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容積率一般是由政府規(guī)定的?，F(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規(guī)劃，一般而言，容積率分為獨立別墅為0.2~0.5,聯(lián)排別墅為0.4~0.7,6層以下多層住宅為0.8~1.2,11層小高層住宅為1.5~2.0,18層高層住宅為1.8~2.5,19層以上住宅為2.4~4.5,住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。并根據(jù)不同城市的特點有所差別。
全部3個回答>??誰能告訴我規(guī)劃容積率怎么算？
148****0394 | 2019-07-19 12:06:28
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136****4492
一、建筑容積率怎么算
查看全文↓ 2019-07-19 12:07:57
建筑容積率計算方法如下：
建筑容積率=地上總建筑面積÷總用地面積，一般使用小數(shù)來表示。當(dāng)建筑物超出8米時，在計算容積率時，此層建筑面積需要翻倍計算。容積率指的是規(guī)劃容積率，一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。
二、容積率計算規(guī)則
1、住宅建筑標準層層高大于4.9米 (2.7米+2.2米)
不管層內(nèi)有沒有隔層，建筑面積計算都是根據(jù)此層水平投影面積的兩倍來計算。當(dāng)住宅建筑層高大于7.6米時，不管層內(nèi)有沒有隔層，建筑面積計算根據(jù)此層水平投影面積的三倍來計算。
2、當(dāng)辦公建筑標準層層高大于5.5米(3.3米+2.2米)
不管層內(nèi)有沒有隔層，建筑面積計算按照以上方法來計算。當(dāng)辦公室層高大于8.8米(3.3米×2+2.2米)時，不管層內(nèi)有沒有隔層，建筑面積計算根據(jù)水平投影面積的三倍來計算。 -
148****1531
容積率直接影響到居住的舒適度，但很多購房者并不是很清楚這個概念。那么究竟是什么意思呢？容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。一般在實際操作過程中會涉及到容積率怎么計算這個問題，通常指的是總計容建筑面積÷總用地面積，其中的總計容建筑面積=地上總建筑面積-地上不計容建筑面積+特殊多倍計容面積。
查看全文↓ 2019-07-19 12:07:46 -
136****9916
建筑容積率怎么計算
查看全文↓ 2019-07-19 12:07:37
1、容積率，一般意義上的容積率是指規(guī)劃容積率，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。包括實際容積率和規(guī)劃容積率兩種類型。
2、容積率=地上總建筑面積÷總用地面積，一般用小數(shù)表示。當(dāng)建筑物超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。
3、在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，容積率是房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。工業(yè)上，容積率=(廠區(qū)建筑面積+構(gòu)筑物面積)÷廠區(qū)占地面積。
4、毛容積率=住宅建筑總面積/規(guī)劃用地面積。
5、住宅面積毛容積率 = 住宅建筑總面積 / 規(guī)劃建設(shè)用地。
6、綜合容積率 = 計算容積率建筑總面積 / 規(guī)劃建設(shè)用地。
7、計算容積率建筑總面積=住宅建筑面積+配套公建面積。不計算容積率建筑總面積：地下建筑面積(不包括商業(yè)用途)+架空建筑面積。
建筑容積率計算公式
(1)容積率:即規(guī)劃地塊內(nèi)各類總建筑面積與地塊面積之比,
計算公式為:容積率=總建筑面積/土地面積 容積率可根據(jù)需要制定上限與下限.容積率的下限是保證地塊開發(fā)的效益，防止無效益或低效益開發(fā)造成土地的浪費。容積率上限防止過渡開發(fā)帶來的城市基礎(chǔ)設(shè)施超負荷運行。容積率還可以根據(jù)建筑用途的不同，分為全部建筑容積率，公共建筑容積率，住宅建筑容積率等。
(2)建筑密度：即規(guī)劃地塊內(nèi)各建筑基底占地面積與地塊面積之比。計算公式：建筑密度=建筑基底占地面積/地塊面積。 -
157****8449
一、容積率多少合適
查看全文↓ 2019-07-19 12:07:26
容積率又稱修建面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總修建面積與用地上面積的比值。用公式標明就是：容積率等于總修建面積除用地上面積。對開發(fā)商而言，如果可用于出售的面積越大，收回資金則越多。對居民而言，容積率越小，必定居住環(huán)境舒適度越高。
一般來說，容積率越低，一般修建密度也會越低。一個**佳的小區(qū)，高層修建容積率應(yīng)不超越5，多層則不超越2，美化率應(yīng)不低于30％。然而現(xiàn)實是遭到土地資金的約束，并不是一切項目都能到達。
不少小區(qū)不止是同類修建，有的包含多層、小高層、高層、別墅等混在一同的狀況，這是因為開發(fā)商會取它們的歸納容積率，這樣極大的降低了小高層和高層的容積率。在買房的過程不只需注重整個小區(qū)的容積率，也要注重一下自己購買區(qū)域的容積率、樓距離。不管給出的容積率數(shù)字多么美麗，樓距離過小也會給日常帶來極大的不方便。
二、容積率由什么來確定的
容積率這么重要的數(shù)字有必要由政府來定，一般來說在一塊土地出讓前容積率就已確定了。也就是說開發(fā)商買了這塊土地，能夠蓋多少房子，早就心里有數(shù)了。如果肆意聽任開發(fā)商在規(guī)定的土地上蓋房，會構(gòu)成小區(qū)修建面積特別大，導(dǎo)致樓層日照缺失、美化面積削減、人流特別密集。
而人流的密集，則使供水供電和交通壓力（泊車、電梯、出行）被擴大，還添加了消防、治安、處理等安全隱患。為此，一個地該蓋多少面積流入多少人，在城市規(guī)劃層面就已按根本方案規(guī)劃好的。所以在一個區(qū)域不同地塊的容積率往往是接近乃至一樣的。相對容積率，地下室、天臺、室內(nèi)層高缺少的部分等等，能夠不完全算入修建面積。
買房子有的人會發(fā)現(xiàn)實際容積率略高于書面所核算的容積率，就是這個原因構(gòu)成的。在修建標準擬定時，也會經(jīng)過不計入面積，即不計入容積率的方法鼓舞這一方面，比方地下空間的建造。歸納來看嘛，容積率越低的小區(qū)在寓居舒適性上也是很有競爭力的，當(dāng)然在其他方面如價格也會相應(yīng)提高。所以相對一般購房者而言，低容積率盡管意味著高質(zhì)量的寓居環(huán)境，但也需要更高的置業(yè)資金。
三、容積率要注意哪些方面
容積率越低，住所也就越高級，這是因為容積率越低，修建密度也越低，修建密度低了，其能夠售出的房子也就少了，就需要加高均價來掙錢。例如，相同1000平方米的占地面積，土地總價1億，開發(fā)商建造100套和1000套，顯然100套房子的小區(qū)其均價就會高于1000套房子的小區(qū)，這樣開發(fā)商才可收回資金，才能掙錢。 -
147****0408
所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。
查看全文↓ 2019-07-19 12:07:07
對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。
相關(guān)問題
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一、容積率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又稱建筑面積毛密度。項目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（但必須是正負0標高以上的建筑面積）與項目總用地面積的比值。容積率是衡量建設(shè)用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。容積率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。值得注意的是，容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。二、計算公式容積率=地上總建筑面積÷可建設(shè)用地面積當(dāng)建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算（各個地區(qū)或城市有各自相關(guān)規(guī)定）。容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。下面就用一個簡單的方式來給大家講解?？傉嫉?0萬平方米，總建筑面積10萬平方米，容積率為1總占地10萬平方米，總建筑面積15萬平方米，容積率為1.5總占地10萬平方米，總建筑面積8萬平方米，容積率為0.8容積率越小，居住密度越小，相對舒服。容積率越大則相反。
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在買房過程中，普通用戶**不好掌握的就是公用建筑面積分攤問題，因此，首先得了解公用建筑面積分攤的基本原則：1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位，每套商品房應(yīng)分攤的公用建筑面積按其套內(nèi)建筑面積占該幢樓各套套內(nèi)建筑面積之和比例確定。2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應(yīng)分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之各。3、公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。
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容積率=地上建筑面積/總用地面積能反映單位面積土地上面所建蓋的建筑物密度。簡單的說,容積率越高,居住舒適度越差。但這個只是房地產(chǎn)開發(fā)早期的概念,現(xiàn)在已經(jīng)完全不能簡單以此衡量。 居住區(qū);∴容積率≤1.8 總用地面積×容積率=142365×1.8=256257 ∵建筑面積≤256257商業(yè)區(qū);∴容積率≤2.74 總用地面積×容積率=36519×2.74=100062.06 ∵建筑面積≤100062.06 總建筑面積=居住區(qū)+商業(yè)區(qū)=256257+100062.06=356319.06 ≤356319.06
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容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)反映了地價水平的差異劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價**重要的因素。計算公式： 容積率=總建筑面積÷總用地面積當(dāng)建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。所謂“容積率”，。 對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計一個社區(qū)。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。計算詳解編輯關(guān)于容積率內(nèi)容:項目容積率與利潤推算方法模塊一,**適容積率**適容積率是能夠使利潤**大的容積率數(shù)值.一定的土地轉(zhuǎn)讓,建安等成本條件下,項目的利潤取決于產(chǎn)品的單價和產(chǎn)品的總量,也就是總面積.容積率決定了總面積,也決定了單價.而隨著項目容積率的上升,售價并非等比例下降,(容積率這1的TOWNHOUE項目售價不可能達到容積率為3時的高層住宅的3倍了)因而總利潤額隨容積率的上升而上升,當(dāng)容積率高出**適容積率的數(shù)值的時候,產(chǎn)品的品質(zhì)開始下降,售價下降,利潤下降.在**適容積率點上同,銷售額與總成本的差值**大,也就是利潤**大.(圖中黑色區(qū)域為有正利潤的容積率范圍,其中**寬處即為利潤**大點,也就是**適容積率點.)銷售額與容積率的相關(guān)曲線圖如下:3,**適容積率的確定明確了容積率的重要性,接下來就是**核心的問題:對于一個低層項目,容積率的**佳值是多少回答這個問題,我們必須通過經(jīng)濟測算,即在一定的容積率下,本項目可以有多少的銷售面積(總規(guī)模減去一些必要的配套設(shè)施),同時這些面積又可以以多少價格售出,當(dāng)然這個價格是市場能夠接受而反映良好的.我們知道,容積率確定之后,項目的總規(guī)模和可出售面積是很快可以計算出來的,但合理的售價如何確定呢 在項目區(qū)位,成本等各方面條件確定的情況下,售價與住宅的舒適度有很大關(guān)系,除去建筑設(shè)計方面的因素,住宅之間的擁擠程度,層數(shù)就是一個很重要的因素了,而這些因素是直接與容積率相關(guān)的.那么建立一個容積率與建筑的擁擠程度,層數(shù)之間的變化"函數(shù)"就是**終的解決辦法.當(dāng)然,這個"函數(shù)"并非嚴格意義上的數(shù)學(xué)公式,而是一個相關(guān)性的變化分析.以下就是這種相關(guān)性分析的基本思路,可以通過建筑的層數(shù),面寬,進深等條件,粗略的估計一個低層或多層住宅項目的容積率,方法如下:假設(shè)一個小區(qū)中的住宅是均勻分布的,下圖是其中一部分,圖中的四個深灰色區(qū)域為住宅,淺灰色區(qū)域為經(jīng)過平均后一棟住宅對應(yīng)的基地面積,該棟住宅的建筑面積與此淺灰色區(qū)域面積的比值即可視為為本項目的容積率.設(shè)住宅的層高為3米,進深為12米,日照間距為1.7,層數(shù)為N,容積率的求得公式為:容積率=(12*A*N)/(B*D)---------公式1其中,D=3*N*1.7+12----------------公式2X=A/B--------------------------公式3把公式2與公式3代入公式1,即可以得出容積率與X和N的關(guān)系如下:容積率=X*N/(0.42N+1)N和X是決定住宅擁擠程度的重要數(shù)值,N為建筑的層數(shù),層數(shù)多而居住檔次相應(yīng)下降,X為建筑面寬與建筑之間的間距的比值,X值越大,建筑形式越傾向于聯(lián)排住宅,反之X值越小,建筑形式越傾向于獨棟.舉一個例子,根據(jù)經(jīng)驗判斷,X值為0.5的時候,也就是并排的兩棟建筑之間的距離與建筑的面寬近似的時候,建筑的形式基本為雙拼別墅.根據(jù)公式3,可以作出以下這樣表格,當(dāng)確定一個容積率的時候,我們就可以比較方便的找出建筑大致是一個形態(tài),聯(lián)排住宅,雙拼別野,別野,或是介于他們之間的某種折中形式.在本方法的實際應(yīng)用中,尚存在幾點問題,這主要是由于實際的低層住宅項目并非如上述情況是一個均勻的,理想的狀態(tài).比如,項目用地中有大面積的道路和綠化,有大面積的配套公建,這時的估算就需要增加一個不小的修正值;同樣如果用地中有多種住宅類型,有聯(lián)排別野,也有多層公寓(這是很多項目的實際情況)估算也需要在不同的類型間分別進行;如果日照間距不是嚴格的按照1.7來計算,或者項目中有大面積的東西向住宅,估算也會遇到一些困難.但是基本上來講,這個方法需要的是進一步的完善,還有與經(jīng)驗值的互相驗證.實際中可以用已經(jīng)有的若干個實例來反算這個公式的結(jié)果,并得出一個經(jīng)驗性的修正值,并在以后的測算中應(yīng)用這個經(jīng)驗修正值.得出了一定容積率條件下的建筑產(chǎn)品形式之后,根據(jù)其擁擠程度,建筑之間的圖形關(guān)系,同時與周邊項目相比校,可以得出本產(chǎn)品的相應(yīng)售價.這時候,建筑面積,單方成本與總成本,售價等進行全面的成本收益測算所需要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)就齊全了,余下的工作就是通過一系列復(fù)雜的計算,得出**終的項目資金收益率與凈利潤,看一看項目在如上的產(chǎn)品定位條件下是贏還是虧.X值 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2建筑層數(shù)N1 0.704225 0.633803 0.56338 0.492958 0.422535 0.352113 0.28169 0.211268 0.1408452 1.086957 0.978261 0.869565 0.76087 0.652174 0.543478 0.434783 0.326087 0.2173913 1.333333 1.2 1.066667 0.933333 0.8 0.666667 0.533333 0.4 0.2666674 1.492537 1.343284 1.19403 1.044776 0.895522 0.746269 0.597015 0.447761 0.2985075 1.612903 1.451613 1.290323 1.129032 0.967742 0.806452 0.645161 0.483871 0.3225816 1.724138 1.551724 1.37931 1.206897 1.034483 0.862069 0.689655 0.517241 0.3448284,實例項目分析受發(fā)展商委托,我公司在北京南城承接了一個投資顧問項目,由于位置,成本等各方面因素的綜合考慮,項目的產(chǎn)品定位為低層低密度的住宅.確定項目容積率的工作始終是各項工作的前提與核心.我們確定的四種可能的產(chǎn)品類型包括,獨棟別墅,TOWNHOUSE,3-4層的住宅,5-6層的住宅.綜合了產(chǎn)品類型,容積率,售價等因素對四種產(chǎn)品類型進行測算(這是一個比較繁雜的過程,在這里就不詳述了),測算**終的結(jié)果是此項目的容積率在0.9的低層住宅和0.7的TOWNHOUSE兩種產(chǎn)品是成本利潤率**高的.(見下表)樓型 容積率 售價 單方綜合成本 總利潤(萬元) 成本利潤率雙拼 0.45 6500 5599 10942 16.08%聯(lián)排 0.7 5000 4218 14862 18.55%低層 0.9 4300 3592 17704 19.72%多層 1.2 3600 3058 18430 17.73%但是依據(jù)市場的要求全部定位為這兩種產(chǎn)品類型的話,覆蓋的客戶范圍仍 然有限,為了減小市場風(fēng)險,產(chǎn)品類型應(yīng)結(jié)合5-6層的多層住宅,同時容積率可在0.7-0.9之間,我們將容積率初步定在0.8,產(chǎn)品類型以TOWNHOUSE和低層,多層住宅為主,這樣發(fā)展商的利益是**有保障的.如此的測算結(jié)果也從另一方面證明本項目不應(yīng)該是一個單一產(chǎn)品形式的居住社區(qū),而應(yīng)該是雙拼別墅,聯(lián)排TOWNHOUSE,多層公寓混合的低密度居住社區(qū),在計算容積率與建筑形式的時候就必須分別進行計算,這與前文中提到的理想狀態(tài)是有差異的.但是,從另一個角度看,這也促進了該計算方式中一些不足之處的改進.比如說,因建筑形式的不同而必然進行的分區(qū)計算的方式,各個組團計算各自的建筑總面積,用地面積,容積率,就可以讓我們把諸如道路,綠化,公建等問題單獨處理,**終保證計算的準確性.確定**適容積率的問題在這里就演變?yōu)榇_定**適的加權(quán)平均容積率的問題,實際上,也就是確定各不同類型住宅面積比例的問題.當(dāng)這個問題解決的時候,設(shè)計任務(wù)書也已經(jīng)基本成型了,此時下一個階段的各項工作也就可以順理成章的展開了.
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