??什么叫農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)？應(yīng)該怎么做？

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• 153****0541

  根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第二章“家庭承包”第五節(jié)“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)”（第32-43條）和第三章“其他方式農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題研究”（第49-50條）的規(guī)定，結(jié)合民法中的物權(quán)法理論，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)是指在不改變農(nóng)村農(nóng)用土地所有權(quán)權(quán)屬和農(nóng)用土地用途基礎(chǔ)上，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法將農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或農(nóng)村土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給其他農(nóng)戶(hù)或經(jīng)濟(jì)組織的行為。土地流轉(zhuǎn)的方式主要有轉(zhuǎn)包、出租、轉(zhuǎn)讓、互換、股份合作。
  

  查看全文↓ 2019-07-01 14:48:36
• 143****3734

  　在土地承包權(quán)不變的基礎(chǔ)上，農(nóng)戶(hù)把土地以一定的條件流轉(zhuǎn)給第三方經(jīng)營(yíng)
  
  　　對(duì)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，黨的十七屆三中全會(huì)和今年中央1號(hào)文件專(zhuān)門(mén)出臺(tái)了政策：加強(qiáng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。按照依法、自愿、有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。有條件的地方可以發(fā)展專(zhuān)業(yè)大戶(hù)、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社等規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體。
  　　此信息來(lái)自中國(guó)農(nóng)村商務(wù)網(wǎng)
  
  　　理解中央關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的政策，先要搞清楚什么叫農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)其實(shí)是一種通俗和省略的說(shuō)法，全稱(chēng)應(yīng)該稱(chēng)為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。也就是說(shuō)，在土地承包權(quán)不變的基礎(chǔ)上，農(nóng)戶(hù)把自己承包村集體的部分或全部土地，以一定的條件流轉(zhuǎn)給第三方經(jīng)營(yíng)。北山鎮(zhèn)就是通過(guò)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，使農(nóng)莊邁向規(guī)模經(jīng)營(yíng)，而農(nóng)民不種田每畝也有325公斤口糧，打工還有工資收入。
  
  　　與家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制一樣，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)也是農(nóng)民自己的創(chuàng)造。農(nóng)村改革30年來(lái)，通過(guò)兩輪土地承包，我省95%的農(nóng)戶(hù)承包到了土地，97%的耕地實(shí)行了家庭承包經(jīng)營(yíng)。但隨著形勢(shì)的發(fā)展，統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制出現(xiàn)了一些新情況。從“分”的方面來(lái)講，農(nóng)民在市場(chǎng)的主體地位很脆弱，與發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的要求不相適應(yīng)；從“統(tǒng)”的方面來(lái)看，集體經(jīng)濟(jì)大多變成“空殼”，原有的農(nóng)村服務(wù)體系已經(jīng)不適應(yīng)，新的服務(wù)體系還沒(méi)有健全，千家萬(wàn)戶(hù)的小生產(chǎn)難以適應(yīng)千變?nèi)f化的大市場(chǎng)。在一些人多地少的地方，人地矛盾日漸突出，而愿意經(jīng)營(yíng)土地的農(nóng)戶(hù)和工商企業(yè)急需土地，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。于是，一些地方的農(nóng)民自發(fā)地通過(guò)互換、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。到2008年底，我省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積725.7萬(wàn)畝，占耕地總面積的14.9%。
  

  查看全文↓ 2019-07-01 14:48:30
• 151****4008

  農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)就是宅基地的使用權(quán)抵押或轉(zhuǎn)讓。
  一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)是我國(guó)特有的一項(xiàng)獨(dú)立的用益物權(quán)，是農(nóng)村居民在依法取得的集體經(jīng)濟(jì)組織所有的宅基地上建造房屋及其附屬設(shè)施，并對(duì)宅基地進(jìn)行占有、使用和有限制處分的權(quán)利。它具有嚴(yán)格的身份性、無(wú)償使用性、永久使用性、從屬性及范圍的嚴(yán)格限制性等特點(diǎn)。
  二、《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》明確提出，要“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利”，包括“保障農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)利，積極發(fā)展農(nóng)民股份合作，賦予農(nóng)民對(duì)集體資產(chǎn)股份占有、收益、有償退出及抵押、擔(dān)保、繼承權(quán)”。
  三、對(duì)于農(nóng)民的宅基地，“保障農(nóng)戶(hù)宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓?zhuān)剿鬓r(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道。建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開(kāi)、公正、規(guī)范運(yùn)行?！?/span>

  查看全文↓ 2019-07-01 14:48:22

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 什么叫農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)
  答

  農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村家庭承包的土地通過(guò)合法的形式，保留承包權(quán)，將經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶(hù)或其他經(jīng)濟(jì)組織的行為。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，通過(guò)土地流轉(zhuǎn)，可以開(kāi)展規(guī)?；⒓s化、現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式?！　?，關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的限制。　　農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不得改變土地的性質(zhì)和用途。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不得改變土地集體所有性質(zhì)、不得改變土地用途、不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。要妥善權(quán)衡好利弊，嚴(yán)格遵守農(nóng)地農(nóng)用原則，嚴(yán)禁從事非農(nóng)建設(shè)，嚴(yán)禁破壞耕作層，有效防止破壞耕地等侵害農(nóng)民長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的行為發(fā)生。　　2，關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)期限的確定?！　『侠泶_定農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)期限。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)期限應(yīng)當(dāng)尊重流轉(zhuǎn)雙方的意愿，根據(jù)流轉(zhuǎn)土地的使用情況由雙方協(xié)商確定，但不得超過(guò)原承包合同的剩余期限。原則上，對(duì)流轉(zhuǎn)后用于普通農(nóng)作物種植等投入較小的土地，流轉(zhuǎn)期限不宜過(guò)長(zhǎng);對(duì)流轉(zhuǎn)后用于發(fā)展林果業(yè)和設(shè)施農(nóng)業(yè)等投入較大的土地，流轉(zhuǎn)期限可以適當(dāng)延長(zhǎng)。采取出租方式流轉(zhuǎn)的，租賃合同期限要遵照《合同法》的規(guī)定，不得超過(guò)20年。租賃期間屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過(guò)20年?！　?，關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的程序?！　〗∪晟妻r(nóng)村土地流轉(zhuǎn)程序。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。土地流轉(zhuǎn)受讓方以轉(zhuǎn)包、出租方式取得的土地進(jìn)行再流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原承包方書(shū)面同意，并辦理流轉(zhuǎn)備案手續(xù)。企業(yè)或個(gè)人等經(jīng)營(yíng)者與村集體簽訂非家庭承包或流轉(zhuǎn)合同的，未經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意，不得私自進(jìn)行流轉(zhuǎn);如需進(jìn)行流轉(zhuǎn)，土地經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)向集體經(jīng)濟(jì)組織提出書(shū)面申請(qǐng)。集體經(jīng)濟(jì)組織流轉(zhuǎn)確權(quán)確利和確權(quán)確股土地的，須經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會(huì)或成員代表大會(huì)民主討論決定并進(jìn)行公示。流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人的，經(jīng)民主決策后報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。

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• 問(wèn) ??有誰(shuí)清楚什么叫農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)嗎？
  答

  農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶(hù)將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶(hù)或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，通過(guò)土地流轉(zhuǎn)，可以開(kāi)展規(guī)?；⒓s化、現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。其要點(diǎn)是：在不改變家庭承包經(jīng)營(yíng)基本制度的基礎(chǔ)上，把股份制引入土地制度建設(shè)，建立以土地為主要內(nèi)容的農(nóng)村股份合作制，把農(nóng)民承包的土地從實(shí)物形態(tài)變?yōu)閮r(jià)值形態(tài)，讓一部分農(nóng)民獲得股權(quán)后安心從事二、三產(chǎn)業(yè)；另一部分農(nóng)民可以擴(kuò)大土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)市郊農(nóng)業(yè)由傳統(tǒng)向現(xiàn)代轉(zhuǎn)型。公有制與市場(chǎng)的深度融合，促進(jìn)和集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

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• 問(wèn) ??農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)形式有哪些？
  答

  方式一：土地轉(zhuǎn)包家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶(hù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。接包方按轉(zhuǎn)包時(shí)約定的條件對(duì)轉(zhuǎn)包方負(fù)責(zé)。對(duì)接包方有兩點(diǎn)限制，一是接包方必須和轉(zhuǎn)包方為同一個(gè)集體組織，其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員以及其他單位或個(gè)人不得接受轉(zhuǎn)包；二是接包方必須繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，改變農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用途屬于無(wú)效行為。其他土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在承包期限范圍內(nèi)轉(zhuǎn)給其他單位或個(gè)人，按照合同約定的土地用途從事經(jīng)營(yíng)。轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。接包方按轉(zhuǎn)包時(shí)約定的條件對(duì)轉(zhuǎn)包方負(fù)責(zé)。對(duì)接包方的限制是必須履行原合同約定的土地用途從事經(jīng)營(yíng)，改變土地用途屬于無(wú)效行為。方式二：土地轉(zhuǎn)讓家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓是指承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來(lái)源，經(jīng)承包方申請(qǐng)和發(fā)包方同意，將部分或全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)讓渡給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶(hù)，由其履行相應(yīng)土地承包合同的權(quán)利和義務(wù)。轉(zhuǎn)讓后原土地承包關(guān)系自行終止，原承包方承包期內(nèi)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)部分或全部滅失。農(nóng)戶(hù)**基本和**可靠的生活來(lái)源和保障。因此?！掇r(nóng)村土地承包法》規(guī)定，耕地、林地、草地，實(shí)行人人有份的家庭承包方式，即每個(gè)農(nóng)民均享有承包土地權(quán)利，每個(gè)農(nóng)戶(hù)均享有土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓使原承包方全部或部分失去農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)，并在承包期內(nèi)無(wú)權(quán)向發(fā)包方要求以家庭承包方式再承包農(nóng)村土地。家庭土地承包方式土地流轉(zhuǎn)時(shí)，只有在轉(zhuǎn)讓方不依靠土地生活的情況下，才應(yīng)允許轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。因此,《農(nóng)村土地承包法》第41條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓方“有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來(lái)源”。對(duì)受讓方的主體資格《農(nóng)村土地承包法》第41條做出了限定性規(guī)定即受讓方必須是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶(hù)，即農(nóng)戶(hù)是受讓家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的法定唯一主體。

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• 問(wèn) 什么叫土地流轉(zhuǎn)？農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是怎么一回事?
  答

  定義：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村家庭承包的土地通過(guò)合法的形式，保留承包權(quán)，將經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶(hù)或其他經(jīng)濟(jì)組織的行為。這里可以這樣解釋?zhuān)珹作為農(nóng)民擁有地塊的承包經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，A把承包下來(lái)的土地委托給B進(jìn)行經(jīng)營(yíng)打理，B收取一定的管理費(fèi)用，產(chǎn)生的收益則歸屬于A(yíng)。我們可以看到這實(shí)質(zhì)上是一種信托行為。信托的實(shí)質(zhì)就是委托人把財(cái)產(chǎn)權(quán)交給受托人，由受托人以自己的名義按照委托人的意愿對(duì)這個(gè)財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行管理。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的過(guò)程中實(shí)質(zhì)上的財(cái)產(chǎn)權(quán)就是承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)。當(dāng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，農(nóng)民面對(duì)更為高效的和快速的市場(chǎng)必須生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式更為集約化，而將多個(gè)農(nóng)戶(hù)的土地通過(guò)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)合作社等合法組織將散農(nóng)的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)集中在一起，將這份財(cái)產(chǎn)權(quán)交給信托，由信托對(duì)其進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化，高效化的管理，或?qū)⑵渥赓U給單個(gè)農(nóng)業(yè)種植大戶(hù)，降低交易成本，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)權(quán)集約化后利潤(rùn)的放大化，將產(chǎn)生的收益分配給農(nóng)民，提高了農(nóng)民的收入，或征得農(nóng)民的同意，對(duì)農(nóng)業(yè)延生出來(lái)的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行二次升級(jí)，還可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)營(yíng)收益權(quán)的方式為這些產(chǎn)業(yè)融資，同時(shí)合理的分配也可以培養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，是產(chǎn)業(yè)合理化，結(jié)構(gòu)化。土地流轉(zhuǎn)信托是一項(xiàng)促進(jìn)農(nóng)村現(xiàn)代化的金融手段，不過(guò)目前全國(guó)試點(diǎn)范圍不多，還未成立真正意義上的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信托，但不少地方委托給農(nóng)村經(jīng)濟(jì)合作社或建立土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)已經(jīng)在逐步實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的信托化。

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• 問(wèn) ??農(nóng)村土地怎么流轉(zhuǎn)？
  答

  日前由農(nóng)業(yè)部制定的《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)范（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)范》）正式印發(fā)。《規(guī)范》從交易主體、交易條件、交易品種等多個(gè)方面對(duì)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)運(yùn)行提出了規(guī)范。《規(guī)范》指出，4類(lèi)農(nóng)村土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)可以流轉(zhuǎn)：（一）家庭承包方式取得的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)；（二）其他承包方式取得的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)；（三）集體經(jīng)濟(jì)組織未發(fā)包的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)；（四）其他依法可流轉(zhuǎn)交易的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)?！兑?guī)范》對(duì)流入方進(jìn)場(chǎng)交易特別提出，集體在組織統(tǒng)一流轉(zhuǎn)農(nóng)戶(hù)通過(guò)家庭承包方式取得的經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)，要有書(shū)面委托書(shū)；未發(fā)包集體土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)，要提供農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表簽署同意流轉(zhuǎn)土地的書(shū)面證明?！兑?guī)范》指出，農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易應(yīng)具備以下條件：（一）權(quán)屬清晰無(wú)爭(zhēng)議；（二）交易雙方必須是具有完全民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人、法人或其他組織，且有流轉(zhuǎn)交易的真實(shí)意愿；（三）流出方必須是產(chǎn)權(quán)權(quán)利人，或者受產(chǎn)權(quán)權(quán)利人委托的組織或個(gè)人；（四）流轉(zhuǎn)交易要符合法律法規(guī)和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)規(guī)劃等政策規(guī)定。《規(guī)范》指出，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、承包農(nóng)戶(hù)、家庭農(nóng)場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)大戶(hù)、農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等各類(lèi)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體，以及具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力的其他組織或個(gè)人均可以依法在農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)進(jìn)行交易。

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