??什么是住宅的公共部分?樓房中的共用設施,公共部分如何定義?

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• 147****7996

  權法中的規(guī)定。 對小區(qū)公用配套設施的歸屬應作具體分析
  　　小區(qū)公用設施的歸屬從物權法理論來看屬于建筑物區(qū)分所有權問題的范疇，小區(qū)公用設施的歸屬主要區(qū)分以下幾種情況：
  　?。ㄒ唬┬^(qū)的道路、綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺等。這類公用配套設施是構成住宅小區(qū)整體不可缺少的，這些公用配套設施與整個住宅小區(qū)構成不可分割的整體，其本身并不具備獨立產權的意義。事實上，這類公共配套設施的面積已作為公攤面積分攤到業(yè)主所購房屋的建筑面積中。對于此類公用配套設施，無論購房合同對其歸屬作出如何約定，都屬于小區(qū)全體業(yè)主共同共有。
  　?。ǘ┬^(qū)的停車場、會所、戶外廣告位等。這類公用配套設施也與小區(qū)業(yè)主的生活有重大關系，但相比以上其他的公用配套設施，該類公用配套設施還不足以重大到對業(yè)主的日常生活具有決定意義，離開這類公用配套設施，小區(qū)業(yè)主也不至于無從使用自己的房屋。更為重要的是，這類公用配套設施并不作為公攤面積分攤到業(yè)主所購房屋的建筑面積當中。因此，對于這類公用配套設施，允許開發(fā)商與業(yè)主在買賣合同中就其歸屬作出約定。
  　　小區(qū)公用配套設施必須按照規(guī)劃用途提供給業(yè)主共同使用
  　　無論小區(qū)的公用配套設施是屬于全體業(yè)主所有，還是由開發(fā)商保留權利，小區(qū)的公用配套設施都必須按照規(guī)劃用途提供給全體業(yè)主共同使用。某些公共設施在權屬上屬開發(fā)商，但作為所有權人的開發(fā)商不得自由處分這類公用配套設施，而應當將公用配套設施提供給全體業(yè)主使用，當然這種使用可以是有償?shù)摹ｉ_發(fā)商對小區(qū)公用配套設施所有權的行使受小區(qū)業(yè)主公共利益的限制，必須服從于小區(qū)業(yè)主使用公用配套設施的需要。因為能夠使用小區(qū)的所有公用配套設施是每位業(yè)主在購買房屋時的合理期待，這一點無論在購房合同中是否作了約定，都應當是不言而喻的，開發(fā)商負擔有擔保購房業(yè)主使用小區(qū)的所有公用配套設施的義務。

  查看全文↓ 2019-06-28 00:25:23
• 138****8412

  （一）避雷設施、柱；
  
  (二)共用設備、樓梯間、宣傳欄、走廊、休閑娛樂設施、垃圾轉運設施以及物業(yè)服務用房等、屋頂以及外墻、電視天線、樓道、護欄、化糞池、梁、排水溝、樓板、綠地、水泵、污水井;
  
  (三)共用設施、樓道燈、給排水管線、供暖及空調設備等、池、大門、信報箱、水箱、消防設備、人防設施、機動車(非機動車)停車設施、發(fā)電機、門廳、扶手:一般包括道路
  
  (四)共用部位、變配電設備、承重墻體、消防設施、電線:一般包括建筑物的基礎、安防監(jiān)控設施、渠、電梯井道、架空層及設備間等、圍墻、路燈、人造景觀,也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等;
  
  (四)其他不屬于業(yè)主專有部分

  查看全文↓ 2019-06-28 00:25:17
• 147****7593

  當有人在你居住的小區(qū)樓前空地上建起一個經營性收費停車場，你在有償使用該場的同時，還要負擔這塊地的清潔費用，你能泰然處之嗎？當某日物業(yè)公司通知你交納原本不屬于樓房公共部分物業(yè)管理費用時，你愿承擔這筆費用嗎？只有了解了小區(qū)共用部位和公共設施的區(qū)別后，住戶才能明明白白地地交物業(yè)管理費。
  從住宅建筑本身來看，建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第八條：“公用建筑面積由以下兩部分組成：
  1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整體建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；
  2、兩套單元與公用建筑空間之間的分隔墻，以及外墻墻體水平投影面積的一半。”
  顯然，分攤到商品房房價中的由購買房屋者負擔的小區(qū)配套設施包括小區(qū)內公共綠地、花園、道路及樓房前后左右的空地。
  從商品住宅樓分攤的土地面積來看：
  1、樓房基礎實際占用的土地即樓基部分，樓內所有住戶均對這部分土地使用權按份額共有。
  2、樓前滴水或樓基至公用道路之間的土地和樓后由樓基至化糞池或公共道路之間的土地即樓房周圍為該樓服務的土地，應為樓內住戶按份額共有。
  3、商品樓房價在小區(qū)內的公共用地的取得費用已分攤到房價之中，所以，其小區(qū)內的公共用地也應為小區(qū)內所有住戶按份額共有。
  正因為住宅小區(qū)的共用部位和公共設施的建設費用**終是以進入房價的形式由購房者來承擔的，所以購房者對共用部位和公共設施既擁有自己享有的權利；又有交納相關物業(yè)管理費的義務。
  由此可見：1、住宅小區(qū)業(yè)主對房屋的所有權，包括占有、使用、收益和處分權利。對于自有房屋，由于產權歸屬個人明確；而對于住宅小區(qū)的共有部分和公用設施，由于其為全體產權人所有必須由全體業(yè)主同意后才會有效。
  2、住宅小區(qū)的共有部分和公用設施，任何業(yè)主只能與其他業(yè)主共同使用，共同承擔義務，共同維護，不能在共有部分和公用設施所占用土地上建筑任何屬于其自用的建筑物或構筑物，任何單位和個人都不得在此范圍內建筑任何為其創(chuàng)利的經營性設施。
  3、在小區(qū)樓房出售前，其共有部分和公用設施的所有權歸開發(fā)商，一旦樓房售出給業(yè)主，則表明小區(qū)樓房的共有部分和公用設施所有權也隨同房屋一樣被轉移給業(yè)主，而對共有部分和公用設施的任何變動，都需通過全體業(yè)主的同意。
  4、當業(yè)主入住小區(qū)達到40％以上時，要組建業(yè)主管理委員會，召開業(yè)主代表大會，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托管理合同，并明確共有、公有部分的范圍。

  查看全文↓ 2019-06-28 00:25:12

相關問題

• 問 什么是住宅的公共部分
  答

  房屋公共部分維修包括：住宅主體承重結構部位、門廳、樓梯間、通道、戶外墻面等等。詳細：房屋公共維修基金又稱之為專項維修基金，它是指小區(qū)住宅樓房之中的公共區(qū)域與共用設施、設備的維修之用的專用基金，是用于維修與養(yǎng)護公共部分與施、設備，其包括：住宅主體承重結構部位、門廳、樓梯間、通道、戶外墻面等等。

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• 問 ??什么是住宅的公共部分?房屋哪些部位屬于公共部分?
  答

  根據(jù)法律法規(guī)和房屋買賣合同,由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位,一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。公共地方包括兩部分，一部分是根據(jù)建設部所規(guī)定的商品房銷售面積部分，包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室、其他功能上為整棟建筑服務的公共房和管理用房以及套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻和外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。另一部分是根據(jù)國??家物價局、建設部、財政部《商品住宅價格管理暫行辦法》中規(guī)定的分攤到商品房房價中的基礎配套設施部分，如公共綠地、道路等。業(yè)主對公共地方享有權利的原因在于，房價構成中包含住宅建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費和住宅小區(qū)非物業(yè)性配套公共建筑建設費如道路、公共綠地等。正因為享有權利，所以才要交納相關物業(yè)管理費。

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• 問 ??大家講一下什么是住宅的公共部分?
  答

  通常來說，住宅的共用部位是指在一棟住宅的內部，由整棟住宅的業(yè)主共同使用門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、走廊通道、傳達室、內天井等部位。住宅的共用設備具體是指一棟住宅內部，由整棟住宅的業(yè)主、使甩人共同使甩的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、消防器具、避雷裝置、郵政信箱、電梯、水泵、水箱、電視天線等設備。住宅的公共設施是指在物業(yè)管理區(qū)域內，由業(yè)主和使用人共同時用的道路、場地、車庫、照明路燈化糞池、垃圾房等設施。

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• 問 ??誰清楚什么是住宅的公共部分?
  答

  　物權法中的規(guī)定。 對小區(qū)公用配套設施的歸屬應作具體分析　　小區(qū)公用設施的歸屬從物權法理論來看屬于建筑物區(qū)分所有權問題的范疇，小區(qū)公用設施的歸屬主要區(qū)分以下幾種情況：　?。ㄒ唬┬^(qū)的道路、綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺等。這類公用配套設施是構成住宅小區(qū)整體不可缺少的，這些公用配套設施與整個住宅小區(qū)構成不可分割的整體，其本身并不具備獨立產權的意義。事實上，這類公共配套設施的面積已作為公攤面積分攤到業(yè)主所購房屋的建筑面積中。對于此類公用配套設施，無論購房合同對其歸屬作出如何約定，都屬于小區(qū)全體業(yè)主共同共有?！　。ǘ┬^(qū)的停車場、會所、戶外廣告位等。這類公用配套設施也與小區(qū)業(yè)主的生活有重大關系，但相比以上其他的公用配套設施，該類公用配套設施還不足以重大到對業(yè)主的日常生活具有決定意義，離開這類公用配套設施，小區(qū)業(yè)主也不至于無從使用自己的房屋。更為重要的是，這類公用配套設施并不作為公攤面積分攤到業(yè)主所購房屋的建筑面積當中。因此，對于這類公用配套設施，允許開發(fā)商與業(yè)主在買賣合同中就其歸屬作出約定。　　小區(qū)公用配套設施必須按照規(guī)劃用途提供給業(yè)主共同使用　　無論小區(qū)的公用配套設施是屬于全體業(yè)主所有，還是由開發(fā)商保留權利，小區(qū)的公用配套設施都必須按照規(guī)劃用途提供給全體業(yè)主共同使用。某些公共設施在權屬上屬開發(fā)商，但作為所有權人的開發(fā)商不得自由處分這類公用配套設施，而應當將公用配套設施提供給全體業(yè)主使用，當然這種使用可以是有償?shù)摹ｉ_發(fā)商對小區(qū)公用配套設施所有權的行使受小區(qū)業(yè)主公共利益的限制，必須服從于小區(qū)業(yè)主使用公用配套設施的需要。因為能夠使用小區(qū)的所有公用配套設施是每位業(yè)主在購買房屋時的合理期待，這一點無論在購房合同中是否作了約定，都應當是不言而喻的，開發(fā)商負擔有擔保購房業(yè)主使用小區(qū)的所有公用配套設施的義務。

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• 問 共用部位公共設施如何管理 共用部位公共設施是一樣的嗎
  答

  當有人在你居住的小區(qū)樓前空地上建起一個經營性收費停車場，你在有償使用該場的同時，還要負擔這塊地的清潔費用，你能泰然處之嗎？當某日物業(yè)公司通知你交納原本不屬于樓房公共部分物業(yè)管理費用時，你愿承擔這筆費用嗎？只有了解了小區(qū)共用部位和公共設施的區(qū)別后，住戶才能明明白白地地交物業(yè)管理費。 從住宅建筑本身來看，建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第八條：“公用建筑面積由以下兩部分組成： 1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整體建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積； 2、兩套單元與公用建筑空間之間的分隔墻，以及外墻墻體水平投影面積的一半?！? 顯然，分攤到商品房房價中的由購買房屋者負擔的小區(qū)配套設施包括小區(qū)內公共綠地、花園、道路及樓房前后左右的空地。 從商品住宅樓分攤的土地面積來看： 1、樓房基礎實際占用的土地即樓基部分，樓內所有住戶均對這部分土地使用權按份額共有。 2、樓前滴水或樓基至公用道路之間的土地和樓后由樓基至化糞池或公共道路之間的土地即樓房周圍為該樓服務的土地，應為樓內住戶按份額共有。 3、商品樓房價在小區(qū)內的公共用地的取得費用已分攤到房價之中，所以，其小區(qū)內的公共用地也應為小區(qū)內所有住戶按份額共有。 正因為住宅小區(qū)的共用部位和公共設施的建設費用**終是以進入房價的形式由購房者來承擔的，所以購房者對共用部位和公共設施既擁有自己享有的權利；又有交納相關物業(yè)管理費的義務。 由此可見： 1、住宅小區(qū)業(yè)主對房屋的所有權，包括占有、使用、收益和處分權利。對于自有房屋，由于產權歸屬個人明確；而對于住宅小區(qū)的共有部分和公用設施，由于其為全體產權人所有必須由全體業(yè)主同意后才會有效。 2、住宅小區(qū)的共有部分和公用設施，任何業(yè)主只能與其他業(yè)主共同使用，共同承擔義務，共同維護，不能在共有部分和公用設施所占用土地上建筑任何屬于其自用的建筑物或構筑物，任何單位和個人都不得在此范圍內建筑任何為其創(chuàng)利的經營性設施。 3、在小區(qū)樓房出售前，其共有部分和公用設施的所有權歸開發(fā)商，一旦樓房售出給業(yè)主，則表明小區(qū)樓房的共有部分和公用設施所有權也隨同房屋一樣被轉移給業(yè)主，而對共有部分和公用設施的任何變動，都需通過全體業(yè)主的同意。 4、當業(yè)主入住小區(qū)達到40％以上時，要組建業(yè)主管理委員會，召開業(yè)主代表大會，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托管理合同，并明確共有、公有部分的范圍。