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風(fēng)險(xiǎn)很大的，我遇到過(guò)的就是拆了之后，把拆遷款都給了原來(lái)的戶主，沒(méi)有你什么事
全部8個(gè)回答>??二手小產(chǎn)權(quán)房怎么交易?會(huì)不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)存在呢?
135****9187 | 2019-07-05 11:35:35
已有4個(gè)回答
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151****9282
1、看開(kāi)發(fā)主體是否合法
查看全文↓ 2019-07-05 11:36:22
實(shí)施城中村土地開(kāi)發(fā)的主體可以是村民，還可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也可以是村委會(huì)依法委托的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。但主體一定要取得合法開(kāi)發(fā)土地的資格。
2、看是否取得了國(guó)有土地使用證
按照有關(guān)規(guī)定，城中村的開(kāi)發(fā)用地，必須由武漢市土地整理儲(chǔ)備中心征為國(guó)有土地，實(shí)現(xiàn)土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，再通過(guò)“招拍掛”方式交給土地使用者使用，并由武漢市國(guó)土房產(chǎn)局核發(fā)國(guó)有土地使用證。
3、看是否符合城市規(guī)劃
城中村改造項(xiàng)目，必須符合城市總體規(guī)劃，只有符合城市整體規(guī)劃，購(gòu)房者的房屋所有權(quán)證書(shū)才有一定的取得保障。
4、看是否取得了建筑工程施工許可證城中村改造項(xiàng)目應(yīng)按照《建筑法》的規(guī)定，進(jìn)行報(bào)建、招標(biāo)、施工、監(jiān)理及組織竣工驗(yàn)收。
5、看有沒(méi)有商品房銷（預(yù)）售許可證這是城中村改造項(xiàng)目準(zhǔn)許向社會(huì)銷售的重要標(biāo)志。城中村改造項(xiàng)目應(yīng)符合《房地產(chǎn)法》的規(guī)定，經(jīng)市國(guó)土房產(chǎn)局審核，各項(xiàng)條件符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，取得商品房銷（預(yù)）售許可證后，才能向社會(huì)銷售。 -
154****2013
法律規(guī)定不可以交易。
查看全文↓ 2019-07-05 11:36:17
《國(guó)土資源部關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》第四條： 嚴(yán)肅查處違反土地管理法律法規(guī)新建“小產(chǎn)權(quán)房”和高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目用地。必須嚴(yán)格按照《土地管理法》和《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2007〕71號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。對(duì)在建在售的以新農(nóng)村建設(shè)、村莊改造、農(nóng)民新居建設(shè)和設(shè)施農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)等名義占用農(nóng)村集體土地興建商品住宅，在地方政府統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)下，必須采取強(qiáng)力措施，堅(jiān)決叫停管住并予以嚴(yán)肅查處。
二手小產(chǎn)權(quán)房交易方法：
小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房?jī)r(jià)躥升密不可分，其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房?jī)r(jià)上漲邁入快速之年的2007年開(kāi)始的。按照國(guó)家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。
小產(chǎn)權(quán)房在手續(xù)全的情況下，也只能算是合格的農(nóng)民房；現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)方是不能夠在市場(chǎng)流通的，一些中介也只是在暗中兜售；嚴(yán)格意義上說(shuō)，買賣小產(chǎn)權(quán)房是違法行為，小產(chǎn)權(quán)房也是禁止市場(chǎng)流通的；
市民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房利益受到侵害時(shí)，也得不到法律保護(hù)；小產(chǎn)權(quán)房未經(jīng)士地行政管理部門(mén)批準(zhǔn)而使用集體所有土地的涉嫌違法用地；
小產(chǎn)權(quán)房無(wú)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的涉嫌違法建設(shè)；小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有取得商品房銷售許可證，因而不能辦理《房屋所有權(quán)證書(shū)》；
對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房，無(wú)論是國(guó)土資源部還是國(guó)務(wù)院，態(tài)度向來(lái)強(qiáng)硬。 -
145****4988
1、小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)
查看全文↓ 2019-07-05 11:36:10
小產(chǎn)權(quán)房子不能辦理房產(chǎn)證，沒(méi)有了房產(chǎn)證的保障，自然是有風(fēng)險(xiǎn)的，購(gòu)房者對(duì)小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，并不是所有者，因此，一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者的權(quán)益無(wú)法得到保障。
2、小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)
從另外一些方面來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房子涉及到整頓拆遷的時(shí)候就麻煩了，如果所交易的小產(chǎn)權(quán)房正好遇上相關(guān)部門(mén)整頓，可能會(huì)遇到拆遷的情況，買賣雙方的交易不得不停滯，耽誤房屋購(gòu)買的時(shí)間，也有可能造成經(jīng)濟(jì)損失。
3、二手房交易風(fēng)險(xiǎn)
在進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房二手房買賣交易的時(shí)候，由于沒(méi)有房產(chǎn)證，也無(wú)法合法過(guò)戶。一旦遇到拆遷，由于被拆遷房屋必須提供合法的土地使用權(quán)證和房屋權(quán)證才能領(lǐng)取補(bǔ)償，購(gòu)房者就不能得到這部分資金補(bǔ)償。
4、財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)
小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，如果在有人蓄意在小產(chǎn)權(quán)房子交易上做手腳，買賣雙方發(fā)生財(cái)務(wù)糾紛的時(shí)候，就不得不請(qǐng)求法院的公正，損失一部分打官司的資金。
雖然小產(chǎn)權(quán)房在很多方面都存在潛在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，不少人也抱有僥幸的心理去購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房子，那么夠買小產(chǎn)權(quán)房子需要注意那些問(wèn)題呢？
1、合同的簽訂
由于小產(chǎn)權(quán)房子不能辦理房產(chǎn)證書(shū)，能夠保障自己權(quán)益的就是合同了，小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同是維護(hù)合法權(quán)益的兵器，當(dāng)房子出現(xiàn)問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議的時(shí)候，按照合同約定進(jìn)行解決是十分正確的辦法，所以合同的簽訂必須要規(guī)范。
2、注意交易資金的安全
房款是一筆非常大的費(fèi)用，交易的時(shí)候千萬(wàn)不要使用現(xiàn)金交易，通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬留下轉(zhuǎn)賬憑證比較好，也盡量不要一次性付清，約定好每一個(gè)付款階段。
購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)比較大，不建議購(gòu)買。但如果一定要購(gòu)買，則應(yīng)該盡量做準(zhǔn)備，努力保障雙方的權(quán)益不受侵犯。 -
147****5987
一般來(lái)說(shuō)“小產(chǎn)權(quán)房”是在集體土地上建起來(lái)的房子，并且按照現(xiàn)在的政策，政府一般是不支持的，并且能夠頒發(fā)這種房子的產(chǎn)權(quán)證只有鄉(xiāng)一級(jí)政府和村級(jí)才能頒發(fā)，因此做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。
查看全文↓ 2019-07-05 11:36:08
鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。從價(jià)格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價(jià)格只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的40%～60%; 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅; 從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒(méi)有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門(mén)的批復(fù)管理，施工過(guò)程也沒(méi)有監(jiān)督檢驗(yàn)。
小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國(guó)現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，更沒(méi)有國(guó)家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒(méi)產(chǎn)權(quán)。
相關(guān)問(wèn)題
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購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房會(huì)有一些風(fēng)險(xiǎn)的?！ 〉谝?、 小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力 “小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效為原則。但也區(qū)分不同情況： 1、對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。 2、 對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織 和部門(mén)批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效?！ ?、 對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén) 批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理?！ 〉诙?、小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓面臨的障礙 “小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)?！ 「鶕?jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和**也有一定影響?！ 〉谌?、政策風(fēng)險(xiǎn) 購(gòu)買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門(mén)整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地?！ ≠?gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微?！ 〉谒摹⒈O(jiān)管缺位 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)沒(méi)有明確的規(guī)定加以約束，開(kāi)發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對(duì)購(gòu)房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開(kāi)發(fā)單位的資質(zhì)沒(méi)有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。
全部4個(gè)回答> -
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如果跟業(yè)主同為一個(gè)集體單位，可以買賣并且正常辦理過(guò)戶手續(xù)；如果是外集體或單位的人，只能簽訂協(xié)議并不能完成過(guò)戶手續(xù)，建議不要購(gòu)買。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。 集體產(chǎn)權(quán)房屋修建在集體土地上，不能辦理房屋土地使用證，不屬于私產(chǎn)，不能上市交易?！ ∪绻?gòu)房者在取得房屋后不能取得房屋所有權(quán)證，那么他所購(gòu)的房屋所有權(quán)處在一種未經(jīng)法定形式確定的狀態(tài)，購(gòu)房者不能取得如下權(quán)利： 1、不能買賣、置換、贈(zèng)與、繼承、析產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓不具有產(chǎn)權(quán)登記的房屋。如進(jìn)行上述行為，也會(huì)因該行為違 反國(guó)家法律的禁止性規(guī)定而被宣布無(wú)效，法律不予保護(hù)無(wú)效的民事行為，各方的損失只能由各方自己來(lái)承擔(dān)； 2、無(wú)法設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利。他項(xiàng)權(quán)利主要指抵押權(quán)、典權(quán)。按我國(guó)法律規(guī)定，房屋抵押實(shí)行登記制度，而登記的唯一憑證就是房屋所有權(quán)證，所以購(gòu)房者無(wú)法通過(guò)房屋抵押來(lái)獲得貸款或承擔(dān)其它民事責(zé)任； 3、在房屋被拆除時(shí)無(wú)法按國(guó)家政策及相關(guān)拆遷法規(guī)獲得拆遷補(bǔ)償； 4、如因項(xiàng)目非法開(kāi)發(fā)而無(wú)法辦理房產(chǎn)證，則購(gòu)房者所購(gòu)房屋有被強(qiáng)制拆除或被拍賣的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者將無(wú)法通過(guò)法律渠道主張自己的權(quán)利； 5、無(wú)法部分改建所購(gòu)房屋； 6、在土地使用期限界滿時(shí)無(wú)法申請(qǐng)繼續(xù)使用該土地?！ 《唐贩康木幼≌邠碛幸陨纤f(shuō)的全部權(quán)利。
全部3個(gè)回答> -
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說(shuō)到底還是商品房?jī)r(jià)格太高，負(fù)擔(dān)不起，但要注意的是，買小產(chǎn)權(quán)房并不是十分保障的，法律人士認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的買賣在法律上是被禁止的，買方權(quán)益完全不受法律保護(hù)，所以，買小產(chǎn)權(quán)房前要看清楚下面的風(fēng)險(xiǎn)，再做決定吧! 一、什么是小產(chǎn)權(quán)房 所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。 二、小產(chǎn)權(quán)房能不能購(gòu)買 小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)有合法的手續(xù)，包括有土地使用證、開(kāi)工建設(shè)許可證和房產(chǎn)證。不過(guò)房產(chǎn)證只有一本，即整幢房子只有一本房產(chǎn)證。如果每一套房子沒(méi)有獨(dú)立的房產(chǎn)證，那么，房產(chǎn)的登記是一個(gè)很大的問(wèn)題，一旦房子被征收或被拆。是否可以通過(guò)簽訂購(gòu)房合同的方式來(lái)保障權(quán)益呢? 由于小產(chǎn)權(quán)房不是商品房，不但不具備交易的前提條件，而且在交易上被法律所禁止，所以即使交易真實(shí)存在，但購(gòu)買人無(wú)法在政府職能部門(mén)登記過(guò)戶，更不可能變更房子的歸屬關(guān)系。即便購(gòu)買人與出售人簽訂了購(gòu)房合同，但因與法律相違背，這樣的合同不受法律保護(hù)，購(gòu)買人通過(guò)合同簽訂確認(rèn)自己權(quán)益的做法行不通。 由于小產(chǎn)權(quán)房交易不被法律許可，但相關(guān)人士認(rèn)為，如果購(gòu)買人是為了投資，如出現(xiàn)拆遷賠償時(shí)，賠償權(quán)益歸原產(chǎn)權(quán)人所有，購(gòu)買人主張自己權(quán)益時(shí)法律不予支持，購(gòu)買人**多可向出售人主張購(gòu)房款。不過(guò)購(gòu)買人的購(gòu)買行為是為了居住，還可以考慮。 三、小產(chǎn)權(quán)房買賣被法律禁止 目前國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有明確具體的定義，通俗的理解是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在村集體的土地上建筑和向社會(huì)銷售的房屋，或是依靠政府劃撥土地而建設(shè)的集資房。 按現(xiàn)行法律規(guī)定，房子須具備兩證后方可上市交易。兩證是指土地使用許可證和房產(chǎn)證，由于小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證和土地使用許可證沒(méi)有細(xì)分至每一套房子，所以不具備法律許可的交易條件。 另外《土地管理?xiàng)l例》第六十五條第三、四款規(guī)定，禁止在集體所有的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房;同時(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。 四、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)多多 購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房除了購(gòu)買人的權(quán)益不受保障外，購(gòu)買人還面臨多重風(fēng)險(xiǎn)，即便是為了居住的需要購(gòu)買，不可能作為二手房進(jìn)行再交易，但小產(chǎn)權(quán)房被拆遷的時(shí)間無(wú)確定性，一兩年被拆遷后，居住的愿望就會(huì)落空。 由于小產(chǎn)權(quán)房交易不受法律保護(hù)，交易時(shí)購(gòu)買人必須一次性付清房款，不得向銀行按揭貸款。由于沒(méi)有房產(chǎn)證，也無(wú)法向銀行抵押貸款
全部5個(gè)回答> -
答
期房：國(guó)家規(guī)定**低30%,0**就是那30%由開(kāi)發(fā)商墊付。至于具體怎么分期給開(kāi)發(fā)商就看樓盤(pán)的策略了。二手房：就是說(shuō)這個(gè)房子的評(píng)估價(jià)可以做到很高，高到可以全部取銀行貸款
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