??開發(fā)商直接銷售回遷房合同怎么簽？有什么作用嗎？

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• 148****6492

  從法律規(guī)定看，不允許；但現(xiàn)實操作中，有效。
  　　一、其他人簽回遷房購買合同應(yīng)注意什么？
  　　(一)明確原地址和現(xiàn)地址。這兩點在《回遷協(xié)議》上有，必須同時在轉(zhuǎn)讓協(xié)議上體現(xiàn)。一般而言，回遷后的地址會非常明確，但原地址有可能模糊，比如《回遷協(xié)議》中的原地址與真實原地址表述不一致，那么兩個地址都寫在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中。
  　　(二)明確住宅面積。如果已經(jīng)是現(xiàn)房，面積基本不會有什么問題;如果房子還沒有蓋好，開發(fā)商一般會給一個大約面積，這個面積不會有太大的浮動，可以合同上寫明具體面積，基本上?？梢悦獬院竺娣e上帶來的麻煩。
  　　(三)使用“定”還是“訂”?！岸ń稹?和“訂金”是不同的，法律上對“定金”有著嚴(yán)格而明確的定義，而對“訂金”的規(guī)定非常模糊。如果用“訂金”的話，就沒有什么約束力，更準(zhǔn)確的說法就是現(xiàn)在開發(fā)商常用的“誠意金”的概念，雙方有一人中斷交易，則訂金還要歸還買方。其實把訂金看成預(yù)付款的一部分，同樣條件下有優(yōu)先購買權(quán)而已。
  　　(四)明確房屋的總價款以及支付方式；
  　　(五)明確違約責(zé)任以及承擔(dān)責(zé)任的具體期限，以防一方出現(xiàn)違約，導(dǎo)致另一方利益受損；
  　　(六)相關(guān)費用及票據(jù)的轉(zhuǎn)交和澄清，如原房主補交房屋面積誤差的發(fā)票等，需要轉(zhuǎn)交給購房者。
  　　二、買回遷房，如何規(guī)避風(fēng)險？
  　　(一)考察開發(fā)商實力。遇到這種情況，如果是“非買不可”，則要考察拆遷、收購的發(fā)展商實力，如果發(fā)展商資金運作良好、項目上馬快、建設(shè)速度快，則回遷速度?房產(chǎn)證相對有些保障。
  　　(二)先租后買。如果雙方均十分滿意的話，中介公司建議，雙方簽訂協(xié)議，先以交租金的方式每月支付一定金額;等該回遷房的權(quán)屬證明辦理完畢之后，再將租金轉(zhuǎn)為首期房款;可再進(jìn)行按揭貸款。這種方式可保障雙方的權(quán)益。
  　　(三)通過協(xié)調(diào)讓開發(fā)商將其與回遷戶簽訂的回遷協(xié)議上，更名成實際購房人。不過現(xiàn)在好多開發(fā)商不愿給辦這事。

  查看全文↓ 2019-07-03 16:43:54
• 146****7796

  【合同效力】回遷房買賣合同的效力
  所謂回遷房是指開發(fā)商在征收土地時，以房換房的形式賠給回遷民的房子。當(dāng)然本文討論的是商品房性質(zhì)的回遷房，也就是說拆的是商品房換取的房子也具有商品房性質(zhì)，至于拆遷的是集體土地上的私房或者是經(jīng)濟(jì)適用房所得的回遷房，不屬于本文談?wù)摰姆秶?。由于回遷房具有補償性質(zhì)，回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，因此價格相對低廉。因此很多人冒著風(fēng)險爭相購買回遷房。購買回遷房有著巨大的風(fēng)險，因為部分的回遷房存在尚未有《房產(chǎn)證》的問題，當(dāng)業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和改名的，或者當(dāng)取得真正的《房產(chǎn)證》時，可能在面積上與當(dāng)初的協(xié)議面積有差異而導(dǎo)致要補錢。因此在回遷房買賣合同中，買方一定要注意這個問題，在合同中予以明確規(guī)定這些問題該怎么解決。由于回遷房性質(zhì)特殊，在司法實踐中也有不少人認(rèn)為這種房子的買賣是否非法的，回遷房買賣合同是否無效，理由是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條之規(guī)定。但本律師認(rèn)為該買賣合同是有效的。理由如下：
  依據(jù)《合同法》第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
  (一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;
  (二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;
  (三)以合法形式掩蓋非法目的;
  (四)損害社會公共利益;
  (五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

  查看全文↓ 2019-07-03 16:43:47
• 157****8415

  走二手手續(xù)的回遷房買賣合同，即是有房本的交易，和其他二手房一樣，只不過根據(jù)房子的性質(zhì)不同，會有對應(yīng)的額為稅費，比如綜合地價款或土地出讓金。
  直接買回遷房分兩種。一種是原拆遷戶走完拆遷手續(xù)，在和開發(fā)商簽購房合同前買。俗稱改底單，這是不受法律保護(hù)的，全憑定金合同和君子協(xié)定。買方直到開發(fā)商網(wǎng)簽后才能不擔(dān)心。范本沒有，因為只有頂級部分受相關(guān)法律保護(hù)，購房合同不被支持。
  另一種是名額替換，直接說就是從沒走拆遷手續(xù)的人手里把要拆的那個房子買了，買家變成拆遷戶，走正常的拆遷流程。這種方式優(yōu)點就是手里有東西（原房子的產(chǎn)權(quán)），有一定的保證，沒有后遺癥，不怕原業(yè)主反悔（以為原房子已經(jīng)過戶）。

  查看全文↓ 2019-07-03 16:43:41

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• 問 ??從開發(fā)商買回遷房能貸款嗎？有什么作用嗎？
  答

  可以，申請商貸和公積金貸款都可以，如果你父親有住房公積金，他的公積金一定不少，說不定就夠10萬那

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• 問 ??回遷房可以去開發(fā)商更改名字嗎?回遷房與開發(fā)商簽更名協(xié)議有效嗎?
  答

  從法律規(guī)定看，不允許；但現(xiàn)實操作中，有效。一、簽回遷房購買合同注意：(一)明確原地址和現(xiàn)地址。這兩點在《回遷協(xié)議》上有，必須同時在轉(zhuǎn)讓協(xié)議上體現(xiàn)。比如《回遷協(xié)議》中的原地址與真實原地址表述不一致，那么兩個地址都寫在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中。(二)明確住宅面積。如果已經(jīng)是現(xiàn)房，面積基本不會有什么問題;如果房子還沒有蓋好，開發(fā)商一般會給一個大約面積，這個面積不會有太大的浮動，可以合同上寫明具體面積，基本上?？梢悦獬院竺娣e上帶來的麻煩。(三)使用“定”還是“訂”。“定金” 和“訂金”是不同的，法律上對“定金”有著嚴(yán)格而明確的定義，而對“訂金”的規(guī)定非常模糊。如果用“訂金”的話，就沒有什么約束力。(四)明確房屋的總價款以及支付方式；(五)明確違約責(zé)任以及承擔(dān)責(zé)任的具體期限，以防一方出現(xiàn)違約，導(dǎo)致另一方利益受損；(六)相關(guān)費用及票據(jù)的轉(zhuǎn)交和澄清，如原房主補交房屋面積誤差的發(fā)票等，需要轉(zhuǎn)交給購房者。二、買回遷房規(guī)避風(fēng)險：(一)考察開發(fā)商實力?？疾觳疬w、收購的發(fā)展商實力，如果發(fā)展商資金運作良好、項目上馬快、建設(shè)速度快，則回遷速度、房產(chǎn)證相對有些保障。

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• 問 ??跟開發(fā)商簽的物業(yè)合同是什么？有什么作用嗎？
  答

  沒有開發(fā)商就沒有物業(yè)公司，在當(dāng)今社會，物業(yè)公司都是開發(fā)商成立起來的，因為開發(fā)商不可能把國有土地得開發(fā)了，然后后來的利益得雙手拱讓給別人的，所以你怎樣質(zhì)疑物業(yè)公司都是徒勞的，就算物業(yè)公司把你質(zhì)疑的問題，反映到開發(fā)商，開發(fā)商還是會置之不理的，開發(fā)商的目的就是把你們買一手房的購房款拿到后就很少會再理的，而且如果開發(fā)商跟物業(yè)公司是不同的所屬公司的情況下，第一，要不就是那個小區(qū)已經(jīng)是開發(fā)很久了，未來的利益也不會得到很多，第二，小區(qū)成立了業(yè)主委員會，此委員會力量之大，把開發(fā)商所屬的物業(yè)公司得趕走了（這幾率是極少的），第三，小區(qū)的開發(fā)商還在，而小區(qū)物業(yè)也在的情況下，日后的矛盾也是很多的，那如果業(yè)主去解決問題的情況下，是更加難以把問題得以解決的

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• 問 回遷房可以去開發(fā)商更改名字嗎？回遷房開發(fā)商有權(quán)更改名字嗎？
  答

  回遷房買賣需要的資料有：登記申請書原件，申請人身份證明；房屋所有權(quán)證原件；網(wǎng)上簽約的當(dāng)?shù)厥写媪糠抠I賣合同原件；交易結(jié)算資金托管憑證原件；買賣雙方當(dāng)事人約定自行劃轉(zhuǎn)交易解散資金的，應(yīng)提交存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明原件；契稅完稅或減免稅憑證原件；房屋所有權(quán)證上的房屋登記表；其他資料。當(dāng)回遷房的新的產(chǎn)權(quán)證辦理出件后便可到土地局辦理回遷房的過戶手續(xù)了；材料：新產(chǎn)權(quán)證（原、復(fù)印件）、買賣契約、老土地證原件、產(chǎn)權(quán)人身份證（原、復(fù)印件）。若產(chǎn)權(quán)人不能親自辦理土地證可委托他人辦理，委托人需提供本人身份證（原、復(fù)印件）、土地登記委托書

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• 問 與開發(fā)商買房簽合同可以嗎？ 直接跟開發(fā)商簽購房合同，我應(yīng)該注意什么？
  答

  購買這樣的抵帳房沒有什么風(fēng)險，但應(yīng)注意以下幾點：1、合同必須直接跟開發(fā)商簽訂。要賣房人帶你和開發(fā)商談，讓開發(fā)商網(wǎng)鑒成功，正式購房合同，購房交款發(fā)票或?qū)Ｓ檬論?jù)，房屋維修基金票據(jù)，全部交到你手上，如果還不放心的話，叫賣房人帶你一起把購房合同拿到房管局去查一查是否登記到了你的名下。2、網(wǎng)鑒合同時要看清相關(guān)信息。包括自己姓名、性別、身份證號，面積、位置、樓號、層號、房號、使用年限、交房時間等，要有開發(fā)商姓名，公司售房專用章，要蓋騎縫章，自己鑒名，手印，購房發(fā)票或收據(jù)與房屋維修基金票據(jù)要蓋開發(fā)商公司財務(wù)專用章。3、房款交給開發(fā)商。原則上你只能將錢交給開發(fā)商，一般是存入開發(fā)商設(shè)立的銀行監(jiān)管帳戶，再由開發(fā)商將錢交給賣房人，如果開發(fā)商同意你直接將房款交給材料商，必須在票據(jù)上注明。商品房買賣合同網(wǎng)簽成功，就是房管局已經(jīng)備案將此房登記到你的名下，別人買不走，所以沒有問題，放心購買。

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