?? 土地用途和容積率如何影響地價？怎么規(guī)定的呢？

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• 145****0109

  主要地價影響因素的分類
  土地估價要考慮社會經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益、土地利用政策等因素對土地收益的影響?？蓪⒂绊懲恋氐囊蛩胤譃橐话阋蛩亍^(qū)域因素和個別因素。
  1、影響地價的一般因素
  一般因素是指影響土地價格的一般、普遍、共同的因素。
  2、影響地價的區(qū)域因素
  區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特征中，對土地價格產(chǎn)生影響的因素。在對地價的影響中，同一區(qū)域因素對不同用途土地價格影響程度不同，區(qū)域因素有的對地價產(chǎn)生直接影響，有的則是間接影響。
  3、影響地價的個別因素
  個別因素又稱為宗地因素，是指宗地自身條件和特征對宗地地價的影響，是在同一地域內(nèi)，造成各宗地價格之間差異的重要因素。這里特別說明的是，土地用途不同，同一宗地的各個別因素對地價的影響程度也不會相同。
  (二)主要地價影響因素的作用規(guī)律(略)
  (三)不同用途土地的地價影響因素
  1、商業(yè)用地
  2、居住用地
  3、工業(yè)用地
  4、農(nóng)用地

  查看全文↓ 2019-06-14 15:21:02
• 138****4857

  不同用途對于收益的影響非常大：一般而言，商業(yè)用途效益**大，地價**高，住宅其次，工業(yè)用地、其他用提再次之。
  而容積率不同，收益也不一樣：在一定條件下，容積率越高，收益越大，地價越高。當容積率超過一定數(shù)目時，邊際效益越來越小，會出現(xiàn)收益遞減的情況，因此一定是“在一定條件下”容積率越高，地價越高。
  

  查看全文↓ 2019-06-14 15:20:47
• 135****8091

  容積率=總建筑面積÷總用地面積
  當建筑物層高超過8 米,在計算容積率時該層建筑面積加倍計算.
  容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低,也反映了地價水平的差異.因此,容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項重要指標,也是從微觀上影響地價**重要的因素.容積率具有如下特性：
  (三)容積率可以更加準確地衡量地價水平.人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對土地進行開發(fā),建設(shè)房屋.
  房屋的單方開發(fā)成本＝房屋單方造價＋樓面地價＋稅＋費
  樓面地價＝宗地總價／宗地內(nèi)允許總建筑面積＝土地單價／容積率
  因此,樓面地價比單位地價更能準確地反映地價的高低.
  二、容積率對地價的影響規(guī)律
  影響地價的因素很多,雖然各因素影響地價的途徑各不相同,但其作用機制可抽象概括為兩個方面：一是通過影響土地收益來影響地價,二是通過影響土地供求關(guān)系影響地價.收益機制很大程度上決定了土地供給的經(jīng)濟剩余量,市場供求關(guān)系使地價相對經(jīng)濟剩余量產(chǎn)生波動,決定了土地供給的經(jīng)濟剩余量的分配,使地價的變化趨于復(fù)雜化.容積率對地價的影響規(guī)律,同時受收益機制和市場供求關(guān)系的作用,總體說來,區(qū)位條件愈優(yōu)越,地價水平愈高,供求矛盾愈突出,土地規(guī)劃控制愈嚴格。

  查看全文↓ 2019-06-14 15:20:41
• 138****0200

  一、改變?nèi)莘e率補交土地出讓金應(yīng)以科學評估為依據(jù)。
  從目前已見諸于文件的情況看，各地改變?nèi)莘e率補交出讓金主要采取以下幾種方法。即：評估法、基準地價修正法、平均樓面地價法和綜合法。
  所謂評估法，就是由國土資源管理部門對要求改變?nèi)莘e率的地塊委托土地評估專業(yè)機構(gòu)對不同容積率條件下應(yīng)補交的土地差價進行評估，在此基礎(chǔ)上確定補交土地出讓金的數(shù)量。
  所謂基準地價修正法，就是國土資源部門根據(jù)政府已批準的基準地價容積率修正系數(shù)來確定不同容積率補交土地出讓金數(shù)量。
  所謂平均樓面地價法，是國土資源部門根據(jù)土地成交價和成交時對應(yīng)的容積率，計算出平均樓面地價，以此為基礎(chǔ)，來確定新的容積率所對應(yīng)地價，二者之差為補交土地出讓金數(shù)量。
  所謂綜合法，是在基準價修正法和平均樓面地價法等的基礎(chǔ)上，考慮時間因素，土地用途等因素由國土部門綜合確定改變?nèi)莘e率補交土地出讓金數(shù)量。

  查看全文↓ 2019-06-14 15:20:15

相關(guān)問題

• 問 我想問下土地用途和容積率如何影響地價
  答

  遵循“報酬遞增遞減規(guī)律”.在一定的技術(shù)經(jīng)濟條件下,土地純收益會隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點.作為城市建設(shè)用地,容積率對地價影響的報酬遞增遞減規(guī)律表現(xiàn)在：在建筑密度一定時,容積率的增加,主要引起房屋層數(shù)的增多,隨房屋層數(shù)的增多,開始時由于基礎(chǔ)工程費及地基處理費的分攤,單方造價降低；當層數(shù)達到一定值時,就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強抗震等,單方造價由下降轉(zhuǎn)為上升,而單方售價則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢.當單方售價等于單方造價時,土地收益達到**大,土地價格也達到**高,此時的容積率為**經(jīng)濟容積率.若繼續(xù)增大容積率會因單方售價低于單方造價而使土地投資收益開始下降,地價也隨之開始下降.如(圖一),MC 為單方造價,MR 為單方售價,某一容積率L 時的地價是該容積率下的總收益(DCGF 面積)減掉投資者資本、勞力的正常利潤,剩余部分即為地價.當容積率等于M 時,單方造價等于單方售價,土地開發(fā)的邊際收益為0,總收益(DCNF 面積)達到**大,地價達到**高,M 為**佳容積率.超過這個容積率,地價開始向反方向變化,隨容積率提高而下降.

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• 問 ?? 土地用途和容積率如何影響地價？有沒有什么風險呢？
  答

  不同用途對于收益的影響非常大：一般而言，商業(yè)用途效益**大，地價**高，住宅其次，工業(yè)用地、其他用提再次之。而容積率不同，收益也不一樣：在一定條件下，容積率越高，收益越大，地價越高。當容積率超過一定數(shù)目時，邊際效益越來越小，會出現(xiàn)收益遞減的情況，因此一定是“在一定條件下”容積率越高，地價越高。

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• 問 容積率怎么影響樓面地價？不同用途的容積率有什么特點？
  答

  容積率直接反映了土地利用強度，是影響樓面地價的重要因素。通常情況下，容積率提高意味著建筑密度增加，單位土地面積上的建筑面積增多，從而提高了土地的開發(fā)價值，樓面地價也會相應(yīng)上升。但過高的容積率可能導致環(huán)境品質(zhì)下降，影響居住舒適度，進而影響樓面地價。對于商業(yè)和居住不同用途的土地，容積率的合理值有不同設(shè)定。例如商業(yè)用地通常容積率較高，而居住用地則相對低些，以保障居住品質(zhì)。

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• 問 ??土地容積率該收嗎？怎么規(guī)定的呢？
  答

  樓面地價的具體計算公式為：樓面地價=土地總價格 / 建筑總面積，其中建筑總面積=土地總面積*容積率。 也可以這樣理解： 樓面地價是指單位建筑面積所分攤的平均的土地價格，簡單地可以理解為在土地上蓋出房子后，每單位售價中所包含的土地成本。

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• 問 樓面地價容積率怎么算？ 樓面地價如何計算
  答

  樓面地價的具體計算公式為：樓面地價=土地總價格 / 建筑總面積，其中建筑總面積=土地總面積*容積率。 也可以這樣理解： 樓面地價是指單位建筑面積所分攤的平均的土地價格，簡單地可以理解為在土地上蓋出房子后，每單位售價中所包含的土地成本。

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