二手房地產(chǎn)中介怎樣開發(fā)房源?二手房地產(chǎn)中介公司怎么管理

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• 154****0854

  一、定義的不同：
  
  1、房地產(chǎn)中介行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，房地產(chǎn)中介貫穿在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行的全過程之中，為房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、流通和消費提供了多元化的中介服務。房地產(chǎn)中介在我國既是一個年輕的行業(yè)，又是一個蓬勃發(fā)展的行業(yè)，已顯示出強大的生命力和廣闊的發(fā)展前景。它具有服務性、流動性和靈活性的特點，在房地產(chǎn)業(yè)中起著重要作用。
  
  2、房地產(chǎn)銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派出推銷人員在現(xiàn)場向顧客做宣傳，以達到推銷商品、實現(xiàn)企業(yè)營銷目標的一種直接銷售方式。人員推銷的任務包括在現(xiàn)場進行房地產(chǎn)產(chǎn)品預售、建立信譽、培養(yǎng)當前或潛在客戶等幾個方面。
  
  二、交易環(huán)節(jié)上的不同：
  
  1、真正意義上的房地產(chǎn)經(jīng)紀人，就是負責提供全程的房地產(chǎn)交易服務，包括從市場上搜索房源，針對性的對房產(chǎn)進行宣傳/推薦，尋找買家，進行物業(yè)買賣(出租)協(xié)商，達成交易協(xié)議，辦理相關(guān)手續(xù)等一系列工作，也可以是接受買方或賣方的委托，提供專業(yè)的房地產(chǎn)買賣服務。這種方式有點自負盈虧、自主經(jīng)營的感覺，因為工作時間不固定，收入隨工作成效而增加。
  
  2、而房地產(chǎn)銷售人員僅僅針對銷售環(huán)節(jié)，在已有的房源中對客戶進行推薦銷售的工作，當然可能部分公司的工作范圍還包括簽約/房款追交/售后跟進等內(nèi)容，但與經(jīng)紀人的工作范圍與工作方式不可同日而語。
  
  

  查看全文↓ 2019-10-07 21:05:43
• 138****0885

  眾所周知，任何中介企業(yè)運營的主體都是信息。而作為房產(chǎn)中介企業(yè)，信息就是企業(yè)的生命。目前， 已成為房產(chǎn)中介行業(yè)必不可少的業(yè)務輔助工具。但由于各軟件開發(fā)商對房產(chǎn)行業(yè)的理解及軟件技術(shù)的撐握程度各不相同，造成市面上眾多的房產(chǎn)中介軟件魚目混雜、參差不齊。在眾多房產(chǎn)中介行業(yè)客戶的要求和支持下，艾得開始探尋“如何低成本地實現(xiàn)房產(chǎn)中介企業(yè)全面的信息化并確保信息安全”的解決方案。億房通系統(tǒng)就是在這種背景下誕生的。
  　　 系統(tǒng)是艾得科技為房產(chǎn)中介行業(yè)精心打造的一款日常管理軟件。其功能全面而強大，可滿足一手房交易、二手房交易（租/售）業(yè)務全流程各環(huán)節(jié)業(yè)務需求，如：房源管理、客戶管理、廣告管理、意向金管理、交易合同管理、權(quán)證進度管理、財務管理、行政事務管理、電子考勤管理、報表分析等。系統(tǒng)以現(xiàn)代營銷管理和知識管理理念為驅(qū)動，圍繞房源（業(yè)主）、客戶、經(jīng)紀人三者為管理核心，強調(diào)員工間的互動，促使員工相互學習、相互促進、共同進步，因此極大地提高了管理人員的管理效能，同時迅速提升經(jīng)紀人團隊的業(yè)務水平。系統(tǒng)結(jié)合多名資深業(yè)內(nèi)專家多年來的實操經(jīng)驗，依托先進的B/S信息化技術(shù)，使用戶通過簡便的操作即可實現(xiàn)完成復雜、繁重的日常工作任務。系統(tǒng)應用靈活，無論您公司是只有一個人的房產(chǎn)中介門店，還是跨地域、跨分支機構(gòu)的大型房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，系統(tǒng)都能夠很好的適應。系統(tǒng)安全性和智能化程度都較高，可有效檢測并防止員工惡意修改或刪除重要信息。系統(tǒng)的應用將使公司運作更加規(guī)范可控，使員工能夠更快的響應客戶，結(jié)合銷售理念的驅(qū)動體現(xiàn)，系統(tǒng)的應用將大大提高銷售團隊業(yè)務水平，提升公司業(yè)績，從而使公司導入良性循環(huán)的軌道。

  查看全文↓ 2019-10-07 21:05:39
• 148****5924

  　　2010年11月26日，**高人民法院發(fā)布了《關(guān)于案例指導工作的規(guī)定》[法發(fā)〔2010〕51號]，目的是為總結(jié)審判經(jīng)驗，統(tǒng)一法律適用，提高審判質(zhì)量，維護司法公正。2011年12月20日，**高人民法院發(fā)布了《關(guān)于發(fā)布第一批指導性案例的通知》[法〔2011〕354號]。該批指導案例，是**高人民法院從各高級法院和**高人民法院審判業(yè)務部門推薦的100多個案例中遴選出的4個具有社會廣泛關(guān)注、法律規(guī)定比較原則、具有典型性、疑難復雜或者新類型、具有指導作用的案例，經(jīng)**高人民法院審判委員會討論通過后，予以公布。其中，廣受社會關(guān)注的二手房居間“跳單”行為位列指導案例第1號，凸顯了人們對二手房居間交易糾紛關(guān)注程度之廣泛，以及人民法院重視之高度[1]。
  　　下面就指導案例第1號案情作簡單介紹：產(chǎn)權(quán)人李某到多家房屋中介公司掛牌銷售涉案房屋。購房者陶德華（被告）分別在A公司、B公司以及上海中原物業(yè)顧問有限公司（原告）的帶領(lǐng)下查看過該房源。原告與被告在看房后簽訂了《房地產(chǎn)求購確認書》，其中2.4條約定，陶德華在驗看過該房后六個月內(nèi)，陶德華或與其有關(guān)聯(lián)的人，利用中原公司提供的條件但未通過中原公司而與第三方達成買賣交易的，陶德華應向中原公司支付違約金。當時中原公司對該房屋報價165萬元，而B公司報價145萬元，并在看房之后積極與賣方協(xié)商價格。而后在B公司的居間下，陶德華與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價138萬元。辦理過戶手續(xù)后，陶德華向B公司支付傭金1.38萬元。一審法院認為被告陶德華應當向原告中原公司支付違約金1.38萬元。后陶德華提出上訴，二審法院**終撤銷了一審判決[詳細內(nèi)容參見《**高人民法院關(guān)于發(fā)布第一批指導性案例的通知》][2]。
  　　指導案例1號就房屋買賣居間合同違約金格式條款的效力及委托人選擇其他中介簽約的行為是否違約作出了判斷。該案例對于同類格式條款的效力判斷、違約判斷上不采納委托人的惡意要件等具有指導參照作用。
  　　在現(xiàn)今國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的背景下，在激烈的房產(chǎn)中介市場競爭中，第1號指導性案例會對“隆冬”中的房產(chǎn)中介公司有何影響呢？“跳單”是否會被法院認定為違約呢？“看房確認書”是否是有效的呢？《房屋求購委托書》的性質(zhì)何為？這一系列圍繞房地產(chǎn)中介在二手房交易中的法律問題，都受到社會廣泛關(guān)注。
  　　國外針對此類問題的處理方式已有較成熟的研究。
  　　英美法中并不存在獨立的居間制度，他們將居間作為一種代理形式來看待。代理人只是抽象的一般性概念，主要指所有受人之托、為他人處理事務的受托人，或所有代理關(guān)系中的受托人。在房地產(chǎn)交易中，雙方一旦形成了法律上的權(quán)利義務關(guān)系，代理人就要負有忠誠、善良，勤勉履行受托業(yè)務和為客戶保守秘密等義務。按照典型的解釋，經(jīng)紀人即為受人委托為了傭金而締結(jié)交易和合同的代理人[張永岳.《國際房地產(chǎn)概述》.上海人民出版社.2004年版.第97頁]。以美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀為例，有數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)交易中82%的買主利用了經(jīng)紀人提供的服務，而85%的賣方通過經(jīng)紀人實現(xiàn)銷售。自1917年加利福尼亞州首先對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務立法管理以來，無論在法規(guī)、制度還是經(jīng)紀人管理、培訓以及房地產(chǎn)經(jīng)紀運作等方面，美國己建立了一套完備的房地產(chǎn)中介法制體系和成熟的運作模式，其中以房地產(chǎn)執(zhí)照法為主要規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的法規(guī)，尤以各州的房地產(chǎn)執(zhí)照法**為嚴厲。加之相繼出臺的《契約法規(guī)》、《專業(yè)理論法則》等，這些法規(guī)是美國房地產(chǎn)中介業(yè)長期健康發(fā)展的基礎，也是規(guī)范中介行為、保護各方權(quán)益的保障。[3]

  查看全文↓ 2019-10-07 21:05:34

相關(guān)問題

• 問 二手房地產(chǎn)中介怎樣開發(fā)房源
  答

  現(xiàn)行的房地產(chǎn)中介公司找客源和房源的方式方法都比較成熟，一般有以下方法：1、網(wǎng)絡廣告：通過購買專業(yè)的房地產(chǎn)分類網(wǎng)站發(fā)布房源信息，吸引有購房需求的客戶目標；2、媒體廣告：通過房源數(shù)據(jù)篩選相對優(yōu)質(zhì)的房源信息，登報等待客戶電話或上門了解咨詢；3、門店上門客戶;4、派單、貼條：去各個小區(qū)、人口流動大的地方;5、篩選歷史數(shù)據(jù)：很多公司都要求員工將當日節(jié)待過的客戶錄入系統(tǒng)，一大部份購房者隨著時間的變化，需求也在變化，可以從歷史數(shù)據(jù)中篩選出有新需求的客戶；6、資源開發(fā)：公司定做一塊房源貼板，員工到人口流口大的地方舉牌層示房源，守株待兔；7、老客戶轉(zhuǎn)介：維護已成交的客戶，要求老客戶轉(zhuǎn)介紹。

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• 問 二手房地產(chǎn)中介怎樣開發(fā)房源?去房產(chǎn)中介公司工作怎么樣？
  答

  題主你肯定不著急賣，真正著急的房主，是希望所有的中介都來了解自己的房子，為自己帶客戶，從而加速成交。為了防止騷擾你可以在網(wǎng)站描述中，寫明看房時間，接電話時間，下證時間稅費等。甚至可以寫明物業(yè)地址門牌號等。這樣中介打電話的就少了。其實一段時間后房源信息被各個中介登記獲取后，給你打電話的就少了。先回答問題吧，中介尋找買家 跟中介找房子 途徑基本是一樣的。主要有以下途徑：網(wǎng)站、上店、貼條、拜訪、掃街、老客戶推薦等，房源和客源是中介手中非常重要的兩個資源，所以一定要注重積累。房產(chǎn)中介存在的必要性和作用，除了大家理解的，能夠快速達到房客源匹配，實現(xiàn)成交之外還有以下：1、效率高，省時省事。幫你更快找到合適的房子或客戶。經(jīng)紀人適合你的房子（客戶），就會第一時間通知到你，不用自己東奔西走找房（找客戶）2、房地產(chǎn)經(jīng)紀人對所服務的區(qū)域通常更為熟悉，熟知市場行情和房價。提供專業(yè)的報價，和適合你的房源，據(jù)你的經(jīng)濟承受能力和個人喜好，做匹配推薦3、掌握樓市政策更為及時4、房地產(chǎn)經(jīng)紀人通常為您提供一系列的咨詢服務（幫助您了解購房的流程，甚至提供包括<合同、法律、估價、勘測、貸款、產(chǎn)權(quán)過戶>等得全程一條龍服務8、每次帶看都是提前安排好，你只需要去到現(xiàn)場看房即可

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• 問 二手房地產(chǎn)中介怎樣開發(fā)房源?房產(chǎn)中介這工作怎么樣
  答

  題主你肯定不著急賣，真正著急的房主，是希望所有的中介都來了解自己的房子，為自己帶客戶，從而加速成交。為了防止騷擾你可以在網(wǎng)站描述中，寫明看房時間，接電話時間，下證時間稅費等。甚至可以寫明物業(yè)地址門牌號等。這樣中介打電話的就少了。其實一段時間后房源信息被各個中介登記獲取后，給你打電話的就少了。先回答問題吧，中介尋找買家 跟中介找房子 途徑基本是一樣的。主要有以下途徑：網(wǎng)站、上店、貼條、拜訪、掃街、老客戶推薦等，房源和客源是中介手中非常重要的兩個資源，所以一定要注重積累。房產(chǎn)中介存在的必要性和作用，除了大家理解的，能夠快速達到房客源匹配，實現(xiàn)成交之外還有以下：1、效率高，省時省事。幫你更快找到合適的房子或客戶。經(jīng)紀人適合你的房子（客戶），就會第一時間通知到你，不用自己東奔西走找房（找客戶）2、房地產(chǎn)經(jīng)紀人對所服務的區(qū)域通常更為熟悉，熟知市場行情和房價。提供專業(yè)的報價，和適合你的房源，據(jù)你的經(jīng)濟承受能力和個人喜好，做匹配推薦3、掌握樓市政策更為及時4、房地產(chǎn)經(jīng)紀人通常為您提供一系列的咨詢服務（幫助您了解購房的流程，甚至提供包括<合同、法律、估價、勘測、貸款、產(chǎn)權(quán)過戶>等得全程一條龍服務8、每次帶看都是提前安排好，你只需要去到現(xiàn)場看房即可5、代表你的利益，幫助你和對方談判。6、降低交易風險。辨明房產(chǎn)真實性。7、全程幫你代辦過戶（在過戶的時，中介公司都是全程陪你走手續(xù)，告訴你什么時間應該準備什么材料，什么時間應該去什么地方，提供了一個很好的引領(lǐng)作用和保姆的作用。）

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• 問 如何選擇二手房地產(chǎn)中介?
  答

  二手房買賣是一種特殊的商品交易，因其金額大(一般是上百萬甚至上千萬)及交易周期長(一般三個月甚三五年)及交易流程專業(yè)復雜(簽約、貸款、評估、過戶、還貸、付款、交房等)以及交易后影響較大(不同時期找不同的經(jīng)紀人同一套房子可能會有不同的價格以及如果出現(xiàn)房產(chǎn)交易違約、詐騙、卷款私逃等對當事人的損害)等因素，一般的市民從事過類似的交易并不多(投資客除外)，沒有先前的經(jīng)驗可以借鑒，不拍一萬就怕萬一，如果出現(xiàn)違約、詐騙、卷款私逃等情況對當事人造成的損失是無可估量的，因此，在買房過程中選擇專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀人就顯得分外重要。由于以上所述房產(chǎn)經(jīng)紀人的重要性，因而房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)越來越多并被稱之為朝陽行業(yè)，林子大了什么鳥都有，于是一些損害當事人的案例也層出不窮，在此我們除了呼吁相關(guān)部門對其進行相應的約束管制之外，自身的防范意識也至關(guān)重要。選擇品牌的房產(chǎn)中介公司有助于交易的安全性，選擇品牌的房產(chǎn)中介經(jīng)紀人有有助于找到“物美價廉”性價比高的房子，那么如何選擇房產(chǎn)中介公司和房產(chǎn)經(jīng)紀人呢?一、選擇房產(chǎn)中介公司1、 知名度正面的知名度的多寡無疑代表了品牌的高低，在購買二手房挑選中介之前，當多方面多角度的詢問該公司的成立情況和經(jīng)營情況，看其是否屬于上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、上海市國土資源局和房屋管理局認證的“放心中介”。2、 直營還是加盟直營的中介公司一般實力都比較雄厚，也比較注意自身的品牌形象，內(nèi)部的管理體系也比較完善，相對來說損害客戶利益的機率也相對較小，而加盟中介公司雖然打的是國際著名中介品牌的旗幟，但其自身的管理體系及實力都顯得明顯的薄弱，由于市場行情和宏觀調(diào)控的影響，很多加盟店隨時都有關(guān)門大吉的可能，選擇這樣的房產(chǎn)中介無疑就選擇了一種風險。3、 廣告投放量廣告投放量的多寡無疑也是衡量中介公司實力的標準之一，以正常的宣傳方式展示自身品牌及房源信息，包括電視廣告、報紙廣告及絡廣告，而不是塞進小區(qū)信箱和門縫的宣傳單。4、 是否有自己的網(wǎng)站一般能擁有自己網(wǎng)站的中介公司，都比較注重自己的公司形象。5、 口碑應去權(quán)威的媒體查看關(guān)于此中介公司的負面報道，以及此中介公司對于此報道所持的相應態(tài)度，以此來判斷此中介公司是否是一家值得信賴的公司。6、 查看營業(yè)執(zhí)照及經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì)證書申辦房產(chǎn)中介公司需要符合眾多條件，一定要查看該中介公司的營業(yè)執(zhí)照及經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì)證書，看其是否具備從事經(jīng)紀業(yè)務的資格，為以后不具備此資格的“假中介”逃避責任消除隱患。7、 注冊資金選擇品牌中介公司的目的就是渴望房屋交易過程中的安全和保障，但目前很多小房產(chǎn)公司的注冊資金僅為500000以下人民幣，而絕大部分單套交易的二手房房款都大于注冊資金，一旦發(fā)生房產(chǎn)中介卷款私逃的行為，客戶的權(quán)益很難得到保障。8、 所簽訂的居間協(xié)議是否經(jīng)過工商局備案由于二手房交易中有很多專業(yè)術(shù)語和行規(guī)慣例，而國家并未強制要求中介公司使用法定文本，允許房產(chǎn)中介公司與委托方自由協(xié)商簽訂相關(guān)的委托協(xié)議及合同或中介公司自行制定格式的居間協(xié)議及合同。而對于格式的使用要求，應在其使用所在

• 問 怎樣做二手房中介? 如何做好二手房地產(chǎn)中介
  答

  通過中介公司買二手房的流程如下：1、看房：買方看房、買賣雙方初步洽談價格、付款方式、交房日期等事項，一般買賣雙方產(chǎn)生的所有費用由買賣雙方支付。2、查檔：買賣雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原件到檔案大廈國土部門查房檔案。3、簽合同：買賣雙方協(xié)商房屋價格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請時間、贖樓費用、過戶申請時間、稅費支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時間及比例、違約責任，確定這幾大要點后，買賣雙方與中介簽訂三方合同，把上述內(nèi)容寫入合同，支付定金給中介公司。4、賣方同擔保公司到公證處進行公證，賣方委托擔保公司辦理相關(guān)事務。5、資金監(jiān)管及貸款申請：買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號（一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會多出一些費用），買方及擔保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件，買方向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方，約7~8個工作日左右。6、贖樓：買方向擔保公司支付擔保費用后，擔保公司向原貸款銀行申請贖樓，擔保公司向銀行出具贖樓擔保，進行贖樓及注銷抵押登記手續(xù)，約5個工作日左右；7、房屋過戶：買方同擔保公司去房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中，遞交房產(chǎn)過戶申請，擔保公司領(lǐng)取回執(zhí)，需5個工作日。8、買方同擔保公司到領(lǐng)證窗口簽署回執(zhí)繳費領(lǐng)取房產(chǎn)證，擔保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證同按揭銀行在深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣方，新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方，約10個工作日左右。

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