新房剛交付想換房怎么辦?想換房,怎么操作**合適?

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• 131****9628

  理論上是換不了的，因?yàn)楝F(xiàn)在銀行基本上不做轉(zhuǎn)按貸款，只有先結(jié)清貸款再換房，或是在當(dāng)?shù)毓C處公證后賣房，另外公證處出的公證書是沒有法律效力的，有一定風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2019-07-19 14:31:56
• 135****7734

  一、家庭名下有兩套住宅，如何換房？
  
  家庭名下有兩套住宅，及其他例如京籍單身，名下有一套住宅或者外籍人士名下有一套住宅，屬于購房資質(zhì)處于占用中的情況，換房需“先賣再買”。
  
  1.為什么只能“先賣再買”？
  
  按照北京的限購政策，京籍已婚家庭名下，**多只有擁有兩套住宅。所以，如果業(yè)主想換房，必須先出售一套，騰出購房資質(zhì)，才能再購入新房。
  
  2.什么時(shí)候才算“騰出購房資質(zhì)”？
  
  對(duì)于京籍家庭，只有家庭名下無房或者只有一套住宅的，才能通過購房資質(zhì)審核。即，對(duì)于名下有兩套住宅的家庭，只有將其中一套舊房辦理完過戶手續(xù)后2到3天，才能通過資質(zhì)審核，進(jìn)入“買新”流程。
  
  3. “先賣再買”的流程大致怎樣？（以賣舊全款，買新全款為例）

  查看全文↓ 2019-07-19 14:31:48
• 132****8867

  評(píng)估對(duì)于老百姓來說曾是個(gè)遙遠(yuǎn)而陌生的事兒，近年來隨著私房二級(jí)市場的開放，特別是散戶購房浪潮的掀起，房產(chǎn)評(píng)估開始走進(jìn)百姓生活，無論是公積金、按揭購房，還是二手房交易都離不開它。時(shí)下，公房上市成為京城樓市的**大熱點(diǎn)，相應(yīng)的，二手房房價(jià)如何評(píng)估，誰說了算，誰來監(jiān)督這些評(píng)估機(jī)構(gòu)等問題，也成為人們備加關(guān)注的細(xì)節(jié)。 評(píng)估走近百姓 在公房上市之前，私房二級(jí)市場便已開放多年。北京市的私房置換活動(dòng)幾乎每年都有，一些私房交易市場、房產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所或聯(lián)手或單獨(dú)推出房產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。咨詢內(nèi)容也不限于貸款買房了，開始涉及到私房轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等方面。房地產(chǎn)評(píng)估已經(jīng)悄然步入百姓的生活。 二手房成難點(diǎn) 日前，在一些城市的城建工程開發(fā)公司同房地產(chǎn)交易市場聯(lián)手推出了“補(bǔ)齊差價(jià)，以舊換新”的差價(jià)換房業(yè)務(wù)。但**讓登記者關(guān)心的問題是，他們的舊房到底值多少錢？一些人對(duì)評(píng)估的權(quán)威性、純潔性心存疑慮。差價(jià)換房的評(píng)價(jià)缺乏政策法規(guī)的規(guī)范，成為北京歷屆換房活動(dòng)的操作難點(diǎn)。 機(jī)構(gòu)好成熱點(diǎn) 進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款的評(píng)估，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，一定要委托具有該地房屋土地管理局頒發(fā)的房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)證書的機(jī)構(gòu)。由于各評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)發(fā)展方向、工作經(jīng)驗(yàn)、人員素質(zhì)也有一定差異，因此委托信譽(yù)較好的機(jī)構(gòu)為好。 評(píng)估業(yè)待規(guī)范 房地產(chǎn)系統(tǒng)內(nèi)的機(jī)構(gòu)，還有眾多審計(jì)師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所、銀行及其他咨詢中介機(jī)構(gòu)也都推出評(píng)估業(yè)務(wù)。由于其歸屬系統(tǒng)不同，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)也有所差別，隨著一系列管理法規(guī)的頒布，目前分級(jí)管理的格局已逐步形成。 價(jià)格仗找政府 已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)入市場的買賣成交價(jià)格，由買賣雙方當(dāng)事人協(xié)商確定。 買賣雙方當(dāng)事人對(duì)評(píng)估價(jià)格有異議的，可以自接到評(píng)估價(jià)格通知書之日起15日之內(nèi)，向市房屋土地管理局申請(qǐng)復(fù)核，市房地局應(yīng)當(dāng)自接到復(fù)核申請(qǐng)書之日起10日內(nèi)作出復(fù)核決定。 舊房價(jià)優(yōu)新房 從目前上市交易的舊房看，優(yōu)勢(shì)是基本上都在三環(huán)以內(nèi)，交通方便，購物方便，地理位置好，缺點(diǎn)是房子舊，戶型基本都比較小，設(shè)計(jì)也比較落后，物業(yè)不健全。經(jīng)過初步調(diào)查，登記出售和購買二手房的人員結(jié)構(gòu)以普通市民居多。對(duì)出售舊房價(jià)位占同位置商品房的2／3左右這一參考數(shù)據(jù)，買房人表示出的接受程度比賣房人要好。 資料 二手房稅費(fèi)： 賣方： 營業(yè)稅：合同價(jià)的5%；城建維護(hù)稅：合同價(jià)的0.05%；土地增值費(fèi)：土地增值額的20%；單位所得稅：所得額的15%；個(gè)人所得稅：所得額的20%；印花稅：合同價(jià)的0.05% 買方： 印花稅：合同價(jià)0.05%；登記費(fèi)：登記價(jià)0.1%(登記價(jià)＝售價(jià)＋土地增值費(fèi))；契稅：合同價(jià)1% 公證費(fèi)： 公證費(fèi)：合同價(jià)0.3% 注：居住超過一年的個(gè)人普通住宅(不包括別墅、高級(jí)公寓)免征營業(yè)稅；不足一年的，按銷售價(jià)減去購入原價(jià)的差額，計(jì)征營業(yè)稅。 所得額＝現(xiàn)購入價(jià)-原購入價(jià)-營業(yè)稅-城建稅-土地增值費(fèi)-印花稅-登記費(fèi) 土地增值額＝現(xiàn)購入價(jià)(售價(jià))-原購入價(jià)，現(xiàn)購入價(jià)低于估價(jià)值(由國土局統(tǒng)一規(guī)定)時(shí)，取估價(jià)值 二手樓買賣過程：
  1、賣方向代理機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明文件
  2、與代理機(jī)構(gòu)簽署賣房獨(dú)家《委托代理協(xié)議書》。賣方明確銷售條件，在可能的情況下，提供該物業(yè)的鑰匙
  3、代理機(jī)構(gòu)核實(shí)并確保待售樓宇的真實(shí)性、合法性
  4、代理機(jī)構(gòu)免費(fèi)替樓宇做廣告，帶買家看樓
  5、代理機(jī)構(gòu)尋找合適的買家，收取買主定金
  6、賣方提供《房地產(chǎn)證》原件、產(chǎn)權(quán)人的身份證明等
  7、賣方與代理機(jī)構(gòu)簽訂正式的《委托買賣協(xié)議書》，賣方收取定金
  8、買方付全款給代理機(jī)構(gòu)(按揭付款的根據(jù)按揭銀行的規(guī)定執(zhí)行)
  9、買賣雙方簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(現(xiàn)售)》，向產(chǎn)權(quán)部門遞交過戶所需的資料
  10、產(chǎn)權(quán)部門出具稅單后，交納稅費(fèi)
  11、代理機(jī)構(gòu)付全款的50%給賣方
  12、產(chǎn)權(quán)部門辦理《房地產(chǎn)證》
  13、賣方向代理機(jī)構(gòu)提交結(jié)清該物業(yè)水電費(fèi)、電話費(fèi)等費(fèi)用的證明資料
  14、代理機(jī)構(gòu)付清全部余款給賣方，交付《房地產(chǎn)證》給買方

  查看全文↓ 2019-07-19 14:31:37

相關(guān)問題

• 問 新房剛交付想換房怎么辦
  答

  1、我國房屋所有權(quán)的確認(rèn)已登記為準(zhǔn)，一旦取得了房產(chǎn)證，那么房屋確權(quán)已經(jīng)全部完成。2、如果想換房，那么就必須變更房產(chǎn)證上的名字，否則換房只是交換了使用權(quán)，沒有變更所有權(quán)。3、房屋所有權(quán)變更，在房屋所有權(quán)存續(xù)期間，只能是交易買賣、遺產(chǎn)繼承和贈(zèng)與這三種情況，所以不能簡單交換房產(chǎn)證就結(jié)束了。4、可以按照贈(zèng)與的方式，與對(duì)方相互交換房屋，但需要做公證，繳納相關(guān)稅費(fèi)，辦理房屋過戶才行。

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• 問 ??新房剛交付想換房怎么辦?該怎么操作啊?
  答

  1、剛交了**款，還沒有辦按揭。這種情況就是開發(fā)商還沒有到房管局備案，是**好處理的。2、買賣雙方可以直接到開發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓，就是跟開發(fā)商商量好，跟買方重新簽訂一份購房合同，并將老的購房合同收回即可。3、然后買方再將**款付給賣方就行了。后面的事情就跟買新房一樣，房管局備案就直接寫買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來就直接是買方的名字了。二手房交易的整個(gè)過程大致分以下幾個(gè)階段：（1）買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。（2）如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。（3）買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。（4）立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。（5）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。（6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。（7）對(duì)貸款的買房人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。（8）買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

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• 問 ??新房剛交付想換房怎么辦?可以換房嗎?
  答

  評(píng)估對(duì)于老百姓來說曾是個(gè)遙遠(yuǎn)而陌生的事兒，近年來隨著私房二級(jí)市場的開放，特別是散戶購房浪潮的掀起，房產(chǎn)評(píng)估開始走進(jìn)百姓生活，無論是公積金、按揭購房，還是二手房交易都離不開它。時(shí)下，公房上市成為京城樓市的**大熱點(diǎn)，相應(yīng)的，二手房房價(jià)如何評(píng)估，誰說了算，誰來監(jiān)督這些評(píng)估機(jī)構(gòu)等問題，也成為人們備加關(guān)注的細(xì)節(jié)。 評(píng)估走近百姓 在公房上市之前，私房二級(jí)市場便已開放多年。北京市的私房置換活動(dòng)幾乎每年都有，一些私房交易市場、房產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所或聯(lián)手或單獨(dú)推出房產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。咨詢內(nèi)容也不限于貸款買房了，開始涉及到私房轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等方面。房地產(chǎn)評(píng)估已經(jīng)悄然步入百姓的生活。 二手房成難點(diǎn) 日前，在一些城市的城建工程開發(fā)公司同房地產(chǎn)交易市場聯(lián)手推出了“補(bǔ)齊差價(jià)，以舊換新”的差價(jià)換房業(yè)務(wù)。但**讓登記者關(guān)心的問題是，他們的舊房到底值多少錢？一些人對(duì)評(píng)估的權(quán)威性、純潔性心存疑慮。差價(jià)換房的評(píng)價(jià)缺乏政策法規(guī)的規(guī)范，成為北京歷屆換房活動(dòng)的操作難點(diǎn)。 機(jī)構(gòu)好成熱點(diǎn) 進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款的評(píng)估，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，一定要委托具有該地房屋土地管理局頒發(fā)的房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)證書的機(jī)構(gòu)。由于各評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)發(fā)展方向、工作經(jīng)驗(yàn)、人員素質(zhì)也有一定差異，因此委托信譽(yù)較好的機(jī)構(gòu)為好。 評(píng)估業(yè)待規(guī)范 房地產(chǎn)系統(tǒng)內(nèi)的機(jī)構(gòu)，還有眾多審計(jì)師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所、銀行及其他咨詢中介機(jī)構(gòu)也都推出評(píng)估業(yè)務(wù)。由于其歸屬系統(tǒng)不同，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)也有所差別，隨著一系列管理法規(guī)的頒布，目前分級(jí)管理的格局已逐步形成。 價(jià)格仗找政府 已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)入市場的買賣成交價(jià)格，由買賣雙方當(dāng)事人協(xié)商確定。 買賣雙方當(dāng)事人對(duì)評(píng)估價(jià)格有異議的，可以自接到評(píng)估價(jià)格通知書之日起15日之內(nèi)，向市房屋土地管理局申請(qǐng)復(fù)核，市房地局應(yīng)當(dāng)自接到復(fù)核申請(qǐng)書之日起10日內(nèi)作出復(fù)核決定。 舊房價(jià)優(yōu)新房 從目前上市交易的舊房看，優(yōu)勢(shì)是基本上都在三環(huán)以內(nèi)，交通方便，購物方便，地理位置好，缺點(diǎn)是房子舊，戶型基本都比較小，設(shè)計(jì)也比較落后，物業(yè)不健全。經(jīng)過初步調(diào)查，登記出售和購買二手房的人員結(jié)構(gòu)以普通市民居多。對(duì)出售舊房價(jià)位占同位置商品房的2／3左右這一參考數(shù)據(jù)，買房人表示出的接受程度比賣房人要好。 資料 二手房稅費(fèi)： 賣方： 營業(yè)稅：合同價(jià)的5%；城建維護(hù)稅：合同價(jià)的0.05%；土地增值費(fèi)：土地增值額的20%；單位所得稅：所得額的15%；個(gè)人所得稅：所得額的20%；印花稅：合同價(jià)的0.05% 買方： 印花稅：合同價(jià)0.05%；登記費(fèi)：登記價(jià)0.1%(登記價(jià)＝售價(jià)＋土地增值費(fèi))；契稅：合同價(jià)1% 公證費(fèi)： 公證費(fèi)：合同價(jià)0.3% 注：居住超過一年的個(gè)人普通住宅(不包括別墅、高級(jí)公寓)免征營業(yè)稅；不足一年的，按銷售價(jià)減去購入原價(jià)的差額，計(jì)征營業(yè)稅。 所得額＝現(xiàn)購入價(jià)-原購入價(jià)-營業(yè)稅-城建稅-土地增值費(fèi)-印花稅-登記費(fèi) 土地增值額＝現(xiàn)購入價(jià)(售價(jià))-原購入價(jià)，現(xiàn)購入價(jià)低于估價(jià)值(由國土局統(tǒng)一規(guī)定)時(shí)，取估價(jià)值 二手樓買賣過程： 1、賣方向代理機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明文件 2、與代理機(jī)構(gòu)簽署賣房獨(dú)家《委托代理協(xié)議書》。賣方明確銷售條件，在可能的情況下，提供該物業(yè)的鑰匙 3、代理機(jī)構(gòu)核實(shí)并確保待售樓宇的真實(shí)性、合法性 4、代理機(jī)構(gòu)免費(fèi)替樓宇做廣告，帶買家看樓 5、代理機(jī)構(gòu)尋找合適的買家，收取買主定金 6、賣方提供《房地產(chǎn)證》原件、產(chǎn)權(quán)人的身份證明等 7、賣方與代理機(jī)構(gòu)簽訂正式的《委托買賣協(xié)議書》，賣方收取定金 8、買方付全款給代理機(jī)構(gòu)(按揭付款的根據(jù)按揭銀行的規(guī)定執(zhí)行) 9、買賣雙方簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(現(xiàn)售)》，向產(chǎn)權(quán)部門遞交過戶所需的資料 10、產(chǎn)權(quán)部門出具稅單后，交納稅費(fèi) 11、代理機(jī)構(gòu)付全款的50%給賣方 12、產(chǎn)權(quán)部門辦理《房地產(chǎn)證》 13、賣方向代理機(jī)構(gòu)提交結(jié)清該物業(yè)水電費(fèi)、電話費(fèi)等費(fèi)用的證明資料 14、代理機(jī)構(gòu)付清全部余款給賣方，交付《房地產(chǎn)證》給買方

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• 問 ??新房剛交付想換房怎么辦?房子簽訂合同后不滿意怎么辦?
  答

  簽訂合同后對(duì)房子不滿意，可以提出異議。房子和合同內(nèi)容不符，小于百分之3可以協(xié)商。大于百分之3可以退房換房。

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• 問 新房剛交付想換房怎么辦?換房需要注意的風(fēng)險(xiǎn)有哪些?
  答

  換房涉及兩個(gè)動(dòng)作：舊房出售和新房購入。對(duì)于京籍家庭名下有兩套住宅以及非京籍家庭來說，想換房必須先賣房以騰出購房資質(zhì)，即辦理完舊房過戶手續(xù)之后才能購入新房。但是如果京籍家庭名下只有一套住宅，那么既可以選擇先出售，也可以選擇先購入，當(dāng)然也可以同時(shí)進(jìn)行。下面以京籍家庭為例：一、家庭名下有兩套住宅，如何換房？家庭名下有兩套住宅，及其他例如京籍單身，名下有一套住宅或者外籍人士名下有一套住宅，屬于購房資質(zhì)處于占用中的情況，換房需“先賣再買”。1.為什么只能“先賣再買”？按照北京的限購政策，京籍已婚家庭名下，**多只有擁有兩套住宅。所以，如果業(yè)主想換房，必須先出售一套，騰出購房資質(zhì)，才能再購入新房。2.什么時(shí)候才算“騰出購房資質(zhì)”？對(duì)于京籍家庭，只有家庭名下無房或者只有一套住宅的，才能通過購房資質(zhì)審核。即，對(duì)于名下有兩套住宅的家庭，只有將其中一套舊房辦理完過戶手續(xù)后2到3天，才能通過資質(zhì)審核，進(jìn)入“買新”流程。

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