??房地產(chǎn)單位面積成本核算面積是按可銷(xiāo)售面積嗎？

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• 134****3006

  　　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā) 〔2006〕187號(hào)）的規(guī)定，屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

  查看全文↓ 2019-07-31 14:31:19
• 152****8392

  這個(gè)有很多具體的情況。
  1、應(yīng)當(dāng)按照建筑面積分?jǐn)?。不管從目前的?guī)定，還是從操作的可行性來(lái)說(shuō)（房屋不可能一次性全賣(mài)出去，所以在結(jié)轉(zhuǎn)成本的時(shí)候很可能有的實(shí)際售價(jià)還沒(méi)有出來(lái)），以及從目前的實(shí)際操作來(lái)看，都是這樣子的。
  2、但是，由于實(shí)際中每一層的成本不是完全一致的，這里有一些可以操作的空間。如果能夠拿出分層結(jié)算的造價(jià)書(shū)/清算報(bào)告出來(lái)的話，可以將總單體成本分解的。
  3、這個(gè)東西，對(duì)于土地增值稅可能是**有用的

  查看全文↓ 2019-07-31 14:31:00
• 155****3645

  根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目以分期項(xiàng)目為單位清算。也就是說(shuō)，土地增值稅是以一個(gè)項(xiàng)目為單位進(jìn)行的清算，對(duì)屬于同一清算單位所發(fā)生的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用是不得從其他的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中扣除，對(duì)同一項(xiàng)目也不能作為兩個(gè)清算單位，所以，對(duì)一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算后，剩余的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓不能再單獨(dú)作為一個(gè)清算單位計(jì)算土地增值稅。
  　　 其次，國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件中還規(guī)定，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。土地增值稅清算前期已售部分與清算后期銷(xiāo)售部分，盡管單位建筑面積成本是相同的，但由于先后銷(xiāo)售房屋的房?jī)r(jià)不一，一般來(lái)說(shuō)，后期銷(xiāo)售的房高于前期銷(xiāo)售的房屋，而土地增值稅又不是適用比例稅率，而是根據(jù)增值率確定適用不同稅率，即超率累進(jìn)稅率，其稅率為30%至60%不等。
  　　 土地增值稅本身應(yīng)當(dāng)是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售后進(jìn)行土地增值稅清算，只不過(guò)考慮到等到全部銷(xiāo)售后進(jìn)行土地增值稅清算，不僅跨期時(shí)間長(zhǎng)，并且很容易讓納稅人鉆稅收空子，所以，國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件作出規(guī)定，對(duì)達(dá)到規(guī)定條件的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算，但未全部銷(xiāo)售之前的土地增值額的計(jì)算是根據(jù)已銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與相應(yīng)的扣除項(xiàng)目確定的，并按已銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確定的適用稅率。
  　　 雖然已銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的增值額只能代表部分，清算單位實(shí)際實(shí)現(xiàn)的增值額及應(yīng)適用的稅率要等到全部銷(xiāo)售后才能準(zhǔn)確計(jì)算。但是，文件對(duì)土地增值稅清算后再銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，只能按清算時(shí)確定的單位建筑面積成本費(fèi)用計(jì)算相應(yīng)的扣除項(xiàng)目金額，不重新啟動(dòng)土地增值稅清算。

  查看全文↓ 2019-07-31 14:30:50
• 141****7156

  要核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類：
  1．土地開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地（即建設(shè)場(chǎng)地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。
  2.房屋開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。
  3.配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。
  4．代建工程開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。

  查看全文↓ 2019-07-31 14:30:39
• 151****9959

  國(guó)家稅務(wù)總局于2009年3月印發(fā)的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))對(duì)土地成本的分配作了如下規(guī)定：土地成本一般按占地面積法進(jìn)行分配。
  如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先整。

  查看全文↓ 2019-07-31 14:30:30

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房地產(chǎn)成本核算方法
  答

  房地產(chǎn)成本核算方法有以下步驟：①確定成本核算對(duì)象。②設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，系統(tǒng)性的核算和歸集開(kāi)發(fā)的相關(guān)成本及費(fèi)用。將歸集的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法，標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。③編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表。正確劃分已完工和在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間的開(kāi)發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。④開(kāi)發(fā)成本含開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)耗費(fèi)，包括土地受讓金，前期工程費(fèi)，公共配套設(shè)施費(fèi)及為進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。⑤正確劃分可售面積，不可售面積，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積，不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售成本。⑥編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況即可。

• 問(wèn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算
  答

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)商品房所支出的全部費(fèi)用，開(kāi)發(fā)成本其實(shí)會(huì)直接決定到之后的房屋售價(jià)，對(duì)于每一個(gè)想要購(gòu)買(mǎi)房屋的人來(lái)說(shuō)，可以算得上是息息相關(guān)，開(kāi)發(fā)成本越高之后的房?jī)r(jià)也就會(huì)越高。就其用途來(lái)說(shuō)，大致可分為三部分：①土地，土建及設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%，最重要的是土地費(fèi)用，土地費(fèi)用主要包括置換成本，批租費(fèi)用，動(dòng)遷費(fèi)用等。②配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水，電，煤氣，大市政和公建配套費(fèi)，生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金，綠化保證金等，但難以全部收回，一般占項(xiàng)目總投資的10%。③管理費(fèi)用和籌資成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大，投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須通過(guò)貸款來(lái)解決資金需要，產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。

• 問(wèn) 房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)成本核算哪些？
  答

  一、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。它反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所耗費(fèi)的全部物化勞動(dòng)與活勞動(dòng),是考核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作質(zhì)量的一項(xiàng)綜合指標(biāo),是制定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格的基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按其用途,可分為以下四類:1.土地開(kāi)發(fā)成本。土地開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地(即建設(shè)用地)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。2.房屋開(kāi)發(fā)成本。房屋開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。3.配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 4.代建工程開(kāi)發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托,代為開(kāi)發(fā)除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象是指在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算中,為了歸集和分配開(kāi)發(fā)費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況,按照下列原則,選擇成本核算對(duì)象:1.一般的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。2.同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,開(kāi)竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的,可以并為一個(gè)成本核算對(duì)象。3.對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要,按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位,劃分成本核算對(duì)象。成本核算對(duì)象應(yīng)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前確定,一經(jīng)確定就不能隨意改變,更不能相互混淆。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目一般可分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi):指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,包括土地出讓金、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他因征用土地而發(fā)生的費(fèi)用(如耕地占用稅)。2.前期工程費(fèi):指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、**代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、各項(xiàng)臨時(shí)工程(臨時(shí)水、臨時(shí)電、臨時(shí)路等)費(fèi)用、七通一平或三通一平費(fèi)用等。3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi):指建造各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施主要是指與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化(包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi))等,這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費(fèi)都在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)歸集。4.建筑安裝工程費(fèi):指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費(fèi)和企業(yè)自營(yíng)工程發(fā)生的建筑安裝費(fèi)。5.配套設(shè)施費(fèi):指為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的,不能有償轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用,如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車(chē)棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、**、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計(jì)人該成本項(xiàng)目?jī)?nèi)。6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi):

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)成本核算哪些？
  答

  一、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。它反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所耗費(fèi)的全部物化勞動(dòng)與活勞動(dòng),是考核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作質(zhì)量的一項(xiàng)綜合指標(biāo),是制定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格的基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按其用途,可分為以下四類:1.土地開(kāi)發(fā)成本。土地開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地(即建設(shè)用地)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。2.房屋開(kāi)發(fā)成本。房屋開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。3.配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。4.代建工程開(kāi)發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托,代為開(kāi)發(fā)除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象是指在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算中,為了歸集和分配開(kāi)發(fā)費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況,按照下列原則,選擇成本核算對(duì)象:1.一般的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。2.同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,開(kāi)竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的,可以并為一個(gè)成本核算對(duì)象。3.對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要,按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位,劃分成本核算對(duì)象。成本核算對(duì)象應(yīng)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前確定,一經(jīng)確定就不能隨意改變,更不能相互混淆。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目一般可分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi):指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,包括土地出讓金、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他因征用土地而發(fā)生的費(fèi)用(如耕地占用稅)。2.前期工程費(fèi):指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、**代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、各項(xiàng)臨時(shí)工程(臨時(shí)水、臨時(shí)電、臨時(shí)路等)費(fèi)用、七通一平或三通一平費(fèi)用等。3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi):指建造各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施主要是指與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化(包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi))等,這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費(fèi)都在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)歸集。4.建筑安裝工程費(fèi):指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費(fèi)和企業(yè)自營(yíng)工程發(fā)生的建筑安裝費(fèi)。5.配套設(shè)施費(fèi):指為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的,不能有償轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用,如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車(chē)棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計(jì)人該成本項(xiàng)目?jī)?nèi)。6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi):

• 問(wèn) ??誰(shuí)知道，房地產(chǎn)成本核算方法有哪些？
  答

  房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有資金投入大，建設(shè)周期長(zhǎng)，成本核算環(huán)節(jié)多，投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。這就更需要精打細(xì)算，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，力求以**少的成本耗費(fèi)獲取**大的經(jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算工作是一項(xiàng)復(fù)雜的會(huì)計(jì)核算工作，這是由房地產(chǎn)項(xiàng)目的特性所決定的。提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算質(zhì)量，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。如何進(jìn)行成本核算顯得尤為重要。 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來(lái)說(shuō)，大致可分為三部分： 1.土地、土建及設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%.其中**重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開(kāi)發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價(jià)），以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。 2.配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)，**、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一... 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有資金投入大，建設(shè)周期長(zhǎng)，成本核算環(huán)節(jié)多，投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。這就更需要精打細(xì)算，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，力求以**少的成本耗費(fèi)獲取**大的經(jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算工作是一項(xiàng)復(fù)雜的會(huì)計(jì)核算工作，這是由房地產(chǎn)項(xiàng)目的特性所決定的。提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算質(zhì)量，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。如何進(jìn)行成本核算顯得尤為重要。 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來(lái)說(shuō)，大致可分為三部分： 1.土地、土建及設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%.其中**重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開(kāi)發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價(jià)），以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。 2.配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)，**、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多項(xiàng)目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中受外界因素影響**大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10%～15%. 二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算策略 1.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的規(guī)章制度建設(shè)和組織落實(shí)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅要遵守國(guó)家的有關(guān)法規(guī)和制度，還應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況、行業(yè)特點(diǎn)，建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度，加強(qiáng)和完善房屋成本核算的規(guī)章和制度建設(shè)，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會(huì)計(jì)資料的真實(shí)、可靠，促進(jìn)企業(yè)成本核算水平和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的提高。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮自身規(guī)模大小和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模特點(diǎn)等因素，在保證成本會(huì)計(jì)工作質(zhì)量的前提下，合理地設(shè)置會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，配備必要的成本核算人員。每一房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)由專人負(fù)責(zé)成本核算工作，大型項(xiàng)目應(yīng)設(shè)立成本工作組專門(mén)負(fù)責(zé)成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本報(bào)表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，形成算為管用、算管結(jié)合的有效機(jī)制。成本工作組的工作方式也應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體實(shí)際，確定分別采用集中和非集中工作方式。 2.確定成本核算對(duì)象。 對(duì)于建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代的多功能小區(qū)，其成本核算對(duì)象就顯得復(fù)雜。這就需要成本核算人員深入實(shí)際，研究分析總體項(xiàng)目的特點(diǎn)、管理要求、經(jīng)濟(jì)用途、標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)交付期以及預(yù)決算的主體分項(xiàng)確定。成本核算對(duì)象的設(shè)置必須堅(jiān)持“便于核算，利于管理”的原則。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確定成本核算對(duì)象時(shí)，應(yīng)結(jié)合開(kāi)發(fā)工程的地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素，分別做如下處理：一般的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)以每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概（預(yù)）算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程作為一個(gè)成本核算對(duì)象；同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如果開(kāi)竣工時(shí)間相近，又由同一施工隊(duì)伍施工，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象；對(duì)個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對(duì)象。比如，大型項(xiàng)目首先要分批分期，在分批開(kāi)發(fā)的商品房中再按經(jīng)濟(jì)用途和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)分類，對(duì)區(qū)內(nèi)公共建筑配套設(shè)施中屬于營(yíng)業(yè)性公建設(shè)施，應(yīng)單設(shè)成本對(duì)象核算，這樣就會(huì)形成多個(gè)成本核算對(duì)象。 3.設(shè)立合理的成本核算項(xiàng)目。 正確劃分成本項(xiàng)目，如：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析、研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定：開(kāi)發(fā)成本屬一級(jí)科目，在該科目下企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要，確定成本項(xiàng)目，進(jìn)行明細(xì)核算。成本項(xiàng)目不宜開(kāi)列太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少的成本費(fèi)用，特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并；對(duì)金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。土建費(fèi)用如屬于合同發(fā)包的，還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便隨時(shí)了解工作量進(jìn)度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。 4.準(zhǔn)確的進(jìn)行成本的歸集、分配與轉(zhuǎn)結(jié)。 對(duì)于單一的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于成本對(duì)象簡(jiǎn)單，歸集成本費(fèi)用就容易得多，通過(guò)分配間接計(jì)入成本對(duì)象的內(nèi)容就相對(duì)較少。然而一項(xiàng)大型綜合性小區(qū)開(kāi)發(fā)就顯得十分復(fù)雜，成本核算對(duì)象比較細(xì)化，很多成本費(fèi)用不可能直接歸集到各個(gè)成本核算對(duì)象，就需要采用一定方法和程序進(jìn)行分配，再間接地歸集到各個(gè)成本核算對(duì)象。直接歸集的成本費(fèi)用主要是建筑安裝工程費(fèi)用，其他成本費(fèi)用則需要按期進(jìn)行分配，而對(duì)于間接分配的費(fèi)用需要在日常歸集時(shí)按各自成本項(xiàng)目的細(xì)目分別歸集核算，然后按各個(gè)成本對(duì)象和對(duì)應(yīng)成本項(xiàng)目進(jìn)行分配。例如：大型綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象直接歸集項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)用；土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)日常發(fā)生的成本費(fèi)用可不按成本對(duì)象直接分配，而在此成本明細(xì)科目中分細(xì)目歸集，每月末按各成本對(duì)象的實(shí)際占地面積計(jì)算比例分?jǐn)偖?dāng)期所發(fā)生的費(fèi)用，在分配時(shí)無(wú)需按細(xì)目分?jǐn)?，若成本管理需要可以再按?xì)目結(jié)構(gòu)還原。前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中的現(xiàn)場(chǎng)管理性費(fèi)用則按各成本對(duì)象的建筑面積計(jì)算比例分?jǐn)?。?dāng)月發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用，其歸集和分配程序同土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。對(duì)于利息支出則按各成本對(duì)象歸集的上月末成本實(shí)際發(fā)生額計(jì)算比例分?jǐn)?；?duì)于預(yù)付款項(xiàng)中若屬于預(yù)決算范圍的按合同支付的款項(xiàng)，應(yīng)直接進(jìn)入成本項(xiàng)目歸集，并及時(shí)取得發(fā)票；對(duì)于工程決算后欠付的款項(xiàng)應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)預(yù)提，包括應(yīng)付未付的商品房維修基金等。 5.重視項(xiàng)目竣工成本結(jié)轉(zhuǎn)核算。 已完土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)其用途，采用不同的方法進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。比如：（1）為銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓而開(kāi)發(fā)的商品性建設(shè)場(chǎng)地。開(kāi)發(fā)完成后，應(yīng)將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。（2）開(kāi)發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場(chǎng)地。應(yīng)于開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí)，將其實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)的房屋開(kāi)發(fā)成本中。（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收取得交付使用許可證后三個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)取得經(jīng)過(guò)審價(jià)后的工程決算書(shū)，這樣成本核算人員即可按照各成本核算對(duì)象所歸集的費(fèi)用核對(duì)各項(xiàng)合同和工程決算書(shū)確定的價(jià)款支付情況，按權(quán)責(zé)發(fā)生制要求計(jì)提相應(yīng)的成本費(fèi)用，從而結(jié)轉(zhuǎn)完工實(shí)際總成本，并計(jì)算各獨(dú)立核算對(duì)象的單位成本進(jìn)行完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的明細(xì)核算。若屬于出租經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，則轉(zhuǎn)入出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的明細(xì)核算。商品房的預(yù)售業(yè)務(wù)在前，竣工交付在后，工程決算若不及時(shí)完成，成本核算則不可能真實(shí)和及時(shí)，進(jìn)而影響企業(yè)盈利水平的正確性。商品房銷(xiāo)售成本核算應(yīng)按配比原則，以各個(gè)獨(dú)立銷(xiāo)售單元（獨(dú)立核算對(duì)象）進(jìn)行明細(xì)核算，以每平方米建筑面積成本為銷(xiāo)售成本轉(zhuǎn)賬依據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本。

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