新房剛交付想換房怎么辦?換房需要注意的風(fēng)險(xiǎn)有哪些?

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• 136****0556

  換房涉及兩個(gè)動(dòng)作：舊房出售和新房購入。對(duì)于京籍家庭名下有兩套住宅以及非京籍家庭來說，想換房必須先賣房以騰出購房資質(zhì)，即辦理完舊房過戶手續(xù)之后才能購入新房。但是如果京籍家庭名下只有一套住宅，那么既可以選擇先出售，也可以選擇先購入，當(dāng)然也可以同時(shí)進(jìn)行。下面以京籍家庭為例：
  
  
  
  一、家庭名下有兩套住宅，如何換房？
  
  家庭名下有兩套住宅，及其他例如京籍單身，名下有一套住宅或者外籍人士名下有一套住宅，屬于購房資質(zhì)處于占用中的情況，換房需“先賣再買”。
  
  1.為什么只能“先賣再買”？
  
  按照北京的限購政策，京籍已婚家庭名下，**多只有擁有兩套住宅。所以，如果業(yè)主想換房，必須先出售一套，騰出購房資質(zhì)，才能再購入新房。
  
  2.什么時(shí)候才算“騰出購房資質(zhì)”？
  
  對(duì)于京籍家庭，只有家庭名下無房或者只有一套住宅的，才能通過購房資質(zhì)審核。即，對(duì)于名下有兩套住宅的家庭，只有將其中一套舊房辦理完過戶手續(xù)后2到3天，才能通過資質(zhì)審核，進(jìn)入“買新”流程。

  查看全文↓ 2019-07-12 14:34:04
• 158****7160

  換房要注意哪些問題 換房是否要先買舊房子
  
  二胎放寬之后，很多家庭都有換房子的要求和計(jì)劃，換房子需要注意什么，如何換房子更合適。
  
  房價(jià)上漲的時(shí)候，換房族應(yīng)更加謹(jǐn)慎，對(duì)于僅有一套住房的朋友們來說，先買房還是先賣房是個(gè)不小的難題。
  
  在北上廣深這樣的限購城市換房更是艱難，特別是那些只能購買一套房的非本地戶口人群。換房就意味著必須先賣房，接著租房，然后找房，結(jié)果還不一定能買上。
  
  這不，北京的一位外地哥們兒換房一不小心換成了北漂，從自住房換成了租房。雖說這種事不多見，但換房的風(fēng)險(xiǎn)卻實(shí)實(shí)在在。一般來說，換房有兩種方式，先賣房后買房和先買房后賣房。下面我們從幾個(gè)方面來八一八換房那些事兒：
  
  換房原因：
  
  1、 為了孩子能上個(gè)好**；
  
  2、 現(xiàn)有房子太小，住不下；
  
  3、 周邊環(huán)境和房子本身問題；
  
  4、 為了臉面；
  
  5、 有錢任性；
  
  6、 為了和父母近點(diǎn)兒。
  
  明確了換房需求，接下來就是賣房再買房了。換房族可以選擇新房或二手房，兩者各有千秋。
  
  新房：
  
  優(yōu)勢(shì)：稅費(fèi)相對(duì)簡單，只有契稅和公共維修基金兩項(xiàng)大額支出。房源全新，價(jià)格較二手房更低。
  
  劣勢(shì)：新房通常位置更偏，配套不完善，交房周期較長，等候成本較高。
  
  二手房：
  
  優(yōu)勢(shì)：房源大多位于商圈較為成熟地段，配套完善。
  
  劣勢(shì)：二手房稅費(fèi)較新房更高，公共維修基金雖不用交，但契稅、中介傭金、賣方轉(zhuǎn)嫁的營業(yè)稅、個(gè)稅等更高。如果是非普通住宅，稅費(fèi)成本通常高達(dá)房價(jià)的10%。
  
  完整的換房流程通常是這樣的：賣房→審核買房資質(zhì)（限購人群）→尋找新房源→簽約→入住。但實(shí)際上，并不是人人都能很順暢的把這個(gè)流程走完。原因可能是：
  
  1、 政策變動(dòng)，買房資格審核出現(xiàn)問題，賣房后，無法在目標(biāo)區(qū)域買房，比如北京的通州區(qū)就實(shí)施了單獨(dú)限購政策。
  
  2、 賣家漲價(jià)或爽約。這對(duì)換房族的風(fēng)險(xiǎn)**大。
  
  雖然先賣風(fēng)險(xiǎn)更大，但先賣的成本更低，因?yàn)橘u完后又可以按首套房成本來買房。我們來算一筆賬。A君在上海有一套70平米的兩居室，打算換一套120平米。按上海2016年4月均價(jià)45851元/平米計(jì)算，A那套70平米兩居室市價(jià)約為320萬元，同地段置換120平米約需550萬元。
  
  換房成本比較：
  
  房貸支出
  
  先賣房后買房：
  
  已賣房總房款全部算作**，剩余230萬元選擇20年商貸，利率按首套房85折計(jì)算，月供為14144.44元本息支出總額為14144.44×240（期）≈340萬元
  
  其中利息總額為109萬元。
  
  先買房后買房：
  
  已賣房總房款全部算作**，剩余230萬元選擇20年商貸，利率按基準(zhǔn)利率計(jì)算：月供為15052.21元本息支出總額為15052.21×240（期）=360萬元
  
  其中利息總額為131萬元。
  
  契稅支出：
  
  先賣房：執(zhí)行首套房契稅稅率1.5%，契稅額：550×1.5%=8.25萬。
  
  先買房：執(zhí)行二套房契稅稅率3%，契稅額：550×3%=16.5萬。
  
  由此可算出，由于貸款利率和契稅的差別，先賣房比先買房貸款支出少近20萬元，契稅則少交8.25萬，總買房成本比先買房要少28.25萬元。
  
  需要注意的是，合理安排過渡時(shí)期的住房也很重要，因?yàn)橥昝婪吭床⒉荒敲慈菀讓ふ遥o自己留好退路。對(duì)于已有一套房源的工薪階層來說，先賣房后買房是更可行的選擇。雖然面臨了房價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)，但如果沒先賣掉手中的房源，是沒有底氣去買新房子的。而且手中握有現(xiàn)金，能更快地完成購房，減少房價(jià)波動(dòng)帶來的影響。在房地產(chǎn)不大穩(wěn)定的今天，控制債務(wù)，減少不確定性是**重要的

  查看全文↓ 2019-07-12 14:33:33
• 132****9550

  換房的常見風(fēng)險(xiǎn)有以下三種：1.時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)；2.資金風(fēng)險(xiǎn)；3.違約風(fēng)險(xiǎn)。
  
  一、換房中的時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)
  
  1.付款時(shí)效
  
  換房者與賣方約定，需要用自己賣房所得部分房款來支付購房的**款。但在約定時(shí)間到期后，舊房仍未賣出，導(dǎo)致?lián)Q房者不能在約定時(shí)效內(nèi)及時(shí)付款。
  
  具體付款金額及交付日期會(huì)在合同的補(bǔ)充協(xié)議中體現(xiàn)，如下圖：
  
  
  
  購房合同關(guān)于中成交價(jià)格的內(nèi)容
  
  
  
  購房合同中關(guān)于**款的內(nèi)容
  
  2.交房時(shí)效
  
  如果賣方?jīng)]有按照合同中約定的時(shí)間交房，就會(huì)面臨違約。
  
  因此，一定要明確交房的時(shí)間以及違約責(zé)任，一定要具體到某一個(gè)時(shí)間，比如，過戶后1個(gè)工作日，切勿做口頭約定，必須落實(shí)到合同中。
  
  
  
  購房合同中關(guān)于房屋交付的內(nèi)容
  
  3.戶口遷出時(shí)效
  
  有可能房子已經(jīng)買賣過好多次，以前房主的戶口還在里面遷不走，導(dǎo)致買方戶口無法遷入。
  
  因此，一定要在合同中確定現(xiàn)房主戶口的遷出時(shí)間和違約責(zé)任。為避免不必要的麻煩，建議去房屋所屬派出所核實(shí)戶口問題。

  查看全文↓ 2019-07-12 14:33:22

相關(guān)問題

• 問 新房剛交付想換房怎么辦
  答

  1、我國房屋所有權(quán)的確認(rèn)已登記為準(zhǔn)，一旦取得了房產(chǎn)證，那么房屋確權(quán)已經(jīng)全部完成。2、如果想換房，那么就必須變更房產(chǎn)證上的名字，否則換房只是交換了使用權(quán)，沒有變更所有權(quán)。3、房屋所有權(quán)變更，在房屋所有權(quán)存續(xù)期間，只能是交易買賣、遺產(chǎn)繼承和贈(zèng)與這三種情況，所以不能簡單交換房產(chǎn)證就結(jié)束了。4、可以按照贈(zèng)與的方式，與對(duì)方相互交換房屋，但需要做公證，繳納相關(guān)稅費(fèi)，辦理房屋過戶才行。

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• 問 ??新房剛交付想換房怎么辦?可以換房嗎?
  答

  評(píng)估對(duì)于老百姓來說曾是個(gè)遙遠(yuǎn)而陌生的事兒，近年來隨著私房二級(jí)市場的開放，特別是散戶購房浪潮的掀起，房產(chǎn)評(píng)估開始走進(jìn)百姓生活，無論是公積金、按揭購房，還是二手房交易都離不開它。時(shí)下，公房上市成為京城樓市的**大熱點(diǎn)，相應(yīng)的，二手房房價(jià)如何評(píng)估，誰說了算，誰來監(jiān)督這些評(píng)估機(jī)構(gòu)等問題，也成為人們備加關(guān)注的細(xì)節(jié)。 評(píng)估走近百姓 在公房上市之前，私房二級(jí)市場便已開放多年。北京市的私房置換活動(dòng)幾乎每年都有，一些私房交易市場、房產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所或聯(lián)手或單獨(dú)推出房產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。咨詢內(nèi)容也不限于貸款買房了，開始涉及到私房轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等方面。房地產(chǎn)評(píng)估已經(jīng)悄然步入百姓的生活。 二手房成難點(diǎn) 日前，在一些城市的城建工程開發(fā)公司同房地產(chǎn)交易市場聯(lián)手推出了“補(bǔ)齊差價(jià)，以舊換新”的差價(jià)換房業(yè)務(wù)。但**讓登記者關(guān)心的問題是，他們的舊房到底值多少錢？一些人對(duì)評(píng)估的權(quán)威性、純潔性心存疑慮。差價(jià)換房的評(píng)價(jià)缺乏政策法規(guī)的規(guī)范，成為北京歷屆換房活動(dòng)的操作難點(diǎn)。 機(jī)構(gòu)好成熱點(diǎn) 進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款的評(píng)估，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，一定要委托具有該地房屋土地管理局頒發(fā)的房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)證書的機(jī)構(gòu)。由于各評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)發(fā)展方向、工作經(jīng)驗(yàn)、人員素質(zhì)也有一定差異，因此委托信譽(yù)較好的機(jī)構(gòu)為好。 評(píng)估業(yè)待規(guī)范 房地產(chǎn)系統(tǒng)內(nèi)的機(jī)構(gòu)，還有眾多審計(jì)師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所、銀行及其他咨詢中介機(jī)構(gòu)也都推出評(píng)估業(yè)務(wù)。由于其歸屬系統(tǒng)不同，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)也有所差別，隨著一系列管理法規(guī)的頒布，目前分級(jí)管理的格局已逐步形成。 價(jià)格仗找政府 已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)入市場的買賣成交價(jià)格，由買賣雙方當(dāng)事人協(xié)商確定。 買賣雙方當(dāng)事人對(duì)評(píng)估價(jià)格有異議的，可以自接到評(píng)估價(jià)格通知書之日起15日之內(nèi)，向市房屋土地管理局申請(qǐng)復(fù)核，市房地局應(yīng)當(dāng)自接到復(fù)核申請(qǐng)書之日起10日內(nèi)作出復(fù)核決定。 舊房價(jià)優(yōu)新房 從目前上市交易的舊房看，優(yōu)勢(shì)是基本上都在三環(huán)以內(nèi)，交通方便，購物方便，地理位置好，缺點(diǎn)是房子舊，戶型基本都比較小，設(shè)計(jì)也比較落后，物業(yè)不健全。經(jīng)過初步調(diào)查，登記出售和購買二手房的人員結(jié)構(gòu)以普通市民居多。對(duì)出售舊房價(jià)位占同位置商品房的2／3左右這一參考數(shù)據(jù)，買房人表示出的接受程度比賣房人要好。 資料 二手房稅費(fèi)： 賣方： 營業(yè)稅：合同價(jià)的5%；城建維護(hù)稅：合同價(jià)的0.05%；土地增值費(fèi)：土地增值額的20%；單位所得稅：所得額的15%；個(gè)人所得稅：所得額的20%；印花稅：合同價(jià)的0.05% 買方： 印花稅：合同價(jià)0.05%；登記費(fèi)：登記價(jià)0.1%(登記價(jià)＝售價(jià)＋土地增值費(fèi))；契稅：合同價(jià)1% 公證費(fèi)： 公證費(fèi)：合同價(jià)0.3% 注：居住超過一年的個(gè)人普通住宅(不包括別墅、高級(jí)公寓)免征營業(yè)稅；不足一年的，按銷售價(jià)減去購入原價(jià)的差額，計(jì)征營業(yè)稅。 所得額＝現(xiàn)購入價(jià)-原購入價(jià)-營業(yè)稅-城建稅-土地增值費(fèi)-印花稅-登記費(fèi) 土地增值額＝現(xiàn)購入價(jià)(售價(jià))-原購入價(jià)，現(xiàn)購入價(jià)低于估價(jià)值(由國土局統(tǒng)一規(guī)定)時(shí)，取估價(jià)值 二手樓買賣過程： 1、賣方向代理機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明文件 2、與代理機(jī)構(gòu)簽署賣房獨(dú)家《委托代理協(xié)議書》。賣方明確銷售條件，在可能的情況下，提供該物業(yè)的鑰匙 3、代理機(jī)構(gòu)核實(shí)并確保待售樓宇的真實(shí)性、合法性 4、代理機(jī)構(gòu)免費(fèi)替樓宇做廣告，帶買家看樓 5、代理機(jī)構(gòu)尋找合適的買家，收取買主定金 6、賣方提供《房地產(chǎn)證》原件、產(chǎn)權(quán)人的身份證明等 7、賣方與代理機(jī)構(gòu)簽訂正式的《委托買賣協(xié)議書》，賣方收取定金 8、買方付全款給代理機(jī)構(gòu)(按揭付款的根據(jù)按揭銀行的規(guī)定執(zhí)行) 9、買賣雙方簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(現(xiàn)售)》，向產(chǎn)權(quán)部門遞交過戶所需的資料 10、產(chǎn)權(quán)部門出具稅單后，交納稅費(fèi) 11、代理機(jī)構(gòu)付全款的50%給賣方 12、產(chǎn)權(quán)部門辦理《房地產(chǎn)證》 13、賣方向代理機(jī)構(gòu)提交結(jié)清該物業(yè)水電費(fèi)、電話費(fèi)等費(fèi)用的證明資料 14、代理機(jī)構(gòu)付清全部余款給賣方，交付《房地產(chǎn)證》給買方

  全部3個(gè)回答>
• 問 新房剛交付想換房怎么辦?想換房,怎么操作**合適?
  答

  理論上是換不了的，因?yàn)楝F(xiàn)在銀行基本上不做轉(zhuǎn)按貸款，只有先結(jié)清貸款再換房，或是在當(dāng)?shù)毓C處公證后賣房，另外公證處出的公證書是沒有法律效力的，有一定風(fēng)險(xiǎn)。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??新房剛交付想換房怎么辦?房子簽訂合同后不滿意怎么辦?
  答

  簽訂合同后對(duì)房子不滿意，可以提出異議。房子和合同內(nèi)容不符，小于百分之3可以協(xié)商。大于百分之3可以退房換房。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??新房剛交付想換房怎么辦?該怎么操作啊?
  答

  1、剛交了**款，還沒有辦按揭。這種情況就是開發(fā)商還沒有到房管局備案，是**好處理的。2、買賣雙方可以直接到開發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓，就是跟開發(fā)商商量好，跟買方重新簽訂一份購房合同，并將老的購房合同收回即可。3、然后買方再將**款付給賣方就行了。后面的事情就跟買新房一樣，房管局備案就直接寫買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來就直接是買方的名字了。二手房交易的整個(gè)過程大致分以下幾個(gè)階段：（1）買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。（2）如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。（3）買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。（4）立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。（5）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。（6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。（7）對(duì)貸款的買房人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。（8）買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

  全部3個(gè)回答>