二手房如何避稅?買賣二手房可以怎樣合理避稅

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• 137****2993

  二手房過戶需要繳納一定的稅費，建議按要求繳納
  二手房若是正常過戶的話，按相關(guān)規(guī)定則需要繳納以下費用：
  （1）增值稅：稅率5.55%，由賣方繳納，同時規(guī)定：
  若是轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足2年的非普通住宅，需按照全額征收增值稅；
  若是轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過2年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足2年的普通住宅，需按照兩次交易差價征收增值稅；
  若是轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過2年的普通住宅，則免征增值稅；
  如果所售房產(chǎn)是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等，則不論證是否過2年都需要全額征收增值稅；
  （2）個人所得稅：稅率交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方繳納
  征收有兩個條件：家庭唯一住宅以及購買時間超過5年。
  如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；
  任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅；
  另外如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個人所得稅。
  （3）印花稅：稅率1%，買賣雙方各半，不過至今國家暫免征收。
  （4）契稅：基準(zhǔn)稅率3%，優(yōu)惠稅率1.5% 和1%，由買方繳納，同時規(guī)定
  若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%；

  查看全文↓ 2019-07-26 06:09:09
• 148****9242

  買賣二手房尋找該類房源的具體方式,共分為三種方式：
  1、網(wǎng)絡(luò)渠道：找房網(wǎng)，58，趕集，當(dāng)?shù)卣搲染W(wǎng)絡(luò)尋找（優(yōu)勢是信息量大，成本低；劣勢是虛假房源多，良莠不齊）；
  2、中介機構(gòu)：當(dāng)?shù)仄放浦薪闄C構(gòu)或直接委托一家全國連鎖的正規(guī)品牌中介機構(gòu)辦理（優(yōu)勢是房源真實有效，隨時看房，還免費；劣勢是需要花錢）；
  3、個人人脈資源：自己去找，或者熟人介紹（優(yōu)勢是對房源絕對了解，劣勢是砍價難）。

  查看全文↓ 2019-07-26 06:09:05
• 156****5051

  北京地區(qū)的二手房交易中存在三個價格：地區(qū)指導(dǎo)價、網(wǎng)簽價和實際成交價。地區(qū)指導(dǎo)價的存在確定了房屋的**低計稅價格，但目前客觀上卻成為了二手房交易中買賣雙方避稅的抓手
  
  
  法律意義上的裝修費并不是購房款的構(gòu)成部分，對于該部分并不計入計稅基數(shù)。所以，在一線二線等房產(chǎn)價格普遍較高的城市，利用裝修費避稅成了交易慣例
  
  
  
  ——法治周末記者 肖莎
  
  
  
  
  
  80多歲的北京居民劉桂芬本來以為自己舉報買房人偷稅是做了件大好事，沒想到自己因此也需要補交70多萬元的稅款。
  
  
  
  避稅在裸奔，她指出了真相
  
  
  
  兩年前，劉桂芬把自己位于北京市西城區(qū)的一套房屋以443萬元的總價賣給曾某，合同約定房屋成交價格為86萬元，房屋家具、家電、裝飾裝修及配套設(shè)施設(shè)備作價為357萬元，而且房屋交易所涉及的所有稅費均由買方承擔(dān)。“我只知道自己凈得443萬元，不清楚合同里把房價款還分成了兩部分?！眲⒐鸱腋嬖V法治周末記者。
  
  到了雙方約定的繳稅當(dāng)天，買方繳完所有稅費，劉桂芬發(fā)現(xiàn)繳稅的基數(shù)是86萬元。
  
  劉桂芬問為什么會這樣，買方和經(jīng)紀(jì)人的回復(fù)是“合理避稅”。 “我心想這不是偷稅漏稅嗎？”劉桂芬說，后來她就去稅務(wù)機關(guān)舉報了買房人。
  
  稅務(wù)機關(guān)接到舉報后，向劉桂芬反饋了舉報結(jié)果，《稅收違法行為檢舉查辦結(jié)果反饋單》顯示，稅務(wù)機關(guān)檢查后查實曾某存在偷稅行為，要求曾某按照443萬元的房價繳納買方應(yīng)付的稅款，補交契稅和滯納金共12萬余元，并對曾某進行罰款。
  
  但這樣一來，劉桂芬作為賣方所需要支付的增值稅、城市維護建設(shè)稅、個人所得稅也需要按照443萬元的基礎(chǔ)來繳。
  
  經(jīng)稅務(wù)機關(guān)測算，其中個人所得稅一項，劉桂芬就需要補交約57萬元(根據(jù)北京市的要求，二手房買賣中，賣方所售房屋非滿五唯一的，需要繳納個稅為房屋差價的20%)，此外，劉桂芬還需要補交增值稅近17萬元、城市維護建設(shè)稅1.18萬元。
  
  今年4月，北京市地稅局向劉桂芬下發(fā)了《稅務(wù)處理決定書》，要求劉桂芬依法補繳70多萬元稅費。
  
  “但是我和曾某簽訂的合同里約定，所有稅費都由曾某支付。稅務(wù)機關(guān)能不能直接去找曾某要這部分稅費?！泵鎸ψ约阂脖灰笱a繳稅款的情況，劉桂芬很“鬧心”，她覺得自己本來是做了一件對國家有益的事情，沒想到反給自己帶來了“麻煩”。
  
  北京明稅律師事務(wù)所高級合伙人施志群告訴法治周末記者，稅務(wù)機關(guān)要求劉桂芬補繳稅費，和劉桂芬依據(jù)合同要求曾某支付稅費是兩個不同的法律關(guān)系。“根據(jù)法律規(guī)定，二手房買賣中，賣方需要繳納增值稅、城市維護建設(shè)稅，對于不滿五年唯一的房屋，賣方還需繳納個人所得稅，這部分稅費的法定納稅人是賣方，稅務(wù)機關(guān)只能向賣方追征?！笔┲救赫f。
  
  不過，在房產(chǎn)領(lǐng)域擁有十?dāng)?shù)年法律從業(yè)經(jīng)驗的北京盈科(上海)律師事務(wù)所高級合伙人趙星海表示，由于買賣雙方已經(jīng)通過補充協(xié)議的形式明確約定，房屋交易所涉及的所有稅費均由買方承擔(dān)，這一約定并不違反任何法律規(guī)定，應(yīng)屬有效。在賣方向稅務(wù)機關(guān)繳款之后，可以據(jù)此要求買方支付。
  
  賣房人能否不補繳稅款，而直接向法院提起訴訟，要求買房人依據(jù)合同約定，把本應(yīng)由賣房人補交的稅款，協(xié)助賣房人繳納給稅務(wù)機關(guān)?
  
  對此問題，施志群律師表示，理論上來講是不行的，因為征稅是稅務(wù)機關(guān)的行政行為，稅金是應(yīng)當(dāng)交給稅務(wù)機關(guān)而非賣方的，此類稅務(wù)問題不屬于民事糾紛受理范圍，法院通常不會支持賣方的這一請求。
  
  北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對此表示認(rèn)同，他補充道，在房屋買賣法律關(guān)系中，也不涉及稅務(wù)機關(guān)，所以賣方不能直接訴求買方將稅交給稅務(wù)機關(guān)，而稅務(wù)機關(guān)也不會去找買方追征稅款，只會依法找賣方。
  
  
  
  
  
  地區(qū)指導(dǎo)價成二手房交易中的避稅抓手
  
  
  
  劉桂芬想不明白，為什么明明房屋成交價是400多萬元，買方卻可以按80多萬元的納稅基數(shù)繳稅?！爸薪楦嬖V我都這么操作，這屬于合理避稅?！眲⒐鸱依Щ?，“都這么做難道是對的嗎？”
  
  一位資深房屋中介王方(化名)告訴法治周末記者，北京地區(qū)的二手房交易中存在三個價格：地區(qū)指導(dǎo)價、網(wǎng)簽價和實際成交價。地區(qū)指導(dǎo)價是由監(jiān)管部門制定的某一地區(qū)房屋的**低納稅價格；網(wǎng)簽價是房屋在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站上備案的成交價格，決定了房屋的納稅稅基和可貸款的額度，網(wǎng)簽價格必須高于地區(qū)指導(dǎo)價；實際成交價則是賣方實際拿到手的房屋價款。
  
  北京市京師律師事務(wù)所房地產(chǎn)交易法律事務(wù)部主任王琮瑋回憶道，監(jiān)管部門出臺地區(qū)指導(dǎo)價是為了規(guī)范低價轉(zhuǎn)讓行為，要求買賣雙方按**低指導(dǎo)價征收稅款。
  
  “但現(xiàn)在北京的地區(qū)指導(dǎo)價普遍低于甚至遠(yuǎn)低于實際成交價。客戶為了少繳納稅款，有時就會根據(jù)需要貸款的額度，反推網(wǎng)簽價，只要網(wǎng)簽價高于地區(qū)指導(dǎo)價就行了?！蓖醴礁嬖V記者。
  
  王方舉了個例子，東城區(qū)某處學(xué)區(qū)房的市場成交價在10萬元/平方米甚至更高，但是地區(qū)指導(dǎo)價在2萬元/平方米。假設(shè)一套50平方米的房屋總價為500萬元，客戶有首套資格，**比例**低為40%，需要貸款的額度是100萬元，那么倒推出的網(wǎng)簽價為166.7萬元(100/60%)，這樣網(wǎng)簽價就會定為166.7萬元，房價中剩余的部分在合同里就會體現(xiàn)為裝修款。
  
  “二手房交易中的個人所得稅很高，如果房屋房產(chǎn)證不滿五年，也不是賣方的唯一住房，那該套房的個稅有時可達(dá)到七八十萬元，而這部分稅款通常需要買方承擔(dān)。所以一般各方會協(xié)商，采取上述方式避稅?！蓖醴秸f。
  
  在上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦看來，地區(qū)指導(dǎo)價的存在確定了房屋的**低計稅價格，但目前客觀上卻成為了二手房交易中買賣雙方避稅的抓手。
  
  “這一價格需要定期或不定期根據(jù)市場情況進行調(diào)整，否則就可能培育了二手房交易中的避稅空間?！北R文曦說。

  查看全文↓ 2019-07-26 06:09:01

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• 問 二手房如何合理避稅
  答

  這個現(xiàn)在打擊很嚴(yán)格的，你可以找房產(chǎn)中介，那些中介都會的，只要你相信他就行可以把稅率做到**低的?。。?！

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• 問 二手房如何避稅?買賣二手房需交哪些稅 合理避稅有技巧
  答

  不能避稅，違法！二手房過戶需要繳納一定的稅費，建議按要求繳納。需要繳納以下費用：（1）增值稅：稅率5.55%，由賣方繳納，同時規(guī)定：若是轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足2年的非普通住宅，需按照全額征收增值稅；若是轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過2年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足2年的普通住宅，需按照兩次交易差價征收增值稅；若是轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過2年的普通住宅，則免征增值稅；如果所售房產(chǎn)是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等，則不論證是否過2年都需要全額征收增值稅；（2）個人所得稅：稅率交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方繳納（3）印花稅：稅率1%，買賣雙方各半，不過至今國家暫免征收。（4）契稅：基準(zhǔn)稅率3%，優(yōu)惠稅率1.5% 和1%，由買方繳納。

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• 問 二手房產(chǎn)過戶如何避稅？如何合理避稅？
  答

  現(xiàn)在你都已經(jīng)支付房款49萬了怎么還沒過戶呢，而且通過中介買房子，難道之前中介方?jīng)]和你說稅費可以做低嗎？現(xiàn)在都已經(jīng)到這個程度了，所謂的合理避稅并不是真的合法，估計到了這一步中介費你應(yīng)該也已經(jīng)交上了，所以對你來說是**不利的，如果不想多事的話給房東點錢然后過戶就行了。畢竟錢交了一直不過戶還是對你不利的。個人意見啊，可能是沒找到負(fù)責(zé)任的中介，權(quán)當(dāng)交了一筆高額學(xué)費。

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• 問 ??二手房產(chǎn)過戶如何避稅？怎么合理避稅？
  答

  一般來說，買賣二手房繳稅是按照網(wǎng)簽合同上價格計算的。　　每個地區(qū)都有地區(qū)指導(dǎo)價，也叫**低過戶價。這個價格意味著那個地區(qū)的房價交易的時候**低價格。　　比如，以前有些北京區(qū)域**低過戶價是6000元/平米，但是實際交易價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了那個價格。也就是說，實際成交價可能是1萬/平米，但是實際上6000元/平米就可以去辦理過戶?！　∮纱?，好多買賣二手房交易時，雙方先自己簽署個買賣合同，擬定好成交價，再去咨詢地區(qū)指導(dǎo)價大概范圍，去建委打網(wǎng)簽時就按照**低指導(dǎo)價做網(wǎng)簽合同的成交價格?！　∵@樣，繳稅就是按照指導(dǎo)價去繳納，就比實際成交價繳稅少了很多。就做到了避稅目的?！　〉?，這樣的避稅畢竟也是有漏洞的。因為由此就出現(xiàn)了兩個交易價格。就容易產(chǎn)生糾紛。別看中介說的好聽，風(fēng)險絕對是有的，只是跟中介沒有什么關(guān)系而已，所有風(fēng)險全部都是買賣雙方自己承擔(dān)的。

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• 問 二手房如何避稅
  答

  這是市場不好，中介看你著急打壓一下價格的慣用手段。怎么避稅中介**清楚了，直接問中介就好，他們會給你方案的。如果是看房人數(shù)太少，你可以：1.空置的話，放一把鑰匙到中介門店2.自住的話，增加可開房時間，不要經(jīng)常別人約看房看不了，那樣中介不會把你房子做主推的

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