??新房剛交付想換房怎么辦?該怎么操作啊?

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• 136****8439

  1、剛交了**款，還沒(méi)有辦按揭。這種情況就是開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有到房管局備案，是**好處理的。
  
  2、買(mǎi)賣(mài)雙方可以直接到開(kāi)發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓，就是跟開(kāi)發(fā)商商量好，跟買(mǎi)方重新簽訂一份購(gòu)房合同，并將老的購(gòu)房合同收回即可。
  
  3、然后買(mǎi)方再將**款付給賣(mài)方就行了。后面的事情就跟買(mǎi)新房一樣，房管局備案就直接寫(xiě)買(mǎi)方的名字，銀行按揭也是買(mǎi)方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來(lái)就直接是買(mǎi)方的名字了。
  
  二手房交易的整個(gè)過(guò)程大致分以下幾個(gè)階段：
  
  （1）買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。
  
  （2）如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序），買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同（或稱房屋買(mǎi)賣(mài)契約）。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
  
  （3）買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
  
  （4）立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱的“白契”。
  
  （5）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
  
  （6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
  
  （7）對(duì)貸款的買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
  
  （8）買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。
  
  

  查看全文↓ 2019-07-10 17:58:28
• 156****2732

  家庭名下有兩套住宅，及其他例如京籍單身，名下有一套住宅或者外籍人士名下有一套住宅，屬于購(gòu)房資質(zhì)處于占用中的情況，換房需“先賣(mài)再買(mǎi)”。
  
  1.為什么只能“先賣(mài)再買(mǎi)”？
  
  按照北京的限購(gòu)政策，京籍已婚家庭名下，**多只有擁有兩套住宅。所以，如果業(yè)主想換房，必須先出售一套，騰出購(gòu)房資質(zhì)，才能再購(gòu)入新房。
  
  2.什么時(shí)候才算“騰出購(gòu)房資質(zhì)”？
  
  對(duì)于京籍家庭，只有家庭名下無(wú)房或者只有一套住宅的，才能通過(guò)購(gòu)房資質(zhì)審核。即，對(duì)于名下有兩套住宅的家庭，只有將其中一套舊房辦理完過(guò)戶手續(xù)后2到3天，才能通過(guò)資質(zhì)審核，進(jìn)入“買(mǎi)新”流程。
  
  3. “先賣(mài)再買(mǎi)”的流程大致怎樣？（以賣(mài)舊全款，買(mǎi)新全款為例）

  查看全文↓ 2019-07-10 17:57:53
• 154****0747

  改善型換房有三招
  　　小房換大房，舊房換新房，品質(zhì)差的換品質(zhì)好的，如今，改善型置換的人越來(lái)越多，何時(shí)置換比較適宜?怎樣置換才能恰到好處?某不動(dòng)產(chǎn)資深從業(yè)人士根據(jù)自己多年的經(jīng)驗(yàn)，給購(gòu)房者以舊換新提出三個(gè)招數(shù)。
  　　招數(shù)一：
  　　置換改善時(shí)間越早越好
  　　從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)發(fā)展處于盤(pán)旋上升期，舊房、品質(zhì)差的房子沒(méi)有新房、品質(zhì)好的房子增值幅度大。換的越遲，付出的成本與代價(jià)將越高。
  　　招數(shù)二：
  　　選擇淡季進(jìn)行置換更好
  　　旺季時(shí)房子賣(mài)得快，性價(jià)比好的房子停留時(shí)間短，購(gòu)房者選擇機(jī)會(huì)少，而淡季選擇機(jī)會(huì)明顯增多，考慮的時(shí)間更從容。旺季時(shí)房子比較好賣(mài)，房主售房除追求高價(jià)外，還對(duì)付款條件要求特別苛刻，比如要付全款，不能申請(qǐng)公積貸款等。
  　　招數(shù)三：
  　　三個(gè)步驟以舊換新
  　　購(gòu)房者以小換大改善住房，是先賣(mài)后買(mǎi)，還是先買(mǎi)后賣(mài)，一買(mǎi)一賣(mài)之間的時(shí)間差如何把握，這里大有講究。專家認(rèn)為，有實(shí)力的可以先買(mǎi)后賣(mài)，實(shí)力不強(qiáng)的應(yīng)先賣(mài)后買(mǎi)。對(duì)于前者很好操作，而對(duì)于先賣(mài)房后買(mǎi)房的則三個(gè)步驟：
  　　第一步，賣(mài)舊房與看新房同時(shí)進(jìn)行，避免自己的房子賣(mài)了，卻買(mǎi)不到看中的房子。
  　　第二步，與房主協(xié)商，先付定金，讓房主給出一個(gè)時(shí)段賣(mài)房以籌措房款。王祥特別提醒，在置換房子時(shí)，很多人心存“自己的房子多賣(mài)點(diǎn)，想改善的房子多還點(diǎn)價(jià)”的想法可以理解，但不能為小利而貽誤時(shí)機(jī)。
  　　第三步，先付定金，房子盡量賣(mài)，賣(mài)不掉就去現(xiàn)房抵押支付**，這樣舊房可以從容掛牌銷售。關(guān)鍵是置換者要有這樣的勇氣和魄力去做。

  查看全文↓ 2019-07-10 17:57:45

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 新房剛交付想換房怎么辦?想換房,怎么操作**合適?
  答

  理論上是換不了的，因?yàn)楝F(xiàn)在銀行基本上不做轉(zhuǎn)按貸款，只有先結(jié)清貸款再換房，或是在當(dāng)?shù)毓C處公證后賣(mài)房，另外公證處出的公證書(shū)是沒(méi)有法律效力的，有一定風(fēng)險(xiǎn)。

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• 問(wèn) 新房剛交付想換房怎么辦
  答

  1、我國(guó)房屋所有權(quán)的確認(rèn)已登記為準(zhǔn)，一旦取得了房產(chǎn)證，那么房屋確權(quán)已經(jīng)全部完成。2、如果想換房，那么就必須變更房產(chǎn)證上的名字，否則換房只是交換了使用權(quán)，沒(méi)有變更所有權(quán)。3、房屋所有權(quán)變更，在房屋所有權(quán)存續(xù)期間，只能是交易買(mǎi)賣(mài)、遺產(chǎn)繼承和贈(zèng)與這三種情況，所以不能簡(jiǎn)單交換房產(chǎn)證就結(jié)束了。4、可以按照贈(zèng)與的方式，與對(duì)方相互交換房屋，但需要做公證，繳納相關(guān)稅費(fèi)，辦理房屋過(guò)戶才行。

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• 問(wèn) ??新房剛交付想換房怎么辦?可以換房嗎?
  答

  評(píng)估對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)曾是個(gè)遙遠(yuǎn)而陌生的事兒，近年來(lái)隨著私房二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放，特別是散戶購(gòu)房浪潮的掀起，房產(chǎn)評(píng)估開(kāi)始走進(jìn)百姓生活，無(wú)論是公積金、按揭購(gòu)房，還是二手房交易都離不開(kāi)它。時(shí)下，公房上市成為京城樓市的**大熱點(diǎn)，相應(yīng)的，二手房房?jī)r(jià)如何評(píng)估，誰(shuí)說(shuō)了算，誰(shuí)來(lái)監(jiān)督這些評(píng)估機(jī)構(gòu)等問(wèn)題，也成為人們備加關(guān)注的細(xì)節(jié)。 評(píng)估走近百姓 在公房上市之前，私房二級(jí)市場(chǎng)便已開(kāi)放多年。北京市的私房置換活動(dòng)幾乎每年都有，一些私房交易市場(chǎng)、房產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所或聯(lián)手或單獨(dú)推出房產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。咨詢內(nèi)容也不限于貸款買(mǎi)房了，開(kāi)始涉及到私房轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等方面。房地產(chǎn)評(píng)估已經(jīng)悄然步入百姓的生活。 二手房成難點(diǎn) 日前，在一些城市的城建工程開(kāi)發(fā)公司同房地產(chǎn)交易市場(chǎng)聯(lián)手推出了“補(bǔ)齊差價(jià)，以舊換新”的差價(jià)換房業(yè)務(wù)。但**讓登記者關(guān)心的問(wèn)題是，他們的舊房到底值多少錢(qián)？一些人對(duì)評(píng)估的權(quán)威性、純潔性心存疑慮。差價(jià)換房的評(píng)價(jià)缺乏政策法規(guī)的規(guī)范，成為北京歷屆換房活動(dòng)的操作難點(diǎn)。 機(jī)構(gòu)好成熱點(diǎn) 進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款的評(píng)估，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，一定要委托具有該地房屋土地管理局頒發(fā)的房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)證書(shū)的機(jī)構(gòu)。由于各評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)發(fā)展方向、工作經(jīng)驗(yàn)、人員素質(zhì)也有一定差異，因此委托信譽(yù)較好的機(jī)構(gòu)為好。 評(píng)估業(yè)待規(guī)范 房地產(chǎn)系統(tǒng)內(nèi)的機(jī)構(gòu)，還有眾多審計(jì)師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所、銀行及其他咨詢中介機(jī)構(gòu)也都推出評(píng)估業(yè)務(wù)。由于其歸屬系統(tǒng)不同，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)也有所差別，隨著一系列管理法規(guī)的頒布，目前分級(jí)管理的格局已逐步形成。 價(jià)格仗找政府 已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)入市場(chǎng)的買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)格，由買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人協(xié)商確定。 買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人對(duì)評(píng)估價(jià)格有異議的，可以自接到評(píng)估價(jià)格通知書(shū)之日起15日之內(nèi)，向市房屋土地管理局申請(qǐng)復(fù)核，市房地局應(yīng)當(dāng)自接到復(fù)核申請(qǐng)書(shū)之日起10日內(nèi)作出復(fù)核決定。 舊房?jī)r(jià)優(yōu)新房 從目前上市交易的舊房看，優(yōu)勢(shì)是基本上都在三環(huán)以內(nèi)，交通方便，購(gòu)物方便，地理位置好，缺點(diǎn)是房子舊，戶型基本都比較小，設(shè)計(jì)也比較落后，物業(yè)不健全。經(jīng)過(guò)初步調(diào)查，登記出售和購(gòu)買(mǎi)二手房的人員結(jié)構(gòu)以普通市民居多。對(duì)出售舊房?jī)r(jià)位占同位置商品房的2／3左右這一參考數(shù)據(jù)，買(mǎi)房人表示出的接受程度比賣(mài)房人要好。 資料 二手房稅費(fèi)： 賣(mài)方： 營(yíng)業(yè)稅：合同價(jià)的5%；城建維護(hù)稅：合同價(jià)的0.05%；土地增值費(fèi)：土地增值額的20%；單位所得稅：所得額的15%；個(gè)人所得稅：所得額的20%；印花稅：合同價(jià)的0.05% 買(mǎi)方： 印花稅：合同價(jià)0.05%；登記費(fèi)：登記價(jià)0.1%(登記價(jià)＝售價(jià)＋土地增值費(fèi))；契稅：合同價(jià)1% 公證費(fèi)： 公證費(fèi)：合同價(jià)0.3% 注：居住超過(guò)一年的個(gè)人普通住宅(不包括別墅、高級(jí)公寓)免征營(yíng)業(yè)稅；不足一年的，按銷售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)的差額，計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。 所得額＝現(xiàn)購(gòu)入價(jià)-原購(gòu)入價(jià)-營(yíng)業(yè)稅-城建稅-土地增值費(fèi)-印花稅-登記費(fèi) 土地增值額＝現(xiàn)購(gòu)入價(jià)(售價(jià))-原購(gòu)入價(jià)，現(xiàn)購(gòu)入價(jià)低于估價(jià)值(由國(guó)土局統(tǒng)一規(guī)定)時(shí)，取估價(jià)值 二手樓買(mǎi)賣(mài)過(guò)程： 1、賣(mài)方向代理機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明文件 2、與代理機(jī)構(gòu)簽署賣(mài)房獨(dú)家《委托代理協(xié)議書(shū)》。賣(mài)方明確銷售條件，在可能的情況下，提供該物業(yè)的鑰匙 3、代理機(jī)構(gòu)核實(shí)并確保待售樓宇的真實(shí)性、合法性 4、代理機(jī)構(gòu)免費(fèi)替樓宇做廣告，帶買(mǎi)家看樓 5、代理機(jī)構(gòu)尋找合適的買(mǎi)家，收取買(mǎi)主定金 6、賣(mài)方提供《房地產(chǎn)證》原件、產(chǎn)權(quán)人的身份證明等 7、賣(mài)方與代理機(jī)構(gòu)簽訂正式的《委托買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，賣(mài)方收取定金 8、買(mǎi)方付全款給代理機(jī)構(gòu)(按揭付款的根據(jù)按揭銀行的規(guī)定執(zhí)行) 9、買(mǎi)賣(mài)雙方簽署《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同(現(xiàn)售)》，向產(chǎn)權(quán)部門(mén)遞交過(guò)戶所需的資料 10、產(chǎn)權(quán)部門(mén)出具稅單后，交納稅費(fèi) 11、代理機(jī)構(gòu)付全款的50%給賣(mài)方 12、產(chǎn)權(quán)部門(mén)辦理《房地產(chǎn)證》 13、賣(mài)方向代理機(jī)構(gòu)提交結(jié)清該物業(yè)水電費(fèi)、電話費(fèi)等費(fèi)用的證明資料 14、代理機(jī)構(gòu)付清全部余款給賣(mài)方，交付《房地產(chǎn)證》給買(mǎi)方

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• 問(wèn) ??新房剛交付想換房怎么辦?房子簽訂合同后不滿意怎么辦?
  答

  簽訂合同后對(duì)房子不滿意，可以提出異議。房子和合同內(nèi)容不符，小于百分之3可以協(xié)商。大于百分之3可以退房換房。

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• 問(wèn) 新房剛交付想換房怎么辦?換房需要注意的風(fēng)險(xiǎn)有哪些?
  答

  換房涉及兩個(gè)動(dòng)作：舊房出售和新房購(gòu)入。對(duì)于京籍家庭名下有兩套住宅以及非京籍家庭來(lái)說(shuō)，想換房必須先賣(mài)房以騰出購(gòu)房資質(zhì)，即辦理完舊房過(guò)戶手續(xù)之后才能購(gòu)入新房。但是如果京籍家庭名下只有一套住宅，那么既可以選擇先出售，也可以選擇先購(gòu)入，當(dāng)然也可以同時(shí)進(jìn)行。下面以京籍家庭為例：一、家庭名下有兩套住宅，如何換房？家庭名下有兩套住宅，及其他例如京籍單身，名下有一套住宅或者外籍人士名下有一套住宅，屬于購(gòu)房資質(zhì)處于占用中的情況，換房需“先賣(mài)再買(mǎi)”。1.為什么只能“先賣(mài)再買(mǎi)”？按照北京的限購(gòu)政策，京籍已婚家庭名下，**多只有擁有兩套住宅。所以，如果業(yè)主想換房，必須先出售一套，騰出購(gòu)房資質(zhì)，才能再購(gòu)入新房。2.什么時(shí)候才算“騰出購(gòu)房資質(zhì)”？對(duì)于京籍家庭，只有家庭名下無(wú)房或者只有一套住宅的，才能通過(guò)購(gòu)房資質(zhì)審核。即，對(duì)于名下有兩套住宅的家庭，只有將其中一套舊房辦理完過(guò)戶手續(xù)后2到3天，才能通過(guò)資質(zhì)審核，進(jìn)入“買(mǎi)新”流程。

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