)有“已備案”水印字樣，合同編號(hào)為手寫(xiě)非機(jī)打的10位阿拉伯?dāng)?shù)字，沒(méi)有英文字母。購(gòu)房者為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，簽訂合同后，可要求開(kāi)發(fā)商出示《合同備案登記表》，以證明將辦理備案;
  三、網(wǎng)簽合同
  網(wǎng)簽合同文本中，帶有“已備案”水印字樣，其**大的標(biāo)志是合同首頁(yè)有以英文字母e開(kāi)學(xué)頭的“合同編號(hào)”，字母后為10位機(jī)打阿拉伯?dāng)?shù)字，這種合同簽訂后，開(kāi)發(fā)商在網(wǎng)上輸入合同內(nèi)容即為備案。

  查看全文↓ 2019-06-13 14:53:57
• 133****9667

  作為購(gòu)房者，一定要主張?jiān)谫?gòu)房合同中對(duì)所購(gòu)房屋的面積、價(jià)格、質(zhì)量、環(huán)境、交房日期、違約責(zé)任等事項(xiàng)加以詳細(xì)約定。一旦房地產(chǎn)公司違約，購(gòu)房者就可以依據(jù)合同追究其違約責(zé)任。
  一、如何提出自己的不同意見(jiàn)，說(shuō)服開(kāi)發(fā)商修改合同條款 說(shuō)服的目的是要設(shè)法讓對(duì)方改變當(dāng)初的想法而接受自己的意見(jiàn)，這是談判工作中**艱難的一步。為此： 1.要對(duì)對(duì)方表示友善，自己提出合法、合理的要求，而不是有意為難地提出不合法或開(kāi)發(fā)商做不到的事情。 2.在說(shuō)服對(duì)方時(shí)，也應(yīng)該坦率地說(shuō)明自己的利益，使對(duì)方認(rèn)為所提要求合情合理。 3.準(zhǔn)備一些媒體關(guān)于開(kāi)發(fā)商房屋的投訴報(bào)道，談到相關(guān)條款一般開(kāi)發(fā)商會(huì)講你的想法是多余的，他們不會(huì)這樣做。你把相關(guān)的報(bào)道給他看，同時(shí)告訴他不是不相信他，而是現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商這樣做的不少，為了設(shè)防不得不提出這樣的要求，進(jìn)一步,你還可以說(shuō)既然你承諾你不會(huì)這樣做，那么寫(xiě)進(jìn)合同也沒(méi)有關(guān)系。 二、談判的8個(gè)策略 策略是智者取勝的法寶。談判不是簡(jiǎn)單的你來(lái)我往，來(lái)點(diǎn)策略會(huì)讓一場(chǎng)嚴(yán)肅的談判變得輕松愉快，甚至可能使一場(chǎng)僵持的談判重新獲得談下去的基礎(chǔ)。 1.以團(tuán)隊(duì)的形式談判。一個(gè)合同簽不下來(lái)，開(kāi)發(fā)商退的是一個(gè)人的購(gòu)房訂金，充其量也不過(guò)是幾萬(wàn)元錢(qián)。若是幾個(gè)、十幾個(gè)、幾十個(gè)的話(huà)，合同談不成那開(kāi)發(fā)商退掉的就不是幾萬(wàn)元了。對(duì)于急于兌現(xiàn)自己的現(xiàn)金資本的開(kāi)發(fā)商來(lái)講，他們是不會(huì)輕易在消費(fèi)團(tuán)隊(duì)面前選擇退錢(qián)的。 2.自信中帶一點(diǎn)狂，擺出一副有錢(qián)我不怕買(mǎi)不到房子的派頭，使對(duì)手感到壓力很大。 3.給自己留一定的余地。提出比自己的預(yù)期目標(biāo)更高一些的要求，這樣就等于給自己妥協(xié)時(shí)留下一些余地。目標(biāo)定得高，收獲便可能更多。 4.揭露房屋缺點(diǎn)。對(duì)賣(mài)方的房屋所有缺點(diǎn)加以揭露，使賣(mài)主對(duì)自己所開(kāi)高價(jià)失去信心，借以達(dá)到殺價(jià)的目的。讓步要緩，而且還要顯得很勉強(qiáng)，爭(zhēng)取用**小的讓步去換取對(duì)自己**有利的協(xié)議。 5.先談補(bǔ)充協(xié)議，再談標(biāo)準(zhǔn)合同的24條。補(bǔ)充協(xié)議是開(kāi)發(fā)商自己擬訂的，肯定是站在開(kāi)發(fā)商自己的角度出發(fā)，不會(huì)或過(guò)多考慮購(gòu)房者。而標(biāo)準(zhǔn)的24條目前存在的問(wèn)題，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的發(fā)展，幾乎都暴露了，洽談的地方不很難，余地也不是很大。如果一開(kāi)始按部就班地談24條的話(huà)，談到累的時(shí)候再談補(bǔ)充協(xié)議雙方的情緒、精力等等方面肯定不如開(kāi)始，而恰恰這部分是**重要的。 6.伺機(jī)喊“暫停”。如果談判陷入僵局，不妨喊“暫?！?，告訴對(duì)方：自己需要時(shí)間思考。這就既可以使對(duì)方有時(shí)間重新考慮其立場(chǎng)，又可以使自己有機(jī)會(huì)研究對(duì)策，或者以一點(diǎn)小的讓步重回談判桌旁。 7.不要急于成交，要有耐性。開(kāi)發(fā)商叫你去簽約，一般都有今天和你簽了合同，你馬上將錢(qián)交給他的打算。所以在談判的時(shí)候開(kāi)發(fā)商會(huì)催促你快點(diǎn)簽約，關(guān)于合同修改問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商會(huì)給你一些空頭支票一樣的口頭承諾。購(gòu)房者在談判時(shí)一定要穩(wěn)得住，不要急于成交。 8.先簽合同后交錢(qián)。對(duì)于那些要求先交購(gòu)房款再簽約的開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房者一定要抵制，不要進(jìn)了開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)的套子。房款都交了，開(kāi)發(fā)商錢(qián)拿到了，購(gòu)房者還有什么可以抗衡開(kāi)發(fā)商的呢？開(kāi)發(fā)商不就是看上購(gòu)房者手上的錢(qián)，才把我們當(dāng)作“衣食父母”的嗎？

  查看全文↓ 2019-06-13 14:53:41

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商不給合同是什么原因？有沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  不對(duì),正規(guī)程序是,1;買(mǎi)房人在訂房時(shí)間到期之前就必須簽購(gòu)房合同,2;在簽購(gòu)房合同的時(shí)候,開(kāi)發(fā)方就要先告訴買(mǎi)房人,如果是按揭的就要準(zhǔn)備身份證,結(jié)婚證或未婚證明,收入證明,銀行或工作單位出具的工資證明,然后買(mǎi)房人要認(rèn)真看好購(gòu)合同,有什么問(wèn)題要馬上提出,而且開(kāi)發(fā)方要給買(mǎi)房人說(shuō)清楚交付時(shí)間和交付使用時(shí)買(mǎi)房人還要交付費(fèi)用和領(lǐng)取兩證,3;開(kāi)發(fā)在簽合同時(shí)要告訴和詢(xún)問(wèn)買(mǎi)房人要不要辦理房產(chǎn)證,因?yàn)榉抗芫衷谖迥昵熬桶l(fā)布文件,凡是按揭貸款的買(mǎi)房人都可以辦理產(chǎn)權(quán)證,而是否辦理由產(chǎn)權(quán)人決定馬上辦還是還完貸款再辦,4,如果貸款,買(mǎi)房人除了要準(zhǔn)備上述資料外,本人也必須一同去簽字,5;而買(mǎi)房人在簽完合同交按揭付首欺款后,開(kāi)發(fā)方要馬上蓋章簽字,然后馬上開(kāi)發(fā)票,合同是一式四份,而一次性付款和分期付款是一式三份,就是買(mǎi)賣(mài)雙方各一份,房管局一份若貸款還有銀行一份,買(mǎi)方手上就應(yīng)該先有一份合同,和發(fā)票,6;然后開(kāi)發(fā)方要在七個(gè)工作日之內(nèi)去房管局辦理商品房備案登記,而備案時(shí)買(mǎi)房人也要去簽字,備案完后還有給你一張備案登記表,7;然后在一個(gè)星期至半個(gè)月之內(nèi)開(kāi)發(fā)方必須給你辦完所有貸款手續(xù),銀行和房管局也會(huì)有一張取資料的單子.

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• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商開(kāi)辦分期業(yè)務(wù)有什么好處？有沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  分期開(kāi)發(fā)可以先賣(mài)了樓盤(pán)用業(yè)主的錢(qián)去蓋下一棟啊，傻乎乎的樓主們忙不迭地將自己的血汗錢(qián)交給售樓小姐，卻讓開(kāi)發(fā)商揮霍啊

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• 問(wèn) ??賣(mài)什么給開(kāi)發(fā)商好？有沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  做中介只要你有能力，肯吃苦就能做的好賺到錢(qián)，業(yè)績(jī)?yōu)橥?。但是案?chǎng)銷(xiāo)售的話(huà)很多會(huì)有一些靠關(guān)系進(jìn)去的，尤其是一些豪宅盤(pán)，就算是你有能力也不一定進(jìn)的去的，而且如果是新人直接做這種案場(chǎng)銷(xiāo)售的話(huà)，很多都是前期要守尾盤(pán)或者守項(xiàng)目前期的沒(méi)有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)去快速成長(zhǎng)，也沒(méi)什么收入，很多新人在這個(gè)階段就會(huì)被淘汰了，覺(jué)得自己做不了這個(gè)行業(yè)！

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• 問(wèn) ?? 如何查詢(xún)開(kāi)發(fā)商樓層結(jié)構(gòu)？有沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  在簽訂購(gòu)房合同之前，購(gòu)房者需要仔細(xì)審查開(kāi)發(fā)商的資格和“五證和兩書(shū)”。查看五證兩書(shū)的注意事項(xiàng)有哪些?購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)怎么查看開(kāi)發(fā)商的五證兩書(shū)?看看下文就知道了。查看五證的注意事項(xiàng)，怎么查看開(kāi)發(fā)商的五證房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售 (預(yù)售)許可證》，簡(jiǎn)稱(chēng)“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)。一般購(gòu)房者記不住“五證”的名稱(chēng)和發(fā)證機(jī)關(guān)，其實(shí)也不必記住這么多。您購(gòu)房時(shí)只需看一下《國(guó)有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。因?yàn)槿绻_(kāi)發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國(guó)有土地使用證》的，未取得上述兩個(gè)《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開(kāi)發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項(xiàng)目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過(guò)了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開(kāi)發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格。開(kāi)發(fā)商只有具備《預(yù)售許可證》才能與客戶(hù)簽署正式的《預(yù)售契約》。在此提醒一下購(gòu)房者，購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍內(nèi)，提防開(kāi)發(fā)商“偷梁換柱”。查看兩書(shū)的注意事項(xiàng)，怎么查看開(kāi)發(fā)商的兩書(shū)二書(shū)是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。買(mǎi)完房以后還要查驗(yàn)或者叫驗(yàn)收“兩書(shū)”。什么是兩書(shū)呢，兩書(shū)是開(kāi)發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格時(shí)通知購(gòu)房者入住之后提供的兩份法律文件，一個(gè)是住宅質(zhì)量保證書(shū)，第二是住宅使用說(shuō)明書(shū)。

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• 問(wèn) ?? 開(kāi)發(fā)商塑料地漏如何拆除？有沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  可以拿鏨子撬下原有地漏，然后安裝新地漏，需做好防水，地漏空隙的地方也需用防水填充，可以看看金德?tīng)柕芈┡潘軙晨?，防臭效果也不錯(cuò)。

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