??物業(yè)管理前期介入包括多少個(gè)階段及內(nèi)容？

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• 146****9362

  1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
  
  規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，物業(yè)的硬件一般就定位了，特別是機(jī)電設(shè)備、房屋結(jié)構(gòu)、煙道走向、排污管徑規(guī)格等變動(dòng)很小，便于后期管理。
  
  2、施工期介入階段
  
  房屋施工階段參與開發(fā)商與各施工單位的工程例會(huì)，這樣可了解房屋的施工進(jìn)度和施工質(zhì)量，可根據(jù)施工的進(jìn)度提前提出合理的建議，可以根據(jù)平時(shí)管理時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)的問題在施工階段可監(jiān)督和提出。
  
  3、接管驗(yàn)收階段
  
  房屋的接管驗(yàn)收分業(yè)和公共兩個(gè)部分。業(yè)主部分驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)細(xì)致一些，把存在的問題盡可能在業(yè)主入伙驗(yàn)房前處理完;公共部分和配套部分是重點(diǎn)：竣工資料、房屋的本體部分、給水系統(tǒng)、排水設(shè)施及管網(wǎng)、高低壓供配電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯、安防對(duì)講系統(tǒng)、
  
  車場(chǎng)系統(tǒng)及車庫設(shè)施、照明系統(tǒng)、環(huán)境綠化、配套產(chǎn)品設(shè)施及設(shè)備等以上12個(gè)項(xiàng)目應(yīng)仔細(xì)檢查并試驗(yàn)試用，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)督促其整改后再驗(yàn)收，上述項(xiàng)目的各技術(shù)資料一定要收齊并存好檔。
  
  4、入伙階段
  
  入伙是物業(yè)公司第一次與業(yè)主面對(duì)面的服務(wù)，所以在入伙前我們一定要準(zhǔn)備充分，要假設(shè)多個(gè)問題，多個(gè)對(duì)策。

  查看全文↓ 2019-09-16 08:26:55
• 152****0804

  物業(yè)的前期介入分為以下 階段：
  
  1)研究階段。
  
  在房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目可行性研究階段， 房地產(chǎn)商為了減少?zèng)Q策的盲目性和主觀隨意性，需要聽取物業(yè)管 理公司提供的參考性意見。
  
  因此物業(yè)管理公司就要對(duì)建筑項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、周邊物業(yè)管理的情況、潛在業(yè)主的構(gòu)成及消費(fèi)水平以 及日后的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和成本、物業(yè)管理、利潤(rùn)測(cè)算等進(jìn)行評(píng)估。
  
  2)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。
  
  規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)目一進(jìn)人實(shí)質(zhì)性開發(fā)就要面 臨的問題，而物業(yè)管理的工作特點(diǎn)養(yǎng)成了物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)在 使用與管理過程中細(xì)節(jié)問題的發(fā)現(xiàn)與處理有著特殊的敏感和應(yīng)變力，更能直接地把以往物業(yè)開發(fā)中因“先天不足”所造成的后果反映出來。
  
  此時(shí)物業(yè)管理公司介入應(yīng)從配套設(shè)施的完善、水電供 應(yīng)容量問題、生活垃圾處理方式等物業(yè)的日常養(yǎng)護(hù)、維修、管理 完善等方面提出自己的看法與建議。
  
  3)施工安裝階段。
  
  物業(yè)公司在施工階段的介入為工程的質(zhì)量增加了一份保證。物業(yè)管理公司派員到現(xiàn)場(chǎng)施工，熟悉基礎(chǔ)隱蔽 工程、機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試、管道線的鋪設(shè)及走向等這些日后難以從外觀上察覺的工程的施工質(zhì)量。
  
  發(fā)現(xiàn)缺陷問題或遺漏項(xiàng)目則可在現(xiàn)場(chǎng)與開發(fā)商和施工單位共同磋商，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案， 配合設(shè)備安裝，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量，對(duì)內(nèi)外裝修方式、 布局、用料等從物業(yè)管理角度提供有關(guān)意見。

  查看全文↓ 2019-09-16 08:26:51
• 138****5001

  物業(yè)承接查驗(yàn)辦法
  　　第一條　為了規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)行為，加強(qiáng)前期物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。
  　　第二條　本辦法所稱物業(yè)承接查驗(yàn)，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。
  　　第三條　物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的原則。
  　　第四條　鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過參與建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等活動(dòng)，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)創(chuàng)造有利條件。
  　　第五條　國(guó)務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
  　　縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
  　　第六條　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
  　　第七條　建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)對(duì)全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項(xiàng)作出約定。

  查看全文↓ 2019-09-16 08:26:47

相關(guān)問題

• 問 物業(yè)管理前期介入包括哪幾個(gè)階段及內(nèi)容？
  答

  一、物業(yè)管理企業(yè)前期介入的作用　　由于現(xiàn)代化的建筑和物業(yè)具有設(shè)計(jì)復(fù)雜,高新技術(shù)含量高,建設(shè)周期長(zhǎng)和安裝、施工難度大的特點(diǎn)。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能,對(duì)物業(yè)實(shí)施有效管理需要專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)的前期介入物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目。而真正意義上的前期介入是從項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)開始到物業(yè)接管驗(yàn)收為止的質(zhì)量監(jiān)督過程。從項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)開始提前介入, 從物業(yè)管理的角度參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì), 對(duì)開發(fā)　　項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、安裝、維護(hù)和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進(jìn)行主動(dòng)控制,更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理,為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見,避免物業(yè)建成后的使用和管理問題?！　∫?yàn)槲飿I(yè)的設(shè)計(jì)師和設(shè)計(jì)人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者,在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,規(guī)劃設(shè)計(jì)人員往往容易從設(shè)計(jì)技術(shù)、美觀等角度考慮問題。其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí),不可能全面考慮后期的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)中及實(shí)際操作中可能出現(xiàn)的問題,或者很少?gòu)臉I(yè)主長(zhǎng)期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行的角度考慮問題,造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷?！　⊥瑫r(shí)由于設(shè)計(jì)階段與物業(yè)的建成存在較長(zhǎng)間隔,建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計(jì)方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)維護(hù)者,對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解,其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論,完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié),提出一些合理的建議,使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理,可以有效的避免因設(shè)計(jì)的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩?！　∥飿I(yè)管理公司的前期介入，可以積極配合設(shè)計(jì)師和設(shè)計(jì)人員對(duì)各類設(shè)備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)研,參與設(shè)備、材料的選型，從而為完善物業(yè)的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、更好的搞好物業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度提出了一系列建議,并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行補(bǔ)充和完善。　　物業(yè)管理公司的前期介入，可以積極參與工程監(jiān)理工作,從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控,及早發(fā)現(xiàn)和解決問題,避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾?！　∥飿I(yè)項(xiàng)目一旦建成,物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道,并且要面對(duì)所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題,在關(guān)系到切身利益的條件下,它可以比工程監(jiān)理的要求更嚴(yán)格,工作更細(xì)致、更周密。在建設(shè)施工階段,施工環(huán)節(jié)多,施工單位參差不齊,設(shè)備安裝、管線布置錯(cuò)綜復(fù)雜,對(duì)工程質(zhì)量的控制要求高。但這一階段是整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵時(shí)期,開發(fā)商的主要精力更多的是放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上。盡管從開發(fā)商的本意來說,總是希望能保證工程質(zhì)量,使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo),但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對(duì)工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。盡管建設(shè)項(xiàng)目都有監(jiān)理公司監(jiān)理,但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題,對(duì)物業(yè)使用過程中經(jīng)常會(huì)碰到的一些細(xì)微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常容易忽視,而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護(hù)中必須面對(duì)的,通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入,為以后的維修養(yǎng)護(hù)工作省去很多麻煩?！　‖F(xiàn)在的物業(yè)建設(shè),特別是高水準(zhǔn)的現(xiàn)代化辦公樓宇、物業(yè)建設(shè),其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜,安裝、施工工程中,粗心大意或隨心所欲都可能給設(shè)施、設(shè)備的使用帶來極大的困難,甚至導(dǎo)致極大的浪費(fèi),有時(shí)某些作業(yè)者可能會(huì)為了方便自己工作,而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工,從而給人住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)人員入駐物業(yè),從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作,從物業(yè)管理的角度提出整改建議,確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端,為業(yè)主爭(zhēng)得了良好的硬件條件。　　此外,前期介入使物業(yè)管理企業(yè)能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗(yàn)收,并能逐步熟悉和指導(dǎo)物業(yè)的隱蔽工程的實(shí)施，建立工程設(shè)備檔案,為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如屋面滲漏材料的使用合理性、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場(chǎng)風(fēng)管不合理等大量工程質(zhì)量問題,這些問題涉及到材料選用設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置等多方面。若物業(yè)管理企業(yè)采取提前介入,就可以很好監(jiān)督和解決此類問題?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)提前介入可以提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施,嚴(yán)格按規(guī)范做好接管、驗(yàn)收工作,確保物業(yè)管理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)?！　∮械拈_發(fā)、設(shè)計(jì)單位在物業(yè)配套機(jī)電設(shè)備的選購(gòu)、施工中往往留下華而不實(shí)或考慮不周之處,造成可維護(hù)性不足,特別是在接管驗(yàn)收階段,開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用,而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要,給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來諸多不便,也對(duì)物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響?！　∮形飿I(yè)管理公司提前介入后,發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合,使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求,對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān),就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉,監(jiān)督并促使改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問題,避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別是能夠及時(shí)指出安裝調(diào)試過程中,對(duì)給排水、電氣照明、通信、通訊、暖通、供電、避震防雷、電梯、消防等各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問題,促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決,確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運(yùn)行。其機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù),同時(shí)嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗(yàn)收工作。　　同時(shí),由于有了提前介入,物業(yè)管理單位對(duì)物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù),對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌;所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場(chǎng)之前即已解決,既節(jié)省了費(fèi)用,也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和使用之間的過渡期。如果在發(fā)展商的授權(quán)下,在竣工驗(yàn)收合同中,發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào),確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量,物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗(yàn)收工作順利,接管后即能投入使用,及時(shí)為業(yè)主提供可靠的服務(wù)?！　〈送?物業(yè)管理前期介入可以為保證物業(yè)建成后長(zhǎng)期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)?？梢愿缅憻掙?duì)伍,避免因倉促上陣而導(dǎo)致的不應(yīng)有失誤,給業(yè)主留下不好的印象?？梢员苊饣驕p少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素,從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會(huì)有更大的飛躍,保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。二、上海**物業(yè)管理公司前期介入的工作內(nèi)容　　a、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的介入　　在*******項(xiàng)目的論證階段，我們將就該物業(yè)的市場(chǎng)定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運(yùn)作模式發(fā)表意見并能得到物業(yè)建設(shè)單位的采納?！　?．將就整個(gè)項(xiàng)目的配套設(shè)施建設(shè)進(jìn)行審評(píng)并提出意見和建議，重點(diǎn)考慮配套設(shè)施的布局，既要方便于未來業(yè)主的使用又要防止對(duì)業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾?！?2．確定物業(yè)管理早期介入并明確與各方之間的溝通的渠道，制定分階段物業(yè)管理的目標(biāo)和要求。堅(jiān)持“兩會(huì)一單”制度，堅(jiān)持參加開發(fā)商的項(xiàng)目專題會(huì)議和工程例會(huì)，從保障未來業(yè)戶的利益、有利于物業(yè)銷售和售后物業(yè)管理出發(fā)，從而提高工程質(zhì)量、降低工程成本，避免事后大量難以彌補(bǔ)的終生遺憾?！　?．對(duì)******內(nèi)智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)、中心會(huì)所及休閑區(qū)域的布局等根據(jù)我們實(shí)際運(yùn)作中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)論證設(shè)計(jì)方案并提供整改的書面意見。 　　　　4．此階段根據(jù)前期物業(yè)管理總體策劃方案的思路，進(jìn)行詳細(xì)物業(yè)管理方案的制訂和實(shí)施進(jìn)度表的確定，包括人員的編制及招聘、培訓(xùn)計(jì)劃、費(fèi)用測(cè)算等?！　、建設(shè)階段的介入　　在建設(shè)階段，將跟蹤此階段的整個(gè)過程，召集或參與多次專題討論會(huì)。根據(jù)物業(yè)建設(shè)的進(jìn)程逐步招聘相應(yīng)的部門管理人員并對(duì)招聘的物業(yè)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，組織編寫各類文件和規(guī)章制度，建立對(duì)內(nèi)、外關(guān)系的工作程序和工作要求，起草業(yè)主公約、裝修守則和物業(yè)管理中涉及到的文件資料。并與物業(yè)建設(shè)單位一起，同供電公司、自來水公司、煤氣公司等相關(guān)執(zhí)能部門協(xié)調(diào)，從而確定今后相應(yīng)的管理方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?！　、銷售階段的介入　　1．在銷售前，將物業(yè)管理方案整理并全面完成，將許多涉及業(yè)主買房應(yīng)知的內(nèi)容，以書面文件的形式確定下來?！　?．銷售前對(duì)租售員進(jìn)行系列的物業(yè)管理培訓(xùn)，使他們對(duì)物業(yè)管理的基本概念和基本知識(shí)有所了解，對(duì)**內(nèi)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解?！　?．在租售現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購(gòu)房、租賃者的咨詢，通過這種咨詢和宣傳溝通能更好的幫助物業(yè)的租售，也能使未來業(yè)主對(duì)物業(yè)管理豎立信心，增強(qiáng)未來業(yè)主對(duì)物業(yè)保值增值的信心?！　?．為使業(yè)主或未來業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有所了解，在租售時(shí)，讓已招聘到崗的部分物業(yè)管理人員上崗，如清潔人員、保安人員、綠化人員的規(guī)范化工作，更使得業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的印象加深。

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• 問 ??早期介入和前期物業(yè)管理階段物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容有哪些
  答

  1、投標(biāo)報(bào)價(jià)（唱標(biāo)書）2、法定代表人身份證明書；3、法定代表人委托證明書；4、投標(biāo)承諾函；5、物業(yè)服務(wù)方案（房屋和公共設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)；衛(wèi)生清潔方案；安全管理方案；綠化景觀養(yǎng)護(hù)方案；增值服務(wù)方案；重大緊急時(shí)間應(yīng)急預(yù)案及承諾措施）；6、公司參與政府類招標(biāo)無賄賂犯罪證明書；7、項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)人介紹和人員配置；8、參加投標(biāo)項(xiàng)目的設(shè)施設(shè)備配套清單；9、企業(yè)社保證明；10、企業(yè)資質(zhì)證明復(fù)印件、公司執(zhí)照副本復(fù)印件、開戶行副本復(fù)印件；11、已經(jīng)繳納投標(biāo)保證金證明文件；12、投標(biāo)項(xiàng)目的類似業(yè)績(jī)合同、甲方評(píng)價(jià)；13、其他公司認(rèn)為需要提供的、能夠證明公司業(yè)績(jī)或者其他資質(zhì)的文件復(fù)印件；

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• 問 物業(yè)管理招標(biāo)包括哪幾個(gè)階段的內(nèi)容 早起介入
  答

  根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)施工招標(biāo)文件來講主要包括如下內(nèi)容1封面格式2招標(biāo)公告與投標(biāo)邀請(qǐng)書3投標(biāo)人須知4評(píng)標(biāo)辦法5合同條款及格式6工程量清單7設(shè)計(jì)圖紙8技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求9投標(biāo)文件格式

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• 問 ??前期物業(yè)管理內(nèi)容包括哪些？
  答

  前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理。它有下列規(guī)定：（1）新建商品住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽定前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)管理部門備案。（2）新建商品住宅出售單位與住宅買售人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將住宅使用公約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說明書作為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件。（3）住宅使用公約不得與法律、法規(guī)相抵觸。（4）新建商品住宅出售單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金。（5）新建商品住宅出售單位在前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位承擔(dān)，自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉(zhuǎn)讓合同的約定承擔(dān)。新建商品住宅交付使用時(shí)，除住宅轉(zhuǎn)讓合同另有約定外，物業(yè)管理企業(yè)不得向住宅買受人收取任何費(fèi)用。住宅使用公約至業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過的業(yè)主公約生效時(shí)終止。前期物業(yè)管理服務(wù)合同至業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效時(shí)終止。住宅出售單位違反上述五項(xiàng)條款的，由市房地局或者區(qū)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其改正，可以并處一萬元以上五萬元以下的罰款。

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• 問 前期物業(yè)管理方案是什么 前期物業(yè)管理方案詳細(xì)內(nèi)容包括什么
  答

  物業(yè)管理在一般人眼中無異于“商品的售后服務(wù)”。其工作的開展往往是業(yè)主入住以后，其實(shí)不然，物業(yè)公司在前期物業(yè)管理中也發(fā)揮著重要的作用，下面就來介紹一下前期物業(yè)管理方案中的內(nèi)容。 前期物業(yè)管理方案 一、物業(yè)管理前期籌備工作 （一）管理人員、水電工、保安人員，應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項(xiàng)，加強(qiáng)培訓(xùn)，為以后提高、保養(yǎng)、維修打下基礎(chǔ)，為業(yè)主解決后顧之憂。 （二）建立整理樓宇的詳細(xì)資料，組織整理設(shè)備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。 （三）依據(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點(diǎn)制定「小區(qū)業(yè)主公約」，「管理處崗位職責(zé)」，以及員工的規(guī)章制度。 （四）制定詳細(xì)的設(shè)備，設(shè)施維修，房屋保養(yǎng)計(jì)劃和檢查制度，「水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計(jì)劃」，「公共照明維修計(jì)劃」，「監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護(hù)計(jì)劃」等。 （五）規(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn)期限一個(gè)月。并對(duì)項(xiàng)目管理特點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)，提高實(shí)用素質(zhì)。 二、接管后的日常管理服務(wù)工作 （一）設(shè)接待處，白天有專職人員接待客戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴。服務(wù)做到禮貌、熱情、友善、樂觀、主動(dòng)、平等。 （二）安防工作： 1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要禮貌、熱情。 2、保安倒班制，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)值班和巡視。 3、門衛(wèi)進(jìn)出管理要嚴(yán)格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明 4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時(shí)電視監(jiān)控系統(tǒng)，Tv分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)，搞好社區(qū)智能化管理。 5、做好消防工作，建立防火、防盜責(zé)任制，定期檢查消防器誡 6、建立消防安全制度，開展消防知識(shí)宣傳教育活動(dòng)。 7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時(shí)啟動(dòng)。 8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)識(shí)，各棟、單元、戶有明顯標(biāo)志，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案。 9、加強(qiáng)與鄰近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護(hù)樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。 10、車輛進(jìn)出憑卡，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)。 （三）為保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和財(cái)產(chǎn)安全，依據(jù)「中華人民共和國(guó)治安管理公司處罰條例」，特制定本規(guī)定。