??二手房怎么買?如何判斷二手房價(jià)值?

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• 133****1119

  二手房為了達(dá)到賣出的目的，通常被標(biāo)上各種賣點(diǎn)。比如在樓市和股市之間，經(jīng)常出現(xiàn)這樣的廣告語“房主炒股虧損，跳樓價(jià)賣房補(bǔ)倉”，類似的還有業(yè)主移民、留學(xué)買房、需要周轉(zhuǎn)資金用于經(jīng)營等?？傊薪榭倳o你配上賣點(diǎn)的，即使你真的沒有一些特殊的噱頭也沒關(guān)系，諸如“誠心出售”“高性價(jià)比”等詞匯。
  
  幾乎所有的中介人士在推銷房源是，都會放大賣點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士指出，其實(shí)這是一種營銷策略，目的是提高成交量。比如，中介告訴買房者“這套房子的主人已經(jīng)辦完移民手續(xù)，賣完房就出國”。買房者會怎么想？大部分人肯定認(rèn)為“撿漏”了，因?yàn)闃I(yè)主不打算糾纏，這類房子應(yīng)該比較實(shí)惠。
  
  作為中介，他們通常在賣房時(shí)會凸出三點(diǎn)：
  
  第一，價(jià)格優(yōu)勢，各類急于拋售的廣告語都是價(jià)格攻勢；
  
  第二、房屋物理優(yōu)勢，比如南北通透、臨鐵房等；
  
  第三、附屬價(jià)值，這類價(jià)值通常是開發(fā)商品牌、各類高檔配套、商圈等。
  
  怎么判斷價(jià)值
  
  說實(shí)話，現(xiàn)在二手房交易市場仍呈現(xiàn)良莠不齊的狀態(tài)，各種虛假宣傳屢見不鮮。消息的失真，讓購房者經(jīng)常被坑。怎么判斷房源真實(shí)性和價(jià)值高低，十分重要。
  
  第一步，核實(shí)。我們在實(shí)體店和網(wǎng)上店鋪都很難找到房源的負(fù)面信息。來自賣房的消息大多數(shù)是片面的，要核實(shí)房源的信息，需要購房者自己去了解。比如你看中了教育配套，你可以去教育局了解。總之你看中什么，就得去親自核實(shí)，不能聽中介和賣家的單方面說辭。
  
  第二步，比較。比較的好處就在于能直觀的看出多套房源的優(yōu)劣勢。比較的維度可以是多方面的，一般**關(guān)注的應(yīng)該是房價(jià)。通常我們應(yīng)比較同小區(qū)多套房源的價(jià)格來核實(shí)中介所謂“抄底、**低價(jià)”的真實(shí)性。渠道可以是多個門店，多家中介。
  
  第三步，掌握行情。掌握行情和走勢，并了解近期成交價(jià)，對房價(jià)的總體價(jià)格有合理的判斷，才能避免被中介忽悠。真實(shí)的成交價(jià)比較難獲得，但參考價(jià)值**大。
  
  第四步、簽約
  
  經(jīng)過考察滿意的房源，就得簽約了。這里要注意，房子的賣點(diǎn)一定要寫進(jìn)買賣合同，比如贈送全套家具家電，要寫明家具家電型號，并拍照留存。不要隨便相信“撿漏”，這類房源一般不會大規(guī)模出現(xiàn)，即使真有這類房源，也會被推薦給更容易達(dá)成交易的購房者。另外，二手房交易時(shí)間不算短，這中間還有可能受房價(jià)波動出現(xiàn)毀約的風(fēng)險(xiǎn)，約定違約責(zé)任也必不可少。

  查看全文↓ 2019-07-05 15:58:35
• 143****2306

  一、配套方面
  
  1、這些地段的房子賣價(jià)更高（居住區(qū)外）
  
  ①市中心地段。市中心地段的房子生活配套完善、交通更便捷，日常生活所需的一切都是現(xiàn)成的，這是實(shí)實(shí)在在的號召力。
  
  ②規(guī)劃中市政建設(shè)的熱點(diǎn)片區(qū)。市政建設(shè)會直接提升一個區(qū)域的整體價(jià)值，也會提升居住區(qū)的生活層次，周邊二手房價(jià)值也能快速提升。
  
  ③所在地段并不位于市中心區(qū)，但軌道交通和公交網(wǎng)絡(luò)極為發(fā)達(dá)的區(qū)域。比如天津市北辰瑞景居住區(qū)房源的購房者大都是看重了交通的便捷和房源的性價(jià)比。
  
  2、生活配套及物業(yè)好的房子（居住區(qū)內(nèi)）
  
  ①通常在方圓三公里內(nèi)就有完善的醫(yī)院、**、幼兒園、菜市場、銀行、郵局、甚至公園、影院等的房屋，更容易滿足居民日常生活需要，配套越齊全，購房者越喜歡。
  
  ②小區(qū)物業(yè)好，衛(wèi)生情況以及車輛停放會更加有序，人員出入不混雜，安全方面不會存在隱患。小區(qū)的安保、車位的管理、垃圾的運(yùn)送、樓道的清掃、房屋設(shè)施的管理修繕，都會有相應(yīng)人員負(fù)責(zé)。
  
  ③緊鄰花園或健身場所的房子。臨街、臨馬路的房子，私密性較差且比較嘈雜，這個時(shí)候，緊鄰花園或健身場所的房子就顯得更加受歡迎，自然可以要更高的價(jià)錢。
  
  3、房屋情況
  
  ①朝向：朝南的主臥是購房者傳統(tǒng)觀念中**喜歡的布局，也符合居住舒適度。南北通透的多室房源號召力**強(qiáng)，而朝西側(cè)的一室或東西向的兩室則保值度較低。
  
  ②戶型方正、緊湊，但廳、廚、衛(wèi)、臥功能各具，這類房源在市場上也備受認(rèn)同。
  
  ③樓層情況。一般情況下，6-8層好，15層以上（頂樓除外）的樓層也比較好，房價(jià)更高。
  
  ④房屋裝修情況。有的二手房即買即住，為購房者省去了裝修的錢。這樣的房子房價(jià)更高。
  
  二、房屋屬性
  
  1、剛滿五年的二手次新房
  
  ①滿五年的房子，在交易時(shí)有增值稅、契稅、個人所得稅減免的優(yōu)惠。
  
  ②滿5年的樓盤入住率較高、小區(qū)各方面的配套設(shè)施更齊全，物業(yè)更成熟，購買后基本能直接住。
  
  ③老舊二手房不能要。高齡房產(chǎn)會影響按揭貸款，多數(shù)中資銀行都不批準(zhǔn)房齡20年以上的個人住房按揭商業(yè)貸款。房齡30年以上的房子除了金融風(fēng)險(xiǎn)，還存在戶型老、隔音差、采光不好、衛(wèi)生狀況差、物業(yè)管理質(zhì)量不高等各種問題。
  
  2、商品房貶值房更受歡迎
  
  在同地段、同小區(qū)內(nèi)，買房人更不喜歡動遷安置房，這類房子的位置和朝向都不好，而且容積率太高。
  
  3、視線開闊的房子
  
  買房者挑選位置、光線等也更謹(jǐn)慎。小區(qū)中央比小區(qū)外圍好，位置優(yōu)先排序是，臨近綠化、臨近小路、臨近地鐵、臨近高架／國道／干道。

  查看全文↓ 2019-07-05 15:58:29
• 137****4200

  二手房房價(jià)水平參差不齊，同等配套的房子，有的房源比市場價(jià)貴了幾萬仍有人買，這是為什么？你對自己的房子有多大把握？什么樣的二手房可以要個高價(jià)？以下這幾點(diǎn)，多一點(diǎn)都是極好的。
  一、配套方面
  1、這些地段的房子賣價(jià)更高（居住區(qū)外）
  ①市中心地段。市中心地段的房子生活配套完善、交通更便捷，日常生活所需的一切都是現(xiàn)成的，這是實(shí)實(shí)在在的號召力。
  ②規(guī)劃中市政建設(shè)的熱點(diǎn)片區(qū)。市政建設(shè)會直接提升一個區(qū)域的整體價(jià)值，也會提升居住區(qū)的生活層次，周邊二手房價(jià)值也能快速提升。
  ③所在地段并不位于市中心區(qū)，但軌道交通和公交網(wǎng)絡(luò)極為發(fā)達(dá)的區(qū)域。比如天津市北辰瑞景居住區(qū)房源的購房者大都是看重了交通的便捷和房源的性價(jià)比。
  2、生活配套及物業(yè)好的房子（居住區(qū)內(nèi)）
  ①通常在方圓三公里內(nèi)就有完善的醫(yī)院、**、幼兒園、菜市場、銀行、郵局、甚至公園、影院等的房屋，更容易滿足居民日常生活需要，配套越齊全，購房者越喜歡。
  ②小區(qū)物業(yè)好，衛(wèi)生情況以及車輛停放會更加有序，人員出入不混雜，安全方面不會存在隱患。小區(qū)的安保、車位的管理、垃圾的運(yùn)送、樓道的清掃、房屋設(shè)施的管理修繕，都會有相應(yīng)人員負(fù)責(zé)。
  ③緊鄰花園或健身場所的房子。臨街、臨馬路的房子，私密性較差且比較嘈雜，這個時(shí)候，緊鄰花園或健身場所的房子就顯得更加受歡迎，自然可以要更高的價(jià)錢。
  3、房屋情況
  ①朝向：朝南的主臥是購房者傳統(tǒng)觀念中**喜歡的布局，也符合居住舒適度。南北通透的多室房源號召力**強(qiáng)，而朝西側(cè)的一室或東西向的兩室則保值度較低。
  ②戶型方正、緊湊，但廳、廚、衛(wèi)、臥功能各具，這類房源在市場上也備受認(rèn)同。
  ③樓層情況。一般情況下，6-8層好，15層以上（頂樓除外）的樓層也比較好，房價(jià)更高。
  ④房屋裝修情況。有的二手房即買即住，為購房者省去了裝修的錢。這樣的房子房價(jià)更高。
  二、房屋屬性
  1、剛滿五年的二手次新房
  ①滿五年的房子，在交易時(shí)有增值稅、契稅、個人所得稅減免的優(yōu)惠。
  ②滿5年的樓盤入住率較高、小區(qū)各方面的配套設(shè)施更齊全，物業(yè)更成熟，購買后基本能直接住。
  ③老舊二手房不能要。高齡房產(chǎn)會影響按揭貸款，多數(shù)中資銀行都不批準(zhǔn)房齡20年以上的個人住房按揭商業(yè)貸款。房齡30年以上的房子除了金融風(fēng)險(xiǎn)，還存在戶型老、隔音差、采光不好、衛(wèi)生狀況差、物業(yè)管理質(zhì)量不高等各種問題。
  2、商品房貶值房更受歡迎
  在同地段、同小區(qū)內(nèi)，買房人更不喜歡動遷安置房，這類房子的位置和朝向都不好，而且容積率太高。
  3、視線開闊的房子
  買房者挑選位置、光線等也更謹(jǐn)慎。小區(qū)中央比小區(qū)外圍好，位置優(yōu)先排序是，臨近綠化、臨近小路、臨近地鐵、臨近高架／國道／干道。
  三、重點(diǎn)：找對賣房時(shí)機(jī)
  除了傳統(tǒng)的旺季金九銀十，五月、六月也是人們集中看房買房的時(shí)候，比起其他的月份，這四個月來看房買房的人會多出至少20%。需求的人多了，漲價(jià)自然不成問題。

  查看全文↓ 2019-07-05 15:58:23
• 134****7545

  簡單地說，二手房按照建造年限可以分成舊房和次新房兩大類。
  
  次新房由于入住時(shí)間相對較短，房屋的保管也相對比較完善，尤其是一些口碑比較好的小區(qū)總會給人一種房屋質(zhì)量一定很好的印象。這種先入為主的想法是非常要不得的，準(zhǔn)備購買二手房的朋友一定要明白一個道理：小區(qū)口碑好只能說明該小區(qū)總體來講滿意度較高，入住時(shí)間短也不能說明每間房屋的質(zhì)量都不會有問題。
  
  所以建議大家：無論樓盤新舊，一律按照鑒定舊房的心態(tài)來觀察。這一點(diǎn)非常重要。那么，當(dāng)我們走進(jìn)一間二手房時(shí)，到底應(yīng)該著重觀察一些什么呢？怎樣才能對所在的二手房質(zhì)量有一個比較完整和客觀的判斷呢？記住以下幾個方面吧！
  
  1、承重墻的鑒別：
  
  說承重墻是房屋的筋骨一點(diǎn)都不過分，承重墻是否完整、牢固是所在房屋是否安全的根本。走進(jìn)房間我們第一步就應(yīng)該觀察室內(nèi)承重墻是否有裂紋。如果有，說明該房屋質(zhì)量有隱患，如果該裂紋呈上下、斜角或左右貫通狀則說明該房屋存在重大安全隱患，建議放棄。另外，還應(yīng)該對比一下其他與該房屋戶型完全一致的單元，對比一下該房屋在裝修改造時(shí)有沒有對承重墻進(jìn)行破拆，如果有，建議放棄。
  
  2、下水的鑒別：
  
  下水質(zhì)量的鑒別分排水通暢度和返味防臭度兩點(diǎn)。就排水通暢度而言可以實(shí)驗(yàn)一下其抽水馬桶的吸力和洗衣機(jī)下水口、頭盆、洗菜盆、淋浴下水、浴缸排水等等環(huán)節(jié)的通暢程度。方法是將頭盆、洗菜盆、淋浴下水口、浴缸排水口堵住，放入一定量的水后再打開，仔細(xì)觀察排水是否快速通暢。這一點(diǎn)非常重要，如果買到一個排水不暢的二手房保證讓你以后的生活苦不堪言。 返味防臭的能力也是鑒定下水時(shí)不可忽略的問題?，F(xiàn)在大多數(shù)下水都有防臭彎，但是防臭的能力卻良莠不齊。鑒定返味防臭能力可以仔細(xì)觀察各個地漏有沒有防臭設(shè)施（如扣蓋式地漏和水密式地漏都有很好的防臭效果），也可以通過與該房屋房主和小區(qū)鄰居的溝通獲得一些基本的資料。如果得出該房屋防臭能力欠佳時(shí)要先與專業(yè)人士溝通一下，看看日后是否可以通過一定的改造使該問題得以解決。
  
  3、廚房排煙能力的鑒別：
  
  廚房排煙的能力是否出色主要取決于煙道是否暢通。我知道現(xiàn)在有不少小區(qū)的煙道都有一定的問題——無論油煙機(jī)怎么賣力地工作油煙就是排不出去，要么就是別人家把做飯炒菜的油煙通過煙道排進(jìn)了你的家里。這一切的原因都是因?yàn)闃莾?nèi)的煙道出口太小或者根本不通。鑒定方法很簡單，挑個做飯的時(shí)間去看房，如果在樓道和室內(nèi)聞到大量的油煙味就足以說明問題了。
  
  4、防水能力的鑒別：
  
  注意觀察房屋頂部、門窗四周、室內(nèi)墻面是否有洇水的痕跡。如果發(fā)現(xiàn)這些部位有墻面漆起泡、脫落、發(fā)黑、發(fā)霉的跡象說明該房屋的防水能力欠佳，會給今后的生活帶來一定的麻煩。建議在購買該房屋之前請專業(yè)的防水人員鑒定一下是否有解決該問題的可能。

  查看全文↓ 2019-07-05 15:58:17
• 153****2942

  1、房產(chǎn)的年份、硬件和初次購買價(jià)格雖然在房產(chǎn)價(jià)格大幅上升的時(shí)期體現(xiàn)得不很明顯，但對房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估時(shí)還是要考慮到這就問題的。合理的算法是每年折舊2%。另外，初次的購買價(jià)格也會對價(jià)值評估產(chǎn)生一定的影響，二手房定價(jià)時(shí)要考慮到當(dāng)?shù)貥鞘械恼w**（或貶值）幅度。不應(yīng)該在定價(jià)時(shí)背離正常的價(jià)格規(guī)律。
  
  2、樓體結(jié)構(gòu)、層次、朝向關(guān)于樓體結(jié)構(gòu)優(yōu)劣的鑒定請參照我通俗解釋住宅結(jié)構(gòu)名詞的含義一文，好的樓體結(jié)構(gòu)、層次和朝向是為房產(chǎn)加分的重要因素。通常一個層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。
  
  3、外部環(huán)境、綠化、人文所出售的房產(chǎn)如果位于外部環(huán)境佳、綠化面積大、人文條件好的小區(qū)會比較容易得到買家的心理認(rèn)可。買家會愿意多出一些費(fèi)用來購買這樣的房產(chǎn)。優(yōu)良的外部環(huán)境、綠化、人文等這些因素會為房產(chǎn)每平米加價(jià)2%至5%左右，反之亦然。
  
  4、建筑質(zhì)量、外立面造型、內(nèi)外部裝修建筑質(zhì)量、外立面造型、內(nèi)外部裝修的優(yōu)劣程度也是影響房產(chǎn)估值的重要因素。良好的建筑質(zhì)量、獨(dú)特又美觀外立面造型、優(yōu)質(zhì)的內(nèi)外部裝修會為房價(jià)加分5%左右。
  
  5、電梯數(shù)量和品牌買家來看房時(shí)往往會乘坐電梯。而電梯數(shù)量和品牌是便利性與安全性的體現(xiàn)。相對較多的電梯數(shù)量和信譽(yù)度較高的電梯品牌雖然不一定為房產(chǎn)價(jià)值加分，但卻會對買家的心里舒適度產(chǎn)生重大的影響。
  
  6、地段等級 較高的地段等級當(dāng)然會對拉高房價(jià)產(chǎn)生作用。尤其是當(dāng)該地段已經(jīng)全部開發(fā)完畢，不再有新項(xiàng)目產(chǎn)生的情況下，房產(chǎn)地段本身的稀缺性就會帶來不可估量的價(jià)值空間。
  
  7、室內(nèi)面積、戶型、凈高、開間跨度、廚衛(wèi)大小、采光室內(nèi)面積合適、戶型好、凈高大、開間跨度合理、廚衛(wèi)空間適中使用方便、采光性能理想的房產(chǎn)在定價(jià)時(shí)要高于其他房產(chǎn)價(jià)格的3%至5%左右，反之亦然。
  
  8、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施交通便利、配套設(shè)施齊備的小區(qū)生活宜居度會相應(yīng)升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業(yè)服務(wù)設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施不夠健全的小區(qū)在定價(jià)時(shí)將會被扣減5%左右的價(jià)格。
  
  9、居住人氣、區(qū)域規(guī)劃居住人氣高的小區(qū)往往會使購房者產(chǎn)生從眾心理。另外，許多購房者在購買二手房時(shí)會比較看重所在房產(chǎn)區(qū)域的未來規(guī)劃。一個規(guī)劃完善的區(qū)域會為本地房產(chǎn)提供2%至5%的加價(jià)空間。
  
  

  查看全文↓ 2019-07-05 15:58:11

相關(guān)問題

• 問 二手房怎么買?怎么判斷二手房價(jià)值?
  答

  房價(jià)的影響有很多。一、經(jīng)濟(jì)因素。通常來講,一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高,財(cái)政收入越多、金融形勢越好,房地產(chǎn)市場需求就越大,房價(jià)總體水平也越高。反之,房價(jià)總體水平越低。二、社會因素。人口因素包括人口的數(shù)量、密度、結(jié)構(gòu)(如文化結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)、收入水平結(jié)構(gòu)等);家庭因素指家庭數(shù)量、家庭構(gòu)成狀況等;文化與時(shí)尚主要指文化氛圍、風(fēng)俗習(xí)慣、大眾心理趨勢等。三、行政與政治因素。與經(jīng)濟(jì)和社會因素不同,行政和政治因素對房價(jià)影響作用的速度相對較快,如果說經(jīng)濟(jì)、社會因素的作用是漸變式的,則行政和政治因素的作用可以說是突變式的。如,加強(qiáng)宏觀調(diào)控,緊縮固定資產(chǎn)投資規(guī)模,收緊銀根政策,會使所在地的房地產(chǎn)需求減少,房價(jià)在較短的時(shí)間內(nèi)迅速下跌。四、房地產(chǎn)內(nèi)在因素和周邊環(huán)境因素。 這個因素主要是指房地產(chǎn)自身及其周邊環(huán)境狀態(tài),如土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量,以及所處環(huán)境的地質(zhì)、地貌、氣象、水文、環(huán)境污染情況等

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• 問 怎么看二手房? 新手如何判斷二手房的價(jià)值呢？
  答

  一、查看房產(chǎn)證，一般已辦理抵押的房子房產(chǎn)證上都會注明。二、到房管交易核心交一定費(fèi)用去查案及打印備案。三、請房東提供房產(chǎn)證的原件給你看，商品房的房產(chǎn)證是赤紅色的（就是豬肝色）。在房產(chǎn)證的較后一頁的有一項(xiàng)寫明的：該房屋銀行評估價(jià)是多少，借貸多少，寫得很清楚，有寫這些內(nèi)容的就是有低押給銀行，如果房產(chǎn)證的原件上沒有寫這些內(nèi)容就是說明他的房子沒有抵押。以前的房屋貸款是將“房產(chǎn)證”和“他項(xiàng)權(quán)利證”一齊放在銀行抵押的，現(xiàn)在有很多銀行會將“房產(chǎn)證”還給業(yè)主，只留住“他項(xiàng)權(quán)利證”在銀行抵押，如果賣房子，如果沒有銀行的“他項(xiàng)權(quán)利證”是無法銷售的，要先贖契才可銷售。記住：一定要看原件，復(fù)印件是不行的，因?yàn)橛械氖窃诜孔觿傓k好房產(chǎn)證還沒到銀行抵押時(shí)就復(fù)印了的。

  全部5個回答>
• 問 二手房如何評估? 二手房價(jià)格怎么算 如何對二手房價(jià)值評估？
  答

  向、樓層、戶型架構(gòu)、裝修水準(zhǔn)、物業(yè)類型等；（3）市場炒房因素和其他因素等?，F(xiàn)在我們分析一下可以看到，第1條受市政規(guī)劃影響較大，第2條名目很多，但人為影響較大，第3條可以當(dāng)做偶然因素看待了。二手房評估包含哪些環(huán)節(jié)？現(xiàn)在房產(chǎn)評估可采取由房產(chǎn)網(wǎng)站評估或由擁有專業(yè)評估資質(zhì)的服務(wù)公司評估兩種方式：（1）房產(chǎn)網(wǎng)站評估：目前，一些國內(nèi)大型的房產(chǎn)經(jīng)營性網(wǎng)站或者一些門戶網(wǎng)站的房產(chǎn)欄目等等一些網(wǎng)站為吸引人氣，均推出了免費(fèi)評估的服務(wù)項(xiàng)目，這對消費(fèi)者來說是一些利好消息。但值得引起注意的是，部分網(wǎng)絡(luò)提供的評估的結(jié)果不具備法律效應(yīng)，也就是說，銀行不會依據(jù)這種估價(jià)給予購房者辦理抵押貸款，如需貸款買房，需要找有專業(yè)評估資質(zhì)的網(wǎng)站，進(jìn)行線下評估，出評估報(bào)告。（2）專業(yè)資質(zhì)機(jī)構(gòu)評估：擁有專業(yè)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)才出具的評估報(bào)告可以用來辦理按揭貸款。我們確定好需要貸款銀行后，可以直接找銀行尋找他們可信的評估機(jī)構(gòu)，或是網(wǎng)上搜索找到評估公司后再去確定我們的貸款辦理銀行，也可以直接委托房產(chǎn)中介進(jìn)行操作。二手房評估費(fèi)用如何計(jì)算？具體到實(shí)際操作來講，房屋評估費(fèi)可以依據(jù)房產(chǎn)中介提供給你的費(fèi)率來計(jì)算。當(dāng)然這前提是你不在乎這一小部分錢。從現(xiàn)在來說，銀行為爭取客戶，占有市場份額，與很多評估公司簽具了協(xié)議，費(fèi)率降了很多。實(shí)際操作空間比較大，這里**主要的是與評估公司爭利，費(fèi)率方面可探討性較大。一般來講，小伙伴們購入低于100萬的房產(chǎn)，評估費(fèi)在10

  全部5個回答>
• 問 二手房的價(jià)格怎么算的?如何對二手房價(jià)值評估?
  答

  1、房產(chǎn)的年份、硬件和初次購買價(jià)格雖然在房產(chǎn)價(jià)格大幅上升的時(shí)期體現(xiàn)得不很明顯，但對房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估時(shí)還是要考慮到這就問題的。合理的算法是每年折舊2%。另外，初次的購買價(jià)格也會對價(jià)值評估產(chǎn)生一定的影響，二手房定價(jià)時(shí)要考慮到當(dāng)?shù)貥鞘械恼w**（或貶值）幅度。不應(yīng)該在定價(jià)時(shí)背離正常的價(jià)格規(guī)律。2、樓體結(jié)構(gòu)、層次、朝向關(guān)于樓體結(jié)構(gòu)優(yōu)劣的鑒定請參照我通俗解釋住宅結(jié)構(gòu)名詞的含義一文，好的樓體結(jié)構(gòu)、層次和朝向是為房產(chǎn)加分的重要因素。通常一個層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。3、外部環(huán)境、綠化、人文所出售的房產(chǎn)如果位于外部環(huán)境佳、綠化面積大、人文條件好的小區(qū)會比較容易得到買家的心理認(rèn)可。買家會愿意多出一些費(fèi)用來購買這樣的房產(chǎn)。優(yōu)良的外部環(huán)境、綠化、人文等這些因素會為房產(chǎn)每平米加價(jià)2%至5%左右，反之亦然。4、建筑質(zhì)量、外立面造型、內(nèi)外部裝修建筑質(zhì)量、外立面造型、內(nèi)外部裝修的優(yōu)劣程度也是影響房產(chǎn)估值的重要因素。良好的建筑質(zhì)量、獨(dú)特又美觀外立面造型、優(yōu)質(zhì)的內(nèi)外部裝修會為房價(jià)加分5%左右。5、電梯數(shù)量和品牌買家來看房時(shí)往往會乘坐電梯。而電梯數(shù)量和品牌是便利性與安全性的體現(xiàn)。相對較多的電梯數(shù)量和信譽(yù)度較高的電梯品牌雖然不一定為房產(chǎn)價(jià)值加分，但卻會對買家的心里舒適度產(chǎn)生重大的影響。6、地段等級 較高的地段等級當(dāng)然會對拉高房價(jià)產(chǎn)生作用。尤其是當(dāng)該地段已經(jīng)全部開發(fā)完畢，不再有新項(xiàng)目產(chǎn)生的情況下，房產(chǎn)地段本身的稀缺性就會帶來不可估量的價(jià)值空間。7、室內(nèi)面積、戶型、凈高、開間跨度、廚衛(wèi)大小、采光室內(nèi)面積合適、戶型好、凈高大、開間跨度合理、廚衛(wèi)空間適中使用方便、采光性能理想的房產(chǎn)在定價(jià)時(shí)要高于其他房產(chǎn)價(jià)格的3%至5%左右，反之亦然。8、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施交通便利、配套設(shè)施齊備的小區(qū)生活宜居度會相應(yīng)升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業(yè)服務(wù)設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施不夠健全的小區(qū)在定價(jià)時(shí)將會被扣減5%左右的價(jià)格。9、居住人氣、區(qū)域規(guī)劃居住人氣高的小區(qū)往往會使購房者產(chǎn)生從眾心理。另外，許多購房者在購買二手房時(shí)會比較看重所在房產(chǎn)區(qū)域的未來規(guī)劃。一個規(guī)劃完善的區(qū)域會為本地房產(chǎn)提供2%至5%的加價(jià)空間。

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• 問 ??二手房怎么買?買二手房如何了解真實(shí)房價(jià)?
  答

  過戶指導(dǎo)價(jià)該價(jià)格是根據(jù)房子的設(shè)計(jì)用途、房子的建成年代等多個綜合因素決定的，是二手房交易中繳稅的基準(zhǔn)價(jià)。不同區(qū)域的過戶指導(dǎo)價(jià)、同區(qū)域不同小區(qū)的過戶指導(dǎo)價(jià)、同小區(qū)不同樓層的**低過戶指導(dǎo)價(jià)都不一樣。過戶指導(dǎo)價(jià)不僅有下線，也有上限，超過上限不管交易房屋面積多大都視為非普通住宅，都會多交很多稅費(fèi)。說簡單一點(diǎn)就是說建委規(guī)定的**低過戶價(jià)建委規(guī)定這一片是單價(jià)不低于多少，只要房子的單價(jià)高于這個數(shù)就可以過戶，合同價(jià)做太低的話建委不允許過戶。網(wǎng)簽價(jià)現(xiàn)在二手房過戶之前都需要做網(wǎng)簽，也就是在房管局系統(tǒng)的網(wǎng)上進(jìn)行公示和簽合同，網(wǎng)簽價(jià)也就是在網(wǎng)管局系統(tǒng)里體現(xiàn)的成交價(jià)格，首先這個價(jià)格必須高于房管局要求的區(qū)域**低過戶指導(dǎo)價(jià)。其次，網(wǎng)簽價(jià)**高可以到達(dá)合同價(jià)的90%-95%。網(wǎng)簽價(jià)的高低即決定貸款數(shù)的高低，也決定了交稅的高低。合同價(jià)（**終成交價(jià)）該價(jià)格是根據(jù)合同規(guī)定，賣方在正確的履行完合同義務(wù)后，買方應(yīng)該支付給賣方的價(jià)格(賣方的凈得價(jià))。 是不是覺得定義“蒼白”，那我們就舉個例子來加強(qiáng)一下認(rèn)知好了。比如你要購買一套二手房，面積100平，成交價(jià)為300萬，**低的繳稅和過戶價(jià)格為20000元/平，在房管局中體現(xiàn)的價(jià)格是100X20000=2000000元。二手房交易中的該三種價(jià)格分別為過戶指導(dǎo)價(jià)為20000元每平米；網(wǎng)簽價(jià)為2000000元；合同價(jià)為300百萬。

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