??開發(fā)商怎么得到土地？作用都有哪些呢？

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• 144****0164

  第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作
  
  在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。
  
  第二部分 行政審批部分
  
  根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：
  
  1）選址定點；
  
  2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；
  
  3）初步設(shè)計及施工圖審查；
  
  4）規(guī)劃報建圖審查；
  
  5）施工報建；
  
  6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。
  
  一、選址定點階段。
  
  此階段一般辦理以下事項：
  1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
  
  2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。
  
  3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。
  
  4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。
  
  5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。
  
  6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。
  

  查看全文↓ 2019-07-04 09:35:43
• 145****4534

  1、招標
  國家出讓某塊土地，通過發(fā)出招標公告告知房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司制作標書競標，國家綜合評定房地產(chǎn)公司的資質(zhì)、信譽、資金實力、項目設(shè)計方案、招標價格、付款方式等多個因素，從而決定由哪個單位中標。這方式因為有人為評分因素在里面，所以還是有暗箱操作的余地。
  2、拍賣
  這方式簡單，國家把土地情況公示出來，約定好拍賣日期，所有有興趣的開發(fā)商都過來，交一筆拍賣保證金之后，就可以參加拍賣，現(xiàn)場誰喊價高誰拿走，其他什么都不考慮。這方法雖然簡單且不容易暗箱操作，但因為自由競價，價格無法控制，現(xiàn)在市場上那么多地王級別的土地價格，幾乎都是拍賣產(chǎn)生的。
  3、掛牌
  這方式就是國家把要出讓的土地公示出來，各房地產(chǎn)開發(fā)商將自己的報價和方案交到指定地點，其中**優(yōu)的公司會公示出來，在掛牌期間內(nèi)，其他公司仍可修改或重新提交自己的報價和方案，掛牌期限結(jié)束時，**后確定的公司為土地獲得者。
  4、收購
  上面三個是國家承認的土地獲得方式，按道理來講，土地是不可以私自交易的，但有的人手里有土地，但是沒有實力開發(fā)，或者干脆就是想轉(zhuǎn)手，這樣開發(fā)商就會通過收購具有土地的公司的方式，將土地轉(zhuǎn)到自己的手里。這方式在市場上也不少見，不過里面存在諸多的信息陷阱，每個開發(fā)商都比較小心。

  查看全文↓ 2019-07-04 09:35:33
• 153****8984

  中國土地歸國家所有，所以你根本不可能擁有土地所有權(quán)，有的只是土地使用權(quán)，住宅用地是70年，商業(yè)是40年（含商住樓）
  
  地到開發(fā)商手里就開始算，地原則上是要兩年內(nèi)開發(fā)的，但至少要有開發(fā)周期，所以土地使用權(quán)肯定少于70年，大概一般在68-67年
  
  房屋產(chǎn)權(quán)是永久的，但房地產(chǎn)不可分割以時間較短的為準，即70年地到期不虛房產(chǎn)一塊歸國所有，另一方面要是60年房子就沒有了，這份房地產(chǎn)60年就不存在了，當然你可以再開發(fā)使用，但給找有資質(zhì)的公司開發(fā)，且不能改變用途
  但物權(quán)法出臺后約定，住宅類房地產(chǎn)70年到期后自動續(xù)期（但還是給補交出讓金），但一般建筑物壽命就在40-60年左右
  

  查看全文↓ 2019-07-04 09:35:28

相關(guān)問題

• 問 ??開發(fā)商怎么交房？作用都有哪些呢？
  答

  開發(fā)商交房必須達到以下條件：　　1、該商品房經(jīng)建設(shè)單位依法組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位竣工驗收合格和消防驗收合格；　　2、該商品房所在建筑物生活給排水、用電、管道燃氣、電信、有線電視、消防、郵政信報箱等設(shè)施達到設(shè)計要求條件；　　3、小區(qū)內(nèi)部道路、綠化、室外照明、消防、環(huán)衛(wèi)及其它商業(yè)、社區(qū)服務(wù)和管理等公共配套建筑、基礎(chǔ)設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)完成。分期建設(shè)的，該商品房所在分期建設(shè)部分應(yīng)按規(guī)劃設(shè)計要求全部完成，并與在建工程之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施和施工安全設(shè)施；

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• 問 ?? 開發(fā)商如何合理報價取得土地？作用都有哪些呢？
  答

  土地使用權(quán)取得分為：出讓（招標、拍賣、掛牌和協(xié)議）、劃撥、租賃等方式。具體你所謂的取得是哪個方式。

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• 問 ??開發(fā)商建房怎么納稅？作用都有哪些呢？
  答

  首先，開發(fā)商搞的“聯(lián)建房”實際上是借這個名義偷逃國家稅收而已，真正意義上的“聯(lián)建房”是大伙集資，委托施工單位進行施工，只付給施工方直接人工費，而不存在銷售行為，所以，真正的聯(lián)建房是不需要繳納銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅、土地增值稅，以及銷售環(huán)節(jié)的契稅等相關(guān)稅費；而目前房地產(chǎn)市場所謂的“聯(lián)建房”，則是開發(fā)商實際開發(fā)，以和購房戶簽訂聯(lián)建房合同或者協(xié)議的名義進行實際意義上的銷售不動產(chǎn)行為，當然要繳納各項稅費了。

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• 問 ??開發(fā)商是怎么招標的？作用都有哪些呢？
  答

  就是房地產(chǎn)開發(fā)商在取得土地使用權(quán)后，需要地質(zhì)勘察單位的地質(zhì)勘察施工，設(shè)計單位的施工圖紙設(shè)計，施工單位的建筑，以招投標的形式使上述單位取得合法的合同以便于施工。

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• 問 ??怎么看開發(fā)商實力？作用都有哪些呢？
  答

  (1)是開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照，(2)是國有土地使用證，(3)是建設(shè)規(guī)劃許可證，(4)是建設(shè)開工許可證，(5)是預(yù)售許可證，(6)是銷售許可證，(7)是銀行按揭協(xié)議書。看這些證件，一是為了了解項目的合法性，更是要留意開發(fā)商已付了多少地價款，這從有多少面積已被批準規(guī)劃及準許預(yù)售上就可以看出來。一個小區(qū)的面積少則十幾萬平方米，多則幾十萬平方米，大部分開發(fā)商都是采取滾動開發(fā)，先做第一期，資金逐步回籠后再分階段開發(fā)后續(xù)工程。有些開發(fā)商的土地款是一次性付清，有些開發(fā)商則是分期付清土地款。由此，可以判斷出開發(fā)商的資金實力，以及他們對作好項目的決心。這7個證件中，第2至第6個證件被稱為“五證”，要注意這五證的用地范圍、建設(shè)單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括您所購買的房屋。現(xiàn)在有的開發(fā)商領(lǐng)取的是臨時土地使用證，此證意味著開發(fā)商尚未交齊全部土地出讓金，因而，在其領(lǐng)取的商品房預(yù)(銷)售許可證的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項目的部分樓號，有的甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，您要著重審查您所購買的房屋是否包含在預(yù)(銷)售范圍內(nèi)。此外，您還應(yīng)該向開發(fā)商要“兩書”，即：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

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